房地产集团商业管理中心全套管理制度.docx
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房地产集团商业管理中心全套管理制度
房地产集团商业管理中心全套管理制度
一、组织架构1
二、职责2
（一）商业管理中心部门职责2
（二）商业管理中心岗位职责4
三、商业管理中心流程11
（一）整体定位评审流程11
（二）项目阶段性策划方案评审流程13
（三）总体招商方案评审流程15
（四）项目推广费用审批流程（10万以下）17
（五）项目推广费用审批流程（10-50万）18
（六）项目推广费用审批流程（50万以上）20
（七）主力店、3000平米以上招商合同评审流程22
（八）商业租赁、销售合同评审流程24
（九）项目招商商家入围资格评审流程26
（十）项目费用审批（差旅、通讯、其他）流程28
四、商业管理中心标准29
五、招商管理工作操作手册36
一、组织架构
商业管理中心总监
项目商业管理
项目商业管理
项目商业管理
项目商业管理
招商部
策划部
营运部
合约部
二、职责
（一）商业管理中心部门职责
1、全面负责公司的商业管理工作。
2、负责拟订和调整集团房地产商业项目的招商政策、招商策划、招商思路，商业运营管理。
3、参与商业项目开发建设期间的早期介入及项目竣工、移交验收和接管工作。
4、主导集团房地产商业项目的主力店及经营面积在3000平米以上（含）商户的招商谈判、签约工作。
5、负责集团内各房产商业项目的策划、招商、经营管理、经营推广工作，并对项目商业管理部工作进行指导、协调、监督工作。
6、负责组织招商业户的筛选，负责重要业户关系的建立、维护，对重要信息直接开展跟踪谈判工作。
7、负责招商商户合同的评审及落实工作。
8、负责招商进驻业户的协调、服务、指导工作。
9、对项目商户运营工作建立规范、标准，进行指导、管理
9、根据本部门不同种类文件材料形成的特征，及时制定其案卷类目，合理集中分类存放，便于平时利用和立卷归档，并按规定要求及时移交档案管理部门。
10、完成领导交办的其他工作。
策划部
1、进行商业项目整体定位研究，主要包括项目的市场前期调研、形2、象定位、客户定位方案以及整体项目的财务分析。
2、负责确定项目的产品定位及详细的物业发展建议，提出有效的平面布局、业态组合，租户组合及租金建议。
3、通过市场及项目分析，提供外立面及商业动线图建议，研究各业态的技术参数和标准。
4、会同招商部制定全程有效的招商计划，提供总体招商概念。
5、对项目营销执行方案及价格报告进行评审、把关，整合媒体资源。
6、对市场上新的营销策略手段进行研究分析，为商业项目操作提供新的思路。
7、负责对市场商业顾问公司进行招标和对接。
8、完成领导交办的其他工作。
招商部
1、负责集团项目合作、股权工作、招商引资工作，根据策划部商业定位制定项目总体招商方案。
2、主导各项目大型主力店及经营面积在3000平米（含）以上商户的招商工作、指导项目商业对商业发展有带领作用的知名品牌的招商工作。
3、整合集团商家资源，建立重点商户档案和商户信息数据库，推进商业战略合作伙伴的建立工作。
4、组织集团重大招商引资活动，联系各地中介代理招商机构、行业协会，负责招商网络的建设工作。
5、负责与重点商户、政府、协会保持良好沟通，对重大、重要客户作好跟踪工作。
6、负责项目公司商业管理部招商部招商人员的业务指导、培训工作。
8、配合策划部做好招商项目的策划和论证工作。
9、配合策划部做好招商项目广告宣传，收集、整理、分析、发布集团对外招商信息。
10、商业地产相关信息资料的收集、统计、分析工作，为公司决策提供信息和建议。
11、完成领导交办的其他工作
合约部
1、负责集团房地产商业项目的合同文本制定，参与合同洽谈、合同签订，监督合同执行、合同终止。
2、负责规范集团公司的合同审核与管理工作，负责各项目公司招商项目的合同评审工作
3、负责处理集团公司及各子公司的非涉诉纠纷
4、参与公司重大合同的谈判、签订，对各类合同的履行进行监督
5、根据集团招商活动的需要，组织进行法律知识培训工作
6、担任集团招商工作的法律顾问，对招商工作事务提供咨询和法律意见书。
7、负责对公司合同档案的管理.
8、配合、协助有关部门对租金进行催收，并直接办理疑难应收帐款的催收。
9、完成上级交办的其它工作。
营运部
1、负责集团各商业项目的营运管理工作，根据公司商业项目发展的整体目标，编制集团营运规划、年度租金计划并组织实施，组织对项目公司营运部进行目标任务的考核.
