成都市锦江区皇经楼配套养老院可行性研究报告书.docx
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成都市锦江区皇经楼配套养老院可行性研究报告书
成都市锦江区皇经楼配套养老院建设项目
可行性研究报告
第一章项目总论
一、项目名称：
成都市锦江区皇经楼配套养老院建设项目可行性研究报告
二、项目性质：
配套民政福利设施建设项目
三、项目位置：
锦江区琉璃乡皇经楼村3组
四、项目业主：
成都城投资产经营管理有限公司
五、项目建设的目的：
本项目是成都市锦江区琉璃片区新居工程（包括皇经楼新居、柳江新居、琉璃场及配置土地）配套公共服务设施（民政福利设施）建设项目。
项目建成后将不仅服务于新居工程，同时服务于周边区域，以完善该区域的社会化养老服务体系，满足群众的养老需求，提高养老质量，提升社会福利水平。
六、可研报告的编制依据及研究范围
我公司受成都城投资产经营管理有限公司的委托，对其拟建的成都市锦江区皇经楼养老院建设项目进行可行性研究，研究内容主要包括：
项目选址、功能服务半径；项目建设的必要性、拟建设福利机构的运作模式、组织结构、人员配备；建设内容及规模；建设条件；拟建福利机构与对其他福利机构的关系和影响；项目建设总投资；资金来源等。
可行性研究报告的主要依据：
1、《成都市国土资源局关于成都市干道建设指挥部意向用地征询意见函》（成国土咨询函〔2009〕21号）；
2、本拟建项目《项目选址意见书》（选字510104*********）；
3、建设部、民政部《老年人建筑设计规范》（建标〔1999〕131号）；
4、其他相关资料。
七、可行性研究报告概要及主要结论意见
（一）项目建设的必要性
1、项目建设有利于促进我市城乡经济社会发展，推进城乡一体化战略部署
2、项目建设有利于提高城市形象，改善居住环境
3、项目的建设有利于提高土地利用率，实现土地资源效益最优化
4、项目建设增强城市承载能力，促使城市总体规划实施
5、项目的建设有利于满足增加的拆迁安置需求
（二）建设内容及规模
1、农民新居和安置房建筑面积588300平方米，其中农民新居37.94万平方米，拆迁安置房20.89万平方米。
2、配套道路及管网工程
（1）道路宽25米，长840米，道路交通标线总长840米，路灯42组
（2）管线总长9744米，其中：
雨水管线长1680米，DN600-1000
自来水管线长1680米，DN100-250
污水管线总长2184米，DN400-600
天然气管线总长1680米，DN89-159
电力管线总长1680米
通讯管线总长840米
3、新居配套工程总建筑面积约51400平方米
办事处（一处）总建筑面积5000平方米
派出所（一处）总建筑面积3357平方米
中小学（各一处）、幼儿园（两处）总建筑面积31578平方米
农贸市场（一处）总建筑面积6707平方米
绿化及环卫工程：
绿化面积26000平方米；公厕3所，建筑面积240平方米；垃圾箱60个。
（三）前期工作实施计划
1、琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告（修改）编制在2008年8月完成。
2、各子项工程设计分批次在2008年前完成。
3、2005年3月，开始拆迁工作。
4、2005～2010年，分5期实施项目建设施工。
5、2010年底前，全部工程竣工，并交付安置使用。
（四）投资估算及资金来源
1、投资估算
“新居工程”、拆迁安置房项目总投资为167174万元，其中：
序号
项目和费用名称
投资额
（万元）
比例（%）
一
第一部分工程费用
144120
86.25
1
农民新居和安置房
131737
79.05
2
道路及管网管线工程
1522
0.88
3
公建配套设施
10862
6.31
二
第二部分工程建设其他费用
