中国农业银行个人住房贷款管理办法.docx

中国农业银行个人住房贷款管理办法.docx

《中国农业银行个人住房贷款管理办法.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国农业银行个人住房贷款管理办法.docx（67页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

中国农业银行个人住房贷款管理办法

发文单位：

【总行】

文件编号：

农银发〔2008〕255 号

文件编号：

豫农银发〔2008〕161 号

转发总行中国农业银行个人住房贷款管理办法及有关操作

规程的通知

各二级分行、各直管支行：

现将总行《关于印发中国农业银行个人住房贷款管理办法及有关

操作规程的通知》（以下简称《通知》），转发给你们，并提出以下要求，

请一并贯彻执行。

一、加强个人住房按揭楼盘准入管理

（一）按揭楼盘准入流程以《通知》中要求的一般准入流程及整体

准入流程办理。

2008 年省分行对二级分行按揭楼盘准入转授权高于

本《通知》要求的，本授权年度仍以省分行转授权书为准。

（二）若按揭楼盘为尚未竣工验收的期房，作为限制性条款，首笔

个人住房贷款发放必须是按揭楼盘项目五证齐全、楼盘主体结构封顶

并符合其他规定条件。

二、严格个人住房抵押登记

（一）以借款人所购住房设定抵押的一手住房贷款，在办妥阶段性

担保和抵押预告登记之后发放；借款人所购一手住房已经完成所有权

初始登记的，贷款在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放；

对当地房屋登记机构未开办抵押预告登记的地区，贷款应在办妥阶段

性担保和房屋买卖合同登记备案之后发放。

（二）以借款人所购住房设定抵押的二手住房贷款，在办妥住房所

有权转移登记和抵押登记之后发放。

三、加强个人住房贷款管理

（一）对于向借款人及其配偶发放的个人住房贷款，单笔超过 30

万元（含）的，须实行双人调查。

（二）对于向借款人及其配偶发放 2 笔以上（含）个人住房贷款的，

须实行双人调查。

（三）对已婚抵押人的配偶或其他共有权人，应由贷款行经办人员

现场见证签署个人购房担保借款合同；不能见证签署个人购房担保借

款合同的，应公证签署《同意抵押承诺书》。

对房地产权利证书上未将

借款人配偶登记为共有权人，且房地产登记管理部门明确规定此种情

况下办理房产转移登记及抵押登记时无需配偶签字或出具承诺书的，

原则上要求由贷款行经办人现场见证签署个人购房担保借款合同或

公证签署《同意抵押承诺书》。

四、其他规定

各二级分行应在确保风险可控前提下，自行确定承担阶段性担保

的保证人是否交纳保证金及保证金的具体额度。

保证人交纳保证金的，

应在“保证金存款－个人住房一手楼贷款保证金”会计科目下为保证

人设置保证金专户，关在借款合同中明确约定以该专户内的保证金为

所担保的债务设定质押。

本办法实行后，原《关于印发中国农业银行河南省分行个人住房

贷款操作流程、风险防范要点及责任追究暂行规定的通知》（豫农银发

〔2005〕126 号）同时废止。

执行中遇到情况和问题，请及时报告省分行（个人业务处、信贷

管理处）。

附件：

关于印发《中国农业银行个人住房贷款管理办法》及有关操

作规程的通知

 ○八年八月十五日

文件编号：

农银发〔2008〕255 号

关于印发《中国农业银行个人住房贷款管理办法》及有关

操作规程的通知

各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：

现将《中国农业银行个人住房贷款管理办法》、《中国农业银行个

人住房按揭楼盘准入操作规程（试行）》、《中国农业银行一手住房贷款

操作规程》、《中国农业银行二手住房贷款操作规程》、《中国农业银行

个人住房贷款基本要素有关规定》等（附件 1－6）印发给你们，请认真

组织学习，切实贯彻执行。

执行中遇有问题，请及时向总行（个人业务

部，信贷管理部）报告。

附件：

1．中国农业银行个人住房贷款管理办法

