研究报告母版.docx
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研究报告母版
秦皇岛海蓝科技有限公司
北京大学（秦皇岛）北京大学（秦皇岛）科技产业园
可行性研究报告
RHZX110501151-0117-35
瑞和安惠项目管理集团有限公司
二○一一年五月
编
编制单位：
瑞和安惠项目管理集团有限公司
工程咨询资格证书编号:
工咨甲10320070035
董
总
事
经
长
理
宋
胡
蕊
勇
总工程师
项目负责人
杨志光
董创建
项目编制人员：
李
李
淼
涛
注册咨询工程师（投资）
注册咨询工程师（投资）
注册咨询工程师（投资）
高级工程师
工
工
工
程
程
程
师
师
师
周淑英
孙民中
殷文聪
甄利凯
董创建
王
李
冬
宁
助理工程师
助理工程师
审核、审定：
张长柏
杨志光
高级工程师
高级工程师
目
录
第一章总论....................................................................................1
1.1项目名称及承办单位.................................................................1
1.2报告编制依据..............................................................................2
1.3本项目研究范围.........................................................................2
1.4项目提出的理由及过程.............................................................3
1.5项目概况......................................................................................3
1.6可行性研究结论.........................................................................7
第二章项目背景及项目建设的意义和必要性...........................8
2.1项目背景......................................................................................8
2.2项目建设的意义和必要性..........................................................9
13第三章市场分析及建设规模…………………………………….13
3.1市场现状分析............................................................................13
3.2市场前景预测............................................................................16
3.3建设规模....................................................................................18
3.4建设内容....................................................................................18
第四章场址选择及土地利用……………………………………..20
4.1土地利用....................................................................................20
4.2场址选择....................................................................................20
第五章工程建设方案……………………………………………..23
5.1总平面布置................................................................................23
5.2建筑设计....................................................................................25
5.3公用工程设计............................................................................26
第六章环境影响评价....................................................................30
6.1分析依据....................................................................................30
6.2项目场址环境现状...................................................................30
6.3项目建设与运营对环境的影响...............................................30
6.4污染防治措施............................................................................32
6.5环境影响评价结论...................................................................35
第七章劳动安全卫生消防..............................................................36
7.1安全生产....................................................................................36
7.2消防安全....................................................................................38
第八章节能分析............................................................................41
8.1设计依据....................................................................................41
8.2我国建筑资源利用与能耗现状分析.......................................41
8.3项目能源消耗种类和数量分析...............................................43
