项目土建过程评估管理办法.docx
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项目土建过程评估管理办法
项目土建过程评估管理办法
一、适用范围：
适用于集团管理范围内所有住宅类项目。
二、起止时间：
1.自项目进入地上主体结构拆模至少2层以上之日起，至项目结转之日止的所有住宅类项目均列为参加评估范围内；
2.示范区作为检查范围，建筑面积小于5000m2（含地下）的示范区不进行排名考核，大于5000m2（含地下）的示范区进行排名考核；
3.第三方土建工程质量检查评估每年共进行三轮。
三、项目抽选原则：
每季度起始第一天由各区域公司上报集团项管中心所有具备评估条件的项目信息，集团项管中心根据项目情况，组织第三方检查组在本季度内任意一天不定期对具备检测条件的某个项目进行检查，所有区域项目在同一季度内检查完成。
选中参检的项目不提前对各区域进行公布，仅在该项目检查前3天通知区域公司工程品质部。
四、检查内容及权重：
1.综合成绩=实测实量成绩（50%）+防渗漏专项（30%）
+防空鼓开裂专项（10%）+安全文明（10%）—风险扣分;
2.仅处于主体结构施工阶段无防空鼓开裂专项检查，则综合成绩按照100%权重折算；检查内容如有空鼓开裂实测实量则，防空鼓开裂专项成绩=防空鼓开裂风险检查成绩*80%+空鼓开裂实测实量成绩*20%;
3.防渗漏专项=防渗漏实测（100%）-渗漏★项扣分;
4.风险扣分包含：
安全风险扣分、风险整改扣分。
五、评估前准备：
测评前准备实测实量工具，晨会汇报准备施工现场平面布置图一张、项目防渗漏工程进度汇报表，项目各楼栋施工进度汇报表。
六、评估成绩合格标准：
1.综合成绩及格线：
70分；
2.防渗漏专项及格线：
70分；
3.防空鼓开裂专项及格线：
70分。
七、项目测评成绩的计算
1.季度成绩（即每轮测评）
项目季度成绩=项目所有基本参评单位成绩的平均值
2.年度成绩
项目年度成绩=项目各季度成绩的平均值
3.每季度测评结束1。
日内，集团将公布各项目及供应商成绩排名；年度末集团将公布各项目及供应商的年度成绩，并排名公/K。
八、附件：
1.附件一、201*年**公司实测实量修订计算表
2.附件二、201*年**公司防渗漏检查评分表
3.附件三、201*年**公司防空鼓开裂检查评分表
4.附件四、201*年**公司安全文明计算表
5.附件五、201*年**公司质量风险评估表
第二章：
项目精装过程评估管理办法
一、精装过程评估工作的组织及评估对象
1.评估工作的组织：
由集团项目管理中心负责组织精装过程评估活动，聘请独立第三方评估单位组成评估工作小组；评估过程中各区域公司品质管理部门或精装部参加、配合本区域的项目评估检查工作。
2.评估对象：
集团内所有成品房交付的住宅类项目（按交付分期），不含商业、公建项目。
二、精装过程评估的概念、评估范围
1.评估概念：
精装过程评估旨在对精装施工过程中的施工质量、安全文明施工、观感质量、成品保护、质量问题整改、质量风险等方面进行客观评价，通过评估推动施工单位、项目公司、平台公司加大项目管理力度，从而保证顺利完成项目成品房的交付。
2.评估范围：
/户内部分：
销售合同中的全部内容，包括甲供、甲控材料及安装，由精
装总包负责管理的范围。
/非户内部分：
大堂、电梯厅公共区域。
三、精装过程评估工作的实施方案
1.评估的依据：
国家精装修规范及标准、设计图纸、合同要求等；
2.评估标准：
集团发布的精装修基层、面层检查标准（详见精装过程评估检查表、集团精装
修工艺标准）。
3.测区选择方式：
3.1基层阶段：
