商铺投资概要.docx
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商铺投资概要
[主持人]:
非常感谢二位,今天二位来到我们的演播带来了很多宝贵的生意经,希望对大家投资商铺有所帮助。
同时,非常感谢网友提了很多的问题,由于时间的关系,今天的访谈到此结束。
（2005.12.0716:
00
[主持人]:
由于时间的关系,两位简单总结一下商铺投资有什么技巧、需要注意哪些方面?
（2005.12.0715:
57
[徐伟成]:
首先,消费者要找非常好的位置,包括历史因素、交通因素、聚集有效消费群的因素。
第二,要有好的开发商,开发商要认同商业地产是他开发企业的目标,开发商要有专业的团队。
第三,有好的经营管理公司。
有了这三个因素,它就是一个好的商业项目,就是值得消费者和网友去考虑的项目。
（2005.12.0715:
58
[谢琳]:
徐总都已经说了。
我总结一句,作为商铺的投资者,所有投资的朋友最关注的是投资的安全性和持续经营的稳定性。
刚才徐总列了很多的因素,这些因素决定你整个的投资是否能够安全、稳定持续地经营,这些因素都是大家在同等条件下一定要关注的。
（2005.12.0715:
59
[徐伟成]:
我补充一下,消费者投资商铺,不是买一个价钱,是买价值。
很多人在讨论,什么地方卖8万、3万,其实不是卖8万、3万的问题。
中国的消费者和老百姓习惯说,十块钱是一瓶酱油,30块钱也是一瓶酱油,为什么不买5块钱的。
我们不是买价钱,我们是投资商买的是价值,从内在的硬件和未来的市场能反映出它的价格是超值还是过高,所以应该把焦点集中在商铺的价值,而不是价格。
（2005.12.0716:
00
[主持人]:
这种的开发商会占到多少比例?
（2005.12.0715:
54
[谢琳]:
去年前年都有失败的例子,比如巨库。
今年的开发商都在自律、严谨对待他们商业开发的产品,他们会做深入的市场调研,从开发的产品和产品细节都会做考量。
所以未来的产品会越来越规范。
市场是一只无形的手,有市场有需求才会决定这个市场。
（2005.12.0715:
55
[徐伟成]:
泡沫是非常灰色的定义,经济学家也有不同的定义。
中央政府、国土资源局前年开始关注住宅地产市场,现在已经关注到地产商铺会不会有过热的现象。
我综合分析来看,北京的很多看法上有倾向于投资商铺开发过热的现象,北京的开发商很聪明,他们在网上也会分析他们经营、开发的方法。
北京人均商业面积比较低,从人均商业面积来说,北京还可以建更多的商业地产。
但我们不是纯靠数据考虑是否投资,也要考虑北京的消费模式、气候、生活习惯、商业的竞争对手和未来经济增长的因素。
比如大家会认为2008年、2010年后的北京经济不明朗。
我认为北京还不存在过热有泡沫的现象。
（2005.12.0715:
57
[主持人]:
目前中国的商铺投资是否存在泡沫?
（2005.12.0715:
53
[谢琳]:
不能针对一种产品,可能是针对不同区域不同类的产品。
服装行业,肯定有卖得出去卖不出去,每年也有倒闭和新出来的产品,手机、地产也一样。
今年在宏观调控的政策下,还是有新开盘的项目销售很好。
泡沫我认为是相对而言的,如果开发商不懂得商业开发经营和理念,它的产品不会适销对路。
（2005.12.0715:
54
[主持人]:
网友“贵在执行”:
香港的商业地产与北京有何异同?
有没有北京可以借鉴的成功模式?
您认为北京商业市场特色是什么?
主消费群体是谁?
