水上公园销售代理服务合同.docx
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水上公园销售代理服务合同
合同编号：
全案销售代理服务合同
甲方：
宁波正和置业有限公司
乙方：
宁波融矩房地产经纪有限公司
委托项目：
水上公园二期2号地块
全案销售代理服务合同
委托方：
宁波正和置业有限公司（以下简称甲方）
地址：
宁波市紫金街36号
法人代表人：
汪波委托代理人:
郑钢
受托方：
宁波融矩房地产经纪有限公司（以下简称乙方）
地址：
委托代理人:
法人代表人：
陈鹰
第一章总则
甲、乙双方依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，本着自愿平等、互惠互利、风险共担、协商一致的原则，就甲方开发建设本合同项下的房地产项目全案委托乙方独家销售代理事宜，经过双方充分讨论和友好磋商，现达成如下共识。
第二章定义
第一条、底价：
是指甲方委托乙方销售的每户最低销售价格。
底价是甲方向乙方支付代理服务费的主要依据。
第二条、表价：
是指乙方代表甲方对市场公开的每户销售价格。
表价是乙方执行代理过程中销售本合同项下物业的主要依据。
第三条、溢价：
是指乙方销售各户房屋的实际成交金额高于该房屋底价的部分。
第四条、代理服务费：
是指除广告费外，乙方为实现本案销售目标付出人力（营销、研展、企划人员）、财力（工资、福利、差旅费、案场日常运营水电费（接待中心日常照明空调费用）、电话网络费、办公用品费等）。
样板房接待中心的水电表应独立，以表计费（不与工地合用，也不分摊施工工地水电的损耗）。
第五条、公开销售：
是指必须同时符合以下四项条件：
1、取得预售许可证，项目可销符合有关法律法规的规定；
2、接待中心、售楼处准备就绪；
3、底价表、表价表、优惠权限己确定；
4、备案条件所需要的购房合同、建材表、补充协议等文书齐全，并完成政府相关部门备案手续。
第六条、售出标淮：
1、各类型商品房：
乙方与买受人签订合法生效的购房合同，并满足下列条件视为该户售出。
（1）一次性付款：
签约完成，合同约定期内的全部房款到甲方帐户；
注：
若甲方书面同意延缓付款时间或减少付款额度的，视同售出。
（2）银行按揭：
签约完成，合同约定期内的首付房款到甲方帐户；作为该房源“售出标准”；
按揭房屋代理服务费（当月可提取该套代理服务费70%，按揭款到账可提取该套代理服务费30%）。
注：
若甲方书面同意首付款比例低于总房价款的50%，视同售出，代理服务费按首付到帐金额（即占总房价款的比例）相应提取。
（3）分期付款：
签约完成，合同约定期内首付款（总房价款的50%）到甲方帐户；作为该房源“售出标准”
分期的房屋代理服务费（当月可提取该套代理服务费70%，分期尾款到帐可提取该套代理服务费30%）。
注：
若甲方书面同意首付款比例低于总房价款的50%，视同售出，代理服务费按首付到帐金额（即占总房价款的比例）相应提取。
2、车位：
单独销售，签约完成，合同约定期内全部车位款到甲方账户。
第七条、销售率：
是指售出房屋累计面积占本案总可售面积的百分比。
商品房销售率定义：
各类型产品相对应的比例（已售建筑面积/可售建筑面积）。
第三章总代理服务范围及期限
第八条、甲方委托乙方代理销售的房地产项目：
1、项目名称：
水上公园二期2号地块
2、项目地点：
丽园北路以东、环城北路以北、黄家河以西、青林湾街以南地块
3、建筑类别：
【沿街商铺、低层商业、SOHO公寓、地下车位】；
第九条、代理服务范围：
全程营销策划推广、招商、广告宣传、活动营销、销售代理、签署购房合同、协助交房、销售过程中危机的处理及其他相关事项。
第十条、代理服务期限：
本合同签订生效之日起至本案竣工交付后满三个月止，但若全案各物业销售率达到95%以上（不含车库、车位），乙方可以提前结案（协助交房工作除外）。
第十一条、本案可销总面积约为86475㎡，可销户数约为1269户。
