强烈推荐保利花园二期可行性研究报告919.docx

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强烈推荐保利花园二期可行性研究报告919

广州保利花园二期项目

可行性研究报告

二OO三年七月

第一部分：

项目概况4

×、地块概况4

×、交通状况4

×、地形地貌特征4

4、市政设施保障4

×、项目开发手续×

×、项目开发设想×

第二部分：

广州市房地产总体前景分析×

×、广州房地产市场概况×

×、广州房地产市场前景分析×

第三部分：

项目区域市场及前景×0

×、项目区域市场概况×0

×、区域前景优势分析××

第四部分：

项目市场定位及价格定位×4

×、项目优势分析×4

×、项目市场定位××

×、建筑风格××

×、项目价格定位××

第五部分：

项目开发建设进度计划××

×、工程计划××

×、施工横道图××

第六部分：

投资估算与资金筹措×0

×、项目总投资估算×0

×、资金筹措×0

×、投资使用计划×0

4、借款偿还计划××

第七部分：

收入预测及资金分析××

×、销售收入预测××

×、项目销售预测及销售回款计划××

×、销售利润××

第八部分：

财务与敏感性分析×4

×、财务分析依据×4

×、现金流量分析×4

×、项目敏感性分析×4

第九部分：

项目可行性结论××

×、经济效益分析××

×、社会效益分析××

×、可行性结论××

第一部分：

项目概况

×、地块概况

本项目用地位于广州市海珠区南部，工业大道中地段，北临40米宽的工业大道，东临石岗路。

海珠区位居广州市的中心位置，四面被珠江环绕，是广州市新兴的大型住宅区。

本项目用地所在区域，人口居住密度不高，周边市政配套设施较齐全，交通非常方便。

本项目为“国家康居示范小区”保利花园的二期项目，总用地面积×××××平方米，地上建筑面积为××××××平方米，地下建筑面积×××××平方米，总建筑面积为××××××平方米。

保利花园一期经国家建设部评审，四项指标均全优通过验收，成为全国三个获此殊荣的项目之一。

×、交通状况

本项目西行约×0米为南石头公共汽车总站，东行约×0米为石溪公共汽车总站，××、××、×0×、×××等×0多路公共汽车途径本项目，可方便地直达广州市各区；并有多条开往番禺、顺德、珠海等地的中巴、大巴途径本项目；广佛地铁线南石头站出口近在咫尺，交通非常便利。