2、指导编制商业管理部营运部职能规范、岗位职责与工作标准，负责各项目营运部的队伍建设，以及制定管理考核办法及培训工作。
3、建立和健全营运管理制度，运作规范和流程，并组织贯彻实施。
4协助公司相关部门与客户之间保持良好的业务关系，处理在合作过程中的各类突发事件和问题。
5、负责与项目顾问策划公司进行有效对接与监督，确保各项目按期开业和有序运营。
6、拟定营运管理文件及经营商户相关的营运指导准则。
7、完成领导交办的其他工作.
（二）商业管理中心岗位职责
商业管理中心总监
□直接上级：
总经理
□直属下级：
副总监
□岗位职责：
在总经理的领导下，全面负责商业管理中心的各项工作
领导本部门对某各项目商业地产的操作进行研究并提供可行性方案
协调商业、政府等各种资源，对集团整体招商工作进行管理，根据集团计划完成集团下达的招商指标
负责大型招商项目的谈判、签约和落实工作，及重要客户关系的简历、维护
负责主力商家进驻企业的协调、服务和指导工作
制定项目商铺日常运营总体规范，根据不同项目制定商业营销总体策略，指导项目商业管理部进行日常运营管理。
负责商业管理中心的日常工作，对本中心及项目商业管理部的工作进行检查、监督及考评。
负责本部门的人力资源管理工作：
（1）参与员工的招聘、奖励、加薪、晋升和处分、辞退、调动等事宜
（2）推进人才培养体系建设，提升部门人员的能力和素质，建立匹配公司发展要求的管理与专业技术团队
（3）负责下属人员的绩效管理工作
负责本部门培训体系的建设与推进工作
（1）负责建立本部门的培训体系
（2）直接定期对下级进行培训、辅导
（3）对本部门培训效果进行考核、评估
不断搜集标杆企业商业管理的相关资料，通过调研、研究、借鉴、吸收、完善，逐渐提升某商业管理运营工作的水平和能力
对集团及下属公司有关部门和人员所反映的困难和问题应及时予以处理和解决，同时有义务配合其它部门的工作。
根据票据审批制度规定的权限审核部门人员所发生的费用票据。
完成上级交办的其它工作
商业管理中心副总监
□直接上级：
商业管理中心总监
□直属下级：
策划部经理、合约部经理、招商部经理
□岗位职责：
协助招商总监做好商业管理中心的日常管理工作。
重点负责商业项目的策划工作，指导策划部对商业项目进行整体定位、产品规划的方向把握，并负责向总监及集团领导进行汇报
配合总监进行招商管理工作，对招商部提交的信息进行判断梳理，协助总监进行招商谈判、合同签约，并对项目招商部工作进行指导、协调、监督工作。
负责确定集团商业项目的招商政策、合作方式并向总监进行汇报。
负责商业管理中心招商合同文本制定、合同洽谈、合同签订，监督合同执行、合同中止和合同管理工作。
负责指导商业运营部制定商业运营规范，把控项目商业运营年度计划。
组织召开商业管理中心日常工作例会，及时解决日常管理工作中的问题。
协调和组织相关会议决议的落实工作。
完成上级交办的其它工作
策划部经理
□直接上级：
副总监
□直属下级：
策划部主管、策划部专员
□岗位职责
组织本部门进行商业项目整体定位研究，主要包括项目的市场前期调研、形象定位、客户定位方案以及整体项目的财务分析。
负责确定项目的产品定位及详细的物业发展建议，提出有效的平面布局、业态组合，租户组合及租金建议。
通过市场及项目分析，提供外立面及商业动线图建议，研究各业态的技术参数和标准。
会同招商部制定全程有效的招商计划，提供总体招商概念。
对项目营销执行方案及价格报告进行评审、把关，整合媒体资源。
对市场上新的营销策略手段进行研究分析，为商业项目操作提供新的思路。
负责对市场商业顾问公司进行招标和对接。
完成领导交办的其他工作
策划部主管
□直接上级：
策划部经理
□直属下级：
策划部专员
□岗位职责
主要负责对商业项目市场定位、客户、业态、动线布局进行研究；在领导的指导下，对商业项目进行整体定位报告的撰写
对市场进行调研并定期汇总各区域商业项目信息，进行分析并提出合理建议
参与项目总体招商方向的确定
搜集市场商业项目操作信息，进行汇总、沉淀
完成领导安排的其他工作
策划部专员
□直接上级：
策划部经理
□直属下级：
无
□岗位职责
主要负责进行市场调研，对市场商业项目的业态、租金、客户、销售、租赁等信息进行搜集和汇总
协助部门进行项目总体定位及相关方案的资料搜集和撰写工作
完成领导交办的其他工作
招商部经理
□直接上级：
副总监
□直属下级：
招商主管
□岗位职责：