最终核定以政府规划文本为准。
1、平层SOHO可销面积约13960㎡，可销户数约为366户；
2、挑高SOHO可售面积约35229㎡，可售户数约为794户；
3、沿街商铺可售面积约10580㎡，可售户数约为67户；
4、低层商业可售面积约26706㎡，可售户数约为42户。
第十二条、各户面积、底价、表价（详见附件一）。
各户底价及全案总售出金额非经双方书面同意不得变动。
第四章销售底价
第十三条、制表依据--依据当期可销房源、不低于同类区域同类产品均价，结合楼层、朝向、面积、套型、景观、环境、采光、间距诸因素，客观制订本案各类商品房分户底价表；各户销售底价金额之和应与上述相对应商品房类别销售底价金额相符；各类商品房销售底价金额之和应与本项目全部商品房最低销售总金额相符。
第十四条、底价确认—甲、乙双方应在本案公开销售前15天对底价进行签字确认，作为本合同附件。
第十五条、底价调整—甲方可根据市场、市政、规划等因素调整底价，经双方书面确认作为本合同附件之一正式生效；溢价及佣金自双方书面确认次日起按调整后的底价计提。
第十六条、乙方低于底价销售——乙方销售房源时，原则上不得低于该户底价，但如特殊因素需要申请甲方书面同意后方可销售，该户不足底价部分由总溢价款优先递补，如无溢价款递补，则应自乙方代理服务费中扣除，以补偿甲方损失。
第十七条、甲方低于底价销售——如因甲方因素低于底价销售的房源，甲方应书面通知乙方，该户不足低价部分无需自总溢价中递补，该户代理服务按成交金额计算。
第十八条、底价表保管--经甲方书面确认后的底价表分别由甲方的总经理或授权委托人、营销经理、财务部经理和乙方的总经理或授权委托人、主委及专案经理持有保管；所有持有人对底价表负有绝对保密责任，不得以任何方式泄露。
第五章销售表价
第十九条、制表依据--乙方应以双方书面确认的底价表为依据，结合市场行情、消费水平、购房习惯以及本案的销售策略诸因素，制订与底价表相对应的各类商品房的分户的表价表；表内的对应关系应与底价表一致；
第二十条、表价确认--甲、乙双方应在本案公开销售前10天对表价进行签字确认，确认后的表价表原则上本案开盘日才能对外公布；销售期间经甲乙双方协商一致，可以视市场反馈情况和销售动态适时适度做出调整，并自双方书面确认次日起按调整后的表价执行。
乙方执行的代销表价，应当遵守本案当地物价主管部门的价格审批，明码标价及价格检查等相关规定，开盘前由甲方负责按高于或等于代销标价向当地物价主管部门报批和备案；开盘时由乙方负责在售楼现场明码标价，并随时接受物价主管部门的检查。
第六章代理服务费
第二十一条、代理服务费：
代理服务费按下列原则计取：
本合同有效期内根据销售率（已售建筑面积/可售建筑面积的百分比）比例相应提取，具体约定如下：
如在销售考核期内遇春节，则考核期顺延一个月。
1、SOHO类公寓产品：
（1）分批考核指标：
分四批次，每批次250套左右（每批次开盘前十五日签署底价表）
销售考核期
销售率（S）=已售面积/总可售面积
代理服务费率
公开销售6个月内
95%＜S
0.8%
80%＜S≤95%
0.7%
60%＜S≤80%
0.6%
30%＜S≤60%
0.5%
S≤30%
0
备注
1、“销售考核期”后，代理服务费按销售考核期内达到的销售率提取。
2、甲方于本合同签定前确定的该项目参建房源，乙方不计提代理服务费及溢价。
当月的佣金结算以分批考核相对应的代理服务费率为准
（2）总指标：
销售考核期
销售率（S）=已售面积/总可售面积
代理服务费率
公开销售至结案
95%＜S
1.0%
80%＜S≤95%
0.9%
60%＜S≤80%
0.8%
30%＜S≤60%
0.7%
S≤30%
0
备注
1、“销售考核期”后，代理服务费按销售考核期内达到的销售率提取。
2、甲方于本合同签定前确定的该项目参建房源，乙方不计提代理服务费及溢价。
总佣金的最后结算以总考核指相对应的代理服务费率为准。
2、底层商业
销售考核期
销售率（S）=已售面积/总可售面积