由项目报告施工进度，在基层工序较完整、未隐蔽的区域由电脑随机抽取、范围抽取方式进行测区选择；
3.2面层阶段：
由电脑随机抽取的方式进行测区选择。
4.测区范围：
每个标段户内抽取5户，小于50平米的公寓2户为一个测区，别重及叠拼类抽取一层为一个测区进行测评，不得在一户内抽取2个（含2个）以上测区。
5.项目精装过程评估要素：
5.1评估要素：
实测实量、观感质量、安全文明施工、成品保护，由上述四项形
成标段综合分，另设俩项加扣分项，包括材料扣分、单项质量风险扣分;
实测实量30%
观感质量45%
安全文明5%
成品好20%
标段综合分
材料扣分
单项质量风险扣分
标段
最终
成绩
安全
2.5%
文明
2.5%
安全文明综合分
5.2评分原则：
A.实测实量分配权重为30%,由第三方评估机构在测区内进行现场工程质量检查，每个检查的子项均规定了统一的抽测点数标准，最终计算所有抽测点数的合格率。
B.观感质量分配权重45%,由第三方评估机构在测区内进行现场观感质量评估，每个检查的子项均规定了统一的抽测点数及各自评估标准、扣分标准，最终计算所有抽测点数的合格率。
C.安全文明分配权重5%,由第三方评估机构按照集团发布的安全、文明、检查内容，对现场进行检查（不设定测区），按照风险隐患数量核定得分。
D.成品保护分配权重20%,由第三方评估机构按照集团发布成品保护标准对现场进行检查（不设定测区），按照隐患数量核定得分。
E.材料扣分未分配权重，（属于惩罚性扣分）主要检查进场材料与封样材料的一致性，按照材料检查表扣分标准进行现场材料评估，最终计算材料总扣分，上期检查的材料，本期继续进行检查，不得漏检。
F.单项质量风险扣分未分配权重，（属于惩罚性扣分）主要针对渗漏、空
鼓、成品保护、上期问题整改5个指标完成情况进行评估，根据评估标准进行评级，确定是否扣分。
四、评估成绩的计算方法及发布排名
1.标段精装过程评估成绩计算方法：
实测实量成绩、观感质量成绩、安全文明成绩、成品保护成绩按照各分项权重计算加权成绩，相加后得出标段综合分，减去材料扣分、单项质量风险扣分得标段曷终成绩。
2.项目精装过程评估成绩计算方法：
各标段是终成绩的算术平均值；
3.项目精装过程评估成绩设定及格线为75分。
五、评估工作的启动时间及流程
1.过程评估的时间安排：
集团所有住宅类精装交付项目，均在开工后1个月后进行首次精装过程评估,每季安排2次精装过程评估；
2.过程评估工作的日程安排：
由集团项目管理中心确定，对涉及被评估的各项目，在评估工作开始实施前1周，通知各区域（平台）公司品质管理部门，再由区域公司品质管理部通知各项目部；
3.评估工作的现场流程：
1.1由项目部对项目的实际进展情况做简单介绍（重点：
施工进度计划及现场实际进度进行说明，整改情况说明），并准备相应待评估数据、图纸；
3.2由评估工作组依据施工进度情况选择现场电脑随机抽取或范围抽取进行测区抽取，样板间不纳入抽测范围；
3.3评估工作组分组实施各专项评估检查，现场专业工程师及施工单位工程师需配合检查，实测实量检查完毕后，项目工程师及施工单位工程师需在检查表上签字确认；
3.4评估工作组就评估数据及发现问题进行现场说明，对检查中发现某子项存在
较多质量问题的，评估组需超出测区进行检查，对该子项质量缺陷范围作出
客观评估；
3.5评估过程中项目、平台对测评成绩提出异议的，评估组与项目部现场核对，出具最终成绩，对测评标准有异议的，需平台品质部进行书面报告，集团项目管理中心按照事发率等其它因素进行综合考虑是否进行标准修正。
4.项目饰报主要内容：
测评成绩、项目、标段、突出的质量缺陷、项目管理动作建议；
