临桂县时代枫林一期商住小区建设项目可行性报告.docx
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临桂县时代枫林一期商住小区建设项目可行性报告
临桂县“时代枫林一期”商住小区建设项目
可行性研究报告
第一章总论
一、项目背景
（一）项目名称：
桂林市临桂县“时代枫林一期”商住小区
（二）项目性质：
新建
（三）项目建设单位：
桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司
（四）项目单位法人代表：
梁坚
（五）项目单位概况
桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司，法人代表为梁坚，公司位于桂林市临桂县临桂镇世纪大道。
公司成立于2007年3月15日，注册资本壹仟万元，主要从事房地产开发和商品房销售，开发资质为暂定三级。
目前，公司在职员工32人。
企业经营管理人员经验丰富，公司各类专业技术人员配置齐全，具有职称的管理人员19人，其中高级工程师3人，工程师8人，会计师1人，助理工程师7人，是房地产行业一支充满朝气和活力的公司。
公司有一支素质良好、文化水平高的人才队伍，企业有一个思想统一、团结协作、战斗力强的领导班子，是一支凝聚力强能吃苦能打硬仗的团队。
公司董事长梁坚先生于2001年创立桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司，其公司先后在桂林市临桂新区开发了“时代花园”（建筑面积33.2万平方米）与“时代香耕苑”（建筑面积21万平方米）两个大型商住小区，已交付商品房35万平方米。
为了配合桂林市政府建设临桂新区的战略部署，为了给大量进入临桂新区的建设者和生活者提供高品质的居住条件，满足人们日益提高的物质和文化生活需求，公司再次决定在临桂投资进行房地产开发项目的建设，分期建设本大型商住项目——“时代枫林”，并已通过政府招拍挂的形式取得了位于临桂新区世纪大道北侧、西城北路西城、滨江路南侧、时代香耕苑南侧272（328亩）亩国有土地使用权，用地性质为商业、住宅用地，土地使用权70年（土地证附后）。
“时代枫林”是桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司在临桂新区开发的第三个房地产项目，“时代枫林一期”是整个“时代枫林”项目的一期工程，其主要功能是为“时代枫林”项目地址原住户修建安置性住宅，以使被拆迁住户能够在临桂新区建设中，旧村改造中得到优先安置，过上安居乐业的生活；以使整个“时代枫林”项目能够顺利展开，达到村民满意、政府满意、项目顺利进行的目的。
“时代枫林一期”总占地109亩，包括村民住宅用地72亩，预留集体经济发展用地36.4亩。
本项目部分商住建筑是为安置“时代枫林”项目用地内需拆迁原场地农户166户，608人准备。
住宅用地72.3亩是“时代枫林一期”的主体建设用地，其中56亩土地,桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司已于2010年11月1日在林桂县国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中取得70年的使用权（商业40年、住宅70年），而按照《桂林市人民政府关于印发临桂新区村庄农房拆迁改造办法（试行）的通知》（市政【2008】57号）中村庄拆迁改造所需用地按应安置人口人均80平方米安排的规定，56亩土地尚未达到人均80平方米的用地要求，因此，桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司再从本公司已取得土地证的相邻住宅建设用地中划处16亩，共计72亩作为“时代枫林一期”中村民住宅用地，达到了人均80平方米的用地标准。
集体经济发展用地36.4亩，是为了保障征地农民以后生活有保障并不断提高而预留的土地，计划在该块土地上建设酒店、综合楼、商场等商业性建筑。