代理服务费率
双方确定公开日12个月内
90%＜S
1.1%
80%＜S≤90%
1.0%
60%＜S≤80%
0.9%
30%＜S≤60%
0.8%
S＜30%
0
备注
1、“销售考核期”后，代理服务费按销售考核期内达到的销售率提取。
2、甲方于本合同签定前确定的该项目参建房源，乙方不计提代理服务费及溢价。
3、低层商务楼
销售考核期
销售率（S）=已售面积/总可售面积
代理服务费率
双方确定公开日12个月内
90%＜S
1.3%
80%＜S≤90%
1.2%
60%＜S≤80%
1.1%
30%＜S≤60%
1.0%
S＜30%
0
备注
1、“销售考核期”后，代理服务费按销售考核期内达到的销售率提取。
2、销售约定：
（1）代理服务费：
无论甲乙双方售出，乙方均可向甲方计提代理服务费；
（2）销售介绍奖：
以客户初访为标准，签约完成并支付全部房款，由乙方支付销售奖给介绍人（等同置业顾问的销售奖金）。
4、地下车位
单独销售地下车位，服务费按每个500元，不计入考核。
第二十二条、自售限制：
在销售期限内，除双方约定的各类型关系客户保留房源可以调整代销总金额外，其余本合同约定的代销商品房，无论是甲方还是乙方售出，乙方均可向甲方计提代理服务费。
房源类型
约定保留（套）
约定保留（面积）
底层商业
30套
2205.04㎡
挑高
129套
5457.00㎡
平层
119套
4370.21㎡
小计
278套
12032.25㎡
备注：
本案公开接受预定前十日，甲方向乙方提供保留房源明细
第七章代理服务费支付方式
第二十三条、结算原则：
乙方达到对应代销商品房可售面积的销售率时，以售出底价为基数按本合同约定结算代销服务费。
序号
付款方式
签约、付款情况
结算代销服务费
1
一次性付款
签约完成，房款到帐
100%（当月）
2
按揭付款
签约完成，首付款（总房价款50%）到帐
70%（当月）、30%（按揭款到账）
3
分期付款
签约完成，首付款（总房价款50%）到帐
70%（当月）、30%（按揭款到账）
第二十四条、支付规定：
每月5日前以书面形式向甲方提报上个月（截止上个月底止）的代销服务费结算明细表；经甲方审核无误后，原则上最迟应于当月20日前一次性付给乙方；若甲方审核有异议时，应于收到结算明细表之日起，7个工作日内向乙方书面提请修正或补充，但付款时间自乙方重新提报结算明细表之日起甲方可最迟相应顺延15个工作日（如遇法定节假日相应时间顺延）。
第八章行销推广费
第二十五条、行销推广费：
为本案可销底价总金额（不含甲方保留户）的1%由甲方承担。
行销推广费包含的内容及投放依《广告预算及投放计划表》执行，附表后续提供。
第二十六条、行销推广费使用范围包括但不限于：
售楼中心与样板房的土建、租金、装修费、样板房家具；售楼处（接待中心）客户接待桌椅、饰品、绿植费用；楼书、销海、户型图册、建材设备表、手提袋、信封、信纸、模型制作；效果图；三维动画；录像、广告片制作；光盘压制和封面制作；展会场地租金及布置；看房班车；促销活动费；户外看板、报刊、网络广告投放等。
行销推广费广告支出双方确认。
第九章溢价的使用及分配
第二十七条、溢价款依次按下列顺序进行使用和分配：
1、补足低于底价销售部分；
2、补足行销推广费不足部分；
3、其他双方书面约定需要从溢价中递补的款项；
4、经上述弥补后的溢价结余部份，扣除相关税费后，按甲方得90%，乙方得10%的比例分成。
第二十八条、溢价结算：
各类相应物业销售率达50%时，乙方可提取已实现各类物业相对应溢价总金额的30%；剩余部分待结案后的30天内向甲方一次性清算及请款（溢价不足部分，乙方应从代销服务费中弥补）。
第十章客户购房合同及付款方式
第二十九条、购房合同：
甲方提供网上购房合同模板，乙方严格按照合同模板内容及相关要求与客户签订，乙方无权在合同上补充或修改任何内容，经甲方复核并签字盖章后合同生效。
第三十条、交款：
