房地产开发投资项目建议书.docx

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房地产开发投资项目建议书

************

项目建议书

编写单位：

*********************

编写日期：

2016年11月11日

目录

第一章概述………………………………………………………………………

1.1项目概况………………………………………………………………………

1.2主办单位概况…………………………………………………………………

1.3项目背景………………………………………………………………………

1.4编写依据………………………………………………………………………

第二章市场初步预测……………………………………………………………

2.1建设现状及2016年发展规划………………………………………………

2.2市场调查和预测………………………………………………………………

第三章建设内容和规模…………………………………………………………

3.1建设原则………………………………………………………………………

3.2建设内容………………………………………………………………………

3.3建设规模………………………………………………………………………

第四章建设方案…………………………………………………………………

4.1建设用地………………………………………………………………………

4.2编制依据………………………………………………………………………

4.3总平面布置……………………………………………………………………

4.4建筑与结构……………………………………………………………………

4.5公用工程及辅助设施…………………………………………………………

第五章城市规划与环境保护……………………………………………………

5.1城市规划………………………………………………………………………

5.2环境保护………………………………………………………………………

第六章安全卫生、消防与节能…………………………………………………

6.1劳动保护与安全卫生…………………………………………………………

6.2消防……………………………………………………………………………

6.3节约能源………………………………………………………………………

第七章项目实施计划……………………………………………………………

7.1建设期……………………………………………………………………………

第八章投资估算与资金筹措……………………………………………………

8.1投资估算………………………………………………………………………

8.2总投资…………………………………………………………………………

8.3资金筹措………………………………………………………………………

第九章财务评价…………………………………………………………………

9.1评价方法与原则………………………………………………………………

9.2基础数据………………………………………………………………………

9.3财务评价………………………………………………………………………

9.4财务评价结论…………………………………………………………………

第十章结论………………………………………………………………………

10.1结论……………………………………………………………………………

第一章概述

1.1项目概况

由我公司投资开发的****************项目位于****市*********，总建筑面积为：

36145.68平方米。

项目类型：

居住小区，地上部分为高层住宅；地下一层为停车位。

项目总投资10120万元，资金自筹解决。

1.2主办单位概况

*********公司2010年3月5日在*********成立，地址：

*********，注册资金为伍仟万元，公司现有员工50多人，中、高级技术人员占30%以上。

*********公司是一家以房地产开发经营为主的大型现代企业。

多年来一贯坚持专业、稳健、求实、创新的精神，选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展的开发模式和发展的道路。

正在开发建设的*********项目一期B区1栋高层住宅及2栋多层住宅即将交付给业主，展露出了优美新颖的建筑外观立面效果，提升了*********大街及*********大道这两条主干道的天际线。

一期A区5栋多层住宅及二期A区1栋高层住宅正在热火朝天的施工中，充分展现了*********建设的新面貌，*********的品牌影响力日渐壮大。

1.3项目背景

*********市处在*********核心区域，是*********最便捷的出海门户，*********市城市总体规划（2008—2025年）（以下简称《总体规划》）获得了*********政府的批复。

批复认为，《总体规划》立足于*********市的长远发展，以贯彻落实科学发展观、建设社会主义和谐社会为指导思想，符合*********市的实际情况和发展要求，对促进*********市的科学协调和可持续发展具有重要意义。

努力将*********打造成为我国沿海发展的新一极，*********风生水起，开发建设热潮涌动，为*********市大开发、大发展提供了新的动力。

首先国家深入实施西部大开发战略和推进兴边富民行动，鼓励东部产业和外资向中西部地区转移，重大项目布局将充分考虑支持中西部大发展，加大力度支持民族地区、加大边疆地区发展，支持西部南地区经济地区协作、泛珠三角区域合作以国内其他区域合作，为处于西部的****加快发展注入新的活力的动力。

其次中国东盟自由贸易区建设加快推进，中国—东盟博览会和商务与投资峰会、大湄公河次区域经济合作等一列合作机制的建立和实施，深化了中国—东盟合作，为****市发挥面向东盟合作前沿和桥头堡作用奠定了基础。

国家高度重视****地区发展，明确将****地区作为西部大开发和面向东盟天放合作的重点地区，提出新要求，赋予新使命。

****市位于****南部沿海中段、****北岸顶端，东与****市、****市相连，西与****市毗邻，北与****接壤。

市区距****市约110公里，距离****约120公里，距离****40公里，正好位于“****”核心区的中央，扼住广西西南出海交通联系的咽喉，起着东西联系、南北贯通的作用，是大西南最便捷的出海通道，随着2008年1月14日《****发展规划》正式获得国务院批准实施，广西****区开放已上升为国家战略，****迎来了千载难逢的发展机遇。