2．中国农业银行个人住房按揭楼盘准入操作规程（试行）

3．中国农业银行个人一手住房贷款操作规程

4．中国农业银行个人二手住房贷款操作规程

5．中国农业银行个人住房贷款基本要素有关规定

6．关于《中国农业银行个人住房贷款管理办法》及相关制度修订

有关问题的说明

 ○八年七月二十三日

附件 1：

中国农业银行个人住房贷款管理办法

第一章 总则

第一条为支持个人购买住房，规范个人住房贷款管理，促进业

务持续健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国

担保法》、其他有关法律、法规、部门规章及《中国农业银行个人信贷

业务基本规程（试行）》，制定本办法。

第二条本办法所称个人住房贷款（不含个人商业用房贷款，下

同）是指农业银行向自然人发放的用于购买国有土地上的住房的贷款。

第三条 个人住房贷款业务坚持“集中经营、精细管理、控制风险、

有效发展”的原则，并纳入个人消费类信贷业务管理。

第四条按照交易性质划分，个人住房贷款包括一手住房贷款、

二手住房贷款。

一手住房贷款是指贷款行向借款人发放的，用于借款人购买首次

交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给

个人的住房）的贷款。

二手住房贷款是指贷款行向借款人发放的，用

于借款人购买再交易住房（即售房人通过交易取得房地产权利证书并

可以在房地产三级市场再次交易的住房）的贷款。

第五条个人住房贷款归入“个人住房贷款”会计科目核算，按交

易性质在信贷管理系统录入相应贷款类别。

第六条本办法适用于中国农业银行各级机构办理的自营性个

人住房贷款和组合贷款中的自营性贷款部分。

第二章 基本规定

第七条个人住房贷款的对象为在中国境内具有完全民事行为

能力的自然人，包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。

第八条 借款人须同时具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；

（二）具有偿还贷款本息的能力；

（三）信用状况良好；

（四）已签订合法有效的房屋买卖合同，且所购房屋用途为住宅；

（五）有不低于最低规定比例的首付款证明；

（六）原则上以所购住房设定抵押担保；

（七）农业银行规定的其他条件。

第九条个人住房贷款金额应根据借款人所购住房的建筑面积、

单位价格、成新率以及借款人还款能力等因素合理确定。

一手住房贷

款金额最高不超过借款人所购住房成交价格的 80%，二手住房贷款

金额最高不超过借款人所购住房成交价格、评估价格两者之中低者

的 80％。

任何情况下，个人住房贷款金额均须符合金融监管机构的规

定。

第十条个人住房贷款期限最长不超过 30 年；借款人年龄与贷

款期限之和最长不超过 70 年；借款人年龄在 60 岁以上的，应增加信

用状况和还款能力符合要求的连带责任保证人或增加共同借款人。

个人住房贷款到期日不得晚于抵押物国有土地使用权到期日。

个人住房贷款期限应在 1 年以上，但总行另有规定的除外。

第十一条贷款利率执行中国人民银行和总行利率规定,可以采

用固定利率、浮动利率或固定加浮动利率（混合利率）方式。

第十二条对符合总行规定，期限在 1 年以内（含 1 年）的个人住

房贷款，可实行利随本清或按月（季）结息到期还本的还款方式；期限

在 1 年以上的个人住房贷款，应实行分期还本付息。

个人住房贷款的还款周期可以为一个月、三个月或总行规定的其

他周期。

个人住房贷款的还款方式可以为等额本金、等额本息、等比递增、

等比递减、等额递增、等额递减或总行规定的其他方式。

第十三条个人住房贷款在办妥抵押登记之前，应按照《中国农

业银行信贷业务担保管理办法》有关规定设定阶段性担保。

一手住房

贷款由售房人承担阶段性保证担保，但总行另有规定的除外。

售房人

承担阶段性担保的，无需对售房人进行信用等级评定和担保额度核定。

第十四条保证人交纳保证金的，应在农业银行“保证金存款”会

