上海房地产市场调研报告记录.docx

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上海房地产市场调研报告记录

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2015年上海房地产市场调研报告

上海市房地产行业协会

房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。

上海房协邀请市住建委、市统计局等行政有关部门和民间研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。

本次调研着重分析2015年上海房地产市场运行情况，并对2016年市场走势进行预判，形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。

一、2015年上海房地产市场的基本情况

（一）土地供应

2015年，全市共出让国有建设用地使用权1250公顷，比上年减少17.5%。

其中居住用地739公顷，增长25.7%；商服用地194公顷，减少15.3%；工业用地317公顷，减少53.8%。

（二）房地产开发投资

2015年，全市完成房地产开发投资3468.94亿元，比上年增长8.2%（全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%），增幅回落5.5个百分点；其中住宅投资1813.32亿元，比上年增长5.1%（全国为增长0.4%），增幅回落1.7个百分点。

房地产开发投资占全社会固定资产投资的54.6%，占比上升1.3个百分点。

（三）房地产开发建设

2015年，全市商品房施工面积15095.33万平方米，比上年增长2.8%，增幅回落5.9个百分点；其中住宅施工面积为8372.12万平方米，下降1.8%。

在施工面积中，新开工面积2605.08万平方米，下降6.4%（全国为下降14%）；其中住宅新开工面积1560.28万平方米，增长0.8%（全国为下降14.6%）。

2015年，全市商品房竣工面积2647.18万平方米，比上年增长14.4%，增幅上升11.8个百分点；其中住宅竣工面积1588.95万平方米，增长3.5%，增幅下降4.8个百分点。

（四）房地产交易

2015年，全市商品房销售（市场化新建商品住房、销售性保障房和非居住房）2431.36万平方米，比上年增长16.6%，增幅上升29.1个百分点。

其中商品住房销售2009.17万平方米，增长12.8%，增幅上升24.5个百分点。

2015年，全市存量房（二手房）成交登记面积为2654.58万平方米，比上年增长65.26%，增幅上升103.32个百分点，其中住宅成交登记2365.36万平方米，增长76.18%，增幅上升116.36个百分点。

（五）住房价格

全市新建商品住房价格指数，2015年1、3月份环比持平，2月份环比下降，4-12月份环比持续上涨，2015年12月比上年同期上涨18.2%。

二手住房价格指数：

全年除2月份环比持平外均为上涨，2015年12月份比上年同期上涨11.7%。

2015年，全市商品住房平均销售价格（含保障房）21501元/平方米，比上年上涨31%。

二手住房平均成交价格25295元/平方米，比上年上涨17.8%。

（六）房地产金融

2015年，全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额12348.65亿元，同比增长12.04%，增幅同比回落1.56个百分点。

其中人民币个人住房贷款余额6076.46亿元，同比增长10.1%；人民币房地产开发贷款余额5478.89亿元，同比增长17.25%。

二、2015年上海房地产市场的政策环境

2015年中国房地产市场政策面的主基调是“去库存”，稳定住房消费，支持居民自住和改善型需求是房地产政策调整的主要方向。

中央和各级政府在供应和需求两端同时调整政策：

在供应端通过《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，按照分城施策的要求，对不同城市的住房供应和土地供应进行调整；在需求端则通过降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存。

2015年，央行共5次降息，5次降准，进一步释放流动性，基准利率降至历史最低水平，购房成本大幅下降。

2015年，上海认真执行中央的各项政策，继续严格执行限购政策，并根据上海的实际情况提高了公积金贷款额度，延长贷款时限。

同时，针对上海房地产市场的过热情况，上海市官方在7月和10月两次明确表态“上海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。

（一）房地产有关政策

1、3月15日，李克强总理在全国人大答记者问时表示，房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。