目前，该块土地使用权的归属方式和投资主体尚未明确，但其规划列入“时代枫林一期”，拟投资为12000万元。
“时代枫林一期”住宅（以下内容均指“时代枫林一期”住宅项目）规划净用地面积4.82ha,建筑占地面积16870平方米，总建筑面积219969平方米，其中计容积率建筑面积192745平方米，不计容积率地下室26000平方米，架空层建筑面积1224平方米。
总居住户数1300户，入住人口4278人，住宅建筑总面积192745平方米。
其中为安置“时代枫林”项目征地拆迁农民166户，608人，无偿提供36480平方米住宅用房（人均80平方米）；向社会提供商品房116350平方米，居住户1057户（按户均110平方米计算），居住人口3670人（按户均3.5人计算）。
“时代枫林一期”以“中心区公园里的家园”为开发方向，以“生活时代化、环境园林化”为高尚品质社区的主题元素。
公司在房地产行业投资注重品牌战略，力争把此楼盘建成具有一定先进性，质量可靠的优质楼盘。
用良好的工程质量与先进的管理水平为公司树立良好的信誉，奠定公司持续发展的基石。
（七）可行性研究报告编制依据
1、业主委托书
2、临桂县国土资源局37297平方米国有土地出让成交确认书。
3、2008年市委、市政府《关于加快临桂新区开发建设的决定》
4、《中华人民共和国环境保护法》（1989）
5、《中华人民共和国大气污染防治法》（1995）
6、《中华人民共和国水污染防治法》（1996）
7、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（1996）
8、《建设项目环境保护管理法》（1986）
9、“时代枫林一期”规划设计方案
10、《中华人民共和国城市规划法》（1998年修正）
11、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）
12、国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参
数》第三版
13、建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）
14、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
15、项目单位提供的其他有关文件和资料及临桂县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
二、项目概况
（一）建设地点：
本项目地处桂林市临桂县商住区，距机场路不足500米，距新市政中心不足一公里，毗邻西城北路、世纪大道，和周边“凤凰城”、“远辰新城”“桂林桂林”、“印象桂林”等大型商住区共同构成了各种服务功能完善的居住片区，价值优势明显，交通便利绿化环境优良，有着极好的发展潜力，是打造高尚文化居住社区及特色商业街区的绝佳场所。
场地呈平行长四边形。
基地现状为临桂镇岩塘村村民菜园用地，有一处低丘林地，本地块处于桂林市临桂新区商住规划区域内，属于临桂新区城市化进程中的拆迁改造范围。
因本建设区域内存在岩塘村村民农房的拆迁、安置问题，因此，如何妥善的解决这一问题，成为本项目首先要考虑和解决的问题，达到在城市化进程中结合社会主义新农村建设同步进行、通盘考虑，做到在项目推进、建设中村民满意、政府满意、企业受益，使农民的居住环境比以前更加舒适、活得更加有尊严、生活更加有保障。
对于本建设区域农房的拆迁补助将按照《桂林市人民政府关于印发临桂新区农房拆迁改造办法（试行）的通知》（市政【2008】57号）和《桂林市人民政府关于印发临桂新区农村集体号土地被征收后的人员安置办法（试行）的通知》（市政【2008】61号）的规定解决。
本项目无城市中的市政特殊的设施限制，不涉及城市总体规划确定的特殊控制区域。
（附项目总平面图）。
（二）建设内容：
总体建设内容由高层住宅、商业用房、管理用房等住宅楼和公共建筑配套设施建筑形态构成。
1、住宅楼
共建带电梯高层商住楼9栋，建筑面积152011平方米（另有地下室26000平方米）。