（2005.12.0715:
49
[徐伟成]:
二者明显是不一样的,香港卖的时候是旺街、商业街的底商,卖得非常贵。
我上次回香港去一个20平米的店,租金已经有4万港币。
本身的商铺可能是普通住宅5倍、10倍的价值。
97年高峰时,一套商业的店面可能是200平米,会卖到8千万到一亿。
香港的开发商已经进入资本运营的企业,大型的产品是不会卖的。
70、80年代有一些开发商会把商场卖散,比如“巨库”的情况,挺杂、挺乱的。
北京是走另外一种轨迹,我一直跟北京的朋友讲,我不觉得北京的商业发展落后于东南亚和香港,它在不停的探索、不停的创新,是没有可比
性的。
北京的商铺可能不是百分之百持有,可能一些要收租、招商,如果把购物中心卖散,经营上会有大的问题。
北京的主体消费群,我没有具体的数字,人均工资应该是到3000元人民币,香港在金融风暴后在9000左右,二者的生活尺度是不一样,香港山很多、地很少,我们在香港规划商场的时候,只要你盖一栋商场就有人买。
北京人很多,但是地大,分散的比较广,传统的商业街、西单、东单、王府井比较能聚人,如果从开发的角度建购物中心要调整招商策划,前期和后期的投资会比较多。
香港包括SHOPPINGMAIL几十年已经形成了系统的文化,12月初香港布置圣诞已经非常漂亮。
从商业运营的角度已经很成熟,北京还要吸取经验,发展会更快、更成熟。
（2005.12.0715:
51
[主持人]:
网友“投资准了下半生不愁”:
商业地产模式包括购物中心和街区商业,红街应该是街区式规划:
（街区又主要是内街和外街,外街是在整个住宅外围做商业街,内街可能有住宅中间做一些商业。
请问红街是那种?
（2005.12.0715:
43
[谢琳]:
“中国红街”是街区型的商业。
我欢迎网友有空时去感受一下这个产品,“中国红街”一层、二层、三层是商业,四层以上是写字楼。
街区型的商业和SHOPPINGMAIL的区别是,它不同于SHOPPINGMAIL、社区商业。
它是在整个街上行车、走路,在街区上就能看到你的商业。
对商家而言,如果你重产品的展示面,以展示为效果,比如经营珠宝、手表应该朝西。
如果想聚集人气,比如咖啡厅、咖啡店、小的餐馆都应该朝内街,能够让人看到他的经营状况?
（2005.12.0715:
46
[主持人]:
网友“施罗德基金”:
红街在运营过程中遇到了哪些困难,是如何克服的?
（2005.12.0715:
41
[谢琳]:
“中国红街”小的阻力会有,但是老实说没有遇到特别大的阻力。
红街是一个产权分割式销售的商业,这种商业模式会对开发商在整个业态组合的考量上非常严格,跟购买者的互动要非常的紧密。
红街产品体量不大,商业一共一万平米,我们和商户互动的时候,都要和他沟通,你如果是自用,要签在合同里,我也保证隔壁投资人是这样的。
我们和隔壁投资人沟通他一定也是要追求长期的回报,如果短期就搬掉也会给邻居带来负面的影响。
我们要做很多的功课,而不是讲回报多少多少钱,单纯解决销售层面的问题,而是讲产品远期的规划,使他们和我们进行深一层的互动。
现在我们的客户都是非常好的朋友,他们对我们的这种做法是竖起大拇指的。
“中国红街”是我们经营的家,不是卖掉这么简单。
（2005.12.0715:
42
[主持人]:
网友“施罗德基金”:
如何评价金源SHOPPINGMALL的投资模式?
让人感觉有点雷声大,雨点小?
（2005.12.0715:
35
[徐伟成]:
真正做购物中心的专业的团队,他们认识到购物中心是一个有机体,不是一件艺术雕塑,我今天雕了一只鹰,它永远都是一只鹰,购物中心我说它是高级变形虫,会随着天时地利人和综合因素方方面面变化的。
我觉得金源购物中心现在在转化,不是一件坏事。
他们作为经营方,天天在动脑,在寻求出路,最终的目的不是为了打开消费者的钱包,而是希望为北京的消费者、老百姓服务。
我们从这个角度也应该去支持它,它和原来肯定不一样。
以前蓝岛开业是非常风光的,我最近去蓝岛,感觉他们客人的流量不如以前。
他们是一个庞大的企业,其实他们也想转变,也想像国贸、嘉里中心一样,但是他变不了。
变与不变是好是坏我也不知道,我看到蓝岛的员工也非常的热情服务态度很好,但是销售不是很好,所以我也希望它变。
（2005.12.0715:
37
[谢琳]:
对这个项目,首先开发商有这么大的魄力开发这么大的商业产品,勇气可嘉。
在整个商业经营上,金源SHOPPINGMAIL很有策略,比如引进贵友、居然之家。
装满金源非常不容易,要考虑谁来带人气,谁来提升品牌、填空,所以肯定要有新的变化。
他们最近在跟二三十家旅行社签约,让旅游人士都来这里享受购物和配套的服务,他们花了很多的心思和工夫。
还有东方广场、赛特广场每年也是在不断地洗牌,我认为动态的变化是非常好的事情。
（2005.12.0715:
39
[主持人]:
物业管理在一个商铺的开发过程中占什么样的份量?