中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。

……中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。

中国政府要做的就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。

今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。

中国政府有保障群众基本居住条件的责任。

2、3月25日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号），《通知》共四条：

一、合理安排住房及其用地供应规模。

（一）科学编制住房建设规划及年度实施计划。

……

（二）加强住房用地年度供应计划编制。

……住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

（三）强化住宅用地供应管理。

各地国土资源主管部门要根据市场实际情况，控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏，将住房用地年度供应计划落实到具体地块，明确上市时间，定期分批推出，稳定、均衡供应住宅用地。

……二、优化住房及用地供应结构。

（四）优化住房供应套型结构。

在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等规划前提下，房地产开发企业可以适当调整套型结构；对不适应市场需求的住房户型作出调整，满足合理的自住和改善性住房需求……（五）促进房地产用地结构调整。

……三、统筹保障性安居工程建设……四、加大市场秩序和供应实施监督力度……。

3、3月30日，中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，《通知》共三条：

一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。

……对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，……二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。

缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。

……。

同日，财政部发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号），《通知》要求将个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（业内将这两条政策称为“330新政”）

４、8月27日，商务部、住建部等六部门联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策》。

一、外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》（工商企字[1987]第38号）执行。

二、取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

三、境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。

（上海按现有政策执行，没有变化）四、住房城乡建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等有关部门进一步简化程序，提高办事效率，优化和改进外商投资房地产管理。

自本通知印发之日起，外商投资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。

５、9月30日，人民银行、银监会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，《通知》共两条：

一、在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

同日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金[2015]150号），共八条。

一、提高实际贷款额度。

2015年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，提高住房公积金个人住房贷款实际额度。

在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50%-60%。

贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年，最长贷款期限为30年。

推行按月划转住房公积金冲还贷款本息业务。

二、设区城市统筹使用资金。

……三、拓宽贷款资金筹集渠道。

有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活住房公积金贷款资产。

四、全面推行异地贷款业务。

……五、简化业务审批要件。

……六、提高管理效率和服务水平。

……七、加快改造升级信息系统。

……八、建立考核问责制度。

……

６、12月18-21日中央经济工作会议召开。

……会议认为明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。

……第三，化解房地产库存。

要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

要取消过时的限制性措施。

会议强调要化解房地产库存。

提出通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

要取消过时的限制性措施。

7、12月28日住建部召开全国住房城乡建设工作会议，会议强调巩固房地产市场向好态势。

要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点。

8、4月9日，上海市公积金管理中心发布《关于调整本市住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限的通知》，《通知》对最高贷款额度进行了调整，1、购买首套住房。

个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元；缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元保持不变，家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元保持不变。

2、购买改善性第二套普通商品房。

参照购买首套住房政策。

3、购买改善性第二套非普通商品房。

个人最高贷款额度由20万元调整至40万元，家庭最高贷款额度由40万元调整至80万元；缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在40万元基础上增加10万元保持不变，家庭最高贷款额度在80万元基础上增加20万元保持不变。

9、10月9日，上海市委书记韩正在区县、大口党委书记季度工作会议上指出，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。

韩正表示，上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。

这项工作，不能人云亦云，必须清醒认识、坚定不移。

我们必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖，必须保持定力，绝不能为缓解一时一地的问题，而采用短期刺激政策，要对市民负责、对未来负责。

韩正提到，当前上海房地产市场有两大结构性问题：

办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。

而究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。

韩正强调，要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。

（二）货币金融政策

1、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策

2015年全年M2增长目标为12%左右。

12月末，广义货币（M2）余额139.23万亿元,同比增长13.3%，增速比上月末低0.4个百分点，比上年末高1.1个百分点；狭义货币（M1）余额40.10万亿元,同比增长15.2%，增速比上月末低0.5个百分点，比上年末高12.0个百分点；流通中货币（M0）余额6.32万亿元,同比增长4.9%。

2015年全年净投放现金2957亿元。

12月末，本外币贷款余额99.35万亿元，同比增长13.4%。

12月末人民币贷款余额93.95万亿元，同比增长14.3%，增速比上月末低0.6个百分点，比上年末高0.6个百分点。

2015年全年人民币贷款增加11.72万亿元，同比多增1.81万亿元。

2、降息降准各五次，释放流动性

央行决定：

3月1日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各0.25个百分点，存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。