随着中国改革开放的不断深入，****经济建设不断发展，目前我国沿海经济的发展已呈现出新的态势，三角区经济已从城市经济向城市群协作经济发展，作为中国西南地区对外开放、走向东南亚、走向世界的重要门户—****，必须发挥其作为南（宁）、钦（州）、北（海）、防（城港）经济圈的轴心作用，不断提高其城市定位，加强城市建设，以适应和推动经济发展。

****市，是以重化工业为主的临海工业港口城市。

规划期内，以城市和港口为依托，建设大港口、大工业。

中心城市重点向东向南扩展，重点建设****主城区、****区和****新区。

本项目定名为****，位置地属****市****，毗邻****，属于****市****新区的核心地段。

本项目地块上原为农舍、农田、鱼塘和龟鳖塘，到热天会发出臭的气味，严重影响了****城市环保市容市貌，特别是本地块的特殊地理位置，这些鱼塘和污水塘与城市的发展步伐严重不相符城市容貌要求。

1.4编写依据

1.4.1国家及****市地方房地产相关政策法规规定

1.4.2****市历年城市经济及城市建设发展数据

1.4.3****市政府对城市的发展规划

1.4.4****市地方建按造价及政府相关规费收取标准

1.4.5****市房地产现状调研及未来发展

第二章市场初步预测

2.1建设现状及2016年发展规划

北部湾经济区各城市经济与房地产业运行现状，北部湾经济区规划的获批，无疑给正值低迷的广西房地产市场注入强心针，缓解和对冲了目前市场的消极影响，对正处于快速发展的北部湾经济区房地产业来说，无疑夯实了发展的基础。

环视2016年北部湾经济区房地产市场，结合规划的各城市发展方向以及重点工程，也许会对这一市场的趋势发展有所领悟。

《广西北部湾经济区发展规划》（以下简称规划）对北部湾各个城市的发展方向作出了较为清晰的规划界定，强化了各城市间的功能分工，并以南宁市为依托，建设具有浓郁亚热带风光和滨海特色、辐射作用大的南宁、北海、钦州、防城港城市群，促进各具特色的县城和小城镇集约发展，促进大中小城市和小城镇协调发展，成为全国重要的人口经济密集区和中国-东盟合作的重点区域。

【南宁组团】主要包括南宁市区及周边重点开发区，发挥首府中心城市作用，重点发展高技术产业、加工制造业、商贸业和金融、会展、物流等现代服务业，建设保税物流中心，成为面向中国与东盟合作的区域性国际城市、综合交通枢纽和信息交流中心。

南宁的城市发展要形成以邕江为轴线，西建东扩、完善江北、提升江南、重点向南的空间布局。

加快建设五象新区。

【北海组团】主要包括北海市区、合浦县城区及周边重点开发区，发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业，重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，成为人居环境优美舒适的海滨城市。

其城市发展重点向东向北推进，铁山港区作为城市功能区布局建设，统筹北海城区与合浦县城、铁山港区基础设施建设。

【钦州防城港组团】主要包括钦州、防城港市区和临海工业区及沿海相关地区，发挥深水大港优势，建设保税港区，发展临海重化工业和港口物流，成为利用两个市场、两种资源的加工制造基地和物流基地。

钦州的城市发展重点向东向北推进，铁山港区作为城市功能区布局建设，统筹北海城区与合浦县城、铁山港区基础设施建设。

防城港的城市发展主要向北、向东及企沙方向拓展。

北部湾房地产未来的发展

随着《规划》的获批和泛北部湾经济合作的加快，北部湾区域的房地产业迎来了新的发展契机。

各城市的发展方向决定了未来资本流动的去向，城市的扩张方向决定了房地产开发的版图，也决定未来房地产发展的特征。

城市化进程加快，房地产市场需求巨大，特征明显

截至2014年底，南宁城市建成区常住人口为202万，建成区面积达280多平方公里；北海城市建成区人口为35万，建成区面积70多平方公里；钦州城市建成区人口为25万，建成区面积80多方公里；防城港城市建成区人口为15万，建成区面积35平方公里。