（2005.12.0715:
32
[谢琳]:
我们在感知不同产品的时候,每个人体验到的管理都是表象的。
技术层面都一样,表现出来感性的东西,给人的感觉是不一样的。
为什么人们说万科的物业好,可能是门口有一个保安,如果看到有一个阿姨提着东西会马上去帮你。
现在红街不单纯是物业管理站在前瞻的位置上,而在于商业的经营管理,要比物业管理更前瞻。
“中国红街”是62个商户,有的消费者买了几个商户。
他们在乎的是未来这些商家怎么互动联合搞一些活动。
我们每个月的经营团队是怎么把商家有效的联系起来,推出什么样的活动使商家互动。
地下室的车停在哪,消费者能够有效到达大他想去的商铺。
（2005.12.0715:
33
[主持人]:
你们对“中国红街”进行物业管理有什么计划?
（2005.12.0715:
31
[徐伟成]:
物业管理没有什么太多的创业东西,一定是实打实的东西,从保安、保洁、机电、空调设备等等,我们也派了专业的团队组成专业的物业管理部门,在“中国红街”距离注入还有一两年时间,我们已经在做前期物业的管理,对入住使用非常重要。
结合“中国红街”的经营开发理念,我们把每一个细节做好,提供全程的服务。
（2005.12.0715:
32
[主持人]:
网友“九月的高跟鞋”:
从你们的履历上能够看出,你们在共同为三里屯的项目红街而奔忙,我想知道的是,第一太平戴维斯将如何对红街的物业进行管理,在第一太平入主之前,红街的物业模式是怎样进行管理的?
（2005.12.0715:
28
[谢琳]:
我们跟第一太平戴维斯有紧密的合作。
我们作为开发商,开发是专业,不能兼顾到各个方面。
物业管理非常专业,之前大家可能不太在乎物业管理,有的开发商自己经营自己管。
业主买了写字楼,是否能保值增值,物业管理的水准、软体的东西占很大的程度。
我们和第一太平合作,不是给他一个顾问的外衣和帽子,他们已经全线进入“中国红街”。
他们是全线托管型的管理,我们在图纸、产品定位阶段,他们前期都渗透参与进来。
物业管理并不是大家入住感知到的服务,而是前期的很多东西。
“中国红街”专门为小型商业做的观礼电梯、灯光系统、标牌系统,怎么让来这里的朋友们能清楚地找到他们要去的地方。
我们和第一太平紧密的合作,都在解决以后将要发生的问题。
（2005.12.0715:
29
[徐伟成]:
我们在北京差不多有50个项目,包括华贸中心、新城国际、丰联、人寿保险大厦、新保利大厦,都是由我们做全权管理的。
（2005.12.0715:
30
[主持人]:
前些日子遇到一些朋友纷纷投资南城的产品,他们说不久这些地方会升值。
（2005.12.0715:
26
[谢琳]:
南城随着住宅快速的发展,肯定会带动整个的商业气氛。
因为朝阳区没有地了,海淀也基本占满了。
相对于朝阳而言,南城比如崇文区、宣武区、丰台地价稍微便宜一些。
我们也清楚地看到,它的住宅价格稳步地呈上涨的趋势,居住肯定会带动商业。
一些朋友投资南城,它的价格会便宜一点,投资商业也是有潜力的。
（2005.12.0715:
27
[主持人]:
在北京,谢总比较看好哪里?
（2005.12.0715:
25
[谢琳]:
如果投资者有投资的潜力和能量,我认为应该首选发达区域,比如朝阳区。
投资者投资会有方向性,可能会投资房产,包括住宅、商业,和其他的金融产品。
如果还有投资潜力,他会投资有潜力的发达区域,比如海淀区。
（2005.12.0715:
26
[主持人]:
网友“空气真好”:
请徐总谈谈,北京地区商铺投资的前景,尤其是2008年以后,您重点谈谈。
（2005.12.0715:
23
[徐伟成]:
朝阳区商业比较发达,在北京的西部,崇文区、海淀区、中关村都是非常有潜力的。
我个人比较看好朝阳区、海淀区。
海淀区的中关村,包括五道口投资的潜力也是非常大的。
我们投资商铺要看它的消费群,我们做项目研究有一个专门的名词,每位消费者的有效消费,比如我一个月赚5千块钱,2500用于消费,剩下的用于交房费和其他。
做项目要研究每一个地区的消费群,研究它的有效消费。
我们在中关村做了很多调查,发现中关村愿意消费的人
群有上涨的倾向,朝阳区是相对比较稳定的。
（2005.12.0715:
25
[主持人]:
网友“集体饿的翻白眼”:
商铺投资的回报率多少合适?