包括25F楼2栋，20F楼3栋，18F楼1栋，，16F楼1栋，15F楼1栋，12F楼1栋。
2、商业房
沿小区北面，临商业街建商业用房3F楼3栋，沿小区其它三面在高层住宅楼下面建2F裙楼，作为商业用房，总建筑面积39510平方米。
3、会所、管理用房
在小区分别建设市政配套设施和儿童活动中心、老年活动中心、物业管理等用房，建筑面积1224平方米。
4、景观、运动、休闲场所
在小区内建设羽毛球场、聚会广场、喷泉广场、九曲廊桥、荷塘月色等场所景观。
（三）建设规模及总投资
总用地面积72667平方米,总建筑面积219969平方米,工程估算总投资37749万元人民币。
（四）建设期
该项目计划从2011年8月开工，至2014年8月竣工，分期建设，3年建成。
（五）资金来源
本项目总投资为33000万元，其中：
企业自有资金12000万元，银行贷款本息5664.7万元（其中本金5000万元，利息664.7万元），信用融资（销售款再投入）27330.4万元。
（六）主要技术经济指标
项目的主要技术经济指标见表1-1，1-2，
主要技术经济指标表表1-1
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
项目用地面积
㎡
72667
二
总建筑面积
㎡
216220
其
中
计容积建筑面积
㎡
192745
其
中
商业建筑面积
㎡
39510
框架结构
会所建筑面积
㎡
450
框架结构
住宅建筑面积
㎡
152785
框架结构带电梯
安置房
㎡
36480
商品房
㎡
116305
框架结构
不计容积建筑面积
㎡
23475
其
中
高层地下车库建筑面积
㎡
22125
框架结构
住宅架空层建筑面积
㎡
1350
框架结构
三
建设期
年
3
四
项目总投资
万元
37749
五
居住户数
户
1223
其中安置166户
六
居住人数
人
4278
其中安置人口608人
七
最大层数
层
28
八
最大高度
m
60
九
容积率
4.1
十
绿化率
%
36
十一
建筑密度
%
38
十二
抗震设防烈度
6度
十三
机动车总泊位
个
750
十四
其中：
室内泊车位
个
550
十五
室外泊车位
个
200
十六
最高用水量
天
1443.6m3d
十七
用电量
年
2652万kWh
用地平衡控制指标表
表1-2
项目
单位
数量
比例（%）
规划总用地
ha
4.82
100
其
中
商业住宅用地
ha
1.68
35
公建用地
ha
0.48
10
道路、广场用地
ha
0.91
19
公共绿地
ha
1.73
36
三、研究结论
通过对“时代枫林一期”建设项目已有资料的研究和建设地块实地考察，本研究小组从社会效益、经济效益、环境影响、风险影响等多方位对本建设项目进行了论证，结论：
本建设项目可行。
第二章建设背景及市场需求
一、建设背景
桂林市位于广西壮族自治区东北部，北靠湖南，南临柳州，东可达梧州、广东沿海发达地区，是沿海与内陆、东部与西部的结合部。
其地理位置优越、环境优美，具有得天独厚的旅游资源和历史人文景观，给桂林的经济发展提供了良好的条件。
桂林市受自然风貌和城市发展历史的影响，整个桂林城沿着著名的旅游观光“黄金水道”漓江呈梭状发展，这种沿江发展的城市格局使桂林城市的发展空间受到极大限制。
目前，桂林市仅有58.3平方公里的建成区，却有70多万城区常住人口，每年还要接待1600万人次游客和所辖12个县的400多万流动人口。
由于历史原因，城区内风景名胜、党政机关、工厂企业以及生产区、生活区、游览区间杂而处，加上城市山多、建筑控制高度，造成可使用面积和容积率都比较低，人口拥挤、交通阻塞、产业难以壮大。
此外，母亲河漓江的承载能力已经到了极限。
跳出旧城格局和产业布局，扩展新的城市和产业发展空间成为桂林的必然选择。
为此，临桂新区的整体建设被自治区党委、自治区政府确定为桂林市的发展战略，“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”，将临桂新区列入自治区统筹推进的重点建设新城区之一。
