房地产压力测试.docx
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房地产压力测试
1项目背景
该项目为A公司开发的B项目。
该项目的评估总投入为1183680万元，项目资本金为734616万元。
该项目总建筑面积约22.2万平方米，其中可售面积按16.2万平方米计算。
项目评估开工日期2016-1-1，完工日期2017-1-1，项目已取得房地产项目开发贷款449064万元，截止测试基准日已全部发放完毕。
因营销策略改变，该项目实际开工日期为2016-2-1，预计实际完工日期2017.3-1，借款凭证年利率按10%计算。
该项目成交均价160000元/平方米，已销售面积2.2万平方米，计算出项目合同销售收入352000万元。
该项目抵押物为本项目国有土地使用权。
抵押物面积为27983.2平方米，抵押物单价为229252元/平方米。
截止压力测试基准日，该项目的监管账户可用资金余额为120000万元，项目所有已支付款项为938280万元，项目已到账的销售收入为352000万元。
据预测，压力测试基准日后第一个季度销售面积约为30000万平方米，基准日后第二个季度销售面积约为20000万平方米，基准日后第三个季度销售面积约为30000平方米，第四个季度销售面积约为10000万平方米，第五个季度销售面积约为10000万平方米。
基准日后贷款到期销售面积约为10万平方米。
该项目尚有未付土地款等应付未付金额8000万元，尚需投入的建安成本231400万元，尚需投入的财务费用6000万元，尚需投入资金合计245400万元。
2基础数据
2.1项目静态数据
项目静态数据表
客户名称
A
项目名称
B
压力测试基准日
2016-3-1
项目评估总投入
1183680万元
项目资本金
734616万元
项目总建筑面积
22.2万
项目评估开工日期
2016-1-1
项目评估完工日期
2017-1-1
项目总可售面积
16.2万平
贷款审批金额
449064
贷款到期日
2016-9-1
项目评估销售均价
160000
2.2项目动态数据
项目进展及贷款情况表
项目实际开工日期
2016-2-1
项目预计实际完工日期
2017-3-1
借款凭证年利率
10%
项目当前市场价格
160000
项目已销售面积
2.2万平
项目合同销售收入
352000万元
累计已发放贷款
449064万元
已归还贷款
0
贷款余额
449064万元
本项目作抵押物数量
27983.2
本项目作抵押物价格
229252
其他抵押物市场价值
0
监管账户可用资金
120000万元
项目所有已支付款项
938280万元
项目已到账销售收入
352000万元
项目销售面积分期预测表
基准日后第一个季度销售面积预测
基准日后第二个季度销售面积预测
基准日后第三个季度销售面积预测
基准日后第四个季度销售面积预测
基准日后第五个季度至贷款到期日销售面积预测
基准日到贷款到期日销售面积预测合计
30000
20000
30000
10000
10000
100000
至项目完工尚需投入资金预测表
未付土地款项等应付未付金额
尚需投入的建安成本
尚需投入的财务成本
尚需投入的销售费用
其他尚需投入的工程资金
尚需投入资金合计
8000
231400
6000
245400
3压力测试
3.1各压力情景下的风险敞口与终极损失
压力情景设计与风险敞口的测算
贷款余额
449064
借款凭证利率
10%
贷款到期日
2016-9-1
项目DCF净值预测
1291560
基准日后可售面积
162000
贷款风险敞口
-962496
销售面积预测
100000
本项目做抵押物数量
27983.2
项目当前的市场价格
160000
本项目做抵押物的市场价格
229252
销售收入预测
1600000万元
其他抵押物市场价值
0
监管账户可用资金
120000万元
抵押品处置收回率
0.7
至项目完工尚需投入的金额
245400万元
抵押品处置收回
449064
贷款剩余期限
0.5
贷款终极损失
-1411560
压力情景表
压力情景一（交易面积下降30%）
压力情景二（交易面积下降50%）
交易量预测
70000
交易量预测
50000
项目当前的市场价格
160000
项目当前的市场价格