5.项目现场评估工作完成后5日内，项目简报及成绩发送至平台，各区域全部项目评估工作完成后5日内，集团项目管理中心发布各项目及供应商评估成绩排名。
六、附件
1.附件1一一**公司在建项目精装修工程（施工过程）评估标准-201*版
2.附件2--《融创集团精装修工程细部节点构造标准及管理要求》
第三章：
项目门窗过程评估管理办法
一、门窗过程测评工作的组织及基本定义:
1.适用范围：
本测评标准适用于融创集团全部在建项目的住宅类门窗工程（从开工至交付）。
2.阶段划分：
序号
进度阶段
阶段定义
D1
钢附框加工&安装阶段
自附框开始加工或安装，至附框固定及塞缝完成；包括附框的材料、加工、安装固定及塞隆等。
D2
门窗框进场&安装阶段
自第一批框进场，至框安装及塞隆全部完成；包括材料、加工工艺、防渗构造、安装固定、塞缝及成品保护。
D3
五金安装&调试阶段
自扇及五金开始装配，至全部调试完成；包括五金材料及安装、密闭、启闭性能、窗体防渗构造、打胶质量及成品保护等。
D4
交付前准备阶段
交付前一个月左右，安装及调试全部完成；包括门窗安装（密闭、启闭性能）、五金配置、防渗构造、打胶质量及成品保护等。
3.测评工作的组织：
3.1每年共进行四轮门窗过程测评工作，其中所有标段DI、D4阶段全部参与测评，其他阶段随集团每季度测评；
3.2各标段在完成D1阶段工作后，确保满足测评抽取范围要求后，由区域对接人申报集团，集团组织第三方进行测评；
3.33D4阶段测评时间在集团交付测评之前1个月。
二、过程测评的实施细则：
1.评估的依据：
国家门窗规范及标准、《门窗施工图纸双《门窗施工合同汉《门窗招标文件》
2.测评标准:
集团发布的《门窗测评标准》和测评表格。
3.测区抽取方式：
3.1基本测评单位选取：
A.以每个项目各分期（或地块）内的分包资源为基本测评单位，不论这家分包在该分期（地块）内承包了多少楼栋或多少业态（高层、别塞等），也不论所承包各栋楼进度是否同步，都按一个基本测评单位；
B.若某家分包在项目上承包了不同类型（铝合金、塑钢、铝包木等）的门窗，则按门窗类型划分基本测评单位，并分别测评；
C.每个基本测评单位，计取一组成绩。
3.2测区抽取原则：
A.D1-D3阶段各随机抽取2个测区（套房或楼层），D4阶段抽取3个测区；
B.根据实际（进度）阶段具备条件的必须全部测评，不得有遗漏项，并且要保证测满表格中各检查子项的测点要求数量;可根据现场情况随机选取堆料区门窗（附框、玻璃等）对材料和加工质量进行实测；总之，一不得漏项，二必须测满表格中要求的测点数量；
C.根据现场实际情况，针对型材壁厚（含塑钢钢衬）、铝型材隔热条、框（挺、扇）的组拼工艺等检测子项，可由第三方测评单位在现场任意指定一楼门窗（或附框）进行拆检后实测；原则上，D2、D3阶段均需进行拆检，每个项目的每家资源拆检一楼门窗；若所测数据存在材料或加工工艺不合格的，则在下次测评时仍随机抽取一楼门窗进行拆检；
D.每次测评根据现场（进度）阶段，属于隐蔽的框（附框）安装固定、主附框的连接、组合框的连接、坡璃合片质量和塞缝质量（含干法和湿法安装）等均为必检项，若现场巳经隐蔽，则由第三方测评单位安排每家资源要拆检（破坏）不少于3樟门窗对安装固定及塞缝等指标进行实测随机抽取；
E.建立复查机制，在测评中要着重对上一次测评中质量较差的各检查干项进行复查；复查内容包括材料、加工工艺、防渗构造、安装固定、塞隆质量、打胶质量、窗体密闭性能和启闭性能等；
F.若在上一次测评时，发现主型材材料及饰面膜厚、钢附框壁厚及防腐、固定片（角钢或胀栓）的材质、规格、防腐及固定质量、框扇加工工艺（组角构造、中挺构造、结构胶、加强衬板、钢衬等）、防渗构造（断面密封胶、阴角组角、挤角口补胶、排水孔、气压平衡孔等）、玻璃（材料及合片质量、垫块布置）、密封（胶条、毛条材质及安装）、塞隆（砂浆和发泡胶）质量、打胶（玻璃、框边）等检查子项合格率＜80%时，要着重复查;前后两次测评的测区选择要避免重叠；