计科目下为保证人设置保证金专户，并在相关协议、合同中明确约定

以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。

第十五条申请抵押（预告）登记及领取他项权利证书等工作应

由调查人员之外的农业银行员工亲自办理。

第十六条个人住房贷款保险遵循自愿、平等协商原则。

在借款

人自愿基础上，与借款人平等协商选择是否投保、保险品种、保险金

额、保险费缴纳方式和保险机构。

借款人购买保险的，原则上应将农

业银行作为第一受益人。

第十七条以借款人所购住房设定抵押的一手住房贷款，原则上

在办妥阶段性担保和抵押预告登记之后发放，但对房地产交易管理规

范的地区或符合条件的优质房地产开发商，经总行批准，贷款可在办

妥阶段性担保、收执房屋登记机构出具的抵押预告登记受理证明之后

发放。

对当地房屋登记机构未开办抵押预告登记的地区，贷款应在办

妥阶段性担保和房屋买卖合同登记备案之后发放。

借款人所购一手住房已经完成所有权初始登记的，贷款既可在办

妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放，也可在办妥住房所有权

转移登记及阶段性担保、收执房屋登记机构出具的抵押登记受理证明

之后发放。

第十八条以借款人所购住房设定抵押的二手住房贷款，原则上

在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放。

对符合总行规定条

件的，也可在办妥阶段性担保、住房所有权转移登记、收执房屋登记

机构出具的抵押登记受理证明之后发放。

第三章 操作流程

第十九条个人住房贷款的操作流程包括：

借款人申请、银行受

理、贷前调查、贷款审查、贷款审批、签订借款合同、办理担保手续、

贷款发放、贷后管理、贷款收回、清户撤押等。

第二十条借款人申请个人住房贷款的，应按规定提供包括但不

限于借款人身份证件、婚姻状况证明、购房首付款证明、还款能力证

明以及合法有效的房屋买卖合同等在内的贷款申请资料。

第二十一条调查人员应对包括但不限于贷款资料真实性，借款

人购房行为真实性、信用状况、还款能力，购房首付款，房屋交易价格

合理性等内容进行调查。

对借款人申请一手住房贷款并以所购住房之

外的其他住房设定抵押的或借款人申请二手住房贷款的，应按规定对

抵押物进行价格评估。

调查人员应对评估价格是否合理出具调查意见。

调查人员须查询人民银行个人征信系统,打印并保存借款人信用

报告。

调查人员须至少与借款人面谈一次，并做好面谈记录。

总行或一级分行规定进行双人调查的，应实行双人调查制度。

第二十二条审查人员应对包括但不限于贷款资料完整合法有

效性，借款人信用状况、还款能力，购房首付款，贷款担保，调查部门

调查结论等在内的内容进行审查。

审查人员应基于信贷资料，通过尽职审查，对借款人购房风险进

行整体评价。

审查人员应特别关注借款人购房价格合理性。

第二十三条有权审批人在授权范围内，参考调查、审查意见审

批个人住房贷款业务。

第二十四条贷款行应根据审批意见填写个人购房担保借款合

同，报送合同审查员进行规范性审查和/或法律审查之后，按照《中国

农业银行合同管理办法》有关规定，与借款人、担保人当面签署或公

证签署个人购房担保借款合同。

第二十五条个人住房贷款须在个人购房担保借款合同生效并

落实全部放款条件之后发放。

贷款资金应直接划转至售房人账户，但总行另有规定且借贷双方

做出书面约定的除外。

第二十六条贷款发放后，借贷双方可按照农业银行有关规定及

个人购房担保借款合同约定，办理提前还款，调整还款方式、还款期

限、还款周期等贷款要素。

第二十七条能够办理抵押（预告）登记的地区，必须及时办理抵

押（预告）登记；在办理抵押（预告）登记之前发放个人住房贷款的，须

在合理期限内办妥抵押（预告）登记手续。

一手住房贷款发放时借款人所购住房为期房的，须在住房所有权

转移登记之后三个月内申请办理抵押登记。

抵押登记原则上应在一手

住房竣工验收之日起两年内办妥。

第二十八条贷款行应加强抵押房屋登记管理工作，设立专门台