5月11日起下调金融机构一年期存贷款基准利率各0.25个百分点，存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。

6月28日起下调一年期存贷款利率各0.25个百分点。

下调后一年期存贷款基准利率分别为2%与4.85%。

8月26日起下调金融机构一年期存贷款基准利率各0.25个百分点，同时放开一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。

10月24日起下调金融机构一年期存贷款基准利率各下调0.25个百分点。

下调后，一年期存贷款基准利率分别为1.5%和4.35%，其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。

央行决定：

2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。

4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。

在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。

6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准。

对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点；对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点；降低财务公司存款准备金率3个百分点，进一步鼓励其发挥好提高企业资金运用效率的作用。

9月6日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。

同时，为进一步增强金融机构支持“三农”和小微企业的能力，额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。

额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点，鼓励其发挥好扩大消费的作用。

10月24日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。

同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。

三、2015年市场形势分析与2016年市场走势预测

2015年，上海房地产市场呈现出“量价齐升”的态势。

土地出让面积同比减少17%，价格仍处高位；商品住房销售面积同比上升16.6%，住房价格指数环比连续9个月上涨；二手住房成交同比增长76.18%，价格指数环比连续11个月上涨。

2016年，从宏观经济面看，国民经济仍处于探底阶段，国内投资疲软，国外经济回升缓慢，进出口持续下滑，经济增长仍将面临较大的压力，因此，2016年房地产行业仍将是支撑国民经济增长的重要力量。

从政策面看，“去库存”仍将是2016年中国房地产市场的主旋律，因此2016年楼市整体政策面仍将保持相对宽松，但鉴于不同城市分化严重，“分类调控”也将是主要调控原则，上海将继续执行一系列调控政策，控制房价过快上涨，限购政策仍将延续，以防止投资需求过快增长导致房价涨幅过高。

从资金面看，宏观经济依旧低迷，为支撑经济增长，整体资金面仍将相对宽松。

但由于美国进入加息周期，这会制约人民币进一步的降息空间，并加大汇率的波动幅度。

从上海房地产市场供求关系看，由于总体需求比较旺盛，供应相对偏紧，2015年上海一二手房市场成交量均创下近年来的新高，提前透支了部分需求，房价上涨过快对需求也产生了一定的制约作用，再加上需求比上年有所减少，随着新开工回升，供应紧张的局面有所缓解，预计供求关系会逐渐趋缓。

综上所述，预计2016年上海房地产市场将呈现出“暖中趋缓”的格局，土地市场仍将量减价升，房地产开发投资保持低位增长，商品住房成交面积稳中有降，住房价格涨幅趋缓。

以下侧重从供地、投资、销售、房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分析。

（一）土地供应总量持续回落，住宅用地增加，土地价格上升明显

2015年，土地供应总量有所减少，全市共计出让国有建设用地使用权1240公顷，比上年减少17.5%。

2015年1-12月，住房用地供应739公顷，比上年增长26%，其中保障性住房用地450公顷（经适房86公顷、动迁安置房347公顷、公租房17公顷），占全市住房用地供应60.9%，商品住房用地供应289公顷，占39.1%。

2015年，上海市出让成交经营性地块96幅，终止挂牌11幅，无流拍地块。

住宅平均成交楼面地价17682元/平方米，比上年上升37.6%，平均溢价率为40%，比上年下降了8个百分点；商办平均成交楼面地价11800元/平方米，比上年上升46.3%，平均溢价率为21%，工业平均成交楼面地价1535元/平方米，上升56.5%，平均溢价率为2%。