G.若在拆检时，发现主型材（铝合金、塑料、钢衬、木材等）材质、壁厚及规格、钢附框（壁厚、保温填充）、框扇加工工艺（组角构造、中挺构造、结构胶、加强衬板、钢衬）、玻璃（材料及合片质量、垫块设置）等检查子项有不合格点时，第二次直查时仍要随机拆检一楼进行复查；
H.若复查时，对附框（或门窗框）的固定、塞缝（砂浆、发泡胶）、玻璃（原材及合片质量、垫块设置）等需要复查于项巳经隐蔽的，要随机抽检3楼破坏进行复查。
三、门窗测评成绩计算方法
1.测评原始成绩（4）
某项目基本测评单位的门窗测评的原始成绩（AJ：
An=Hn/ZnxlOO%
Hn：
合格点数；Hn:
Zn：
总测点；
n：
第n次测评，年度计划测评4次，即n=l,2,3,4
2.质量风险分（Bn）
门窗质量风险：
包含渗漏、投诉共2类风险；
Bn=渗漏风险分+投诉风险分；
注：
各风险类别及权重详见《门窗测评标准》
3.制度扣分（Cn）
制度包含：
材料封样制度，工艺样板制度，招标、合同及施工图应符合集团《门
窗质量标准》；Cj三项制度扣分之和。
n：
第n次测评，年度计划测评4次，即n=l,2,3,4
注：
各制度细则详见《门窗测评标准》；
4.资源单次测评最终成绩（DJ
资源单次测评最终成绩，以项目分期内的分包资源和各门窗类型为单位计，计
算公式（DJ
Dn=An-Bn-Cn
n：
第n次测评，年度计划测评4次，即n=l,2,3,4
5.资源年度测评最终成绩（E）
资源年度测评成绩，以项目为单位，以各次最终成绩的平均值计，计算公式（E）
E=LDn/n
n：
该资源在年度参评次数，即n=l、2、3,4
6.项目测评成绩的计算
6.1季度成绩（即每轮测评）
项目季度成绩=项目所有基本参评单位成绩的平均值
6.2年度成绩
项目年度成绩=项目各季度成绩的平均值
6.3每季度测评结束10日内，集团将公布各项目及供应商成绩排名；年度末集团将公布各项目及供应商的年度成绩，并排名公示。
7.项目门窗过程评估成绩设定及格线为75分。
四、附件：
1.附件一：
《铝合金门窗质量测评表》
2.附件二：
《塑钢门窗质量测评表》
3.附件三：
《木包铝门窗质量测评表》
4.附件四：
《铝包木门窗质量测评表》
5.附件五：
《实木门窗质量测评表》
6.附件六：
《门窗测评标准》
第四章：
项目交付评估管理办法
一、适用范围：
适用于集团管理范围内所有住宅类项目（涵盖交付业主使用的示
范区范围内的所有分项工程）
二、术语及定义：
工程交付：
项目全部分项工程施工完成，使用功能满足，客户验
收合格；
三、交付评估内容：
根据项目计划交付时间，集团组织第三方单位对交付项目产品的
功能实现程度及工程质量进行评估考核，包含对外立面、公共区
域、园林景观、电梯、智能化、机电消防及户内专项等的评估。
四、交付评估综合成绩构成：
/交付考核总成绩=£分项工程成绩*各分项工程权重+渗漏扣减
不同交付产品类型的项目成绩计算权重方案
产品类型
户内
公共
区域
外立面
室外
景观
机电
系统
电梯
系统
智能化
系统
总计
毛坯
交付
别室类
35%
5%
30%
25%
1%
2%
2%
100%
多层（1~6）
35%
10%
20%
25%
3%
5%
2%
100%
高层
35%
10%
20%
20%
3%
10%
2%
100%
酒店公寓
35%
15%
20%
10%
3%
15%
2%
100%
精装
交付
别室类
40%
5%
25%
