美国房地产金融机制的启示与运作.docx
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美国房地产金融机制的启示与运作
美国房地产金融机制的启示与运作
美国的住宅金融机制是在政府干预和市场调理下开展成熟起来的，其成功的运作形式在弱化和规避住房金融风险等方面发扬了重要作用。
因此，自创美国的阅历，对促进我国房地产金融业的开展，启动我国的住房消费有着重要意义。
一、美国的住房金融机制的构成
20世纪60年代以来，美国居民的住房自有率大幅提高，跟它高度兴旺的住房抵押存款机制是亲密相关的。
住房抵押存款是购房人以所购住房为抵押，向金融机构央求存款来支付该住房的购房款的一种住房金融类型，主要包括三个主体：
放款人、购置人以及从事抵押存款买卖的机构。
在这种机制下，相应地构成了美国住宅金融的一级市尝二级市场和住房抵押保险市常自1965年美国度庭住房自有率就到达63．0％，至2001年到达67．8％（资料来源：
美国国度统计局）。
1．丰厚的资金来源（一级市场）
一级市场是直接发放存款的市场，由集蓄存款协会、商业银行、互助储蓄银行、人寿保险公司、抵押银行等构成。
表1未清偿抵押存款来源（1960～1981年）单位：
亿美元
储蓄
互助
商业
人寿
政府
年份
存款
储蓄
保险
支持
其他
总计
协会
银行
银行
公司
机构
1960
55.4
20.6
19.2
24.9
7.1
14.7
141.9
1965
94.2
33.8
30.4
29.6
6.6
25.9
220.5
1970
124.5
42.1
42.3
26.8
24.7
37
297.4
1975
223.9
50
77
17.6
66
47.6
482.1
1978
356.1
63.3
129.2
14.4
119.6
70.9
753.5
1981
433.1
68.2
170
17.2
209.7
140.3
1038.5
资料来源：
美国国度统计局
储蓄存款协会大多是中央一切的私营机构，吸收团体存款，然后发放临时存款，主要用于房屋建造、购置、修缮。
商业银行除了直接向消费者发放住房信贷外，还向有关的经销商购置抵押存款票据。
人寿保险公司中向房地产公司提供存款，把它作为一种投资方式，以顺应经济条件的变化，而更好地调理所持有的有价证券的价值。
政府支持机构的存款主要满足消费信贷充足的乡村和小城市的退伍军人的要求。
抵押银行经过向商业银行借款来发放存款，其借贷的利息差为仓储利润，用来维持其放贷效劳。
2．完备的二级市场
二级市场是出售抵押存款的市场，主要由抵押存款的保险机构和从事二级抵押市场买卖的机构组成。
二级市场的运作使一级市场有了临时动摇的资金来源。
如今，全美国的二级市场主要由这三家机构垄断：
政府全国抵押协会、联邦全国抵押协会、联邦住宅存款抵押公司。
联邦全国抵押协会（FNMA），它主要是依严厉条件购置FHA和VA提供的存款，也担负为传递证券按期支付本息提供担保的职责。
政府全国抵押协会（GNMA）：
它不购置抵押存款，而是发行以抵押存款为担保的临时证券，提供担保的机构主要是FHA和VA。
联邦住宅存款抵押公司（FHLMA），它主要从储贷协会、储蓄银行、抵押银行等购置抵押存款，然后将存款经过抵押参与证的方法再次转让出售，联邦住宅存款抵押公司担任及时向投资者转付收到的抵押存款的利息和本金。
3．健全的保险市场
保险市场为一级市场和二级市场提供平安保证。
在一级市场上，当存款数额占所购房价的80％以上时，金融机构就肯定要求借款人投保。
保险不只转移了金融机构的风险，也有利于抵押证券在二市场上的发行。
在一级市场上，联邦住房管理局（FHA）、退伍军人管理局（VA）等这样的政府担保机构，它们为住房抵押存款提供保证保险。
FHA的保险对象主要是购房债务支出占家庭支出29％～41％的中低支出居民的住房存款。
FHA为抵押存款提供100％的担保，但其担保对象必需经过严厉的审核。
VA只对住房抵押存款的局部实行担保，担保的比率视抵押存款金额的大小而定。
在二级市场上，政府全国抵押协会（GNMA）、联邦全国抵押协会（FNMA）、联邦住宅存款抵押公司（FHLMC）等提供担保，目的是增强FHA、VA保险的抵押存款在二级市场的活动。
此外，还有一些私营保险机构，成为保险市场的有力补充。
私营保险不只是局限于中低支出者，可以是任何具有支付才干的购房者。
其理赔方式有两种：
一种是向存款机构支付全部款额，拥有房屋一切权；另一种是支付存款额的20％～30％，让存款机构拥有房屋产权。
表21993～1996年美国新增抵押存款保险金额（单位：
百万元）
年份
FHA
VA
私营保险
私营保险
的份额
1993
79131
41581
136767
53.10%
1994
91622
49474
131402
48.20%
1995
45311
23940
109625
61.30%
1996
71617
33358
126972
54.70%
二、美国住房金融机制的详细运作
图1
一级市场的运作：
一级市场住房抵押存款的中心是抵押存款的发行银行和购房人。
在抵押存款失效前，购房人到保险公司投保，抵押存款失效后，购房人有投保并交保费的义务，保险的受益人为抵押权人、购房人。
其中银行为第一受益人，发作投保标的事故后，保险公司有优先赔偿损失的义务。