11477
6.86
三
预备费
9221
5.52
四
建设期贷款利息
2356
1.37
五
工程建设总投资
167174
100.00
2、资金来源
项目总投资167174万元，资金来源具体构成如下：
（1）申请商业银行贷款30000万元，开发银行软硬贷款75000万元。
（2）业主自筹62174万元。
（五）结论意见
本项目总投资167174万元，其中75000万元由全市新居工程统筹的开发银行贷款解决，30000万元申请商业银行贷款，业主自筹62174万元，资源来源可靠。
本项目实施完成后，开发银行贷款由全市新居工程统筹偿还，以项目配置土地偿还开发银行贷款，还款来源充足可靠。
项目商业银行的借款偿还期为3年，偿债期新增配置土地可用于偿还贷款本息的资金为132532万元，计算期偿债保障比率为233.58％。
说明项目按当地实际地价拍卖并考虑一定地价增长的情况下，项目完全可满足贷款的偿还要求。
项目具有良好的社会效益，能够切实改善城乡结合部居民的居住条件，推进城乡一体化进程，同时，通过配套政策的实施，促进区域经济发展，创造就业机会，切实提高失地农民生活水平，促进和谐社会建设。
综上，项目的建设是必要的，也是可行的。
第三章项目申请单位介绍
本项目由成都城投资产经营管理有限公司作为项目业务投资建设，并组织运营。
成都城投资产经营管理有限公司是成都城建投资管理集团有限责任公司（简称城投集团）的全资子公司。
一、申请单位
（一）申请单位：
成都城投资产经营管理有限公司
（二）法人代表：
（三）公司类型：
国有有限责任公司
（四）成立时间：
1999年
（五）组织机构代码：
71609560-7
（六）企业住所：
成都市锦江区北顺西巷2号
（七）主营业务：
企业服务管理、项目投资、水电站投资、物业管理、房屋经纪、洗车场、园林绿化等。
二、企业基本情况
成都城投资产经营管理有限公司前身为成都市干道建设指挥部下属企业，2004年，城投集团组建后，成为城投集团全资子公司。
受集团委托对所属物业资产进行经营和管理并提供商业化的社区服务。
物业管理方面，公司先后管理过的十余处办公楼、住宅楼及商铺，以专业周到的服务赢得了客户的普遍好评。
公司业务以服务为宗旨，基本原则是通过专业化的优质服务提升企业的形象，提升资产价值，使国有资产实现保值增值。
公司的主要经营思路是以客户为中心，勇于承担社会责任，以专业化的服务实现自主经营、自负盈亏、自我发展，努力实现经济效益和社会效益的双丰收。
公司建立了较为完善的管理制度和操作规范，在管理过程中注重人性化、合理化、注重多方面的平衡与和谐，在多年的管理工作中形成了较为独特的管理方法，建立起了规范化的服务体系。
公司注重提升各级员工的服务意识和业务水平，着力打造一支高素质的团队，以推进企业的可持续发展。
三、城投集团概况
成都城建投资管理集团有限责任公司（简称“城投集团”）是由成都城建系统燃气、干道等10家单位按现代化企业制度要求组建而成的自主经营、独立核算的国有独资公司。
2004年6月16日，经成都市委、市政府批准，根据成都市人民政府办公厅成办发〔2004〕103号文件成立。
城投集团注册资金人民币21亿元。
2008年底，已将注册资金由21亿元增加到30.8亿元。
根据市政府《研究城投集团体制调整有关问题的会议纪要》（成府阅〔2006〕51号）的有关要求，将市统建办、市地铁建设办公室、中际集团、市兴蓉、兴南、兴东公司及路桥公司划归市国资委监管，城投集团不再履行出资人职责。
城投集团调整为具融资和资产经营管理职能的公司，由国资委授权继续对市干道指挥部、中房成都公司以及其控股的市燃气公司按出资比例履行出资人职责。
城投集团所属二级单位共16家，其中公司制14家，非公司制2家。
截止2008年12月31日，城投集团总资产已达492.59亿元。
（二）公司的主要职责及经营范围
