江心洲地块调研报告.docx
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江心洲地块调研报告
综述
本次调研对象为江心洲北部的三幅地块，隔路相邻，统一调研。
宗地位于河西CBD江心洲板块（建设中），隔江介于河西中部与浦口新城之间，已建成夹江大桥连接宗地与河西中部（无过桥费，5分钟车程），临近在建中的地铁10号线江心洲站；系江心洲板块首幅出让土地。
宗地目前为葡萄园地，无建筑覆盖，净地交付难度小；生态环境好，有江景、岛居概念；但目前交通路网落后、通达性差，无配套，整体形象落后。
江心洲规划起点高，未来配套提升好，但鉴于政府规划落实的不确定性和滞后性，且宗地体量偏小，预计本案在销售期将面临极不成熟的现状和匮乏的配套，展示形象差。
本案定位为河西新城·国际生态岛居社区，鉴于河西片区整体定位高端、户型大、总价高，建议本案差异化竞争，针对全市首置首改客群：
小高层户型建议参照南京罗兰香谷项目户型：
以95㎡的三方为主（40%），辅以86㎡、120㎡平层和130㎡复式（各占20%）；洋房户型以140㎡为主（40%），辅以120㎡和160㎡户型（各占20%）；建议小高层静态毛坯价格17000元/㎡，年均去化6.5万方；洋房18500元/㎡，年均去化4万方；
综上所述，宗地将成为江心洲开发的“拓荒者”，先于区域整体开发，区域成熟约需3-5年时间，因此本项目操作存在一定风险性，同时也存在较大机遇，区域规划利好，抢占江心洲开发先机，潜力较大。
第一部分项目概况
一．宗地区位
宗地位于河西CBD江心洲板块（建设中），隔江介于河西中部与浦口新城之间，已建成夹江大桥连接宗地与河西中部（无过桥费，5分钟车程），临近在建中的地铁10号线江心洲站；目前交通路网落后、通达性差，无配套，整体形象落后。
❑宗地从行政划分上隶属南京市建邺区，从区域划分来看属于河西江心洲板块；
❑宗地与主城区无缝对接，夹江大桥5分钟直达河西奥体板块，距离主城区仅20分钟车程，是目前南京环主城未开发区域中资源条件最好的区域之一；
❑宗地所处江心洲与河西新城隔江相望、空间关系紧密。
河西板块是南京市政府高规格打造的新城，目前现有可再开发的土地资源日渐稀缺；
❑目前河西板块的开发重心已经逐渐向南侧青奥村—海峡城方向转移，与南侧相比，江心洲板块拥有更好江景、更好生态资源和更好空间区位优势；
❑目前宗地周边交通网路未建，通达性差，无配套，形象落后；
图1-1宗地区位图
二．宗地现状
1.四至范围
宗地穿过葡园路，规划后期整改为主要干道，其余四周均为规划道路。
目前葡园路的路况较为粗糙，但后期政府规划整改为主要干道。
宗地四周均为农业用地，外围均是本地原住民。
基本上为乡镇自建房。
面积15万平方公里，现有居住人口1.2万。
2．规划限制条件
地块编号
占地面积（㎡）
容积率
用地性质
建筑面积（㎡）
建筑密度
建筑高度
6-1
16371.1
1.5
二类居住用地
24556.65
≤30%
≤35m
6-2
42904.8
1.5
二类居住用地
64357.2
≤30%
≤35m
7-1-A
35394.1
1.1
二类居住用地
38933.51
≤28%
≤24m
总计
94670
127847.4
注：
其中7-1-B为基层社区中心用地，占地面积为2957.08㎡。
宗地示意
3．地块现状
地块内部地势平坦，内部为葡萄种植园，东侧地块内部由南北向的原始小河分割，现为灌溉使用，形象较差。
地块外部多为葡萄种植园，东面为少数原住民居住区，东北部角落为江心洲红卫小学，整体感觉较为破旧，但生态环境较好。
地块内部东侧的天然水系
三．周边道路及出行方式
1.道路