8.4项目所在地能源供应分析........................................................43
8.5节能措施....................................................................................44
8.6节能效果分析............................................................................45
第九章组织机构及劳动定员..........................................................46
9.1组织机构设置............................................................................46
9.2劳动定员....................................................................................46
第十章项目实施进度与招标...........................................................47
10.1项目建设组织..........................................................................47
10...2项目实施进度........................................................................47
10.3项目招标..................................................................................50
第十一章投资估算及资金筹措.......................................................52
11.1项目总投资规模......................................................................52
11.2投资使用方案..........................................................................54
11.3资金筹措方案..........................................................................54
第十二第十二章财务评价......................................................................55
12.1评价依据..................................................................................55
12.2基础数据与参数.....................................................................55
12.3财务效益分析.........................................................................56
第十三章结论及建议…………………………………………….59
13.1结论…………………………………………………...............59
13.2问题与建议..............................................................................59
附
11-1总投资估算表
11-2流动资金估算表
表
11-3项目资金使用计划与资金筹措表
12-1营业收入、营业税金及附加和增值税估算表
12-2固定资产折旧费估算表和附表
12-3无形资产和其他资产摊销估算表
12-4总成本费用估算表
12-5利润与利润分配表
12-6项目财务现金流量表
12-7项目资本金现金流量表
12-8财务计划现金流量表
12-9经济评价指标汇总表
附
图
1、场址区域位置示意图
2、厂址总平面布置图
北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园
第一章
总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
项目名称：
北京大学（秦皇岛）科技产业园
项目性质：
新建
1.1.2承办单位概况
承办单位：
秦皇岛海蓝科技有限公司
项目承办单位简介：
光彩集团成立于2008年11月，注册资本5000万元，现有员工1862人，呼叫服务坐席1200个，是我国第一家采用智能化信息技术手段从事居家养老服务和社区服务工作的高科技企业。
集团经营总部位于秦皇岛开发区科技大厦10层，示范推广总部设在北京。
下辖光彩科技发展有限公司等多家发展实体，并于2009年成立了首家经国家民政部批准和主管的全国性居家养老服务中心。
目前，服务人群110万人，覆盖60多个门类的服务项目，涉及医疗急救、健康咨询、家政服务、防盗报警、维修服务、法律咨询、生活日用品配送等诸多方面。
公司已经成为全国家庭服务和养老服务行业的龙头企业，被业内公认为“中国家庭服务业第一品牌”。
公司自成立以来，就把创建自主知识产权列为企业发展规划之中。
于2008年12月正式成立研发中心，经过几年的壮大发展，目前已形成一支以王宏为研发负责人，软件工程师、机电工程师等研发人员分工协作的38人的研发团队。
公司拥有现代化、优良管理、规范的研发实验室，此实验室可实现新产品的性能试验、程式控制等试验需求。
研发队伍具有丰富的产品研发经验：
研发人员都是本科以上的高等学历经历，具有扎实的专业基础和丰富的研发经验。
同时，公司在北京、石家庄及秦皇岛燕山大学聘请了多位博士为企业从事新技术研发工作。
主导工程师都是从事研发多年的精英，参加过许多大型项目的研发工作，立足于自主创新，并能够通过融合国内外先进技术，根据市场需求不断提升产品结构性能，以满足市场需求为己任，形成了自己特色的科技创新产品和优质服务。
几年来，公司相继研发了“移动式呼叫服务器”、“全民远程健康监测系统”、“儿童安全监控服务系统”“家政服务员远程培训系统”等系列产品。
获得了国家多项实用新型专利证书。
2012年公司的各项业务取得全面发展，公司在原有服务系统的基础上增加了远程健康监测服务，除了将服务重点放在老年人群体，还践行了新医改方案提出的“医疗体系建设应以预防为主”的指导思想，开拓了慢性病人群服务，由此进一步涉足健康产业。
同时，公司承担了国家科技部2013年“国家重大科技支撑课题—《社区养老健康系统研制与应用示范》”，得到国家大力扶持。
集团申报的“全国联网家庭服务信息支撑平台项目”被河北省科技厅评为“河北省重大技术创新项目”
由于出色的经营业绩，公司被国家商务部评为“全国家政服务体系建设示范单位”。
被河北省政府命名为“河北省服务名牌”和“河北省十大特色健康产业品牌”。
2012年11月，光彩集团被国务院发展家庭服务业促进就业办公室授予“全国百强家庭服务企业”称号，成为秦皇岛市唯一一家跻身全国百强家庭服务业企业的单位。
目前，公司同各地政府部门合作，已在全国106个城市建设了居家养老呼叫服务中心和家庭服务呼叫中心，新增入网用户32万人。