《规划》指出，到2020年南宁城市建成区人口发展到280—300万人，城市建成区建设用地控制在300平方公里。

到2020年，北海城市建成区人口发展到100—120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里；钦州城市建成区人口发展到90—100万人，城市建成区建设用地控制在120平方公里；防城港城市建成区人口发展到50—60万人，城市建成区建设用地控制在70平方公里。

在北部湾经济区开放开发这样一个机遇下，城市化进程的加速，并将带来大量的人口向北部湾各城市转移和积聚，人口的聚集必将带来房地产业非常巨大的市场空间。

按照人均30平米的住房标准，平均每年南宁、北海、钦州、防城港城市建成区住房需求至少分别为375万平米、225万平米、150万平米、105万平米，无疑是给北部湾房地产业持续发展带来了巨大的空间。

因此，可以预计未来该经济区域房地产将具有以下特征：

一，城市建设发展，环保重点照顾，舒适度高；二，对外吸引力加强，客群丰富，特别是东盟等外国客户增加明显；三，会展经济不断，会展地产有望做大做强；四，城市不断国际化，楼盘不断升级；五，交通组织发达，人群流动性强，二次置业增多；六，旅游合作加速，旅游地产有望壮大。

四大城市房地产发展特色各不相同

城市功能的分区，决定了城市产业布局和走向，从而构建了城市价值体系，进一步决定了其城市房地产的内在价值。

南宁、北海、钦州、防城港这四个城市的房地产也将会走具有城市特色的差异化道路，形成各自不同类型和风格的房地产板块。

南宁房地产走向高端化、国际化、板块化

南宁国际化的流动规模越来越大，南宁是一个开放的前沿城市，城市价值是显而易见的。

城市的功能、容量包括城市的人口结构，会使房地产一起升级，南宁不仅需要商贸的功能，而且这个功能需要加强，尤其是面向国际的功能需要加强。

南宁各城区急剧膨胀，每个城区正凝聚不同的核心价值。

房地产开发要更多的结合区域板块的城市功能和价值。

北海房地产围绕“海洋经济”膨胀

作为环境一流的宜居滨海城市，上天赋予了北海的海洋资源成为其城市发展的火轮，旅游业为其带来的大量外来人口，不仅仅是带来了大量的游客，并由此而产生的度假、养老型客户也带来了先进的房地产需求理念。

因此房地产开发要体现海滨渡假旅游的特点，同时也要体现海洋贸易和出海便捷的功能。

其未来房地产开发更多的是体现生活，整个城市的建筑应该是充满生活的艺术，而不是大都市的高楼林立。

钦州和防城港房地产靠港口贸易和工业化提升

钦州和防城港港口由于自身的地理位置和资源优势，未来的港口贸易和工业加工值得期待。

这是一个工业化特征明显的城市。

其房地产开发更多的是考虑为经商的人，为在工厂里面的上班群体盖房子。

如何为这群人盖房将是开发商进入这个城市要做足的功课。

2.2市场调查和预测

北部湾经济区各城市经济与房地产业运行现状

2015年,在复杂严峻的国际国内发展形势下,北部湾经济区经济继续保持良好发展势头,经济区生产总值（GDP）增速高于全区、西江经济带及桂西资源富集区,财政收入、工业、消费等主要经济指标增速也均高于全区,经济区成为拉动全区经济增长的重要引擎。

2015年,经济区（南、北、钦、防四市）GDP5867.32亿元,按可比价格计算,比上年同期增长9.1%,比全区高1个百分点,比珠江-西江经济带广西7市高1.4个百分点,比桂西资源富集区高2.1个百分点；占全区GDP的比重为34.9%,比上年提高0.1个百分点;对全区GDP增长的贡献率为38.8%,比上年提高0.1个百分点。

从上述数据可知，北部湾经济区影响的日益扩大和经济发展的全面提速，假以时日，这一区域必定会成为我国区域经济发展的新亮点。

商品房销售回暖，增速由负转正。

2015年1-11月，广西商品房销售面积2576.39万平方米，同比增长0.8%，比1-10月提高2.4个百分点，商品房销售回暖，实现正增长。

2015年1-11月，广西房地产开发投资完成1607.52亿元，同比增长12.6%，增速同比提高9.4个百分点，。

其中，住宅完成投资1136.87亿元，同比增长10.3%，增速同比提高2.4个百分点。

2015年1-11月北部湾经济开发区房地产开发完成投资774.51亿元，同比增长15.6%，比1-10月提高1.1个百分点；从销售情况看，1-11月份北部湾经济开发区商品房销售面积1090.92万平方米，同比增长6.6%。