160000
销售收入预测
1120000万元
销售收入预测
800000万元
监管账户可用资金
120000万元
监管账户可用资金
120000万元
至项目完工尚需投入的金额
245400万元
至项目完工尚需投入的金额
245400万元
贷款剩余期限
0.5
贷款剩余期限
0.5
借款凭证年利率
10%
借款凭证年利率
10%
项目DCF净值预测
833898万元
项目DCF净值预测
528790万元
贷款风险敞口
-504834万元
贷款风险敞口
-199726万元
本项目作抵押物数量
27983.2
本项目作抵押物数量
27983.2
本项目作抵押物的市场价格
229252
本项目作抵押物的市场价格
229252
其他抵押物市场价值
0
其他抵押物市场价值
0
抵押品处置收回率
0.7
抵押品处置收回率
0.7
抵押品处置收回
449064万元
抵押品处置收回
449064万元
贷款终极损失
-953898万元
贷款终极损失
-648790万元
压力情景三（市场价格下降30%）
压力情景四（市场价格下降50%）
交易量预测
100000
交易量预测
100000
项目当前的市场价格
112000
项目当前的市场价格
80000
销售收入预测
1120000万元
销售收入预测
800000
监管账户可用资金
120000万元
监管账户可用资金
120000万元
至项目完工尚需投入的金额
245400万元
至项目完工尚需投入的金额
245400万元
贷款剩余期限
0.5
贷款剩余期限
0.5
借款凭证年利率
10%
借款凭证年利率
10%
项目DCF净值预测
833898万元
项目DCF净值预测
528790万元
贷款风险敞口
-504834万元
贷款风险敞口
-199726万元
本项目作抵押物数量
27983.2
本项目作抵押物数量
27983.2
本项目作抵押物的市场价格
229252
本项目作抵押物的市场价格
229252
其他抵押物市场价值
0
其他抵押物市场价值
0
抵押品处置收回率
0.7
抵押品处置收回率
0.7
抵押品处置收回
449064万元
抵押品处置收回
449064万元
贷款终极损失
-953898万元
贷款终极损失
-648790万元
压力情景五（交易面积下降30%、市场价格下降30%）
压力情景六（交易面积下降50%、市场价格下降50%）
交易量预测
70000
交易量预测
50000
项目当前的市场价格
112000
项目当前的市场价格
80000
销售收入预测
784000万元
销售收入预测
400000万元
监管账户可用资金
120000万元
监管账户可用资金
120000万元
至项目完工尚需投入的金额
245400万元
至项目完工尚需投入的金额
245400万元
贷款剩余期限
0.5
贷款剩余期限
0.5
借款凭证年利率
10%
借款凭证年利率
10%
项目DCF净值预测
513534万元
项目DCF净值预测
147405万元
贷款风险敞口
-184470万元
贷款风险敞口
181658万元
本项目作抵押物数量
27983.2
本项目作抵押物数量
27983.2
本项目作抵押物的市场价格
229252
本项目作抵押物的市场价格
229252
其他抵押物市场价值
0
其他抵押物市场价值
0
抵押品处置收回率
0.7
抵押品处置收回率
0.7
抵押品处置收回
449064万元
抵押品处置收回
449064万元
贷款终极损失
-633535万元
贷款终极损失
-267405万元
压力情景七（总投资上升30%）
压力情景八（总投资上升50%）
交易量预测
100000
交易量预测
100000
项目当前的市场价格
160000
项目当前的市场价格
160000
销售收入预测
1600000万元
销售收入预测
1600000万元
监管账户可用资金
120000万元
监管账户可用资金
120000万元
至项目完工尚需投入的金额
600504万元
至项目完工尚需投入的金额
837240万元
贷款剩余期限
0.5
贷款剩余期限
0.5
借款凭证年利率
10%
借款凭证年利率
10%
项目DCF净值预测
952982万元
项目DCF净值预测
727263万元
贷款风险敞口
-623918万元
贷款风险敞口
-398199万元
本项目作抵押物数量
27983.2
本项目作抵押物数量