桂林市委、市政府提出“建设新区，疏解老城，组团发展，重点向西，优化布局，为产业发展拓宽空间，给经济发展提供依托，建设现代化的山水宜居城市和国际旅游城市”。
未来的临桂新区定位为桂林城市新的政治、经济、文化、商务中心，工业、物流、商贸基地，人口将达到100万。
通过城市中心西移，在新区再造一个“新桂林”。
在桂林市市委、市政府的领导下，临桂新区的建设呈现出良好的运行态势，已列入规划的建设项目已陆续开工建设，临桂新区建设指挥部及相关部门已进住新区现场，协调处理建设中遇到的问题，体现出桂林市两个文明建设的协调发展，项目建设有良好的社会环境条件。
国务院在《关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》中专门提出“建设桂林国家旅游综合改革试验区”，这是中央给予桂林发展旅游的历史性机遇。
房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。
促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。
桂林市对发展房地产业十分重视，市政府在2009年的《政府工作报告》中提出了要“积极发展房地产业。
贯彻中央、自治区促进房地产业健康发展的系列政策措施，坚持政策扶持、规范市场、有序供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设，增加保障性住房供给，发展二手房市场和住房租赁市场。
利用我市优势，适度开发高中端商品住房。
鼓励房地产开发向临桂新区、县城和重点镇延伸”的工作要求。
临桂新区将成为桂林市房地产发展的一个主要战场。
在桂林市住房建设2008-2012年规划期内，临桂新区新增各类居住用地约275.5公顷，占全市规划区新增住房用地供应总量的45%；临桂新区住房建设面积总规模将达到近600万平方米，占全市规划区新增住房面积的46.4%。
这充分说明，临桂新区将成为桂林市房地产发展的主战场。
2009年5月13日下午,市委书记刘君约请我市部分房地产企业负责人，召开了桂林房地产做大做强恳谈会。
对桂林房地产市场的现状和发展趋势进行了分析,对桂林房地产业如何应对当前危机，如何逆势做大做强等问题进行了深入探讨，对房地产企业抓住国家宏观经济政策相对宽松和我市新区建设、老城疏解提升的大好机遇，做好角色定位、产品定位和分工定位,做出“甲天下”的楼盘,把桂林的房地产推向全国、全世界等提出了希望和要求。
市委市政府把桂林“甲天下的房子”宣传，作为我市房地产市场健康发展的一个重要举措来抓，加大宣传引导，营造良好氛围。
先后组织桂林日报社和政府相关部门，相继举办了2009桂林房·车节春季交易会、桂林房企十强评选、桂林房地产贺州展、临桂新区地产统帅峰会等活动,对推介桂林城市价值，引导市民消费，促进房地产业的持续健康稳定发展起到了积极作用。
今年以来采取了一系列稳定房地产市场发展的措施，促进了市场形势逐步好转。
从今年1月1日起，一批房地产税收新政策开始在我市正式实施,新政策征税的幅度比原来的标准大为降低,降低了我市房地产开发企业当期应纳税款的负担,为企业持续发展提供了资金周转保障，同时对振兴我市房地产市场、有效拉动内需意义重大。
二、市场需求
桂林房地产行业刚性需求比较明显。
根据《桂林市住房建设规划2008-2012》预计，未来几年桂林市住房需要基本情况如下：
（一）城市化住房需求。
2007年现状老城区人口约76万人，临桂县城人口约5万人，规划预测到2012年桂林市城区人口规模将达到110万人左右，城市人口新增约29万人。
规划2012年人均住房面积达到27平方米，故由城市化进程产生新增的住房需求为783万平方米。
未来临桂新区人口将达到100万人。
（二）改善居住条件的住房需求。
考虑桂林市城区城市职能转换和老城区更新改造的需要，目前主城区居住人口为76万人，临桂县城居住人口为5万人，规划人均住房面积将由现有的22平方米提高到27平方米，故规划期内旧城改造住房需求为405万平方米。
（三）城市拆迁住房需求。