累计为110万老年人和残疾人安装“一键通”呼叫器，为他们提供全方位服务。
在曹江董事长的带领下，光彩集团已成为中国家庭服务体系建设中不可或缺的重要组成部分，并将继续以改善民生为己任，为建设社会主义和谐社会贡献自己的一份力量。
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1.2报告编制依据
1、项目承办单位提供的基础资料；
2、《投资项目可行性研究报告指南（试用版）（2002年第一》
版）；
3、国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法
与参数（第三版）；》
4、现行国家有关法律、法规、规范；
5、与项目承办单位签订的《前期咨询服务协议书》。
1.3本项目研究范围
根据项目承办单位的要求，参照同类地区经济园区的建设标
准和设计规范，在按照《可行性研究报告编写手册》《可行性研、
究报告编写指南》和国家发改委要求可行性研究报告应增加的内
容进行全面调研、分析的基础上，对下述问题进行了重点研究：
项目建设的理由及必要性；
项目建设市场分析及建设规模的确定；
项目选址及主要配套条件的落实和保障情况；
项目建设方案确定的原则及建设方案；
项目所需的环保、节能、卫生、安全、消防等保障措施；
项目实施管理办法和建设工期；
项目投资估算与资金筹措方案；
项目财务分析与经济评价。
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1.4项目提出的理由及过程
自国内第一家孵化器在湖北武汉诞生以来，孵化器作为中小
企业成长的摇篮已经在全国形成了网络。
但是这些孵化器大多以
国内中小企业为服务对象，那些期望在中国投资或开展业务的外
国中小企业主们却难以找到投资的门路，高风险、高投入、陌生
的环境等多方面原因常常使他们望而却步，高额的交通费和交流
成本，管理成本，对国外的中小型科技企业来说，都是让人头痛
的事情，这些难题的解决必将加快国际中小企业进入中国的速度。
在科技园董事、首席科学家、国家安全委员会主任陈佳洱院
士亲自主持之下，北京大学携手秦皇岛经济技术开发区管委，以
北京大学重离子物理研究所技术为先导，共建北京大学（秦皇岛）
科技产业园。
1.5项目概况
1.5.1拟建地点
该项目选址位于秦皇岛市经济技术开发区，北至动漫道，南
至秦皇西大街，西至昆明湖路，东至天池路，总占地1739.6亩
秦皇岛经济技术开发区距首都北京281公里，天津市220公
里。
西区位于秦皇岛市海港区西部，项目所在地交通便利，配套
设施完备，适合项目建设。
1.5.2建设规模及目标
项目总占地面积1739.6亩，总建筑面积2087530平方米。
本项目建设标准厂房1218798平方米，企业办公楼812532
平方米，园区办公楼46200平方米，绿化208753平方米，道路及
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地面硬化521883平方米。
项目建设立足于经济技术开发区配套服务，建成高科技为主
导的新型社区。
1.5.3主要建设条件
该项目选址位于秦皇岛该项目选址位于秦皇岛市经济技术开
发区，北至动漫道，南至秦皇西大街，西至昆明湖路，东至天池
路，总占地1739.6亩。
该址城市给、排水、供电、供暖、电信、燃气等基础设施完
备。
可满足本项目建设需要。
供水：
项目园区内用水水源引自秦皇岛市经济技术开发区市
政供水管网。
排水：
场区生活污水经过化粪池处理达到排放标准后排入开
发区污水管网或用于场区绿化。
供电：
电源拟由开发区市政电网接入，可保证本项目用电需
要。
供暖：
本项目拟由开发区供暖管网接入，保证园区内采暖需
求。
1.5.4项目总投资及资金筹措
项目估算总投资452406.64万元，包括建设投资429853.64
万元。
其中：
工程费用337503.27万元，工程建设其它费用63473.12
万元，预备费28877.25万元。
资金筹措：
本项目总投资452406.24万元，其中银行贷款
300000万元，占总投资额的66.31%，其余152406.24万元为企业
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自筹，占总投资的33.69%。
1.5.5主要技术经济指标
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主要技术经济指标表
表1-1
序号
一
1
2
3
4
5
6
二
三
四
设计规模
占地面积
建、构筑物占地面积
建筑面积
容积率
建筑系数
绿化率
建设期
劳动定员
投资及资金筹措
总投资
资金筹措
自筹资金
银行贷款
五
六
七
八
九
十
十一
十二
十三
十四
十五
十六
年均营业收入
年均营业税金及附加
年均所得税
年均总成本
年均利润总额
年均税后利润
总投资收益率
投资利税率
投资利润率
税前投资回收期
税前财务内部收益率
税前财务净现值（ic=12%）
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
%
%
%
年
%
万元
152670.64
300000
70640.77
4905
10547.69
37035.15
28700.62
18152.93
13.76
8.67
6.34
4.71
21.76
168735
含建设期
万元
452670.64
%
%
年
人
亩
m2
m2
1739.6
580872.4
2087530
1.8
50.09
18
2年
130
指标名称
单位
数量
备注
1
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1.6可行性研究结论
经分析，认为该项目建设符合国家国家产业政策，可拓展企
业产业领域，培育新的利润增长点，服务社会、服务市场，繁荣
当地经济，经济效益、社会效益显著，项目的建设是必要的。
建设地政府支持，水、电、汽供应有保证，基础条件良好。
项目建设以服务社会为目的，对发展科技性企业，加快高新
技术产业发展，增强企业市场竞争力，提高企业效益，促进当地
的经济发展，增加就业，促进和谐社会建设。
综上所述，该项目社会效益显著，所在地城市基础设施完善，
建设条件具备，项目可行。
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第二章
项目背景及项目建设的意义和必要性
2.1项目背景
秦皇岛经济技术开发区（QinhuangdaoEconomic&
TechnologicalDevelopmentZone，缩写为QETDZ），以下简称秦
皇岛开发区，1984年经国务院批准设立的首批国家级经济技术是
开发区之一。
地处正在迅速崛起的环渤海经济圈中心地带，毗邻
京津，联结华北和东北两大经济区，距首都北京280公里，距天
津220公里，距省会石家庄480公里。
全区规划控制面积128平
方公里。
分东区、西区两区，东区位于万里长城的起点山海关老
龙头东侧，西区紧邻著名避暑胜地北戴河。
拥有海岸线6公里，
海域面积23.81平方公里。
二十七年来，在秦皇岛市委、市政府的正确领导下，秦皇岛
开发区坚持“三为主，二致力，一促进”的发展方针，坚持走“统
一规划、分步实施、滚动发展”和“开发一片、建成一片、收益
一片”的开发道路。
经
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