住宅小区各指标估算方法.docx

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住宅小区各指标估算方法

住所小区的开发一般分为先期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。

先期策划、投资咨询的内容一般包含拟建楼盘价钱售价，房型定位及占比方案，购房户购买力解析，开发方案的策划，住所建设标准，建筑造型，泊车方式及泊车位数目，开发成本估量及盈余性解析等。

先期策划、投资咨询的波及面广，专业性强，开发商依靠自己的力量常常无力完成，而拜托拥有大批信息数据的房地产咨询机构完成。

现针对一事例，欲对上海住所小区开发的先期策划、投资咨询作浅显的商讨。

某房地产开发商已获取位于上海市五级地段的一住所建设地

块，该地块占地面积21000M2，地块四周教育、医疗、娱乐、购物

等配套设备齐全，高架、公交、地铁（在建）等交通设备齐备，目

前，开发商已与政府土地管理部门签署土地出让协议，土地出让协

议中规定土地出让年限为70年，用途为住所，规划容积率为，出让

金为3675万元。

别的开发商已与某一拆迁单位签署了地块动拆迁协

议，其地块动迁花费包含支付被动迁单位和居民直接花费、清理场

地花费、动迁工作劳务花费等合计为200万元/亩，该开发商在拜托设计单位进行规划设计以前，在当前只有土地出让协讲和动拆迁协

议两份基本资料的基础上，欲拜托咨询机构进行住所小区开发先期策划、开发成本估量及盈余性解析。

一、住所小区开发先期策划

1、楼盘价钱定位

依据咨询人员市场检查，待建地块周边已建或在建住所楼盘的

价钱分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有

较大的选择空间，多数楼盘价位会合在中价范围。

详尽检查结果见

下表:

从上表可以看到，周边已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在

4980-6980元/M2。

经过综合解析，制定待建住所小区购房户以上海

当地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱集体和高收

入白领阶层为辅，依据自己楼盘的特色，制定楼盘住所商品房销售

均价在6180元/M2。

在销售运作时，可依据市场的供求关系，在已

拟定的销售价钱基础上，进行合适的调整。

2、房型定位及占比方案

最近几年上海住所市场新开发楼盘户型面积偏大的状况比较广泛，

依据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合公布的2002年上海

市房地产市场商品房预售结构解析数据，2002年房地产市场商品房

户型面积70M2以下的仅占%，房型面积70-100M2的占%，户型面积

100-150M2占%，户型面积在150M2以上的占%，因为户型面积在

100M2以上的占%，户型面积显然偏大，使很多工薪阶层家庭望房兴

叹。

实质上，当前上海住所市场最为热门的户型是中小房型，它不

是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左

右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这类户型适用性强，总价

适中，物业管理费也不高，对工薪阶层拥有极大的吸引力，经综合

解析比较，拟建住所小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如

下（见下页）:

3、购房户购买力解析

依据上述建筑面积定位与销售价钱，主力房型二房一厅一卫和

二房二厅一卫每套房屋销售均价为:

万元万元。

一般状况下购房者首

付30%，即万元万元左右，余款向银行按揭分20年送还，以万元

（二房二厅一卫）房型为例，首付万元，余款万元分20年送还，当前

商业贷款月利率为%，每万元每个月还本付息额为元，每个月还款额经计

算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应当有还款能力。

另

外，假如购房户可以获取部分公积金贷款，因为公积金贷款利率比

商业贷款利率低，则每个月还款额将有所降落，购房客户还款能力更

能获取保证。

4、开发方案策划及参照经济指标的确定

开发方案:

社会经济的发展和人民生活水平的提升，对住所小区居住环境

提出了更高的要求，促使住所建筑形态向酣畅和适用方向发展，传

统的多层+高层建筑模式已不可以满足土地紧张的大城市的需求，而另

一种折衷方式小高层板式结构住所（7-13层），因与多层住所对比具

有节约土地资源的优势，与高层住所对比拥有优异的通风、采光优

势，成为当前和将来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原

则上采纳12层小高层板式结构。

参照经济指标:

（1）住所幢数、建筑面积、住户数的估量

依据房型定位及占比方案，待建楼盘住所每户均匀建筑面积:

70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=

每幢住所设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电

梯），则每幢12层小高层住所建筑面积为:

12层*5单元/层*2户/单元*=12450平方米

已知基地地块面积为21000M2，规划容积率为，则可建住所商品房和公建配套设备建筑面积合计为:

21000*=52500M2

依据住所小区规划指标，一般住所商品房占94%-95%，公建配套设备占5%-6%，假设住所商品房占总数的95%，则住所商品房可建建筑面积为:

52500M2*95%=49875M2

可建12层小高层住所幢数为:

49875/12450=4幢

住所实质可建建筑面积:

4*12450=49800M2

每户均匀建筑面积为M2，则住户数为:

49800/=480户

（2）公建配套设备

公建配套服务设备包含:

少儿园、托儿所，便民商店，其余配套

设备，此中少儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其余

配套设备一般占25%。

公建配套设备可建总建筑面积:

总建筑面积-住所建筑面积

=52500-49800=2700平方米少儿园、托儿所建筑面

积:

2700*40%=1080M2

便民商店建筑面积:

2700*35%=945M2

其余配套设备建筑面积:

2700*25%=675M2

（3）室外隶属设备

室外隶属设备包含独立式地下泊车库、变电所、标准网球场

等。

泊车位:

小区灵活车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。

考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋向，假设小区内每

3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总泊车位为:

480/3=160个，地面车位数:

160*15%=24个;地下车位数:

160*85%=136个。

独立式地下泊车库:

每个车位平面尺寸为*5m，占地面积。

地下

车位包含分

摊车道面积一般为30-35M2，本次估量取上限值，则独立式地

下泊车库面积为:

136*35=4760M2

变电所:

变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用

电量估量以下:

民用建筑单位面积用电量指标摘录以下:

住所为40W/M2，少儿

园、托儿所为:

30W/M2，便民商店为:

60-120W/M2，其余配套设备为

80W/M2，车库为20-30W/M2。

在估量时均采纳上限值。

住所商品房用电量:

49800*50=2490千瓦

少儿园、托儿所用电量:

1080*30=千瓦

便民商店用电量:

945*120=千瓦

其余配套设备用电量:

675*80=54千瓦

小高层住所楼自己地下室:

*5*2*4幢*30=千瓦

独立式地下泊车库:

4760*30=千瓦

用电量小计:

千瓦

别的小区内零星用电量取5%，则整个住所小区总用电量为:

*（1+5%）=3105千瓦

采纳变压器容量为3200KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住所小

区用电要求。

拟设10KV容量为800KVA变电所4座。

取每座变电所

房屋建筑面积为50平方米，合计200平方米。

网球场:

为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建

造标准网球场1座。

标准网球场规格:

*。

网球场占地面积:

669M2

5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地

面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估量

建筑覆盖率:

4幢12层小高层占地面积:

*5*2*4*（1+10%）=4565M2

公建配套设备（以2层计）占地面积:

2700/2*（1+10%）=1485M2

配电所占地面积:

200*（1+10%）=220M2

建筑物占地面积:

6270M2

（考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增添10%）

建筑覆盖率:

6270/21000*100%=%

绿化率:

新建小区绿化率一般不低于30%，为改良环境，提升生

活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、

道路场所，地面车位，网球场，少儿园、托儿所活动场所，小区居

民活动场所外，其余均植以绿化，此中独立式地下室上方设中心绿

地。

小区绿化总面积:

21000*35%=7350M2

网球场占地面积:

*=669M2

地面车位占地面积:

24**5=300M2

少儿园、托儿所室外活动场所:

面积同建筑面积1080M2

居民室外活动场所:

取小区总占地面积的5%，即21000*5%=1050

M2

小区道路占地面积:

21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球

场）-300（地面车

位）-1080（少儿园、托儿所室外活动场所）-1050M2（居民室外活动场所）=4281M2

小区道路据有率:

4281/21000*100%=%

6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用

量、电话容量等指标估量:

民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标

摘录以下:

供水指标:

住所:

7-10升/M2?

日;公建配套设备:

6-10升/M2?

日;绿化:

升-2

升/M2?

日。

小区日最大用水量为:

10升/M2*49800M2（住所）+10升

/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（绿化）=544M3

排污指标:

住所:

升/M2?

日;公建配套设备:

升/M2?

日。

小区日最高污水排放量为:

升/M2*49800M2（住所）+9升

/M2*2700M2（公建配套）=497M3

人工煤气日最大用量:

户*480户+2700M2*M2=2328M3

人工煤气用量指标:

住所:

户?

日;公建配套设备:

M2?

日。

电话容量指标:

住所:

100-154门/万M2;公建配套设备:

25门/万M2

电话线数目:

154门/万M2*万M2+25门/万M2*万M2=774门

7、先期策划成就汇总以下:

建设规模:

拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板

式结构，每幢每层5个单元，均匀每户建筑面积:

平方米，层高米

地块总面积:

21000平方米

建筑物占地面积:

6270平方米

绿化占地面积:

7350平方米

网球场占地面积:

669平方米

地面泊车位占地面积:

300平方米

小区道占地面积:

4281平方米

少儿园、托儿所室外活动场所占地面积:

1080平方米小区居民室外活动场所占地面积:

1050平方米总建筑面积:

57260平方米

住所商品房建筑面积:

49800平方米

公建配套设备建筑面积:

2700平方米

少儿园、托儿所面积:

1080平方米

便民商店面积:

945平方米

其余配套设备面积:

675平方米

独立式地下泊车库建筑面积:

4760平方米

规划容积率:

（不包含地下泊车库面积）

建筑覆盖率:

%

绿化率:

35%

小区道路据有率:

%

其余娱乐，休闲设备据有率:

%

住所小区总用电量:

3105千瓦

住所小区最高日用水量:

544立方米

住所小区最高日污水排放量:

497立方米

住所小区最高日人工煤气用量:

2328立方米住所小区电话容量:

774门总户数:

480户

二、开发项目开发成本解析及估量

（一）、开发成本解析

因为整个开发建设项目所需资本与住所商品房、公建配套设

施、室外隶属设备、室外工

程建设标准亲近相关，故在估量以前，一定先确立住所商品

房、公建配套设备、室外隶属设

施、室外工程等建设标准。

1、住所商品房建设标准见下表:

2、公建配套服务设备，室外隶属设备建设标准见下表:

3、建设项目开发成本估量:

依据上述建筑物及修建物建设标准，住所商品房及独立式泊车

库其建筑安装单价构成解析见

下表:

公建配套设备用房，室外隶属设备，室外工程建设成本解析见

下表:

4、项目开发所需建设成本详尽估量过程:

A、土地花费

A1、土地出让金:

3675万元

A2、地块动拆迁花费3000*1200=6300万元

小计:

9975万元

B、主体工程建设费

B1、住所商品房

地下工程:

49800M2*220元/M2=万元

结构:

49800M2*600元/M2=2988万元

建筑:

49800M2*145元/M2=万元

机电安装:

49800M2*440元/M2=万元

创立费:

49800M2*35元/M2=万元

小计:

7171万元

B2、独立式地下泊车库

地下工程:

4760M2*2800元/M2=万元

结构工程:

4760M2*0=0

建筑:

4760M2*70元/M2=万元

机电安装:

4760M2*195元/M2=万元

创立费:

4760M2*40元/M2=万元

小计1478万元

B3、公建配套设备

少儿园、托儿所:

1080M2*700元/M2=万元

便民商店:

945M2*1000元/M2=万元

其余配套设备:

675M2*1000元/M2=万元

小计238万元

B4、变电所

设备:

变压器:

1500元/KVA*3200KVA=480万元

配电设备:

高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等

1000元/KW*3200KW=320万元

入口柴油发电机:

1700元/KW*3200KW*20%=万元（容量按变压器

容量的20%计

算）

设备小计:

909万元

土建:

200M2*800元/M2=16万元

小计:

925万元

B5、室外网球场*,共1座）

细石钢筋混凝土基层:

5万元

聚胺脂类面层:

22万元

场所设备:

5万元

入口灯光系统:

13万元

入口围网系统:

9万元

小计:

54万元

主体工程建设费合计:

9866万元

C、室外工程费:

包含土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭

院路灯、电缆、建筑小品

等，按主体工程建设费的12%估量:

9866*12%=1184万元

D、工程间接花费

1、专业花费:

按主体工程建设费的6%估量，9866*6%=592万元

2、开发商筹建管理费:

按主体工程建设费的2%估量，

9866*2%=197万元

3、住所配套费:

按住所建筑面积的320元/M2估量，

49800*320=1594元

4、人防建设配套费

本工程地下室可建成平战联合的人防设备，按规定可以免缴人

防建设配套费。

5、市政建设配套费

按120元/M2标准估量，即:

120元/M2*52500M2=630万元

6、相关部门收取的各种手续费:

按15元/M2标准估量:

15元/M2*52500M2=79万元小计:

3092万元

E、不行预示费

按（A）--（D）各项花费的5%估量

（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206万元

A--E小计:

25323万元

F、建设期贷款利息

假设开发商自有资本占建设资本的30%，25%建设资本本源于楼盘的转动销售，45%建设资本本源于向银行贷款，银行贷款1-3年贷款利率为%，贷款资本均匀占用时间为年，则建设贷款利息为:

三、项目开发盈余性解析

住所建设项目销售总收入（销售税费取8%）:

住所商品房:

49800M2*6180元/平方米*（1-8%）=28314万元

独立式地下车位:

10万元/个*136个*（1-8%）=1251万元

小计29565万元

住所建设项目开发成本26274万元开发利润:

29565-

26274=3291万元

利润率:

开发利润/开发成本=3291/26274*100%=%假设整个住所

小区从开发到完成共用2年时间，开发商自有资本为项目建设资本

的30%，即

25323*30%=7597万元

开发商自有资今年利润率:

开发利润/（自有资本

*2）*100%=3291/（7597*2）*100%=%

盈亏均衡解析:

项目盈亏均衡点为:

销售收入=建设开发成本

盈亏均衡点住所均匀售价*49800*（1-8%）+100000*136*（1-8%）=0

盈亏均衡点住所均匀售价=5462元/平方米

即假如楼盘建成后住所商品房均匀售价超出5462元/平方米，

则开发项目盈余假如楼盘建成后住所商品房均匀售价低于5462元/

平方米，则开发项目出现损失