过江隧道是地块目前与外部对接的唯一道路交通。
❑纬七路过江隧道：
快速到达河西新城和浦口新城
❑扬子江大道、江东路、凤台路：
贯穿河西新城南北，联通主城与奥南及板桥
❑定淮门大街、汉中路、应天大街：
河西新城北、中、南三条与主城对接干道，可分别直接到达主城及江宁。
❑绕城公路、三桥高速：
城际公路，南京对外交通主干道。
2.地铁交通
地铁10号线“江心洲站”距离宗地南侧约1.3公里；现已开工建设，预计2014年通车。
南京地铁十号线线路全长41.4km，途经江北、河西、城南3个板块，是连接江南和江北的一条主干线路，在“元通站”与地铁1号线、2号线对接，间接与主城核心连接。
线路设置：
共设20站点，卡子门站、雨花区政府站、安德门站、小行站、中胜站、元通站、奥体中心站、松花江路站、绿博园站、江心洲站、滨江大道站、珠江东站、康华站、龙华路站、凤凰大街站、城西路站、华山路站、江浦站、三合村站、明因村站、桥林站、林山站。
宗地与地铁10号线关系示意
地铁10号线规划图示
3．公共交通
公共交通目前不便，仅1路公交，152路（江心洲-鼓楼公园），公交车站距离宗地约1.2公里。
四．周边3公里社区配套
宗地周边配套极为匮乏。
现有几个品质不高的配套都面临未来拆迁，未来几年配套只能依靠一江之隔的河西。
1
商业配套
红光菜市场、世纪华联超市（待拆迁）
2
教育机构
红卫小学（待拆迁）、上新河中学
3
医疗设施
江心洲医院、南京建邺医院、江新门诊
4
景观配套
滨江公园
五．区域现状与未来规划
1．江心洲现状
四面环江，紧邻河西新城；区域人口基数密度较低，以农业和旅游业为主；“江心洲葡萄”是区域的形象标签。
❑地理位置：
江心洲位于南京市区西南部的长江之中，东隔夹江（均宽0.4公里）与河西新城相邻，西隔长江主航道（均宽1.5公里）与浦口新市区相望。
该岛四面环江，与城市陆域相隔。
❑总面积：
江心洲呈南北走向，全长12公里，平均宽度1.25公里，最宽处2.5公里，全岛周长24.83公里，总面积15平方公里，列长江第四大冲击洲岛。
❑行政区划与人口：
江心洲街道由3个行政村-白鹭、永定、洲泰组成。
2009年末总户籍数为5517户，户籍总人口为14285人。
❑产业结构：
洲内目前以农业为基础，旅游业为主。
岛内工业企业主要以电器制造和船舶修造为主，工业企业自有税源约700万元。
洲内工业企业正逐步改制、停产并向洲外搬迁疏散。
❑发展进程：
95年政府规划打造开发江心洲旅游业，98年被南京市政府确定为都市农业发展示范基地，先后建成了千亩葡萄园、千亩虾池、千亩蔬菜园、精品果园和千亩韭菜园等农业园区，99年、2000年先后举办第一、第二届葡萄节
2．未来发展规划
1）功能定位
“生态科技城，低碳智慧岛”——依托河西新城、发展江北新城，发展集环保科技服务业、新能源服务业、现代农业服务业、生态旅游、文化创意、商务休闲、生态居住等功能为一体的，立足南京越江发展战略和长三角一体化发展战略的多功能复合的“生态科技城，低碳智慧岛”。
2）布局结构
规划形成“一链、一廊、四轴、五岛、三中心”的空间结构。
❑一链：
联系整个江心洲各岛城边缘的生态绿链；
❑一廊：
联系整个江心洲各岛城内部，承担快速公共交通作用的廊道；
❑四轴：
联系河西新区和江北新城的四个重要轴线，两条大轴线：
青奥公园轴，纬七路地铁轴；两条小轴线：
文化港湾轴，智慧江畔轴；
❑五岛：
五个绿洲上的岛城：
科技发展岛，综合服务岛，文化创意岛，低碳体验岛，休闲旅游岛；
❑三中心：
科技发展核，地铁枢纽中心区，创意文化港湾；
❑
3）道路系统
形成“一纵三环”的内部交通系统及环状外围交通系统。