根据策划部商业定位制定项目总体招商策略和招商计划
配合领导进行集团项目合作、股权工作、招商引资工作洽谈
主导各项目大型主力店及经营面积在3000平米（含）以上商户的招商工作、指导项目商业对商业发展有带领作用的知名品牌的招商工作。
整合集团商家资源，建立重点商户档案和商户信息数据库，推进商业战略合作伙伴的建立工作。
组织集团重大招商引资活动，联系各地中介代理招商机构、行业协会，负责招商网络的建设工作。
负责与重点商户、政府、协会保持良好沟通，对重大、重要客户作好跟踪工作。
负责项目公司商业管理部招商部招商人员的业务指导、培训工作。
制定项目整体招商策略及总体计划
配合策划部做好招商项目广告宣传，收集、整理、分析、发布集团对外招商信息。
商业地产相关信息资料的收集、统计、分析工作，为公司决策提供信息和建议。
对项目招商工作进行辅导、检查
负责制定某招商标准及商家引进指引
完成领导交办的其他工作
招商主管
□直接上级：
招商部经理
□直属下级：
无
□岗位职责
对各自负责项目所在地区的招商信息进行搜集、整合、上报，对项目报送的主力店及3000平米以上重大商家的信息进行整合、梳理、汇报
与意向商家进行初步洽谈，配合领导推进招商谈判、签约工作
协助领导制定项目整体招商策略和招商计划
对重点商家进行跟踪、维护，对商业资源进行挖掘和整合
配合策划部进行项目整体定位工作，提供专业建议
与项目商业部做好对接、联系、辅导工作
完成领导交办的其他工作
合约部经理
□直接上级：
招商副总监
□直属下级：
合约部律师
□岗位职责
负责集团房地产商业项目的合同文本制定，参与合同洽谈、合同签订，监督合同执行、合同终止
负责商业管理中心的合同审核与管理工作，负责各项目公司招商项目的合同评审工作
负责处理集团公司及各子公司的各类涉诉和非涉诉纠纷
参与公司重大合同的谈判、签订，对各类合同的履行进行监督
根据集团商业工作的需要，组织进行法律知识培训工作
担任集团商业工作的法律顾问，对招商、运营事务提供咨询和法律意见书。
负责商业管理中心合同档案的管理.
配合、协助有关部门对租金进行催收，并直接办理疑难应收帐款的催收。
完成上级交办的其它工作
合约部律师
□直接上级：
合约部经理
□直属下级：
无
□岗位职责
对项目的招商合同进行评审，并对合同进行归档管理
对项目商业部提出的疑难问题进行解答，并梳理、上报
配合、协助有关部门对租金进行催收，并直接办理疑难应收帐款的催收。
完成上级交办的其它工作
运营部经理
□直接上级：
招商副总监
□直属下级：
运营部主管
□岗位职责
负责制定某商业运营标准及业户管理指引，为项目商业部运营管理工作提供指导
对项目商业部提交的年度租金计划进行审批
协调处理项目与业户之间的重大困难
对项目商业运营工作定期进行辅导、检查、监督、考核
对项目运营人员进行培训
完成领导交办的其他工作
运营部主管
□直接上级：
运营部经理
□直属下级：
无
□岗位职责
协助领导制定某商业运营管理标准及业户管理指引
对项目年度租金计划进行搜集、汇总、整理
协助领导对项目商业运营进行管理、检查、考核
完成领导交办的其他工作
项目商业管理部岗位职责（团队设置于城市公司）
项目商业总监
□直接上级：
商业运营中心总监项目总经理
□直属下级：
策划经理招商经理营运经理
□岗位职责
全面负责项目的商业管理工作,按照集团指标完成工作任务
参与本项目的整体定位及设计规划，负责本项目的策划推广工作
组织本部门人员对项目商业整体定位策划方案和招商策略进行细化，制定本项目详细的的销售计划、招商计划、租金预算计划，负责商铺租金和费用的测算及各种经营指标的制定
按照分工统筹管理本项目的招商谈判、签约，对招商信息进行审核，将大型商家的接洽资料上报商业管理中心；
负责本项目的合同文本制定、合同洽谈、合同签订、合同执行、合同终止和合同管理工作
负责市场信息和消费东套的搜集、跟踪和分析工作，密切关注和研究当地房地产市场、资本市场的相关信息，及时调整租售策略。
负责管理店铺二次装修的管理与协调，负责客户关系的建立与维护，对商铺的其他运营工作进行全面监管
负责本部门的日常管理工作，对员工进行目标绩效考核，定期组织项目人员进行考察、学习、培训、考核
负责本部门的档案管理，根据本部门不同种类文件材料的形成的特征，负责本部门文件材料的形成、积累、保管和整理立卷归档工作，保证归档文件材料完整、准确、系统，并按规定时间移交上级部门集中保管