25%
1%
2%
2%
100%
多层（1~6）
50%
10%
17.5%
17.5%
1%
2%
2%
100%
高层
50%
10%
15%
15%
3%
5%
2%
100%
酒店公寓
50%
10%
17.5%
10%
5%
5%
2.5%
100%
说明：
/对于缺项检测的检查干项，按照检查子项的权重重新折算；
/任意一分项工程的检查亍项未施工完成则该分项工程的检查亍项成绩判定为零分；对评估中机电、智能化巳施工完成的检查亍项内容，但任意一项功能无法实现的，核检查亍项成绩按检查表中规定折减成绩进行折减；
/一个项目分期包含多种产品类型的情况，按照不同产品类型分别进行交付评估。
五、交付评估实施细则:
1.项目分类划分原则
项目等级
外播形式
A类
全玻璃幕墙
B类
除A、C类其它形式
C类
集团规定的C标项目
2.交付评估综合成绩标准
分数线
户内续合
外枪
公区
景观
机电
智能化
项目续合分
毛坯
精装
毛超
精装
及格分数线
70
70
70
70
70
80
80
80
70
70
奖励分数线
85
90
85
85
85
95
95
95
85
注:
上述成绩为按照项目分类原则折算后的考核成绩值；
渗漏扣减，交付评估检查过程中发现交付项目（批次）地下室、公区任意部位渗漏,每发现一处则交付评估综合成绩扣减2分，测区内户内部位渗漏（含管道渗漏），每发现一处则交付评估综合成绩扣减3分，防渗漏算高扣分15分，防渗漏加扣分达到15分的项目渗漏维修整改时间及交付时间由项目总经理向隼团项管中心专项汇报。
3.各项目分类年终排名奖励计分原则：
/A类项目批次交付成绩=（外立面成绩X0.95X权重+其他6项成绩
X各自相应权重）X100%+渗漏扣减；
/B类项目批次交付成绩=交付评估成绩+渗漏扣减；
/C类项目批次交付成绩=（户内成绩XL03X权重+公区成绩X1.05
X权重+外立面成绩X1.05X权重+其他项成绩X各自相应权重）X
100%+渗漏扣减；
/项目年度成绩=年度内项目各交付批次综合成绩算数平均值（含渗漏扣减）；如同一项目含有不同外立面类型的交付批次，则按照不同外立面类型交付批次折算后计入项目成绩。
4.测区抽取原则：
序号
分项工程
评俏内容
浦区
抽取方丈
项目提供材料
1
室内评佶（无如、精装）
实禧1+观感
毛屈多商层业态：
交付批次每个标段范围内交付户数，500户，则该标盘抽取数■为12户，（9户现感，3户实浏）;
交付批次每个标段范围内交付户数在5007000户之间网按标段抽取户数为15户（12户观感,3户实测）；交付批次每个标段范围内交付户数部1000户，则按标段抽取数量为20户（15户观感，5户实浏）・毛如别至类业态：
交付批次每个标段范围内交付户数£200户，则抽取该标段数尤为9户（6户全欢感，3户实免）;
交付批次每个标段范围内内交付户数在200-400户之间则仅标段抽取户数为12户（9户吸感,3户实滑|）;交付批次每个标段范围内交付户数3400户，则族标段抽取数餐为15户（12户观感，3户实漫|）.
联排别至每个标段边户型与中户型抽取比例不少于3:
7
精装修多商层业态：
按精装单位标段检3E,抽取数・同多高层毛坯.
电脑抽取
1、2米折叠靠尺1把；2、激光扫平仪一套（含三脚架和5米塔尺）.
2
公共部位评佶
观感
多高层业志：
L按交付批次抽取3株核各一个单元，共3个单元；
2.检查范圉：
标准层随机抽查3层，检查电梯厅、公共走道、楼悌间（楼悌间检查为本层楼悌间上下悌段）
1、电脑抽取楼标单元；
2、标港楼层由组长启动会上
随机抽取楼层.
公区井道门钥匙
b）.所测单元首层大堂、T0层、地下大堂及相应地下车库为必查区域.