多少年收回成本是最合理的呢?
有的商铺说回报率很高的!
不知道可信不可信?
（2005.12.0715:
21
[谢琳]:
我认为不可信。
要看投资的朋友关注的是投资的安全性、稳定性还是短期的回报性。
（2005.12.0715:
22
[主持人]:
我和网友有一个同感,我采访到房地产界的朋友,好象一夜之间都投资商铺去了,为什么大家现在都非常看好商铺的投资?
（2005.12.0715:
16
[谢琳]:
住宅的供应量很大,选择性也很大。
无论是业内的朋友还是从事其他行业的朋友都清楚地看到,比如你投资一个住宅,你的租户可能一年、甚至半年就走掉了。
如果投资商铺会签10年、8年的约,投资回报率会很稳定。
没有投资户花了很多钱就签一年的合同,最短也要签三年。
（2005.12.0715:
20
[主持人]:
这位网友接着问:
我还想知道,是不是在商品房比较成熟的社区,商铺自然就顺理成章地成了待开发的香馍馍?
（2005.12.0715:
15
[谢琳]:
还是要看商圈的服务半径。
如果一百万平米的商品房,在一个相对比较偏远的区域,他的商业价值只服务百万平米的社区,只是一个社区的商业。
如果在核心区域,他的服务对象是整个的区域,服务半径会很大,是辐射到整个朝阳区、海淀区。
（2005.12.0715:
16[主持人]:
网友“九月的高跟鞋”:
现在市面上有一种说法就是温州炒房团炒完民用住宅后开始炒商铺,嘉宾怎么看这个问题?
（2005.12.0715:
13
[谢琳]:
做商业产品的时候,可能不单是温州炒房团,山西、浙江其实都进入到北京。
他有可能选择开发商开发的产品,开发商一定要考虑你是不是要选择它。
他们不会尊重你产品的业态组合。
我们做“中国红街”也接触过温州炒房团,他们会压低你的价格,不遵守你的业态组合。
比如做得好的商业,如果是自用型的客户,必须要在合同中签订你的品牌是什么、业态组合是什么。
如果你是投资型的客户,必须要把优先租赁权交给我们,如果是理性的消费者会接受我们的建议。
否则会打散你的业态组合,对你的业态组合有杀伤性,我们是双向选择。
但如果开发商只关注我的销售收益是另外一码事。
（2005.12.0715:
14
[主持人]:
更加科学和理性。
有网友问:
两广大街很冷清是不是因为风水的原因?
我们老百姓喜欢用风水归结生意的好坏。
（2005.12.0715:
07
[谢琳]:
我认为风水5000年都存在有它的科学之处。
我们在做“中国红街”的时候,发现北京南北的街都非常的火,比如原来的秀水、雅宝路、西单、东单,而横向的两广、平安大道好象还不火。
（2005.12.0715:
08
[徐伟成]:
所谓风水,老外也研究我们的中国风水,香港甚至迷信风水。
风水从西方人角度是“环境学”,你一进来住的舒服不舒服,可以用中国人的风水来解释,有很多的微妙的因素可以用科学去诠释。
100多米的街,如果对面有一个麦当劳,这边有一个肯德基,我不愿意走人行通道去吃麦当劳,所以它跟环境有关。
老的秀水本身路很窄,但合乎人逛街的模式。
北京人有两个极端的方式,一个是有采购的倾向,喜欢去大型的超市、沃尔玛、京客隆,或者去居然之家,把所有要买的东西都买回来。
消费者是比较懒惰的、贪图方便的,我香港的朋友买一个手机,可以对香港六大手机网络供应商的手机做一个电脑的分析,精明到这种程度。
（2005.12.0715:
09
[徐伟成]:
所谓风水,你做一些事情要很合乎人性化。