完成上级领导交办的其他工作
项目商业策划经理
□直接上级：
项目商业总监
□直属下级：
策划主管策划专员
□岗位职责
根据项目具体情况对集团商业管理中心策划部的整体定位报告进行细化，制定详细的商业产品建议供商业管理中心和设计部参考
根据整体定位制定详细的销售执行报告、招商方案、营销推广计划，定期搜集市场信息及竞争对手的情况，形成市调分析报告
制定并执行项目的推广方案、活动方案，负责广告、活动的招标（与项目营销部需求重合的部分则协商统一安排）
根据项目实际销售或租赁情况对营销策略做出及时调整
对合作公司进行对接管理，根据领导要求对其进行工作安排
完成上级领导交办的其他工作
项目商业策划主管
□直接上级：
商业策划经理
□直属下级：
策划专员
□岗位职责
负责具体商业策划、招商方案、产品建议、推广计划的撰写
定期对市场进行调研，搜集市场信息及竞争对手情况，形成市调分析报告，对营销策略调整提出建议
负责与合作公司的对接
完成领导交办的其他工作
项目商业策划主专员
□直接上级：
商业策划经理
□直属下级：
无
□岗位职责
参与撰写策划报告
负责市场调研，搜集相关商业信息，形成市调分析报告
完成领导交办的其他工作
项目商业招商经理
□直接上级：
项目商业总监
□直属下级：
招商主管招商专员
□岗位职责
根据领导安排及集团招商标准开展工作，完成公司制定的招商指标
根据项目定位及招商整体策略计划制定项目详细招商政策和计划
根据项目定位及招商整体策略计划制定项目的租金预算计划
带领招商人员有序开展工作、开拓市场、挖掘优质商户，与合格商户进行谈判、签约
建立并维护客户关系，根据项目实际情况，收集整理商家资源并备案
对招商人员进行培训、考核
完成上级领导交办的其他任务
项目商业招商主管
□直接上级：
项目招商经理
□直属下级：
招商专员
□岗位职责
协助招商经理制定项目的整体招商计划并实施执行
负责具体的招商资料搜集、初步接洽，客户关系建立维护的工作
对商业地产市场进行调查，对招商策略提出建议
完成领导交办的其他任务
项目商业招商专员
□直接上级：
项目招商经理
□直属下级：
无
□岗位职责
按照领导安排执行各项招商工作
对客户进行维护、协调
对商业市场进行调研，提交市调报告
完成领导交办的其他工作
项目商业营运经理
□直接上级：
项目商业总监
□直属下级：
营运主管
□岗位职责
根据集团商业管理中心制定的营运标准开展工作
随时了解经营信息和业户（业主和商户）的经营动态，做好已租赁商铺的经营业户建档工作。
与相关部门协调，做好经营商户进场、装修、调整、退场工作。
对运营管理过程中可能出现的困难和突发事件做出相应的预案，并对营运过程中出现的问题提供建议处理办法
制定项目商户进驻后的年度租金计划，负责收取经营商铺的租金，对拖欠的商户进行催缴
处理业户提出的关于物业服务方面的问题，负责与物业公司协调解决
完成领导安排的其他工作
项目商业营运主管
□直接上级：
营运经理
□直属下级：
营运主管
□岗位职责
了解经营信息和业户（业主和商户）的经营动态，做好已租赁商铺的经营业户建档工作。
与相关部门协调，做好经营商户进场、装修、调整、退场工作。
负责收取经营商铺的租金，对拖欠的商户进行催缴
完成领导交办的其他工作
三、商业管理中心流程
（一）整体定位评审流程
1、流程图
2、流程节点说明
步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
备注
1
策划部对市场调研后进行提交整体定位报告，包括市场、形象、客户、产品定位
《项目商业整体定位报告》
15个工作日完成
2
商业管理中心领导和项目领导进行评审，提出意见，策划部进行修改
《项目商业整体定位报告》
《定位报告评审意见》
5个工作日完成
3
房地产常务副总进行评审，提出意见，策划部进行修改
《项目商业整体定位报告》
《定位报告评审意见》
3个工作日完成
4
控股集团常务副总进行评审，提出意见，策划部进行修改
《项目商业整体定位报告》
《定位报告评审意见》
3个工作日完成
5
董事长对经过修改后的定位报告进行评审，提出意见，策划部进行修改
《项目商业整体定位报告》
《定位报告评审意见》
3个工作日完成
3、支持性文件
序号
文件名称
1、
4、相关记录
序号
纪录名称
附表
1、
评审纪要（采取会议评审时的记录，走OA平台评审附上会签记录）
（二）项目阶段性策划方案评审流程