账，重点记录房屋所有权、抵押（预告）登记申请、他项权利证书取得、

抵押（预告）登记变更与注销等环节的办理时间与经办人员。

各行应按规定对本行辖内办理抵押（预告）登记的真实性、合法性、

及时性进行检查。

第二十九条个人住房贷款业务档案按照《中国农业银行信贷业

务档案管理办法》有关规定进行管理。

具备条件的地区，应积极推广电子档案系统，平时只使用电子档

案，实物档案实行集中保管。

第三十条个人住房贷款风险分类按照《中国农业银行贷款风险

分类管理办法》、《中国农业银行贷款风险分类操作规程》有关规定执

行。

其他贷后管理工作按照《中国农业银行个人信贷业务基本规程

（试行）》执行，但总行另有规定的除外。

第三十一条借款人清偿全部贷款本息后，贷款行应将抵押的权

利凭证交还抵押人，并协助办理抵押登记的注销手续。

第四章其他规定

第三十二条在一手住房贷款中，原则上仅可对有权准入行已经

审批准入的按揭楼盘发放一手住房贷款。

在一手住房贷款中，原则上以借款人本笔贷款所购住房设定抵押

担保。

但对信用等级符合总行规定条件的借款人，确有需要的可以借

款人家庭拥有所有权的其他住房设定抵押担保，贷款金额既要符合本

办法关于贷款金额的一般性规定，同时不得超过抵押物评估价格的

70％。

第三十三条对借款人在以自身名义独立取得使用权的国有土

地上建造自有住房的自建房贷款，归入个人住房贷款业务管理，但贷

款准入、审批条件应从严掌握，审慎办理。

第三十四条对借款人已在我行办理个人住房贷款，申请贷款购

买与所购住房相配套的车库（位）、且车库（位）能够办理独立的产权证

明和抵押登记手续的，可以发放贷款。

贷款条件和办理流程参照个人

住房贷款有关规定执行，归入“个人住房贷款”会计科目核算，在信贷

管理系统中的贷款类别与已办理的个人住房贷款相同。

车库（位）虽不能办理独立的产权证明但可在贷款所购住房的房

地产权利证书中做明确记载且随住房转让的，可对住房和配套车库

（位）合并发放个人住房贷款。

第三十五条对个人住房贷款业务中出现的虚假按揭及其他违

规行为，按照《中国农业银行员工违反规章制度管理办法》进行处罚，

触犯刑法的，移送司法机关依法处理。

第五章附则

第三十六条本办法实行后，原《中国农业银行个人住房贷款管

理办法》（农银发〔2000〕60 号）、《中国农业银行个人住房贷款操作流程》

（农银发〔2001〕182 号）、《中国农业银行个人住房贷款贷后管理办法》

（农银发〔2004〕46 号）同时废止。

本办法下发之前的其他规定与本办法

不一致的，以本办法为准。

第三十七条本办法由中国农业银行总行负责解释和修改，各一

级分行可制定实施细则，并向总行备案。

第三十八条 本办法自 2008 年 9 月 1 日起实行。

附件 2：

中国农业银行个人住房按揭楼盘准入操作规程（试行）

一、总则

第一条 为积极稳健发展个人住房贷款业务，根据《中国农业银行

个人信贷业务基本规程（试行）》、《中国农业银行个人住房贷款管理办

法》等规章制度，制定本操作规程。

第二条在审批个人一手住房贷款之前，有权准入行须对按揭楼

盘履行准入程序，但总行另有规定的除外。

第三条 住房按揭楼盘准入基本条件：

（一）开发商具有房地产开发资质，申请合作时开发商在我行和其

他金融机构无逾期未还贷款本息，法定代表人信用状况良好；

（二）项目合法，建设用地规划及建设工程规划主要为住宅；

（三）工程进展顺利，无非正常停工现象；

（四）符合农业银行要求的其他条件。

第四条住房按揭楼盘准入权限在二级分行及以上，但总行另有

规定的除外。

对优质开发商开发的住房按揭楼盘以及总行或一级分行认定的

优质住房按揭楼盘，整体准入权限在总行或一级分行。

二、操作流程分类

第五条 按揭楼盘准入操作流程分为两大类：

（一）一般准入流程

1、经营行受理、二级分行或一级分行准入

开发商提出按揭合作申请；经营行客户部门受理、客户经理（指从

事个人住房信贷业务的客户经理，下同）调查；经营行行长（或经授权

的副行长）签字同意后出具调查报告；有权准入行客户部门（指从事个