27983.2
本项目作抵押物的市场价格
229252
本项目作抵押物的市场价格
229252
其他抵押物市场价值
0
其他抵押物市场价值
0
抵押品处置收回率
0.7
抵押品处置收回率
0.7
抵押品处置收回
449064万元
抵押品处置收回
449064万元
贷款终极损失
-1072982万元
贷款终极损失
-847263万元
压力情景九（交易面积下降30%、市场价格下降30%、总投资上升30%）
压力情景十（交易面积下降50%、市场价格下降30%、总投资上升50%）
交易量预测
70000
交易量预测
50000
项目当前的市场价格
112000
项目当前的市场价格
80000
销售收入预测
784000万元
销售收入预测
400000万元
监管账户可用资金
120000万元
监管账户可用资金
120000万元
至项目完工尚需投入的金额
600504万元
至项目完工尚需投入的金额
837240万元
贷款剩余期限
0.5
贷款剩余期限
0.5
借款凭证年利率
10%
借款凭证年利率
10%
项目DCF净值预测
174956万元
项目DCF净值预测
-416891 万元
贷款风险敞口
154107万元
贷款风险敞口
745955万元
本项目作抵押物数量
27983.2
本项目作抵押物数量
27983.2
本项目作抵押物的市场价格
229252
本项目作抵押物的市场价格
229252
其他抵押物市场价值
0
其他抵押物市场价值
0
抵押品处置收回率
0.7
抵押品处置收回率
0.7
抵押品处置收回
449064万元
抵押品处置收回
449064万元
贷款终极损失
-294956万元
贷款终极损失
296891万元
3.2各压力情景下的资金缺口
项目工期和工程资金缺口的压力测试结果
贷款审批金额
449064
监管账户可用资金
120000万元
累计已发放金额
449064
未到位项目资本金或被挪用的项目资金
0
可继续使用的项目贷款
0
至项目完工尚需投入的金额
245400万元
实际已销售面积
22000
项目评估开工日期
2016-1-1
实际合同销售收入
352000万元
项目评估完工日期
2017-1-1
实际销售均价
160000
项目实际开工日期
2016-2-1
至贷款到期日销售面积预测
100000
项目预计实际完工日期
2017-3-1
至贷款到期日销售收入预测
1600000万元
项目工期提前（-）或滞后（+）
0.08
应节余资金
0
至预计实际完工日期的剩余期限
1
已归还贷款
0
至项目完工的资金缺口
-1474600万元
压力情景表
压力情景一（交易面积下降30%）
压力情景二（交易面积下降50%）
至贷款到期日销售面积预测
70000
至贷款到期日销售面积预测
50000
本季度平均销售均价
160000
本季度平均销售均价
160000
至贷款到期日销售收入预测
1120000万元
至贷款到期日销售收入预测
800000万元
监管账户可用资金
120000万元
监管账户可用资金
120000万元
至项目完工尚需投入的金额
245400万元
至项目完工尚需投入的金额
245400万元
至项目完工的资金缺口
-994600万元
至项目完工的资金缺口
-674600万元
压力情景三（交易价格下降30%）
压力情景四（交易价格下降50%）
至贷款到期日销售面积预测
10000
至贷款到期日销售面积预测
10000
本季度平均销售均价
112000
本季度平均销售均价
80000
至贷款到期日销售收入预测
1120000万元
至贷款到期日销售收入预测
800000万元
监管账户可用资金
120000万元
监管账户可用资金
120000万元
至项目完工尚需投入的金额
245400万元
至项目完工尚需投入的金额
245400万元
至项目完工的资金缺口
-994600万元
至项目完工的资金缺口
-674600万元
压力情景五（交易面积下降30%、交易价格下降30%）
压力情景六（交易面积下降50%、交易价格下降30%）
至贷款到期日销售面积预测
70000
至贷款到期日销售面积预测
50000
本季度平均销售均价
112000
本季度平均销售均价
80000
至贷款到期日销售收入预测
784000万元
至贷款到期日销售收入预测
400000万元
监管账户可用资金
120000万元