公司职责：
以构建投融资平台和项目平台为主线，以城市基础设施投资建设为重点，实施房地产开发、农民新居建设和资本经营工作。
核准的经营范围：
成都市城市基础设施、公共设施的建设、投融资及相关自筹经营管理；项目招标，项目投资咨询、其他基础设施项目的投资。
（三）集团经营业绩
1、重点工程建设
自成立以来，城投集团紧紧围绕市委、市政府的总体部署和中心工作，以加快实施经营城市战略为己任，整合城市资源、发挥整体优势，出色地完成了各项政府目标及重点工程的建设任务，发挥了成都市城市基础设施建设主力军作用，谱写了成都城市建设的新篇章，为地方经济发展提供了强有力的支撑，为推进成都城乡一体化，加快统筹城乡综合改革试验区建设作出了贡献。
城投集团组建之前，成都干道建设指挥部建设完成了成都市蜀都大道、一环路、二环路、三环路、府南河整治工程等重点工程，摸索出了一条“以房养路，以路带房“的道成功经验，在全国率先探索出了以城市道路建设为主导，市政公用设施、各种管线以及道路两侧房屋同步建设、综合开发带动城市建设，促进城市经济发展的思路，受到了中央及省、市政府的高度评价，也赢得了人民群众的广泛赞誉。
城投集团成立后，集团在新的起点上，以市场化为取向，解放思想，大胆探索，建立现代企业制度，创新管理体制和运行机制，整合城建系统国有资产，发挥政府资源在城市建设中的基础作用和引导作用，推动成都城市建设再上新台阶。
集团完成了沙河综合整治工程、文殊坊街区建设、管线工程、天然气建设和限价商品房建设等一大批市政、环境建设项目，多项工程获得国际、国内大奖。
其中沙河综合整治工程于2004年获“建设成都杰出贡献奖”、“中国人居环境范例奖”，2006年，夺得世界河流整治最高奖项—“国际舍斯河流奖”。
目前，城投集团正在实施以下成都市重点城市建设工程：
（1）城乡一体化“新居工程”建设。
“新居工程”是成都市对五城区的117平方公里可发展用地进行整合，全面建设新型城市化社区，最终实现农村居民向城市居民转变、农村社区建设管理体制向城市社区建设管理体制转变的工程。
该工程建设包括22个新居点建设和4个场镇改造以及公共设施和市政配套。
至2008年底，“新居工程”累计竣工面积已达500万平米；
（2）“成都东郊惠民工程”，该工程是成都东郊五个片区内企业生活区进行改造，改造危旧房和低洼棚户房屋面积约86.2万平方米，住户约1.8万户。
工程的实施将使该区域职工、居民住房条件得到明显改善，并为城东地区第三产业的发展创造良好条件。
目前，已完成近1.5万居民的搬迁，约60万平方米安置房建设正加快进行。
（3）“赖家店场镇”改造工程。
赖家店场镇改造是市政府确定的重点城中村改造项目，总投资约12.7亿元,目前，项目已完成拆迁，城市基础设施和安置房建设正稳步推进。
2、投融资平台
城投集团是省、市政府指定的融资平台，除承担自身项目的融资外，还承担了成都市教育项目、地铁一、二号线一期工程、6个工业园项目、大熊猫生态园项目、卫生项目及“5.12”地震应急及灾后重建项目的融资，截至2008年6月城投集团融资总额为285.535亿元，其中自身项目融资229.33亿元（其中灾后重建贷款19亿元），为其他项目融资56.205亿元（其中地震应急贷款5.5亿元）。
城投集团贷款偿还情况良好，银行信用评级逐年升高，持续融资能力较强。
为充分发挥融资平台的作用，城投集团除建立和加强了与国家开发银行、中国工商银行、中国建设银行建行、中国银行等金融机构的良好合作关系。
四、项目申请人
（一）姓名：
（二）职务：
（三）年龄：
（四）专业履历：
（五）身份证号码：
第四章项目区域概况
本项目选址属成都市锦江区琉璃乡皇经楼村3组（现为成龙区街道办事处辖区），位于成都市中心城区东南部，三环路外侧，新成仁路以东。
一、锦江区经济和社会发展概况
锦江区地处成都市东南部，位于国务院批复成都市总体规划城市向东向南发展的重要开发建设区域。