乙方负责陪同客户至银行交款（甲方书面指定的银行帐号），凭交款单（定金、首付款、按揭款、分期款等）由甲方出具相应的房地产收据或发票；购房客户付款方式如有特殊要求时，应经甲方书面同意。
第三十一条、付款方式及付款优惠：
销售期间，甲方可以视市场反馈情况和销售动态适时地做出调整，并以双方达成书面协议次日起按调整后的付款方式及付款优惠执行。
第三十二条、价格优惠说明
1、优惠方式
（1）付款方式优惠
适用一次性付款、商业住房贷款付款、公积金贷款付款、组合贷款付款四种付款方式购房客户
（2）特价促销优惠
推广期间，因故需低于表价或底价进行特价促销，乙方事先应将促销方案提报甲方审批后执行。
（3）特别审批优惠
适用在房总价款金额中每套一次性优惠多少元，以优待回馈对双方有贡献的人士或有必要优待客户。
2、优惠审批权限
开盘前10日双方签署表价表的同时约定优惠权限。
第十一章退户处理原则
第三十三条、退订：
客户未签订买卖合同，因故取消订购，所付订金全额退还。
乙方不得向甲方请领任何代理服务。
第三十四条、退户：
客户在签订买卖合同后，因自身因素提出退房申请的，乙方报甲方同意后负责处理（因退户产生的相关费用由客户承担）。
收取的违约金（甲方可得50%，乙方可得50%）。
该户的代理服务费和溢价均视为0，如乙方己提取，应退还甲方。
第三十五条、客户在签订买卖合同后，如因明显可归咎于甲方因素（如工程延误、施工错误等）而退户的，甲方仍应依约向乙方支付佣金；若该户经乙方再次售出的，则乙方有权再次请领代理服务费（该户不足底价或溢价均视为0）。
第三十六条、换户：
客户在签订买卖合同后，原则上不换户，如必须换户（因换户产生的相关费用由客户承担），应以最后成交的房价核算佣金，多退少补。
第十二章建材与设施
第三十七条、本项目的配套设施与建材，甲乙双方另行签订“设施与建材表”作为本合同的附件二。
第十三章甲、乙双方的权利与义务
第三十八条、甲方的权利与义务：
1、有权决定本案销售价格及提出营销推广建议，如乙方不能满足甲方提出的营销推广要求，甲方有权终止合同。
2、审定乙方递交的有关本项目的各项方案、策略和其他文件，及时将修改意见或决定反馈给乙方。
3、对乙方建议的销售定价、付款方式、优惠办法等方案的正式确认，并有负责人签字。
4、有权审核各类媒体广告的真实性和合法性；
5、有权对本案乙方代销工作进行全程监控，有权提出全面了解乙方的销售安排、市场推广方案、销售进度等情况，并对乙方日常工作提出建议和要求。
6、有权劝阻和制止乙方的违约行为，并要求立即整改；
7、对乙方损害甲方利益的违约行为有权停付、少付或不付代销服务费，并要求乙方赔偿损失；
8、有义务向乙方提供有关本项目之法律文件、图纸及销售时应具备的各项证照、文件，包括但不限于乙方的营业执照、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、商品房预售许可证、商品房预售合同等，并确保上述资料的真实性、准确性和合法性。
9、有义务保证本案的商品房符合国家法律、法规或行业质量标准，并按时交房；
10、有义务协调本案相关的政府部门或单位支持乙方工作；
11、有义务提供营销所需的售楼处和样板房的建设用地并承担土建费用；、
12、有义务独立承担因甲方违法、违规、违约行为所造成的法律责任。
13、有义务配合乙方的工作并向乙方支付佣金；
14、有义务配备签约所配置的设施设备（电脑、打印机、复印机、传真机）、签约及按揭所需的办公耗材。
第三十九条、乙方的权利与义务：
1、有权对本案的营销策略和方针提出建议；，包括对项目定位、市场推广、客户分析、价格、销售阶段、付款方式及各种宣传渠道等相关具体工作提供建议，并从市场及销售的角度对项目开发、推广的各个环节向甲方提供建设性建议并落实执行。
2、有权代表甲方按本合同约定行使本案代销职能。
3、有权劝阻和制止甲方的违约行为，并有权要求立即整改。
4、有权根据本合同约定按时足额向甲方请领佣金。
5、各项具体的营销策划、市场推广、促销活动等，乙方须经甲方认可同意后方可实施。