 2015年房地产销售面积和均价情况

【南宁】商品房销售总面积为1000万平方米，同比增长24.7%；商品住宅销售均价6650元/平方米，同比增长25%；

【北海】商品房销售面积为195万平方米，同比增长-5.7%；商品住宅销售均价4679元/平方米，同比增长-2.7%；

【钦州】商品房销售面积170万平方米，同比增长14.5%，商品住宅销售均价3780元/平方米，同比增长20.9%；

【防城港】商品房销售面积达185万平方米，同比增长18.6%。

商品住宅销售均价3934元/平方米，同比增长13.4%。

市场预测

今年，市政府出台了“农民工等新市民”购买首套普通商品住房可以享受购房补助和市民购买新建商品住房契税补贴优惠等促进房地产业健康平稳发展的政策措施推动下，全市房地产市场整体保持平稳运行，房屋新开工面积增速加快，商品房销售缓慢回暖，企业实际到位资金快速增长。

上半年，全市商品房销售面积69.30万平方米，同比增长5.1%。

其中，商品住宅销售面积为64.42万平方米，同比增长8.9%，占商品房销售面积的比重为93.0%,占比高于去年同期3.2个百分点。

上半年，全市商品房销售额27.7亿元，同比增长5%。

其中，商品住宅销售额为23亿元，同比增长9.3%，占商品房销售额的比重83.1%，占比高于去年同期3.2个百分点。

受国家对房地产“救市”政策及市场“刚性需求”的作用，商品房销售实现恢复性增长。

商品房销售恢复性增长较快，主要原因如下：

一是基数较小的原因。

全市2013年上半年商品房销售面积67.2万平方米，2014年上半年商品房销售面积45.3万平方米，下降32.6%，从而致使2015年上半年商品房销售面积的基数较小，即使今年上半年商品房销售面积增长45.4%，但今年上半年销售面积65.9万平方米还没有达到2013年上半年销售面积67.2万平方米的水平。

二是****市商品房销售价格保持全区中等水平，城市周边较多农村居民到城区购买商品房。

上半年，全市住宅商品房销售均价3560元/平方米，同比下降了1.1%，从2011年起到现在，全市住宅商品房销售均价维持在3500元/平方米左右，价格平稳。

随着城乡居民收入的不断增加，越来越多城市周边乡镇农村居民到城区购买商品房。

三是受二套房政策调整的利好，商品房销售恢复性增长。

国家对购买第二套住房政策的调整及****市住房公积金管理中心2014年12月发文，明确职工已有一套住房，再次购置第二套住房，视为改善型住房可以用住房公积金进行贷款，夫妻双方正常缴存住房公积金的，最高可贷35万元，单方的最高由20万元提高到28万元。

促进了职工购买第二套住房的积极性。

四是大楼盘促销售和“刚性需求”及“改善型需求”等释放作用，拉动了销售。

上半年，住宅商品房销售均价3560元/平方米，同比下降1.1%，由于房地产商的促销作用，在销售价格的优惠等作用下，“刚性需求”和“改善型需求”得到了释放，单个楼盘销售面积超过2万平方米的就有8个楼盘，共销售超过23.8万平方米，大楼盘销售面积较多，拉动了商品房销售面积的增加。

第三章建设内容和规模

3.1建设原则

****项目位于于****市****新区核心区域，地里位置优越，交通非常便利。

本项目主要具体现居住功能，项目定位于具有丰富大盘配套、环境优美交通便利、教育医疗健身购物完善的生活居住区。

3.2建设内容

****项目拟规划建设成为高档次住宅楼及总体布局与交通道路、停车场、绿化、大门、围墙、地下室、主体建筑与结构，生活给水系统，污粪水排水系，消火栓给水系统，自动喷水灭火系统，气体灭火系统，建筑灭火器配置，供气系统，电气照明系统，通风与空调及节能等。

3.3建设规模

****项目总建筑面积为：

36145.68平方米，其中：

地下建筑面积（不计容）4969.50㎡，地上（计容）建筑面积31176.18㎡。

第四章 建设方案

 4.1建设用地 

建设用地位于****市****，土地证号为****号，土地使用面积为87300.42㎡，总体规划用地面积233818.28㎡。

4.2编制依据 

建规委出具的规划建设条件

4.3总平面布置图 

4.4建筑与结构 

本项目的建筑规划设计方案是由****设计公司设计。

建筑设计目标是建设一个大型的住宅小区，既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼盘的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。