为什么北方的很多购物中心和商城的门大部分是南边开的,南边太阳不是正东正西的照射,太阳的方向会偏南照射。
为什么很多人分析长安街的北边风水比较好,照射的感觉比较的光亮,人比较温暖。
从心理学、营销的角度很容易解释一些玄妙的东西。
现在很多商场做得非常宏大、伟大,但很多人没有注意到灯光系统。
真正做商铺,要有专业的人帮你分析用什么灯,灯的光亮。
我后来发现很多投资非常大的商场用的都是省电的灯泡,以前的赛特、燕莎,我没有看到他们用省电灯泡。
我帮谢
总做商业招商的策划定位,我们一定要做成一个时尚、有潮流品位的街区,能够有真正自由的气氛。
一个非常成功的商业项目不能太刻意,它会慢慢的演化。
非典时培育了后海的红火,今天后海红火的程度,很难确保明它明天也这么红火,明天也许在“中国红街”。
消费者是贪图舒适的,未来哪一个开发商能够真正为消费者着想,他就会成功。
（2005.12.0715:
12[主持人]:
徐总虽然是香港人,但对中国内地的情况却这么了解。
（2005.12.0715:
05[谢琳]:
开发商扮演的是开发的角色,到明年后年开发商不单是扮演开发的角色,要考虑的问题会非常多。
徐总引申到气候对整个产品的影响。
我最认同徐总讲的建筑的尺度、规划的尺度。
比如,两广临街的商业楼一直不火,不是那个地方没有消费水准,我们会看到酒店用品专卖、车行,是它的尺度不好。
我从这条街看到对面,但很难走过去,只有两个天桥。
我认为它整个规划是相对失败的。
我们反过头讲,老秀水在的时候,冬天大家都是摩肩接踵去感受近距离接触的尺度。
我们作为开发商,发现现在投资商铺的客户跟两三年前是不同的,他们在思想意识上已经有了质的飞跃。
以前做商业的朋友,他们只拿着计算器跟你算投资回报,但回报率是你当时根本看不到的,因为你买的是预期。
我们今年做“中国红街”产品的时候发现现在投资商铺的客户是非常理性的,非常有前瞻的眼光,他们完全可以用动态、前瞻的眼光看待一个区域的发展、变化。
（2005.12.0715:
07
[主持人]:
网友“空气真好”:
请谈谈气候对商铺投资的影响。
（2005.12.0715:
03
[徐伟成]:
气候的问题比较笼统,我再细化一下。
国内南方和北方的气候有明显的区别,南方冬天很少是零下。
气候也会影响一个城市的布局和人的消费心理。
北京是一个非常特殊的城市,冬天比较冷,北京冬天路比较宽,风也很大。
你很少看到商业街有很多人,除了西单和东单。
我要过一条60米的街道、马路,我请愿打车回家,多呆一会我会着凉。
沈阳和大连很冷,为什么老是人满为患,跟他街道、消费心理有关系,冬天他们越冷越喜欢逛街。
投资商铺除了气候对投资的影响,也要考虑当地城市的规划、道路的规划,还要考虑当地的消费文化、生活习惯。
我原来住在西边,以前北京8点以后整个西边都是黑的,东边会灯火通明。
所以没有一个简单的方程式告诉你,或者输入一个方程式告诉你如何投资,如果有这个方程式,我们也没有工作可做了。
商铺的投资,每一个消费群最少都要投资几十万、几百万,立竿见影的投资项目现在已经不多了。
“中国红街”项目比较了解北京市场,有诚意的开发商慢慢投入这个市场是一件好事,消费者要擦亮眼睛,拭目以待。
（2005.12.0715:
05
[主持人]:
网友“贵在执行”:
请问谢总,商业地产的投资回报率要高于住宅,同时存在风险,最主要的就是商业势态是否能够形成!
商业地产是先有人气,还是先建市场?
形成市场的关键因素有哪些?
投资者如何看的准:
商业地产商描绘的美好前景是否有可实现性?