6、指派专人负责各项工作的联络沟通，定期组织协调会，各项会议的讨论结果及最后决议，应以会议纪要及专项问题建议书的形式提交甲方（双方代表签字确认）。
7、不得超越甲方授权向客户做出任何承诺。
严格按照甲方确认的承诺标准向客户承诺，包括项目设施条件、配合状况、装修标准等，不得有不负责任的浮夸行为。
8、乙方负责与客户签订房屋买卖合同，并将签约客户所有资料全部移交甲方保管。
9、销售期限内催收客户履行购房合同过程中发生的各项应收款。
10、须妥善处理代销活动中所引起的各种问题，维护甲方的形象和利益。
11、有义务独立承担因乙方违法、违规、违约行为所造成的法律责任；造成甲方经济损失，由乙方承担全部赔偿责任，同时甲方保留诉讼的权利。
12、有义务遵守甲方的营销管理制度（含销售管理业务流程和表单规定等），并利用营销管理系统和其它方式及时向甲方提供各种营销报表；
13、乙方须按本合同要求尽职尽责为甲方服务，按时、按质、按量完成各项销售、策划、创意任务，并对甲方提供的所有资料及全程策划的全部成果保密。
14、乙方有义务在代理期间负责售楼中心的安全及管理，承担日常运行管理相关费用（保安保洁工资、水电费（接待中心日常照明空调费用）、电话网络费，日常办公用品费），其中水电费用由甲方统一交纳，分期在佣金中扣除。
第十四章合同的终止
第四十条、有下列情形之一的，本合同权利义务终止；
1、甲、乙双方经协商，同意解除合同的；
2、因不可抗力致使不能实现合同目的的；
3、甲方未按时足额支付佣金，从逾期之日起，甲方连续三个月未能足额支付乙方相应的佣金，乙方有权解除本合同，并停止所有销售工作。
甲方应在七个工作日内向乙方付清所有应付的款项。
4、法律规定或甲、乙双方约定终止的其它情形。
第十五章违约责任
第四十一条、甲方建造的商品房应符合国家相关法规和质量标准，若因质量问题或延期交房所引发的各种纠纷或法律责任，由甲方独立承担；由此造成销售进度滞后的，甲方应负责赔偿乙方的代理销售成本。
第四十二条、本案所有代销行为必须符合国家的法律法规及行业相关政策、文件规定；代销中乙方若有任何违约、违规、违法、非法行为，均由乙方独立承担法律责任；造成甲方利益损害的，乙方应予赔偿；
第四十三条、乙方制作与本案有直接关联的广告，并在发布前须经甲方授权人签字同意。
乙方如违反本合同约定造成甲方利益损失，应独立承担法律后果和赔偿责任。
经甲方审核签发的广告内容，甲方须兑现承诺，若所交商品房实样及配套设施与广告承诺内容不符而引起的纠纷或法律责任，由甲方独立承担。
第十六章附则
第四十四条、本合同未尽事宜，双方秉持公平诚信原则另签订补充协议，补充协议与本合同具备同等效力。
第四十五条、甲、乙双方在履行本合同时，应当各自指定一名对接人对双方来往文书进行签字确认。
对接人一经授权确认，不得随意变更，若却有需要更换的，应及时通知对方。
甲方对接人：
乙方对接人：
第四十八条、甲、乙双方的营业执照、资质证书作为本合同的附件三。
第四十九条、本合同一式四份，甲、乙双方各执二份。
自甲乙双方签订之日起正式生效。
【以下无正文】
甲方：
宁波正和置业有限公司乙方：
宁波融矩房地产经纪有限公司
代表人签字：
代表人签字：
年月日年月日
附：
乙方代理服务范围及服务人员
乙方主要服务工作内容包括但不限于：
（一）、策划工作内容
通过市场调研和消费趋势分析，提炼出楼盘自身全新的开发理念，并以具有影响力的报刊、电视、楼书、展示会等媒体发布系列广告，有效促进楼盘的销售速度，提升楼盘品位，促进开发效益最大化。
通过对楼盘的定位包装宣传后让楼盘的品格和品牌深入人心，使企业成为公认的有影响力的品牌公司，实现品牌效益最优化。
1、案前工作进度的总安排
根据开发商的项目进度安排相应的全案策划工作进度表
2、企业形象策划
（1）、企业形象的塑造；
（2）、企业视觉识别系统（VI部分，含标志、办公系列等）。
3、建筑及产品优化
（1）、对建筑平立面、套型、建筑配套、公共设施空间设计、建材设备的建议.
