J王志纲工作室屯溪项目本子.docx
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J王志纲工作室屯溪项目本子
梦回徽州
黄山中心城区的徽派旅游小镇
一、黄山旅游新战略
“五岳归来不看山，黄山归来不看岳”，绝代风光，是天赐黄山的旅游资本；与藏文化、敦煌文化并称的中华儒家文化的缩影徽文化，是黄山生生不息的活力之源。
自然与人文并秀，并同时具备国家级乃至世界级的份量，的确是凤毛麟角之属，具有无限的发展空间。
在休闲旅游新时代，黄山，将以东方风景文化之都的神采屹立于世界旅游名城之列，是代表东方神韵的一座风景与文化旅游精品城市，是名副其实的世界级旅游目的地；是国家级旅游名牌，休闲圣地，旅游强市；是以上海为核心和龙头的世界第六大都市连绵带的最后的一块旅游王牌，是大华东的旅游重心；是安徽全省旅游经济的核心、龙头、引擎和榜样。
屯溪区是黄山市的中心城区，是黄山市的政治经济文化中心、城市商业娱乐中心，是商务会议度假旅游的主要平台。
屯溪区集航空交通枢纽与陆路交通枢纽和水上交通枢纽于一体，一直是整个黄山旅游圈的门户，随着高速公路的陆续建成通车，屯溪更将发展为大徽州旅游圈的综合服务中心与集散地，人流、信息流和资金流汇聚于此，可谓人旺地旺财旺，其旅游服务业发展的空间广阔而前景光明。
项目，作为屯溪区为迎接徽杭高速公路通车之后即将喷涌的游客大潮的重要旅游接待服务项目，顺时出台，对完善屯溪的旅游接待与服务体系，将起着重要的作用，其重要地位与光明前景为世人所共识。
二、项目的区位优势
项目，位于屯溪三江景观带核心地带，稽灵山路以北，滨江大道以南，党校路以西，二水厂以东，占地约400亩。
多为未开发土地。
其区位特点与优势非常明显：
位于屯溪老城与新城之间，是屯溪区未来的中轴线上的关键节点，是新黄山展示城市形象的重要要冲地带。
是市级主城区的核心旅游带的重要组成部分，与屯溪的重点景区着名的千年古街屯溪老街隔江相望。
占三江景观资源之利，挟新区后来居上之势。
处于黄山三大江流横江、率水和新安江之交汇处，背倚葱茏稽灵山，景色优美，而项目所在的阳湖镇正是规划中的黄山主城区的副中心，号称“江南新城”，后发优势明显。
与以黄山学院为核心的黄山大学城区域仅仅一路之隔，文化氛围良好。
紧邻徽杭高速公路出口与高速路换乘中心，并靠近合铜黄高速与徽杭高速的接口处，是高速交通聚合并进入屯溪城区的关键点。
是游客出入屯溪的关键门户地。
三、项目的重要地位
1、完善城市功能的重要因子
《黄山市城市总体规划》确定将阳湖镇建设为城市副中心，具有服务全市的重大使命，项目作为这一副中心的前沿地带，集区位优势与景观和交通优势于一体，担负着重要的城市形象展示和服务的功能。
在城市功能板块中具有重要的地位。
从某种意义上说，她不仅是阳湖镇或屯溪区的门面，更是整个黄山市门面的重要体现。
2、完善并升华城市旅游产业的催化剂
屯溪旅游产业由简单过境观光型向过夜休闲度假型转化已经是大势所趋，并且迫在眉睫。
在这一转型过程中，迫切需要一个能吸引游客流连休闲的场所，从而激发多层次的消费需求，协助带动相关购物或观光设施的发展。
使整个地区旅游产业向更健康良性的方向完善和提升。
本项目以旅游住宿为主要功能特色，并关注相关服务设施的配套完善，将成为屯溪休闲化游客汇聚流连的黄金洼地。
对促进屯溪成为黄山市的旅游产业服务中心具有重大作用。
3、催动阳湖镇旅游及其相关服务业腾飞的引擎
本项目为阳湖镇旅游产业的开山之作，是阳湖旅游产业的主力和旗舰，将不仅树立起阳湖旅游的一面旗帜，并带动镇区建设和相关第三产业的发育和成长，将不仅为阳湖形象锦上添花，并为阳湖社会和经济的发展立下汗马功劳，为其GDP的可持续增长提供强力引擎，成为阳湖镇经济发展的新生的重要增长极。
4、呼应屯溪老街旅游发展的不二法门
屯溪老街一直在寻求突破简单观光购物消费模式的瓶颈，发展两岸联动并以江上游乐消费为纽带的新型城市人文景区消费模式。