别生类业态：
别生类业态主嘤检查区域为别生地库，校交范围参地别至共区检查标涯中规定.
3
外墙评估
观感
1.多高层业态：
交付批次内含两个及以上标段则外立面按照每个标戌范围内检查2榇，仅有一个标段则检查4株；别生类业态外立面按照交付批次共抽检4榇MS;
2.检查范围：
屋面、单元入口及四个立面；
电脑抽取
屋面门禁卡
或钥匙
4
里耿国林
实潢什观感
L技交付批次范围内每个标段为一个评估单位；
2.检查范围：
总按现场平面13划分各标段施工范囹，在各标段施工范围内划分出标准中规定的6种检测区域，随机抽取年种测区各3处进行检丈，不满足3处的全部检查；如该标段无法满足6种区域喇技实际区域（有几种区域检交几种区域）检测；
b）实测测区、理感潮区分别抽取（允许直台）：
在启动会上由绿化评测人员
在绿化平面出上固定标涯中
规定的5种测区
1、竣工平面S;
2、苗木清单
（需加总公章）.
5
机电消防
安装工艺、功能—能
L技交付批次进行检交；
2.检查范圉：
川.标准层：
在公共部位所定的测区内随机选取1株槎各一个单元的除相层2层，所选楼栋屋面风机必东；
b）.地下室：
现场随机抽取2个防火分区；
c）.所选定的防火分区内消火枪及风机房必查；
d）.消防中控室、消防水泵府、生活水泵房、配电应和水箱为必查项；
1、启动会上由机电评溜人员在巳逸洲区内随机抽取标准层；
2、同时在地下室防火分区平面国上制定2个防火分区.
1、地下室防火分区平西
S;
2、人字悌一部；
3、所有机再钥匙.
6
智能化
安装工艺、功
耗浏试
1.按交付批次进行检交；
2.检查范围：
心单元可视对讲：
3个单元；
b）.视抓脓控：
6个（含中间箱）；
c）弱电竖井：
从公共部位巳选定溜区内随机抽1个
单元3个楼层；
d）.必交项：
道闸、周界、机房、信息发布、背景音乐.
1、在启动会上由智能化评测人员在臼纸上固定视频地控
ft*；
2、可视对洪在公共部位巴选定核榇内随机
抽取；
1、羽电摄像头平面布置0；
2、室内可视对讲设缶
（室内对讲设缶巳安装完成不鬻准缶）；
3、所有控制箱的匙•
7
电梯工程
使用功能、电梯舒适度检洲
L按交付批次进行检交；
2.检查范圉:
随机抽取5部电栉，电梯编号为：
楼称号+单元号+
梯号（梯号以而向电悌从右向左绢号为1、2……）
电腼抽取
1、电梯舒适度浏试仪一台,电悌编号明细表；
2、配置10人配合电悌
承栽检渭1；
3、电悌机房、锦悌及厅门钥匙.
5.交付评估前置条件
5.1周边市政道路施工完成；（如因政府部门原因则需在交付启动会上上报集团专项方案）
5.2正式水电气暖具暂正常使用条件；
5.3园区内施工内容巳全部施工完成，具暂使用功能；
5.4项目分户验收整改内容全部完成，区域公司工程品质部门组织的交付验收检验合格；
5.5集团组织第三方的交付评估时间无论该项目所有分项工程是否施工完成均在在项目交付日前10~15天进行，若项目要求提前交付检查则可提前向集团项目管理中心提出申请。
六、项目、区域测评成绩的应用
1.年度成绩
项目年度成绩=项目各交付标段成绩的平均值
区域年度成绩=区域内各项目交付成绩的平均值
2.年度末集团将公布各区域、各项目的年度交付成绩，并排名公示,交付成绩纳入区域成绩考核。
七、附件：
附件一：
户内交付评估评分表-精装交付项目
附件二：
户内交付评估评分表-毛坯交付项目
附件三：
公共部位交付评估评分表
附件四：
外立面交付评估评分表
附件五：
园林交付评估评分表
附件六：
机电、智能化交付评估评分表
附件七：
电梯交付评估评分表
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