规划区内城市道路分为四个等级，分别为快速路、主干路、次干路和支路。
岛内交通构建“环路+方格网式”道路网络。
4）建设推进
分三期建设，目前还处于刚起步的阶段，一期目前拆迁安置房已经部分启动。
江心洲规划的中新南京生态科技岛将分三期建设。
一期为中心区、南部住区包括连接河西区的过江桥、生态湖群落及污水处理厂改造；二期建设北部与南部农业区、南部生态体验村落；三期建设北部街区。
近期启动了一期首批的三类建设项目，其一类为安置房：
新加坡南京生态科技岛一期6平方公里征地拆迁调查已经完成，将于今年年底前启动项目一期拆迁，而配套的保障房建设也将启动。
其二类为夹江大桥展示中心：
临近夹江大桥的展示中心项目，总投资2亿元，集中了项目展示、办公会议、公共服务等功能。
其三类为市政基础设施：
首个道路与市政基础设施项目位于生态科技岛中心组团，规划建设5公里长道路和完备的供水、供电、供气、通讯保障系统。
六.项目属性界定
1．区域属性：
大河西的外延，重点开发区域：
紧邻河西新城，是连接河西新城与浦口新城中心位置，政府对区域有高度的重视和规划，未来将对添彩河西承接浦口起到重要战略发展意义，不仅是南京重点打造的区域，未来两座新城的规划利好和各项配套均能受用。
2．土地属性：
河西片区内土地较为稀缺：
目前河西新城发展已较为成熟，土地开发殆尽，未来发展方向必将往江心洲和奥南方向，且地块距离纬三路过江隧道及地铁10#近，区位较有优势。
3．投资价值属性：
对规划推进及执行力度的依赖性较强：
区域内规划已批示，但具体落实仍然需要政府为主导推进，发展速度和高度也完全取决于政府指向和仁恒开发商的推进力度。
目前区域的地产价值对政府规划的执行有较高的依赖性，所以将面临开发周期较长甚至计划搁置的风险。
4．项目属性
1）规模属性：
规模偏小的纯住宅项目：
宗地累计占地面积9.5万方，建筑面积共12.8万方，为纯住宅功能的建设用地。
2）资源属性：
外有全景江景资源、内有原生态环境资源的岛居地产。
外部资源优越，地处河西新城与浦口新城中间，未来规划定位高端，生态环境较好，并享有一线江景，外部资源优越。
内部资源一般，地块内部平坦方正，中规中距，目前为原生态的农业资源为主。
未来随着科技园项目的建设推进，将带来更多的休闲、创意和文化的元素。
3）交通属性：
目前通达性差，内外部交通有待完善：
目前连接河西新城与浦口新城主并通过江心洲的交通路线仅有纬七路过江隧道，暂时无法支撑规划高度，且内部交通较为落后，交通路网极不成熟，不过未来外部交通将增建长江五桥、纬三路过江隧道、地铁10号线，内部交通也已规划完毕。
足够支撑区域与主城及两座新城的联动，发展迈入新的台阶。
第二部分市场分析
一．土地市场分析
1．土地市场回顾
开发企业拿地谨慎整体溢价率较低，土地成交集中在两江板块、河西板块土地稀缺特征明显。
2011年至2012年8月，南京共成交土地89宗，成交面积573万方，成交金额为325亿元。
由于当下调控之下楼市低迷，开发企基于对现金流安全周转的需要对业拍卖拿地愈发谨慎，造成成交土地的整体溢价率较低。
2012年成交30宗土地，其中18宗土地都来自于处于南京郊区的江宁和江北板块，市区成交的土地不仅数量少且规模也不大，其中河西板块2012年仅成交1宗土地。
2．河西近期成交土地分析
河西板块的土地供应的稀缺与市场坚挺的需求之间的矛盾明显，未来对调控的抗性仍然较高；
❑河西板块自2011年以来共成交9块土地，其中含住宅性质的用地4块；
❑总出让的建筑面积182.9万方，而河西板块正常120-150万方的年消化量相比，新出让土地上市后的去化周期也仅在1-1.5年左右，由此可见供应的稀缺与需求的不对等将使得河西市场未来的投资潜力仍然非常大；