根据桂林市2008～2009年城市房屋拆迁计划，老城区内年均计划拆迁面积为27～28万平方米，临桂新区年均计划拆迁面积为5～6万平方米。
2010～2012年拆迁计划应根据城市建设发展实际情况和需要有计划、有步骤逐步落实。
其中拆迁建筑中住宅总量按80%估算，住宅产权调换安置率按80%测算，2008年因住宅拆迁计划需要产权调换安置的住宅中面积约21.1，按照每年城市房屋拆迁规模不超过上年房屋拆迁量的原则，规划期内城市拆迁住房需求约为105万平方米。
综合考虑以上需求预测量和其他各项影响住房需求因素，规划区规划期内住房建设总量将达到约1293万平方米。
三、建设的必要性
桂林气候温和，雨量充沛，光照充足，温暖湿润，四季直人，还有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。
这是世界少有、不可多得的自然山水旅游资源，拥有国际山水旅游名城和历史文化名城桂冠。
同时，它还拥有“国家环保模范城”、“国家卫生城”、“国家国林城”、“中国十大魅力城”、“中国青年喜爱的旅游城”、“世界最适宜居住的城市之一”、“中国十大最有幸福感城市”等一系列荣誉。
桂林具备得天独厚的自然环境优势，为旅游地产、商业地产以及住宅地产的长久发展孕育了肥沃的土壤。
但是，由于老城区土地资源的稀少和出于对自然山水的保护，2003年7月，国务院《关于桂林市城市总体规划的批复》【国函〔2003〕78号】中明确指出“严格控制城市的人口和建设用地规模，保护耕地、节约用地。
到2005年，主城区实际居住人口要控制在67万人以内，建设用地控制在67平方公里以内；到2010年，主城区实际居住人口要控制在70万人以内，建设用地控制在80平方公里以内”。
2008年《桂林市城市风貌设计导则》中却指出“建筑注意高度和体量控制，保证主要景观视线走廊的通畅建筑屋顶应采用坡顶形式，建筑的形式、尺度与色彩应与山水环境景观及历史文化景观相协调”。
“单体建筑长度不宜超过50米；老城核心区的建筑高度控制更严，应在24米以下”。
城市总体规划将对桂林房地产发展有一定限制。
因此，城市向西，发展临桂，就成为一种必然的发展方向。
临桂新区作为桂林市未来几年内的建设热点地区，住房配套建设应迅速跟进。
临桂新区中心区作为近期重点启动建设地区，新区配套的住宅建设将以商品性住房为主，并配合建设一定比例的保障性住房。
随着市场经济的不断发展和完善，桂林市的房地产业快速发展，形成了从勘探、规划设计到开发建设、流通交易、广告、中介服务到物业管理的产业链，房地产市场相对稳定，房地产业在经济社会发展中所占比重不断增大，发挥的作用日益明显。
本项目应势所趋，期望促成桂林房地产开发品质的提升与突破。
桂林市临桂“时代枫林”建设项目区域位置上风上水，便利的交通道路的以及临桂县的新一轮的开发建设为本项目的开发带来了极大的利好。
第三章建设场地及建设条件
一、建设场地
项目建设点位于临桂县新区规划住宅区，占地面积216220平方米。
本规划场地呈平行长四边形。
东侧为滨江路，西侧为西城大道，北侧为项目业主开发的另一楼盘—“时代香耕苑”，南侧临“时代枫林”。
基地现状为临桂镇岩塘村村民菜地、荒地。
根据临桂县城市规划，项目建设地块为居住用地。
“时代枫林一期”项目的建设符合城市规划要求。
二、建设条件
（一）地质地貌
临桂县境内以泥盆系砂岩、石灰岩分布最为广泛，其次是寒武系、奥陶系、石炭系、白垩系等碎屑岩、白云质灰岩等出露；此外也有少量震旦系和元古代的变质岩系出露，加之经历了数次地质构造运动，为现今的地形地貌格局奠定了基础。
总体上，县境北部群山巍峨高耸，南端峻岭连绵，而东部略低于西部，由西北向东南倾斜，形成东西向分水岭。
西北属越城岭余脉，最高峰广福顶海拔1524m，高山深谷，山岭险峻；西南属架桥岭山地，海拔800—1lOOm，多山间谷地；东南为岩溶峰林平原、峰丛洼地，石山林立，山水秀丽，海拔多在500m以下。
地形地貌对于旅游资源的分布有着重要的制约作用。
本项目建设用地具备以下特征：