银行首先受偿，在赔偿超越债务后，购房人才干受偿。
在抵押存款中，购房人以购房合同和房屋产权证换取抵押权人的存款，购房者失掉的是房屋产权证及抵押存款的合同承诺（还本付息），付出的是资金。
正常状况下，抵押人按约还本付息，到期取得房产权，银行收回本金和利息。
二级市场的运作：
债券投资者，抵押存款的发行银行以及作为中介的担保保险机构，它们同一级市场的主体抵押存款的发行银行、购房者成为一个完整一致的市常发行银行是联络一、二级市场的纽带。
由于房地产市场与资金市场严密相连，房地产依赖临时存款。
一级市场上假设由于银行临时缺乏信贷资金，就会形成资金紧缩，资金利率上升，相应招致借款本钱上升，取得存款变得困难，房产需求就会下降。
因此，发行银行将已抵押的房地产债务让渡给抵押存款的买卖机构，这些机构在二级市场上将不可胜数的债务，打包推向金融市场（即抵押存款证券化），从金融市场吸收资金投到房地产抵押存款的发行银行。
三、从美国住房金融机制失掉的启示
美国在住房金融体系中树立了〝市场机制与政府干预相结合〞的良好模范，使住房金融体系稳步开展并日趋成熟。
目前，我国的住房抵押存款以成倍的速度增长，截至2002年3月，我国的住房抵押存款市场大约有6500亿左右。
但由于我国住房金融机制的不成熟，构成住房市场上弱小的消费需求和有支付才干的需求相对缺乏的矛盾，形成我国住房消费开展缓慢。
因此，我们总结了美国房地产金融机制的阅历，提出一些促进我国住房金融和住房消费开展的建议：
1．政府介入住房金融市场是必要的，但必需契合市场机制的原那么
政府介入有两种方式：
一种是直接干预，一种是直接干预。
美国政府对房地产金融的干预那么是树立在高度兴旺的市场体制下的，是直接干预。
我国正处于经济转轨时期，我国市场经济体制的特征是参与市场买卖主体位置的对等。
因此，从经济体制革新的目的看，我们对住房金融的干预也应该是直接调控为主。
政府应该经过完善市场的基础设备和体制的树立来促进住房金融体制革新的深化，并尽能够防止歪曲市场的行为。
2．政府可以成立专门机构为居民存款提供但保和保险，促进二级市场的开展
政府成立专门担保机构为居民住房存款提供担保和保险，可以使存款者遇到拖欠和违约风险时，免受直接经济损失。
我们应当树立相似FHA和VA这样的政府担保机构，专门对中低支出庭的住房抵押存款提供但保，使它在二级市场的开展中担当重担，并推进住房金融体系的构成和开展。
二级市场的活动性强弱与否，直接关系到住房抵押存款资金来源大小以及住房金融的微观风险。
目前，我国的商业银行发放的住房抵押存款曾经积聚了一定的规模，由于这几年利率处在不时下调的进程中，再加上微观经济不景气，可贷项目偏少，因此住房抵押存款短存长贷的不婚配风险目前还没有表达出来。
但是，随着抵押存款规模的不时增长，在利率下跌的状况下，这些金融机构将面临很大的风险，因此，提高抵押存款的活动性就成为了化解金融风险的一个很重要方面。
要处置活动性的效果，从国际金融开展的趋向来看，无非就是抵押存款证券化。
抵押存款的证券化，要求对抵押存款停止集合，增强信誉等级，以便在二级市场上出售。
政府机构或许准政府的机构在信誉增强的进程中可以发扬共同的作用，并且还可以经过设立证券发行规范，从而扩展抵押存款的证券化。
3．培育多层次、多种类的消费信贷主体
我们看到，美国提供消费信贷的主体十分多，包括金融结构（如商业银行、储蓄银行等）和非金融机构（如保险公司等）。
而我国提供消费信贷的主体那么过于集中，基本限于四大国有专业银行，其他金融机构介入少。
以树立银行为例，它的团体抵押存款业务只占全行存款业务的1％，更不用说触及这一行业比拟晚的中国银行和中国农业银行。
因此，我们应该鼓舞更多的金融机构和非金融机构提供消费信贷。
我国住房抵押存款的开展给我国保险业提供了很大的开展空间。
我们以为，以后除了展开财富保险及信誉保证保险以外，保险公司可以积极尝试兴办寿险抵押存款。
在欧洲一些国度，尤其是荷兰，普遍将住房抵押存款与人寿保险相结合，借款人取得住房抵押存款后，每月支付的费用由两局部组成：
本金和利息。
其中利息付给银行，本金那么交给保险公司，存款到期，保险公司将本金全部交还银行。
这种做法，对存款方来讲，它防止了借款人安康状况带来的风险，到期由保险公司交还全部本金；对借款方来讲，它在转移存款风险时，给借款人送上了一份人寿保险；对保险公司来说，每月收到的本金能够带来盈利。
就目前国际的状况来看，人保、太保、平保等几家大保险公司涉足房地产范围还属于起步阶段，所以这些保险公司可以尝试自创荷兰的阅历，兴办相似业务，促进住房消费开展。
4．结构完善的金融市场环境，加快住房金融市场的开展
随着居民支出的提高，居民住房消费由集团购置逐渐向团体购置转移，住房抵押存款大幅增长，客观上存在着银行增加金融风险的需求。
因此，国际外机构投资者和居民团体也越来越看好中国的资产证券化市常所以，我们必需加快树立完善的资产信誉评级制度和住房金融相关的法律法规。
同时，鼎力开展从事住房金融业的中介机构，提供信托、保险、资产评价、投资、法律等方面的效劳。
此外，我们还要不时推进资本市场的开展，进一步完善社会保证体系，逐渐将养老保险、失业保险、住房公积金及寿险基金、投资基金等培育为资本市场上成熟的机构投资者，为住房金融市场提供资金支持。
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