（2005.12.0714:
53
[谢琳]:
我觉得先有人气,商业一定要有人气。
关于投资回报率问题,投资商业在中国是这几年的事情,承诺给客户8%、10%的利润返回,它跟国际的惯例是不能接轨的。
在国外商业的投资回报率大概在5%、6%、4%都有,这是国际的惯例。
现在中国整个商业的价值还没有提升到最高,在国外商业跟写字楼价格能差到几倍,包括在香港。
北京的价差写字楼卖到1万4、商业卖到2万多、3万多是很正常的,南方城市好一些,商业的价值在国内还没有凸显。
现在消费者怎么判断,开发商刚刚做商业,由于法规不健全,由于没有经验,开发商难免用投资住宅的心态和操作手法去运作商业。
我们做“中国红街”觉得不是这样的,商业投资理念的程序是应该看待商业所属的区域是什么样的人群,反推这个区域的经营者应该是谁,经营什么样的产品,进而推到什么人会来买。
消费者是谁、经营者是谁、购买的投资者是谁,在反推到我们作为开发商应该建什么产品贯穿从购买、经营到消费的过程。
之前大家想做商业,价格要卖得高,他可能忽略未来要和商业怎么组合、和住宅怎么形成互补,包括产品自身层高、使用率、展示面。
（2005.12.0714:
56
[谢琳]:
他们在产品的细节上没有太多的研究。
现在市场越来越规范，因为竞争很激烈，开发商对产品的考量越来越精准、细腻。
现在的产品在逐渐完善的过程中，未来的开发商也能够做到这一点，对产品做了精准的定位，已经知道装什么业态会非常好，要做市场测试。
我们做“中国红街”的时候，基于之前倒推的四个运营模式为产品做定位，我们已经开始大量的招商工作，我们的业态很合乎区域的市场。
开发商要考虑未来产品在运营上怎么下工夫。
今天的开发商不但要考虑如何把产品推到市场，应该考量的是整个项目如果由我开发，我卖出去以后应该赋予它的经营状态，使它一开幕就很火爆。
以及之后的1、2年如何把商业养火，最短要半年、一年的时间。
开发商不仅要看眼前的事情，而是要看以后的3年、5年能为业主做什么事情。
（2005.12.0714:
59[徐伟成]:
我再补充一下。
从项目策划、研究的角度看，消费群有两个类型，中国现在的义乌是小商品批发市场，全国各地都会来义乌采购。
我们讲商业区、商业中心都以零售为主，会牵扯到人类学里的消费心理，涉及气候的因素、交通的因素。
我们做策划的时候，从微观的消费心理分析，先计算商业地点、周边辐射居民的总人数、道路的交通系统，才能盖多大的面积。
先有市场还是先有消费群，市是一堆人集中在一起，场是一个地方，为什么有市，在古代有一个地方供别人买卖，叫“市”，这个地方很适合人交换和买卖。
现在已经发展到不同的商业形态，形成了很多的商业中心，国贸中心、嘉里中心、金源SHOPPINGMAIL。
从零售的角度，我们先研究地域，到底适合建什么类型的购物中心、多大面积，是中档、高档还是中低档。
（2005.12.0715:
00[徐伟成]:
去年我听过北京顺义区有一个小镇，他想把上海新天地的概念搬到那里。
他的勇气可嘉，但是问题是从商业的角度，零售是非常科学的，唯一有艺术的成分是产品最后怎么包装，但是前期我们从外国发展商业策划、零售研究的经验看，还是要朝着理性态度发展。
中国以前陆续出现大的购物中心，刚刚开始会发现购物中心某个时刻经营得很成功，可能因为当时消费者的一种惯性。
就好象几年前人们都往城外搬，现在又觉得城里舒服往城里搬。
（2005.12.0715:
03[主持人]:
我们知道，我们国家和商铺投资有关的法律还在健全当中，会不会给消费者诉讼造成困难？
（2005.12.0714:
49[徐伟成]:
我本身不是法律专家，现在中国有多少能保护购买房地产商铺的消费者的法规，完善的程度我们是持乐观的态度。
我们认为中国的法制还是比较健全的，可能有个别一些“害群之马”会钻一些法律的空子。
你有政策，他会有对策，打擦边球。
我认为投资者和消费者有非常雪亮的眼睛，你想买商铺的时候，千万不要信他给你的口头承诺。
你买房子的时候，会感受到他有没有诚意给你回报。
任何事情发生都有迹象，只不过消费者可能因为一时的冲动，投资很多商铺希望以小博大。
消费者要冷静地去思考，会降低自身的风险。
（2005.12.0714:
51[主持人]:
一旦出现风险，我们的消费者现在应当怎样去保护自己？
（2005.12.0714:
45[徐伟成]:
如果不走运气买了这种店铺，承诺给你租金回报，但是没有回报给你，可以通过诉讼解决。
按照国际性法律法规，可以按照合同，在销售合同中已经注明他承诺给你有多少回报率，你可以联合一些小业主控告开发商。
我个人建议，最好不要使用暴力、非法违法的手段逼开发商。
没有一个
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