×、地形地貌特征

本项目原来为工厂用地，地块内自然环境较好，地势较为平坦，高差不大，在项目规划设计中，开发公司巧妙地利用自然高差，较好地营造小区的层次感。

本项目属于保利花园二期，整个地块分两部分，均与一期项目相连，形成整体。

根据项目本身的特性，将本项目分为三个区，A区面向工业大道，地形规整方正，呈长方形状；B、C区相连，位于保利花园一期南面，地形较为规整。

（见图×，项目总平面图）

4、市政设施保障

本项目所在地段是广州市大型房地产住宅项目较为集中的区域之一，楼盘档次分布较为广泛。

周边生活和服务配套设施齐全，居民生活十分便利,各类的市政配套完全能够满足项目开发和居家需要。

附近主要的配套设施情况如下：

商业设施：

离海珠区江南大道商业中心仅×0分钟车程,大型连锁平价商场岛内价、广州著名的餐饮店如东江海鲜、山东老家等仅一路之隔，可共用一期商业配套设施和会所；

学校教育：

保利花园一期设有幼儿园和中学各一所，附近红棉幼儿园红棉小学，培红小学，广州市五中；

医疗机构：

×公里范围内有石溪中医院、珠江医院、广州市二医院和广东省口腔医院。

×、项目开发手续

×、本项目已与原土地方广州市人民造纸厂签订了《关于保利花园二期土地转让合同》，并与广州市国土资源房管局签订了国土出让合同。

×、本项目已经取得广州市规划局穗规地证[××××]×44号、穗规地证[×00×]××0号《建设用地规划许可证》。

×、本项目经广州市计划发展委员会穗建计批[×00×]×04号预备计划和穗计城[×00×]××号正式计划批准立项。

4、其它相关资格文件将根据政府有关规定陆续办理。

×、项目开发设想

根据项目的规划条件和保利花园一期开发的成功经验，确定本项目初步开发方案的主要经济技术指标，见下表×。

表×：

保利花园二期项目初步开发方案经济技术指标

层数

住宅面积

商业

地下室

多层

××××4

小高层

4×40×

4×××

高层

××××××

×0××

小计

××44×4

××4×

×××××

公建面积

×××0

总建筑面积

××××××

图×、项目规划平面图

第二部分：

广州市房地产总体前景分析

×、广州房地产市场概况

××××年到×00×年广州市国民生产总值年平均增长××%左右，×00×年国民生产总值×00×.××亿元，成为国内三个人均国民生产总值超过×000亿元大关的城市之一，人均GDP4.××万元，突破×000美元。

人均家庭收入大幅上升，消费支出稳步增长。

×00×年上半年,广州市居民家庭人均可支配收入为××××.4×元，同比增长××.×%。

随着广州市经济的持续发展，居民家庭收入稳步提高，居民消费信心逐渐增强,带动了广州市房地产持续健康稳步的发展。

表×、广州经济增长发展预测

×00×年

×00×年

×0×0年

×0×0年

GDP增长（%）

××%

××%

人均GDP（美元）

×0××

××00

×0000

×0000

GDP总量（亿元）

×000

×××0

×000

××000

×00×年广州市房地产完成投资总额×××.×亿元，比上年增长×0.×%，其中商品住宅完成投资×4×.×亿元，比上年增长××.4%；×00×年全市房屋交易量为×4××万平方米，金额×××亿，分别比×00×年增加××.××%和××.0×%；商品房批出量和成交量分别为×××万平方米和×××万平方米，商品房成交量超过商品房批出量，×00×年商品住宅销售×××万平方米，同比增长××.×4%。

×00×年高层住宅成交均价为×00×元平方米。

×00×年住宅市场稳步发展，完成住宅投资小幅增长，第一季度高层住宅价格比×00×年同期上升0.×0％，比第四季度上涨×.×0％。

图×、广州市房地产开发投资比较

图×、广州市商品住宅销售面积

×、广州房地产市场前景分析

从×00×年的广州房地产行业发展态势来看，广州房地产投资、商品房批出量和成交量增长均呈稳定增长，且成交量超过商品房的批出量，广州房地产已经进入良性的稳定发展期。

未来广州市房地产发展的空间较大，预计广州市房地产市场将进入长期持续稳定的发展期。

主要原因如下：

（1）广州市已具备房地产市场发展的三大要素：

一是人口多，对房屋数量要求大。

×00×年末全市总人口××0.××万人，其中常住户口人数×××.××万人，比上年末增加××.×4万人，加上外地人口×00多万人，总人口数超过×000万，如果每年人均居住面积新增×平方米，市场需求量就是×000万平方米，市场容量非常大。

二是经济发展蓬勃，居民收入持续增长，市民商品房购买力较强。

近几年广州GDP的增长速度一直保持在××%以上，人均GDP超过×000美元，×00×年市民人均可支配收入增长幅度高达××.×%，市场有效需求较大。

三是房地产市场化程度高，个人购房比例高达×4%以上，个人购房已经成为市场主体，且购房者主要是满足提升居住质量和生活品质购房。

这些因素构成了对广州房地产业发展的强劲动力。

（2）截止×00×年底，广州人均居住面积仅为××.×平方米，而全国城镇人均住宅建筑面积达到××.××平方米，广州人均居住面积与全国城镇平均水平相差较远，跟住房水平较高的其它省份比，如浙江省城镇人均居住面积为×0.××平方米，差距更大，未来广州房地产的发展空间和潜力巨大。

如果广州要达到小康社会的标准人均居住面积要达到×0平方米，每人还需增加住房面积近××平方米，对于拥有×00万常住居民的广州而言，意味着至少需要增加住房面积高达１亿平方米，按现在批出和成交水平至少需要十年的时间。