4.4.1主体建筑设计 。

主要采取点式高层塔楼及板式多层洋房进行住宅设计组合，用地周边为两层商铺裙楼围绕，地下一层局部两层主要为机动车及非机动车停放并包括人防工程及设备房，小区地面园林完全实现人车分流。

建筑外立面风格采用颜色端庄、线条分明的artdeco风格，打造为****新区的地标性建筑群。

4.4.2功能与交通。

住宅入口设于基地的西侧，商业停车与居住停车完全分开，居信停车从地下室车库出入口处进入地下停车库，以使住宅内部形成一个纯居住及休息的完美空间。

4.4.3住宅设计。

在住宅设计上为高层住宅在南方地区通风采光条件是影响日后住宅销售的一大因素。

因此力求创造出一个户户好景观、有好的朝向的新概念住宅，并且要充分利用风景优美的临街风景，本案设计为四房两厅、三房两厅、两房两厅、一房一厅、套间等户型。

每户均有直接采光，通风良好；为住户提供一个良好的空中庭院。

引入现代住宅建筑设计理念，将屋顶花园、凸窗等引入高层建筑设计中，使得住在高层的人们也能更好的感受到大自然的气息。

标志性的城市形象，多层含义的建筑立面设计。

  4.4.4结构设计。

 基础为筏板式整体基础，主体结构为框架剪力墙，抗震及抗风性能优异。

4.5公用工程及辅助设施 

在本小区内建设公用道路、绿化、监视系统、消防监控室、垃圾中转站，群楼内建立公共卫生间、无障碍卫生间及无障碍坡道，一层商业铺面建立消防栓等。

第五章城市规划与环境保护

5.1城市规划

项目的建设符合****市城市总体规划，也符合评价区环境功能区划的要求，具有较好的社会、经济效益；本项目施工及营运期污染物达标排放对当地环境功能区质量的负面影响可以得到控制；本项目选址可行、平面布局基本合理，项目的建设基本可以满足区域环境功能要求。

总体来说，本评价根据初步预测结果，认为该项目在采取本报告书提出的一系列环保行动计划，加强环境管理前提下，从环境保护角度考虑是可行的。

5.2环境保护

5.2.1主要污染源

1、居民生活污废

2、住宅厨房油烟气

3、柴油发电机油烟气

4、居民生活垃圾

5、设备及汽车噪声

5.2.2主要防治措施

1、生活污水经化粪池处理及汽车库废水经隔油池后，排放至市政管道，由市政污水厂统一处理。

2、住宅厨房设排烟道，烹饪油烟经住户内的抽油烟机，将污浊空气排入烟道，集中屋顶排放。

3、备用发电机除每月例行运行调试外，运行机会不大。

选用经环保部门批准的柴油发电机组。

4、减噪声措施

（1）泵房位置设在噪声影响较小的地方。

（2）水泵、风机等设置选用低转速设备，以降低噪声及振动。

（3）水泵、风机等设备采用减震台座。

（4）水泵进出口水管上采用橡胶接头。

风机的进出口采用软管连接，通风系统及排风机的总风管上设消声器。

（5）柴油发电机组排气系统设高效能消声器，发电机采用减震台座。

（6）机房在建筑构造上采取隔声和消声设计措施。

（7）加强管理，禁止小区车辆鸣号及限速行驶。

（8）绿化面积符合市规划部门要求。

第六章安全卫生、消防与节能

6.1劳动保护与安全卫生

6.1.1施工中环保

1、现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。

施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。

2、施工中做到无高噪声及爆炸声，吊装设备噪声满足环保要求。

3、地块周围树立高于2m的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。

混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离办公区或居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对周边办公楼宇及居民生活的影响。

4、施工中不产生超标准的空气污染；

5、建筑垃圾及时清理、文明施工；

6、尽量使用低噪声施工设备，少用或避免使用大噪声设备。

严禁噪声大的工程夜间施工。

采取调整同时作业的施工机械数量，防治施工期间噪声影响。

不同施工阶段噪声限值见于下表；

7、推广使用散装水泥或商品混凝土。

等效声级LAeq[dB（A）]

施工阶段

主要噪声源

噪声限值

昼间