一是该地起伏不大，能满足项目建设要求；二是不受洪水威胁；三是环境优美，造景方便，自然条件成熟，适宜进行居住及良好的环境营造。
（二）地震因素
据区域地质资料，场区内无大的活动断裂通过，所属的场区稳定性较好，根据《建筑设计抗震规范》GB50011-2001判定，场区土层以中软土组成，场地抗震级类别为Ⅱ类，地震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，特征周期为0.35s。
广西工程防震研究院按照GB17741—2005《工程场地地震安全性评价》的要求，对近场区及邻近地区开展了野外地貌、新构造、地震地质调查，在工程场地进行了钻探取样和测试，并进行了资料整理、分析研究、作图、计算等工作。
已全面完成桂林市临桂新区（临桂新城和凤凰新区）工程场地地震安全性评价工作，编写出了《桂林市临桂新区（临桂新城和凤凰新区）工程场地地震安全性评价报告》，已获专家审核同意。
（三）气候条件
桂林属中亚热带湿润季风气候，气候温和，雨量充沛，有“三冬少雪，四季常花”之说。
四季分明，日照多年平均达1595．6小时，太阳幅射多年平均为102．02千卡cm2，多年平均气温为19．2℃，历年平均最高气温达23．5℃，历年平均最低气温15．9℃，；雨量充沛，多年平均降雨量达1862．7mm。
无霜冻，可常年施工。
（四）水文因素
境内河流属西江水系，主要河流有义江、相思江、桃花江、龙江、大江、黄沙河。
建设场地原为池塘和稻田，附近有一水沟，地表水系为该地区农业灌溉及池塘用水水源，地表水的补给主要为大气降水。
本场地地下水类型主要有孔隙水、岩溶裂隙水和岩溶水。
孔隙水蓄存于土层的孔隙中。
地下水位、水量变化受气候影响较大，动态不稳定，水位年变幅位1～2m。
静止水位埋深一般与最近的鱼塘水或其它地表水水位标高较一致。
岩溶裂隙水主要蓄存于第四系土层之下灰岩中的溶洞及各种岩溶孔洞中，与上部覆盖层及附近河沟水有一定的水力联系。
场地地处岩溶峰丛平原地下水排泄区，大致自东向西排泄，水量较丰富。
根据区域水文地质勘察资料，场区地下水对砼无腐蚀性，对裸露钢筋结构具弱腐蚀性。
（五）社会环境条件
临桂的整体建设被自治区党委、自治区政府确定为桂林市的发展战略，“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”，将临桂新区列入自治区统筹推进的重点建设新城区之一。
未来的临桂新区定位为桂林城市新的政治、经济、文化、商务中心，工业、物流、商贸基地。
在桂林市市委、市政府的领导下，临桂新区的建设呈现出良好的运行态势，已列入规划的建设项目已陆续开工建设，临桂新区建设指挥部及相关部门已进住新区现场，协调处理建设中遇到的问题，体现出桂林市两个文明建设的协调发展，项目建设有良好的社会环境条件。
（六）交通运输条件
县内交通以公路为主，国道321线和322线、省道20171线、桂海高速公路、机场专用高速公路均交汇于县城，现在各乡镇80％以上的村委都通公路，加上过境的湘桂铁路和两江国际机场，交通极为方便，尤其是县城至桂林市区仅10分钟路程，通过航空、铁路、公路通往全国各地十分方便。
项目的建设位置处于临桂新城区西城大道路边，建筑材料运输方便。
（七）供电条件
临桂县由广西主电网供电，建有2万KVA变电站两座，又投资6000万元，完成了全县农村电网改造，电力供应有保障。
（八）通信条件
桂林市邮电通讯设施发达，全市已经实现程控电话，电信管网已经覆盖桂林市每一个角落，普遍采用光纤宽窄带综合接入制备，为广大用户提供包括语音（固定电话）、宽带上网（ADSL、VDSL）、宽带局域网互联、智能化小区、语音数据图像综合交换网络等多方面、多渠道通信服务，可满足本项目建设期与建成后的电信、通讯要求。
（九）施工条件
本项目地处城区，场地平整。
近郊有许多山石，建筑材料（如碎石、片石等）十分丰富，价格便宜，运输距离短且方便，可以大大减少运费。
水泥、钢材、木材等建设材料在桂林及周边市场均有足量供应，易于采购。
桂林市内的土建、装修施工
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