❑新出让土地在成交金额92.8亿元，平均楼面地价为5075元/㎡；
❑商业金融性质用地的土地溢价率较高，列表中g01溢价率高达200%以上；住宅用地中，2012年6月份成交的g16地块有多家品牌开发商参与竞拍，最终溢价率达到32%；
2011年以来南京市河西板块住宅、商业类用地成交列表
土地编号
土地位置
出让面积（㎡）
土地用途
容积率
建筑面积（㎡）
竞得人
成交价
（万元）
楼面价
（元/㎡）
土地溢价率
NO.2012G16
建邺区河西中部2号地块
60825
二类居住用地
≤2.4
145980
莱蒙集团
150000
10275
32%
NO.2011G81
建邺区河西中部36号-2地块
28054.7
商业金融业用地
6.0≤R≤8.0
224438
江苏安省投资有限公司
30000
1337
2%
NO.2011G80
建邺区油坊桥以西（地铁汪家村上盖物业）地块
1756.4
酒店式公寓
≤10.83
19022
南京天迈置业有限公司&江苏天迈商业投资管理有限公司
9710
5105
2%
NO.2011G68
建邺区江心洲南京生态科技岛地块
133763.9
科研设计、商业、住宅用地
综合容积率：
1.12
149816
中新南京生态科技岛投资发展有限公司
57600
3845
0%
NO.2011G55
建邺区河西月安街以南苍山路以东
13504.3
二类居住用地
≤1.1
14855
江苏省苏瑞置业有限公司
15200
10232
4%
NO.2011G38
建邺区北河口水厂以南地块
50854.9
商业金融业用地
≤3.1
157650
台湾乡林集团美发房地产公司
67800
4301
0%
NO.2011G22
建邺区水西门大街以北，江东中路以西地块
52154.2
商业用地
≤2.6
135600.92
金盛集团
136600
10074
48%
NO.2011G07
建邺区扬子江大道以南，江东南路以北
340991.9
商住用地
≤2.76
941137.644
盖世控股有限公司、硕富有限公司，佳铭控股有限公司，南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司
447200
4752
0%
NO.2011G01
建邺区楠溪江东街以南
10198.9
商业金融业用地
≤4
40795.6
江苏省农垦集团有限公司
14200
3481
209%
总计出让建筑面积
1829294㎡
楼面地价
5075元/㎡
整体溢价
11%
二．南京市商品住宅市场
1．区域房地产市场概述
宗地所处江心洲位于河西与浦口之间，目前尚未有房地产开发，认知较低。
故市场分析重点参考与地块较为接近的河西奥体片区，辅以分析珠江镇片区。
2．南京整体房地产市场分析
1）全市房地产市场
2011年市场整体处于低谷；进入2012年3月份以来成交量大幅度回升，市场处于恢复性增长阶段。
2011年9月以来南京市住宅供应736万方，成交630万方，成交均价1,1065元/㎡，供销比1.17:
1。
2011年整体市场持续低迷，进入2012年3月份以来，市场开始回升，成交量大幅度增长，3-8月月均成交量达到67.5万方。
数据来源：
南京网上房地产
3．河西板块房地产市场分析
作为改善型项目集中板块，河西区域在2011年受调控影响较大；2012年3月份以来，随着市场逐步回升，板块成交量也大幅增长。
2011年9月以来河西板块住宅供应70.7万方，成交66.8万方.成交均价20779元/㎡，供销比1.06:
1。
近一年期以来，河西住宅整体供销基本平衡，但进入2012年3月份以来，板块住宅成交量明显大幅增长，并一度处于供不应求的状态。