本项目的开发建设将使这一梦想加速成为现实。
作为开发屯溪水上夜游的重要杠杆，届时本项目作为主要的游客住宿地，与水上活动和屯溪老街的购物吸引力相互补充，相得益彰，足以构成强大的磁场，共同繁荣，成为屯溪历史文化游憩商业区（RBD）的重要组成部分。
5、延续历史文脉的重要载体
郁达夫所谓“几夜屯溪桥下宿，断肠春色似扬州”。
屯溪的历史底蕴和人文魅力在现代城市建设中必须得到努力的保护和延续。
而作为屯溪老街的近邻，项目边上的外边溪村子古貌犹存，具有相当的保护利用价值。
规划思想和思路决定了本项目将承担呼应古街遗风、传承徽州文脉、张扬古老文化的重要使命，各级政府对此高度认同并大力支持，将为其顺利发展提供强有力的保障。
四、项目定位
徽派旅游小镇，三江休闲之心。
她是：
黄山市主城区第一个为中青年游客量身定造的休闲度假小天堂。
体现徽文化特色的浓缩的游客集散地。
屯溪的旅游门户形象区。
屯溪三江休闲景观带的明珠。
五、功能结构
1、功能
本项目功能以特色住宿为核心，辅以适量特色餐饮和商业购物以及徽州特色文化娱乐功能。
功能结构图：
1、1、旅游住宿：
1、1、1、星级酒店
星级酒店面对比较高层的消费者，设施、服务、管理等都比较上档次。
本项目中的星级酒店主要强调其对地方文化底蕴的挖掘、融合和体现。
即在建筑、园林、小品、装饰等的风格和符号上要有徽派建筑的特色，服务特色则应强化徽文化特有的人文精神和理念。
1、1、2、徽风家庭客栈
所谓家庭旅馆，是指以家庭为经营主体的旅馆。
一般是利用自己的住宅改造为旅馆，成本低，价格低，规模小。
在西方国家，家庭旅馆的形式分为两种：
一种叫B&B（Bed+Breakfast）即床位加早餐，由一个家庭空出几间房屋作为客房出租经营；另一种叫Guesthouse，是家庭经营的小型旅馆，其房间大部分用来出租。
家庭旅馆的概念泛化的结果，把家庭成员不住在内、由聘用的外来人员经营的住宿接待设施也列入家庭旅馆范畴。
本项目家庭旅馆的开发既可售给私人家庭以做居住和营业两用，也可售给专门从事住宿接待的经营者，灵活方便，市场广阔。
1、1、3、青年旅馆
青年旅馆是国际知名品牌，已有近百年历史。
有人称它为：
“穷人的希尔顿饭店”。
到1997年，国际青年旅馆联盟在全球共有65个成员国，共有青年旅馆4500家，床位数达到3282万个，有国际会员350万人。
今天，青年旅馆已成为当今世界上最大的住宿连锁组织，世界上有1000万青年旅游者在使用青年旅馆。
真正的青年旅馆住客采用步行或骑单车，自己动手做饭，放弃大而舒适的旅馆，选择小而简陋的青年旅馆。
这是一种浪漫的理想主义旅游观。
中国的第一家国际青年旅馆始建于1998年10月，地点是广州。
2000年中国各地设立了19家国际青年旅馆，这与全世界的4500家相比，还是比较少的，随着青年旅馆网络化的进一步形成，以及家庭旅游、老年旅游等新旅游群体的加入，中国将成为拥有青年旅馆最多的国家。
黄山游客中青年背包族为数众多，本项目青年旅馆的开发将极大满足其需求。
1、1、4、图书旅馆
针对如今旅行者大多为知识分子并且具有比较浓厚阅读兴趣的市场实际，可开设部分有趣味的以特色图书为卖点的主题旅馆，而图书本身也可以做若干分类，并以图书分类区隔旅馆楼层房间，以吸引不同阅读兴趣的游客入住，如“武侠界”以配备丰富武侠图书供应的客房可吸引大批武侠小说迷；“时尚界”客房则以提供时尚图书杂志为特色等等，不一而足。
此类图书旅馆在西方已有成功先例，而国内尚乏实行，本项目中可开其先河。
1、2、旅游餐饮：
餐饮设施是对住宿设施的必不可少的补充，但本项目的餐饮也必须密切结合住宿设施定位和特色来进行配套。
充分考虑到中青年游客的心理需求。
应主要包含如下三类餐饮：
1、2、1、徽派美食
在徽派商业建筑中安排便利而美味的徽派饮食设施，使游客不仅享受口舌之福，也同时体验徽派小街的幽雅风情。
1、2、2、滨江酒吧
酒吧是青年游客消磨夜间时光的重要场所，具有明显的休闲特征，是一个兴旺的旅游小镇不可欠缺的设施和风景，也是其兴旺的标志。