监管账户可用资金
120000万元
至项目完工尚需投入的金额
245400万元
至项目完工尚需投入的金额
245400万元
至项目完工的资金缺口
-658600万元
至项目完工的资金缺口
-274600万元
压力情景七（总投资上升30%）
压力情景八（总投资上升50%）
至贷款到期日销售面积预测
100000
至贷款到期日销售面积预测
100000
本季度平均销售均价
160000
本季度平均销售均价
160000
至贷款到期日销售收入预测
1600000万元
至贷款到期日销售收入预测
1600000万元
监管账户可用资金
120000万元
监管账户可用资金
120000万元
至项目完工尚需投入的金额
600504万元
至项目完工尚需投入的金额
837240万元
至项目完工的资金缺口
-1119496万元
至项目完工的资金缺口
-882760万元
压力情景九（交易面积下降30%、交易价格下降30%、总投资上升30%）
压力情景十（交易面积下降50%、交易价格下降50%、总投资上升50%）
至贷款到期日销售面积预测
70000
至贷款到期日销售面积预测
50000
本季度平均销售均价
112000
本季度平均销售均价
80000
至贷款到期日销售收入预测
784000万元
至贷款到期日销售收入预测
400000万元
监管账户可用资金
120000万元
监管账户可用资金
120000万元
至项目完工尚需投入的金额
600504万元
至项目完工尚需投入的金额
837240万元
至项目完工的资金缺口
-303496万元
至项目完工的资金缺口
317240万元
3.3最终测试结论
压力测试结论表
客户名称
A
项目名称
B
项目实际总投入与评估的差异
0
项目实际销售价格与评估差异
0
实际与项目建设工期的差异
0.08
项目资本金未到位或资金被挪用
0
贷款风险敞口
-962496
贷款终极损失
-1411560
压力情景下贷款项目风险敞口表
压力情景
风险敞口
压力情景
风险敞口
交易面积下降30%
-504834万元
交易面积下降50%
-199726万元
市场价格下降30%
-504834万元
市场价格下降50%
-199726万元
交易面积、市场价格均下降30%
-184470万元
交易面积、市场价格均下降50%
181658万元
总投资上升30%
-623918万元
总投资上升50%
-398199万元
交易面积、市场价格均下降30%，总投资上升30%
154107万元
交易面积、市场价格均下降50%，总投资上升50%
745955万元
压力情景下项目资金缺口表
压力情景
资金缺口
压力情景
资金缺口
交易面积下降30%
-994600万元
交易面积下降50%
-674600万元
市场价格下降30%
-994600万元
市场价格下降50%
-674600万元
交易面积、市场价格均下降30%
-658600万元
交易面积、市场价格均下降50%
-274600万元
总投资上升30%
-1119496万元
总投资上升50%
-882760万元
交易面积、市场价格均下降30%，总投资上升30%
-303496万元
交易面积、市场价格均下降50%，总投资上升50%
317240万元
可以看出，B项目的贷款风险敞口为-962496万元，贷款终极损失为-1411560万元，表现出良好的抗风险性。
可以看出，除了在交易面积、市场价格均下降30%和交易面积、市场价格均下降30%，总投资上升30%以及交易面积、市场价格均下降50%，总投资上升50%这三种情况外，风险敞口均为负值，表现出良好的抗压性。
可以看出，从交易面积下降30%到交易面积、市场价格均下降50%这六种压力情景下资金缺口均为负值，几时在总投资上升50%或者交易面积、市场价格均下降30%，总投资上升30%的压力情境中资金缺口仍未负值。
表明项目资金流充裕，资金流断裂形成烂尾楼的风险小。
但在交易面积、市场价格均下降50%，总投资上升50%的极端压力情境下，项目出现317240万元的巨大资金缺口，这对一个总投资1183680万元的项目来说是致命的。
总体来看，该项目在非极端压力情境下表现出了良好的抗压性和抗风险性，资金流充裕，贷款无终极风险。
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