虽然受国家调控以来受到一定影响，但作为优质地段的优质物业资源稀缺性愈发明显，依然受改善型高端客户的追捧。
河西住宅市场各个片区的市场供销份额
4.珠江镇板块住宅市场分析
两江板块中较为活跃的片区，由于具备独特的区位优势，赢得越来越多的客户和品牌开发商的青睐；2012年3月份以来成交量开始回升。
珠江镇板块受益于长江隧道的开通，近两年发展势头较好。
虽然月波动较大，但供求关系、成交均价均好于两江的其他板块。
在价格优势的驱动下，越来越多的河西市区客户，选择到珠江镇置业。
数据来源：
南京网上房地产
5．周边片区特征小结
本案未来的竞争主要来自于河西奥体片区。
❑河西中部片区：
河西发展最早的区域，以龙江片区为代表，未来可供开发的土地较少；
❑河西奥体片区：
奥体片区发展起步较晚，但依托规划利好房地产开发已较为成熟，整体定位为中高端居住区，各项目品质较好。
主要以改善型需求为主，有部分体量较小的楼盘走差异化路线，主打紧凑型房型，如和府奥园，填补市场空白；
❑河西南部片区：
南部片区为整个河西板块待开发区域，未来规划为河河西板块重点发展的区域之一，目前已知在建项目有青奥村，新项目海峡城于2012年9月5日首次开盘，后期将有大量住宅供应，是本案后期最大竞品；
❑浦口珠江镇片区：
珠江镇片区凭借纬七路隧道的开通和未来浦口新城的规划利好，已成为板块内均价最高的片区，并且拥有一定的自然资源，吸引了大量的市区挤压客户，目前产品主要以中小户型为主，客户组成为刚需和首改。
三．周边竞品罗列
1．分布情况
河西中部地区为南京高端住宅主力竞争区域，多个在售项目竞争激烈。
宗地周边在售项目分布图
2．供应情况
河西板块在售项目较多，总量巨大，包括潜在供应项目，总存量高达658万方。
目前河西在售项目主要为仁恒江湾城、中海凤凰熙岸、华润悦府、星雨华府等明星大盘项目；今年以来河西较为受市场关注的项目海峡城也于近期面市，后期供应量巨大，是河西南部板块以至全市的主力供应项目之一。
潜在项目约6个，体量约为124.4万方。
在售
潜在
项目
规模（万平）
剩余（万平）
项目
规模（万平）
仁恒江湾城
68
55.2
莱蒙水榭春天
14.6
宋都美域
17.5
1.4
青奥城
30
星雨华府
37
16.8
招商雍华府
18.8
栖庭
7.8
2.6
苏宁滨江壹号
12
天正滨江
7
1.8
华新城
12
和府奥园
9
5.4
和黄地块
37
五矿御江金城
17
3.2
中海凤凰熙岸
56.8
28.8
碧瑶花园二期
17.7
12.4
银城聚泽园
7
2.2
华润悦府
27
24.7
海峡城
380
376
中北英郡
4.2
3.4
合计
666
533.9
合计
124.4
3．销售情况
受市场整体回升影响，近期河西部分品质改善楼盘去化情况也逐步好转。
板块内项目去化情况呈现不均衡的态势，部分项目去化较好，如仁恒江湾城和中海凤凰熙岸，华润悦府在对价格进行一定下调后，去化情况也有所好转。
仁恒江湾城年去化量为8.5万方，中海凤凰熙岸今年3月份以来持续热销，整体年去化量更是达到12.9万方。
项目去化情况分化较为明显，其余项目年去化量多集中在2-3万方。
项目名称
规模
万平
剩余
万平
成交价
（元/㎡）
本期开
盘时间
本期
销售率
年去化量
（万㎡）
去化周期
（年）
下期开
盘时间
仁恒江湾城
35（住）
22.2
22270
12-09
67%
8.5
2.6
——
宋都美域
17.5
1.4
26000
11-6
35%
2.9
0.5
无
华润悦府
27
24.7
25300
12-05
15%
2.8
8.8
2012-10
中北英郡