结合滨江休闲带的建设，营造露天酒吧与室内酒吧集合的流金地段。
1、2、3、茶吧
可结合酒吧设施开发，同时将黄山茶叶文化和品牌发扬广大。
1、3、旅游购物：
购物和住宿的互补效应很明显，二者之间的相互支持和促进也将共同促进本区域的吸引力的繁荣。
本项目中的购物设施应主要包括：
1、3、1、便利店
方便游客购买生活必需品、小食品、饮料等，甚至可以考虑24小时店的设立，一满足游客不时之需。
1、3、2、旅游纪念品/用品店、
主要经营文化型旅游用品或纪念品，体现徽文化各领域的特色。
1、3、3、地方特产店
经营黄山市域范围内出产的各类农林食品特产，便于游客随时购买。
1、4、文化娱乐
在上述三大类功能之外，还应考虑发展适当的休闲娱乐活动，可设立新安艺人一条街，使各类地方民间文化艺人匠人能人汇聚于斯，既得其所，安其身，传其业，亦得其利，并可结合广场开展丰富有趣的民间艺术表演活动等，以增加游客夜间居留期间的乐趣，加强本区域的吸引力。
2、规划空间与景观意向
规划空间:
空间的疏密得当，摈弃徽派的一线天的小巷形式，适当布置开放空间，以增加城区的公共活动空间。
建筑间的空间应符合现代功能的要求。
整体城区天际线平缓，与自然相融;城市应积极建设VI系统，应采用徽派的符号装饰统一系统的道路路标、门牌、天桥、灯光、标牌、车站、电话亭、邮箱、垃圾桶、公共厕所等市政设施以及广场、标志性建筑等。
形成有徽文化特色，识别性极强的城区。
景观意向:
徽商泛博物馆
以徽商为主题，记录徽商文化历程，布置着名的徽商雕塑、徽商发展历程纪念墙、和徽州文化墙等纪念性构筑物。
是徽商文化的凝聚和传承延续。
3、主要规划条件及指标
本地块的主要规划条件及指标如下表：
总体用地平衡表
代号
性质
面积㎡
比例
容积率
建筑面积㎡
R
居住
21939
28598
C
公建
207809
166247
S
道路
109043
－
－
G
绿化
233678
－
－
Total
合计
572469
100
194845
规划条件及指标名称数值
规划用地（平方米）194845
建筑占地（平方米）48711
建筑面积（平方米）166247
建筑密度（%）25
容积率（上限）
建筑层数及限高5F-8F，15m-24m
4、物业类型及建设规模
本地块拟建屯溪旅游集散接待综合服务中心，具商务办公、酒店、居住、商业的多功能用途，是集酒店、宾馆等旅游服务设施，酒店式公寓、别墅等居住单位和百货、娱乐城、步行街等商业设施为一体的综合旅游服务小镇。
用地指标明细
用地
类型
地块
代码
面积
㎡
容积率％
建筑密度
绿化率％
层高
备注
R居住用地
R21
A4-3
21939
25
35
24
宜采用素雅的白色基调，并辅以局部黑、灰等中性色调
C公共设施用地
C21商
业
用
地
365×（20＋20＋20）＝21900
●A3-2至A3-6地块中调整划出商业用地.用地不再次累积计算
25
30
15
应采用较传统的街坊围绕环绕，街坊界面应统一，并具有丰富层次；宜采用浅暖色，局部檐口、窗框、轮廓转折线点缀深暖色线条和色块；宜采用传统建筑的空间尺度，空间处理应有层次感，并具有生动、有趣的景观细节。
C25旅
游
服
务
业
用
地
A1-2
37096
25
30
15
以低层建筑为主，应采用传统的街坊周边环绕，围合形成内院的徽派建筑形式；宜采用素雅的白色基调，并辅以局部黑、灰等中性色调，表现粉墙黛瓦的传统色彩风格；宜采用传统建筑空间尺度，空间处理应有层次感，并具有生动、有趣的景观细节。
●A4-2为酒店式公寓
●A3-2至A3-6地块中调整划出商业用地
A2-3
13378
A2-5
6615
A3-2
30273
A3-3
21863
A3-5
18139
A3-6
25691
A4-2
12728
A5-2
15410
C36
A3-4
26616
－
－
－
－
●原体育场馆C41用地调整为图书旅馆用地