（2）、产品开发定位；
（3）、市场和客户定位；
（4）、楼盘规划设计优化建议（包括户型、面积、功能等）；
（5）、楼盘环境设计优化建议和理由阐述；
（6）、园区配套优化设计建议和理由阐述；
（7）、园区物业管理公司提供给甲方选择、相关服务建议和理由阐述。
（8）、对物业管理公司及服务内容的要求。
3、宣传策划整合推广
（1）、整合行销策略、企划方向简报
（2）、广告预算编列、媒体计划编制、公关活动计划；
（3）、楼盘品牌定位总概念（产品目标消费市场细分与选择、产品类型与概念，环境类型及概念）；
（4）、楼盘命名、广告语；
（5）、楼盘VI视觉系统：
LOGO设计、广告语标准字体、标准版样、VI视觉识别系统设计。
4、销售策划
（1）、销售计划（包括促销市场定位，市场推广计划、销售活动和相关新闻配合）；
（2）、价格策略（包括定价策略、提价策略和阶段性优惠策略等等）
（3）、销售队伍组建、系统培训；销售现场管理与控制、各类销售工作指导（服装、异地考查等）。
（4）、销售道具的准备：
a、售楼中心、样品房设计及家具,软饰,园艺的布置、样板房说明牌设计。
b、工地环境视觉包装设计。
c、LOGO墙、功能分区提示牌、指示牌、告示牌设计。
d、现场POP道具、看板设计。
e、透视效果图类：
按照开发商所提供的施工图,绘制透视效果图。
f、沙盘模型的发包建议：
按照开发商所提供的施工图对模型进行发包建议。
g、平面印刷品设计：
楼书、建筑平面图、家配图、海报、折页、名片、夹报、POP、请柬。
5、招牌看板设计
户外广告牌（含选点）、巨幅广告、踞点广告、精神堡垒、彩旗、引路牌、灯箱等。
6、传播媒体设计
NP（报纸稿）、MG（杂志稿）、RD（电台）创意及文案、车体、宣传车、TV（电视广告）创意、
网络网站的创意及文案、软新闻创意及文案、音像制品创意及设计、三维动画创意、交通线路图等。
7、SP（促销）活动
房展会策划及创意、赠品设计、促销整合、开工酒会筹划、客户联谊筹划等。
（二）、销售服务工作内容
通过对宏观经济形势、房地产市场、目标客户群等分析，运用一系列营销方式，在约定销售周期内实现本项目总销金额。
1、招商运营
（1）招商销售小组成立并进行系统培训；
（2）招商运营公司洽谈：
商家资源、已做项目的考察、商务条件；
（3）主力商家的洽谈、跟踪、签约及其相关事项；
（4）其他商业租赁的洽谈、跟踪、签约及其相关事项；
2、项目预售前
（1）、销售培训
销售基础知识、销售手册、销售方案、销售文件等知识培训。
培训完成后，以抽查的方式对销售员进行笔试和口试的考核，成绩需达到合格以上。
（2）、销售流线
销售流线是指销售员接待第一次到访的客户线路：
确定销售大厅内部、销售大厅至样板区、销售大厅至工地的销售流线图。
（3）、销售手册
销售手册是专供项目销售人员使用，不对外公开，任何关于项目对外宣传内容，都应当与销售手册中一致，它还需包含销售说辞及答客问。
销售说辞是指针对接待客户的过程中的各个节点制定专门的销售说辞，答客问则是在接待客户过程中遇到的疑难问题，针对每个
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