4.2
3.4
23800
12-04
30%
1.0
3.4
2012-11
星雨华府
37
16.8
21500
11-12
50%
2.9
5.8
——
海峡城
380
376
16500
12-09
80%
--
--
2012-10
栖庭
7.8
2.6
21500
10-09
40%
2.3
1.1
——
天正滨江
7
1.8
17800
11-05
35%
2.6
0.7
——
和府奥园
9
5.4
18700
11-4
30%
1.6
3.4
——
五矿御江金城
17
3.2
21800
11-11
65%
5.9
0.5
无
中海凤凰熙岸
56.8
28.8
25400
12-08
80%
12.9
2.2
——
碧瑶花园二期
17.7
12.4
22000
11-01
25%
2.4
5.2
——
银城聚泽园
7
2.2
24500
11-12
60%
4.8
0.5
——
4．产品情况
区域项目品质普遍高端，产品线丰富，高端再改为主，品质首改为辅。
品质普遍高端，一线品牌开发商云集，华润、中海、招商、仁恒、五矿、苏宁齐备。
户型产品线丰富，高端公寓主流供应集中于三房面积段140-160㎡，四房面积段170-200㎡；中高端公寓集中于两房面积段80-110㎡，三房面积段集中于120-140㎡。
资源型产品价格较高，高档项目精装为主，主打高品质（品质、科技、园林）、稀缺资源（江景）；中低档项目以地铁、配套和性价比为重要卖点。
项目名称
报价
（元/㎡）
主力户型
备注
卖点
仁恒江湾城
25000
175三居/218四居
精装
江景、精装、品牌
宋都美域
27000
85-90二居/120-140三居
毛坯
性价比、地铁、环境
华润悦府
26000
200三居/240-280四居
精装
产品、品牌、精装
中北英郡
25000
88二居/115三居
精装
区位、小户型、配套
星雨华府
23000
90二居/130-150三居
精装
园林、配套
海峡城
17000
90二居/113-149三居/177四居
精装
规划、科技
栖庭
22000
102、130平米三房
精装
区位、精装
天正滨江
19000
142平米四房
毛坯
景观
和府奥园
21300
170\190三房、225四房
毛坯
景观、户型、品牌
五矿御江金城
25000
177四房/266五房
毛坯
区位、景观
中海凤凰熙岸
28000
99－105两房、130－145三房、170－239四房
精装
区位、景观、品牌
碧瑶花园二期
23900
106两房、149三房
精装
区位、精装
银城聚泽园
25500
90两房、128三房、145四房、157－207跃层
精装
品牌、区位
5．价格情况
多数项目目前成交住宅价格位于全市前列，高档产品价格超过20000元/平米（精装），中档产品价格底限上探至18000元/平米（毛坯）。
项目名称
成交价（元/㎡）
报价（元/㎡）
备注
仁恒江湾城
22270
25000
精装
宋都美域
26000
27000
毛坯
华润悦府
25300
26000
精装
中北英郡
23800
25000
精装
星雨华府
21500
23000
精装
海峡城
16500
17000
精装
栖庭
21500
22000
精装
天正滨江
17800
19000
毛坯
和府奥园
18700
21300
毛坯
五矿御江金城
21800
25000
毛坯
中海凤凰熙岸
25400
28000
精装
碧瑶花园二期
22000
23900
精装
银城聚泽园
245
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