区域面积62.12平方公里，常住人口40万人，辖13个街道办事处和2个乡。
锦江区内平均海拔500米，其西北部地势平坦，为成都市的商贸繁华区域，东南多为浅丘，年平均气温16.2℃，年降雨量800－1000毫米。
辖区内有著名的春熙路、盐市口商业区，是成都市最繁华的中心城区。
锦江区委、区政府坚持“商贸立区、工业强区、开放兴区、建设带区、为民富区”的战略，不断完善基础设施建设，优化产业布局，调整产业结构，扩大对外开放，经济建设和社会发展成就卓著。
“四川成都教育产业园区”、“成都锦江工业开发区”、“成都市现代商贸发展试验区”蓬勃发展，众多现代商贸集团、高科技企业、房地产巨头、金融保险机构、新闻通讯单位、高档宾馆竞相落户锦江。
一个汇聚人流、物流、信息流、技术流、资金流，并高速运行发展的投资热土，正在逐步形成。
三环路（锦江段）老成渝路、成龙路、玉双路、东大街、红星路、朝阳路、石胜路、沙河整治工程的开工建设，进一步拓展了锦江区经济发展空间，创造了众多的投资发展机会。
该区有位于府南河之滨、外环路以内毗邻高新区的省级工业开发区——锦江工业开发区，规划占地5.6平方公里，基础设施完善。
经过近年来的开发建设，已初步形成以电子信息、现代医药、高新技术产业为主体的工业体系。
锦江区驻有各种类型的公司地区总部及其分支机构169家。
其中，跨国公司设立的投资性公司和代表处75家，近年来，锦江区坚持“以商务支撑商贸，经文化润色经济，以改造托举发展”的发展思路，努力创建城乡统筹和先行区、都市的优选区、商贸商务的核心区、外商外资的聚集区、人居环境区。
2008年，锦江区坚定不移地实施城乡统筹、“四位一体”科学发展战略，克服特大地震、金融危机等严竣挑战，着力抓好农村产权制度改革、现代服务业发展、和谐社会建设等重点工作，取得了改革发展、抗震救灾、维护稳定的重大胜利，不断增强区域竞争力和可持续发展力，结构调整成效显现，统筹发展态势良好，社会建设全面推进，民生保障力度加大，继续保持经济社会健康发展的良好势头。
200年，锦江区国民经济发展平稳，产业结构优化。
2008年，全区实现地区生产总值323.09亿元，比上年增长12.5%，其中，第一产业增加值0.86亿元，第二产业增加值89.16亿元，第三产业（服务业）增加值233.08亿元，比上年分别增长-3.5％、11.1％和13.1％。
三次产业结构由上年的0.2∶34.8∶65调整为0.3∶27.6∶72.1；三次产业对GDP的贡献率分别达到-0.1：
24.6：
75.5。
按常住人口计算，人均GDP达47958元，同比增长16.5%。
2008年末，全区常住人口67.87万人。
总人口40.23万人（户籍人口）。
2008年全区共出生2438人，人口出生率6.07‰，人口自然增长率1.03‰。
城乡居民收入稳步增加，人民生活水平进一步提高。
全区在岗职工年平均劳动报酬为35980元，较上年增长了15.4%；农民人均纯收入达10349元，增长21.1%，比上年净增1806元。
2008年，全区城镇居民人均可支配收入达到16767元，同比增长17.2％。
二、项目周边区域概况
成龙路街道位于成都市区东南近郊，处于成都市东部新区起步区的中心位置，所辖区域东接龙泉驿区洪河镇，南连锦江区柳江街道（锦江工业总部基地）和三圣街道，西止新成仁路，北邻沙河大桥。
办事处成立于2004年3月，辖区面积13.57平方公里，辖6个行政村、4个社区，常住人口5.6万人，其中农业人口0.7万人。
纵贯辖区的成龙路、老成渝路、新成仁路，三环路、石胜路构成“三纵两横”的骨干道路网。
辖区有企业69家，有省农科院、市社科院等科研教育机构，锦江体育公园、成都国际赛车场等也位于该区域内。
2007年实现地方财政收入27825万元。