1、流程图
2、流程节点说明
步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
备注
1
项目策划对当地市场进行调研后结合项目情况撰写阶段性策划方案
《项目阶段性策划方案》
10个工作日万成
2
项目商业总监对阶段性策划方案进行评审，提出意见，策划人员进行修改
《项目阶段性策划方案》
《阶段性策划方案评审意见》
3个工作日完成
3
商业管理中心策划部对项目阶段性策划方案进行评审，提出建议，项目策划进行修改
《项目阶段性策划方案》
《阶段性策划方案评审意见》
3个工作日完成
4
商业管理中心总监对项目阶段性策划方案进行评审，提出建议，项目策划进行修改
《项目阶段性策划方案》
《阶段性策划方案评审意见》
3个工作日完成
3、支持性文件
序号
文件名称
1、
4、相关记录
序号
纪录名称
附表
1、
评审纪要（采取会议评审时的记录，走OA平台评审附上会签记录）
（三）总体招商方案评审流程
1、流程图
2、流程节点说明
步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
备注
1
招商部根据项目整体定位及招商策略撰写项目总体招商方案
《总体招商方案》
15个工作日完成
2
商业管理中心总监会同项目商业总监和项目总经理对总体招商方案进行评审，提出意见，招商部修改
《总体招商方案》
《总体招商方案评审意见》
5个工作日完成
3
房地产常务副总对总体招商方案进行评审，提出意见，招商部修改
《总体招商方案》
《总体招商方案评审意见》
3个工作日完成
4
控股集团常务副总对总体招商方案进行评审，提出意见，招商部修改
《总体招商方案》
《总体招商方案评审意见》
3个工作日完成
5
董事长对总体招商方案进行评审，提出意见，招商部修改
《总体招商方案》
《总体招商方案评审意见》
3个工作日完成
3、支持性文件
序号
文件名称
1、
4、相关记录
序号
纪录名称
附表
1、
评审纪要（采取会议评审时的记录，走OA平台评审附上会签记录）
（四）项目推广费用审批流程（10万以下）
1、流程图
2、流程节点说明
步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
备注
1
商业策划根据合同提出付款申请
2
项目商业总监审核
3
城市公司成本经理审核
4
城市公司财务经理审核
5
城市公司总经理审核
6
商业管理中心总监审核
7
房地产财务副总审核
3、支持性文件
序号
文件名称
1、
4、相关记录
序号
纪录名称
附表
1、
2、
（五）项目推广费用审批流程（10-50万）
1、流程图
2、支持性文件
序号
文件名称
1、
3、相关记录
序号
纪录名称
附表
1、
2、
（六）项目推广费用审批流程（50万以上）
1、流程图
2、支持性文件
序号
文件名称
1、
3、相关记录
序号
纪录名称
附表
1、
2、
（七）主力店、3000平米以上招商合同评审流程
1、流程图
2、流程节点说明
步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
备注
1
商业管理中心招商人员拟定招商合同，重点商务条款
《招商合同》
2
商业管理中心合约部律师对合同进行审核
3
商业管理中心总监对合同进行审核
4
董事长进行最终审核
3、支持性文件
序号
文件名称
1、
4、相关记录
序号
纪录名称
附表
1、
2、
（八）商业租赁、销售合同评审流程
1、流程图
2、流程节点说明
步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
备注
1
项目招商人员拟定招商合同，重点商务条款
《招商合同》
2
商业管理中心合约部律师对合同进行审核
3
商业管理中心总监对合同进行审核
3、支持性文件
序号
文件名称
1、
4、相关记录
序号
纪录名称
附表
1、
2、
（九）项目招商商家入围资格评审流程
1、流程图
2、流程节点说明
步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
备注
1
项目招商人员上报商家资料及审批单
意向客户调研表
2
项目商业总监审核商家资格并提出审核意见
意向客户调研表
1天内完成
3
项目总经理从项目发展角度对商家进行审核并提出意见
意向客户调
升级会员 