人住房信贷业务的客户部门，下同）进行审核并出具审核意见；有权审

批人（指主管个人住房信贷业务的行长或副行长，下同）签署准入审批

意见；有权准入行客户部门直接或逐级批复至经营行；经营行客户部

门在信贷管理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署《一

手房贷款业务银企合作协议》（简称“按揭合作协议”，下同）。

2、二级分行或一级分行直接受理、准入

开发商提出按揭合作申请；有权准入行客户部门受理、客户经理

调查并出具调查报告；客户部门负责人进行审核并出具审核意见；有

权审批人签署准入审批意见；有权准入行客户部门根据准入审批意见

确定按揭合作经营行并直接或逐级批复至经营行；经营行客户部门在

信贷管理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署按揭合作

协议。

3、经营行直接准入

开发商提出按揭合作申请；经营行客户部门受理、客户经理调查

并出具调查报告；客户部门负责人进行审核并出具审核意见;经营行

行长（或经授权的副行长）签署准入审批意见；经营行客户部门在信贷

管理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署按揭合作协议。

（二）整体准入流程

有权准入行客户部门提出整体准入方案并以签报形式上报有权

审批人；有权审批人签署整体准入审批意见；有权准入行客户部门下

发整体准入文件；经营行客户经理对准入条件进行调查并出具调查报

告；经营行客户部门负责人对准入条件进行审核并出具审核意见；经

营行行长（或经授权的副行长）签署具体准入审批意见；经营行客户部

门在信贷管理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署按揭

合作协议。

三、一般准入操作流程

第六条 按揭楼盘合作申请

开发商提交按揭楼盘合作申请。

调查人员应通过开发商、工商行

政管理部门、房地产管理部门、售楼现场以及其他合法渠道收集以下

资料：

（一）企业资料

1、企业法人营业执照、公司章程、贷款卡、房地产开发资质证书、

法定代表人（或授权代理人）身份证件及身份证明书；

2、企业上年度和近期财务报表；

3、经由公司章程规定的董事会或股东会、股东大会同意，为购房

的借款人承担阶段性连带保证责任或无条件回购责任的书面承诺，但

按规定不承担担保责任及无条件回购责任的可不提供本项资料。

上述第 1、2 项资料原件经经营行审核无误后留存复印件，加盖

“与原件核对无误”章并签字；第 3 项资料须为原件。

（二）按揭楼盘资料

1、按揭楼盘为尚未竣工验收的期房的，提供建设用地规划许可

证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和

商品房预售许可证（以下简称“项目五证”）；按揭楼盘为竣工验收合格

但未办理初始登记的现房的，提供楼盘国有土地使用证、商品房销

（预）售许可证和竣工验收合格证明；按揭楼盘为已办理初始登记的现

房的，提供国有土地使用证和房屋所有权证；

2、按揭楼盘工程形象进度影像资料；

3、鼓励收集按揭楼盘其他有关资料，例如售楼书、媒体宣传资料、

户型图、公示的价格表或其他能够反映按揭楼盘情况的资料。

上述第 1 项资料原件经经营行审核无误后留存复印件，加盖 “与

原件核对无误”章并签字；第 2、3 项资料须为原件。

（三）农业银行要求提供的其他资料

（四）资料的减免

1、对尚未竣工验收的期房，已经取得国有土地使用证、建设用地

规划许可证和建设工程规划许可证，但尚未取得建筑工程施工许可证

和预售许可证的，有权准入行进行按揭楼盘准入时可将取得建筑工程

施工许可证和预售许可证作为限制性条件；首笔个人住房贷款发放前

项目五证必须齐全并符合其他规定条件。

2、对尚未竣工验收的期房，一级分行可指定房地产管理规范的

地区仅收集并核实预售许可证，不强制要求收集项目五证中的其他四

证；

第七条 按揭楼盘准入调查

参与按揭楼盘调查的调查人员应不少于两名，调查人员同时参与