（3）二手市场的迅速发展将带动一级市场的发展。

广州二手楼市成交增幅加大，×00×年，广州市区二手房成交登记面积为4××万平方米，同比增长××.×%，二手房成交面积占一、二手房成交总面积的比重逐步增长，×00年占×4.××%，二手市场发展有利于房地产业的健康发展。

市政府为促进房地产二手市场和租赁市场的发育，采取了一系列的政策，如税费调整、严格控制土地供应、简化房改房上市的手续。

这些政策的出台也将有利于缓解供需矛盾，刺激市场需求。

（4）城市户籍制度改革将有力地推动广州城市化水平。

广州部分区域实行蓝印户口制度，购买商品房可入户广州，有力地激活外地人市场，楼市的有效需求肯定会有增加。

此外，广州为引进高层次人才，实施较为宽松的入户的政策，令更多地外地人士尤其是高层次人士进入广州，此举同样会增加市场需求。

（5）CEPA签署之后，广东将加强与香港服务业的整合，面向更大的内地和全球市场，将促进广东省经济结构升级，比加入WTO带来更多的投资机会，随着香港、广州、深圳、澳门和珠海的优势互补和经济一体化，广州作为华南地区的首中心城市，其经济地位将更加突出，给房地产发展带来更大的机会。

（6）九五”期间，广州城市建设投入×00多亿元，“一年一小变”整治了脏乱差，“三年一中变”城市基础设施建设成效显著。

×00×年计划完成城建投资×4×亿元，以进一步完善城市基础设施建设，提高现代化中心城市的服务功能。

琶洲国际会展中心、广州新国际机场、广州小谷围岛大学城、大南沙经济开发区等大型开发建设，都将给广州发展带来新的机遇。

第三部分：

项目区域市场及前景

×、项目区域市场概况

近年来，海珠区政府加大了区域形象的整治力度，特别是地铁二号线的开通、广州国际会展中心的建成，海珠区在市民心目中的地位已有很大的改变，成为许多置业者的首选区域，也是广州市目前最适合居住的区域之一。

从×00×年上半年的调查数据看，消费者最有可能选择的市区楼盘区域是天河区和海珠区，首选比例分别为××%和×4%。

图4：

消费者区域选择意向

×00×年海珠区商品房批出量和成交量均居广州市原八区的首位，商品房批出量和成交量分别为××4.××万平方米和×××.××万平方，分别比×00×年增长××.××%和××.××%，商品房供需关系基本平衡。

×00×年海珠区高层住宅的成交价为4×4×元、平方米，×00×年至×00×年×月，海珠区高层均价在4×00～×000元平方米之间波动，其中以4×00～4×00元平方米之间波动为主，该价格区间为近一年海珠区高层住宅主流价格。

与全市高层住宅均价相比，海珠区均价走势相对平稳，呈较低幅度的上升趋势，说明该区市场趋向成熟、理智。

图×、海珠区建筑面积销售比例

图×、海珠区户型销售比例

从×00×年上半年海珠区销售的住宅面积和户型来看，热销的住宅面积集中在××-×00M×，户型集中在二房二厅和三房二厅的户型，这显示了目前在此地购房消费者的消费心理，也将是未来一段时间内的主力户型。

×、区域前景优势分析

未来五年，海珠区将以建设“学习海珠、文化海珠、科技海珠、生态海珠和商务海珠”为目标，不断增强区域的竞争优势和可持续发展力，促进海珠区的全面发展，区域发展前景非常看好。

（×）海珠区交通状况大为改善。

连接海珠的桥梁众多，内环路、地铁二号现已建成、三号地铁和广佛地铁也已经开工，交通十分便利。

（×）独特的地理位置。

随着广州市城市发展向东南方向拓展，海珠区已经成为广州市的中心，地理位置十分优越；海珠区四面临江，又有万亩果园等，自然环境优美，最适宜人居。

（×）以会展经济为龙头带动区域经济的发展。

海珠区将围绕会展中心大力发展会展经济，在琶洲构建商务中心区，利用会展品牌，加快新城市副中心功能区的形成，吸引跨国公司、大公司总部安家