上海招拍挂土地出让成交面积和成交楼板地价比较

土地出让成交面积（公顷）

土地出让成交楼板地价（元/平方米）

2013年

2014年

2015年

2013年

2014年

2015年

住宅

538.27

444.55

739

9910.77

12849.17

17682

商办

334.19

151.48

194

13262.79

7979.03

11800

工业

887.7

841.85

317

783.04

980.35

1535

2015年上海土地市场呈现量减价升的格局，由于供应量减少，竞争剧烈，地价居高不下：

2月11日，首次通过招拍挂拿地进入上海的当代置业旗下的武汉摩码置业以17.35亿元竞得闵行区江川社区01、02单元（MHPO-1101、MHPO-1102单元）52-03地块（颛桥镇186-1地块），成交楼板价18777元/平方米，溢价率95.55%。

4月16日，大名城以29.06亿元和21.7亿元先后竞得唐镇新市镇D-03-05a地块和唐镇新市镇D-04-07地块。

楼板价分别为27909元/平方米和29697元/平方米，溢价率达到69.15%和67.57%，唐镇楼板价再创新高。

6月3日，华润置地联合华发股份以总价87.95亿元，竞得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块，楼板价为38062元/平方米，溢价率26.87%。

6月19日，首创、保利置业、山东黄金联合体以总价34.54亿元，竞得杨浦区平凉社区01E2-01、02地块（12、13街坊），楼板价为42725元/平方米，溢价率46.12%。

7月15日，金融街以总价88.15亿元摘得上海火车站北广场以北地块，楼板价2.7万元/平方米，溢价率为50.12%，成为上海全年总价最高地块。

8月12日，阳光城以总价17.3亿元摘得杨浦平凉社区02C1-12（大桥街道101街坊）地块，楼板价49236元/平方米，溢价率59.6%，成为上海全年单价最高地块。

9月25日，平安集团联合杭州滨江集团以34.65亿元竞得祁连社区121601单元B3-03地块，楼板价28755元/平方米，溢价率91.7%，刷新了大场板块的土地单价纪录。

12月10日,金辉集团以总价28.15亿元竞得闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-01-15A地块，楼板价43790元/平，溢价率143.28%，预计未来保本售价将达到6.5万元/平方米以上，而目前周边在售的精装公寓普遍售价仅4万元/平方米上下，面粉已经贵过面包。

12月17日，中铁建以总价38亿摘得奉贤区南桥镇D-01-13区域纯宅地，楼板价19179元/平方米，溢价率219.65%，成为上海全年溢价率最高地块。

纵观全年土地市场成交数据，土地市场竞争激烈，地价整体涨势明显，由于宅地稀缺性不断突显，市场对住宅用地，特别是优质宅地的竞争热情仍然较高，住宅用地溢价率超过50%的地块有27幅。

分析2015年上海土地市场成交火热的原因：

一是土地供应规模持续减少，2013年以来土地市场供应量一直是“负增长”，市场供应跟不上市场需求节奏，上海住宅类用地与每年的销售量相比较还是供不应求。

二是受政策利好影响，楼市成交火热也带动了土地市场，同时，开发企业回笼了大量资金，有强烈的补货需求。

三是2015年全国不同城市之间出现了严重分化，三四线城市楼市普遍销售不畅，库存压力居高不下，一线城市供销两旺，因此，大型房企的布局策略重返一线城市，这导致一线城市土地市场再度火热。

值得注意的是，2015年上海土地市场的热度已经引起了政府部门的高度重视，10月9日，市委书记韩正作了关于“控房价，调供应结构”的讲话，之后五幅住宅地块暂停出让，其中嘉定和杨浦的两幅地块出让指标进行调整后重新出让，在出让要求中增加了中小户型和保障房的比例。

嘉定新城A03-5地块住宅套数下限由此前的“325套”增至“411套”；90平方米以下户型建筑面积比例由“不低于20%”，调整为“不低于50%”。

根据地块的建筑面积及住宅套数限制，调整后，住宅套均面积由150平方米变为119平方米，至少一半建筑面积为90平方米以下的中小户型。

新江湾城N091104单元C1-02