各个调查环节，调查意见相同的，共同撰写调查报告、共同做出调查

结论，并共同对调查结论负责；调查意见不同的，分别撰写调查报告，

分别做出调查结论，并对各自的调查结论负责。

调查人员应通过核实相关资料、查询行内外相关系统和实地调查

等多种方式进行调查。

按揭楼盘调查主要包括以下内容：

（一）企业情况

1、对企业的性质、注册资本、股东构成、资质等级、信用等级（非

我行客户可不调查信用等级情况）进行调查，了解企业财务状况和近

年开发经营情况；

2、开发商及其法定代表人信用状况。

凡是开发商制造过重大假

按揭、有逾期未还的贷款或其法定代表人达不到信用状况良好标准的，

不得进行按揭楼盘合作。

（二）按揭楼盘情况

1、项目合法性。

调查售房人所提供的资料是否真实、合法、有效，

其中重点调查项目五证是否真实、合法、有效、内容相互统一。

按规定

仅需提供商品房预售许可证的，应调查商品房预售许可证是否真实、

合法、有效。

2、按揭楼盘基本情况。

调查楼盘的地理位置、周边环境、占地面

积、建筑面积、容积率、主要户型、楼座数量、绿化率、施工进度、后期

物业管理安排等；对尚未主体封顶且没有商业银行开发贷款支持的楼

盘还须调查项目总投资、资金来源与到位情况。

3、市场前景。

调查楼盘的市场定位和销售情况，判断楼盘是否适

销对路。

4、销售价格合理性。

调查人员要通过与周边同类、同档次楼盘的

比较分析，对楼盘销售价格是否基本合理进行整体性判断。

对价格明

显高于周边同类、同档次楼盘的，应深入调查原因并在调查报告中特

别说明；对没有合理原因价格过高的楼盘，调查人员应在调查报告中

特别说明，并出具不与合作、慎重合作或降低最高贷款成数等调查意

见。

调查人员撰写以上述调查内容为主的调查报告，并在《中国农业

银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表》上签署调查意见，就是否同意

按揭合作、是否控制个人住房贷款总额、是否要求缴存保证金及其比

例、单笔贷款主要要素（最长贷款期限、最高成数、最低利率、还款方

式、担保方式等），以及限制性条款等方面提出意见。

调查后认为明显不符合贷款条件的，可不予受理或中止贷款程序，

并及时通知开发商；同意合作的报送审核人员履行审核程序。

第八条 按揭楼盘准入审核

审核人员主要审核以下内容：

（一）开发商资质、信用状况等是否符合准入要求；

（二）信贷资料是否完整、合法、有效；

（三）项目五证是否完整、合法、有效、内容相互统一；按规定仅需

提供商品房预售许可证的，应审核商品房预售许可证是否合法、有效；

（四）销售价格及贷款成数控制是否基本合理；

（五）调查结论是否完整、清晰。

审核人员在《中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表》上

签署审核意见，就是否同意按揭合作、是否控制个人住房贷款总额、

是否要求缴存保证金及其比例、单笔贷款主要要素（最长贷款期限、

最高成数、最低利率、还款方式、担保方式等），以及限制性条款等方

面提出意见后报送有权审批人审批。

第九条 按揭楼盘准入审批

有权审批人根据调查意见、审核意见和相关信贷资料，在《中国

农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表》上签署审批意见。

有权准

入行可直接或逐级批复至经营行。

有权准入行直接批复至经营行的，

应同时抄送中间各级行。

第十条 在信贷管理系统录入相关信息

按揭楼盘准入审批通过后，由经营行客户部门负责在信贷管理系

统（CMS）录入“法人客户基本信息”（“客户管理→客户概况登记→法

人客户基本信息”模块）、“合作商基本信息”（“客户管理→客户概况登

记→法人客户基本信息→合作商基本信息”模块）。

合作项目信息根据

审批内容或与客户签定的合作协议内容录入，具体录入规范按照《中

国农业银行信贷管理系统个人信贷业务数据录入规范指引》（《关于印

发〈中国农业银行信贷审批业务网上作业操作规程（暂行）〉的通知》附

件）执行。

第十一条