S道路广场用地
S12
次级
干路
1300×＋269×15＋（174＋284）×40＝51605
滨江大道和嵇灵山路按照道路中心线一侧计算面积
S13
城市
支路
318×24＋（267+400）×12＋（540＋150）×15＝25986
党校路按照道路中心一侧计算面积
S22
广场
A1-3
8397
－
－
－
－
◆公共绿地转为游憩集会广场用地，设公厕一处
A3-1
9220
－
－
－
－
S31
社会
停车
A2-4
13835
-
-
-
-
社会停车场，设10KV开闭所一处，设垃圾中转站一处，占地300㎡
G绿地
G11
公园
A11-1
233678
－
－
－
－
嵇灵山公园，附设公交枢纽站一处，公厕一处
说明：
●按照《控制性详细规划》用地兼容性条文进行无条件更改的用地；
◆按照《控制性详细规划》用地兼容性条文进行有条件更改的用地。
边界上城市道路面积按照中心线一侧计算；
地块内城市道路面积按照道路红线计算。
六、市场分析
1、大有作为的旅馆业
2002年黄山市海内外游客的消费构成
旅游产业构成
海外游客消费构成（%）
国内游客消费构成（%）
长途交通
住宿
餐饮
10
景区游览
娱乐
购物
市内交通
邮电
其他
总计
100
100
资料来源：
2002年黄山市统计年鉴
吃、住、行在旅游六要素中消费弹性很小，三者所占比例总和为50%左右。
其中旅馆业（住宿）的国内游客消费比例是最高的。
说明旅馆业在黄山市场上是一个大有可为的馅饼。
屯溪是整个黄山市三区四县中酒店业最发达的地区，而就屯溪的旅馆业而言，酒店及其他住宿设施的床位数为8753张，有五星级酒店一家，四星和三星级酒店各6家，二星级酒店8家，高峰期应接不暇，近期徽杭高速路通车后，华东游客的激增将使屯溪旅馆业的接待能力受到挑战，换言之，旅馆业将迎来一次大发展的机会。
黄山酒店管理与服务水平普遍有待提高，真正具有地方文化特色的酒店还是凤毛麟角，而发达旅游地区盛行的青年旅馆、度假酒店和汽车旅馆等在黄山还基本属于空白，具有浓郁地方文化特色的家庭旅馆形式在黄山则刚刚处于初级起步阶段，在屯溪还是空白。
本项目的核心功能定位为以徽派民居家庭旅馆、青年旅馆、图书旅馆以及部分星级酒店构成的特色住宿区，不仅填补屯溪乃至整个黄山市旅馆业的真空，并符合目标市场人群的需求心理特征，可谓顺天应时得人心，兴旺发达乃顺理成章之事。
2、关键性目标消费群体
2、1、长三角地区中青年游客
黄山市95%的游客为国内游客，其中以来自江苏和浙江的游客最多。
2002年黄山市客源市场排名表（根据黄山市旅游局资料）：
排名
客源地
人次（万人次）
比例（%）
1
江苏
2
浙江
3
安徽
4
广东
5
上海
6
北京
7
福建
8
山东
9
湖北
10
四川
11
其他
合计
100
因此本项目的第一目标市场锁定在以江苏浙江安徽上海为代表的华东区域，在年龄结构上，以19-40岁中青年人群为主。
因为在黄山市的游客中，19-40岁人群比例高达71%左右，其主要特征表现为：
人口基数大，出游欲望强，出游频繁，收入稳定且较高或很高，教育程度高，文化素质高，对具有地方文化特色和良好服务的旅游地和住宿设施有浓厚兴趣。
在黄山市普遍缺乏此类产品供应的形式下，本项目开风气之先，引领本市特色化旅游住宿的潮流，迎合市场的普遍心理需求，将得到市场的热情回应和慷慨回报。
2、2、海外游客
海外游客对旅游目的地具有高文化含量的设施最感兴趣并具有旺盛的消费欲望和能力。
目前为止，黄山的海外客源所占比例少的可怜，从一定意义上说，也和黄山文化旅游设施的匮乏息息相关。
从积极意义上说，海外市场的成长空间对黄山而言尤为巨大，在黄山市把徽文化旅游战略提到前所未有的高度来进行推进的今天，海外市场的迅速膨胀指日可待，本项目在主城区的率先开发，必将喝到这一巨大市场的头啖汤。
七、优惠政策
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