本项目西北为锦江工业发展区（柳江街道办事处），成立于2000年7月，为四川省省级开发区。
锦江工业发展区是以现代生活居住、商务、科研为主的综合性城区。
依托南心片区，定位为城市南部副中心片区东部组团，总部经济扩展区和锦江风貌带的重要组成部分。
2007年9月，成都锦江工业开发区正式更名为成都锦江工业总部基地，重点发展设计、创意、软件及信息服务业等产业，联动打造现代总部新城。
选址周边的琉璃场（现属锦江区柳江街道办事处）是近郊老场镇之一，原危旧房数量多、市容脏乱差，市政配套设施较为滞后，其现状与城市社会经济发展的要求不适应。
场镇周边包括皇经楼社区内城乡交错，长期存在不同的城乡管理体制，近年来，随着经济社会的快速发展，人口增长快、流动性强，农用地与非农用地交叉多、转化快，是农村城镇化、城市辐射带动农村的前沿阵地，也是城市化进程中矛盾最集中的地方。
近年来，随着城市建设进程的不断推进，包括皇经社区、琉璃老场镇在内不项目周边区域城市面貌取得了极大改观，新居工程逐步建成，近郊居民实现了由农民向新市民的身份转变，人居环境不断提升，周边多个大中型商品住宅楼盘已建成入驻，石胜路等城市主干路相继建成，片区基础设施配套公共服务设施不断完善，城市住宅新区的雏形已初步显现。
三、周边“新居工程”概况
2004年，成都市委、市政府作出了加快“三个集中，统筹城乡经济社会发展、推进城乡一体化的重大战略部署。
作为市委、市政府部署实施的城乡一体化重大举措－中心城区五城区“新居工程”即于当年起开始实施。
包括本项目建设区域在内的柳江片区是“新居工程”实施的重点区域。
“新居工程”着眼于统筹城乡规划、统筹城建建设，切实解决“三农”问题，通过农民新居及配套基础设施建设，使得土地得到集中整理，增强中心城区的承载力，同时加快推进城市化进程，组织农民向非农产业转移，切实改变城乡二元化的结构特征，实现城乡社会经济的协调发展。
自2004年，城乡一体化新居工程实施以来，成都市五城区启动了22个农民新居工程和2处改造，一批农民新居点已建成交付使用，安置人口10万余人，同时实施新居工程的区域道路、管网等市政基础配套设施逐步完善，一批学校、农贸市场、社区服务中心相继建成，城乡一体的公共服务设施体系初具雏形。
2007年，成都市经国务院批准设立统筹城乡发展综合配套改革试验区，“新居工程”建设步伐进一步加快。
目前，区域内皇经楼1期已建成面积约9万平方米，安置人口2186人，柳江新居和琉璃场镇改造，皇经楼2期建筑面积32.8万平方米现已经开工，该项目是锦江区最大的新居工程，拟安置人口4227人。
“新居工程”实施后，该区域城市面貌得到根本改观，逐步与中心城区融为一体，琉璃场镇风貌得到根本整治，城市商业和居住小区的形象初步呈现。
同时，经天路、皇经楼1街、2街、3街等三环路两侧的片区道路相继建成或完成改造，市政基础设施和配套公共服务设施配套水平大幅度提升，基本实现了与中心城区的一体化，人民居住条件和居住质量大幅度提升，生活水平稳步提高，城乡二元化的社会结构得到了根本改变。
第五章项目建设的提出和建设的必要性
一、项目的提出
“新居工程”是实施统筹城乡综合配套改革，推进城乡一体化建设的重大举措，成都市委、市政府提出了推进城乡规划建设管理一体化、城乡产业布局一体化、城乡就业和社会保障制度一体化、城乡基础设施建设一体化、城乡社会事业发展一体化、城乡政策措施一体化等统筹城乡发展的重要纲领。
因此完善包括民政服务设施在内的公共服务设施是“新居工程”配套的重要内容，也是推进城乡一体化建设的具体举措。
二、项目建设的必要性
（一）项目建设是我市统筹城乡发展，推进城乡一体化战略实施的要求
党的十七大报告提出了“建立以工促农、以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局”的方针和要求，统筹城乡发展，推进城乡一体化是打破城乡二元结构、加快农业和农村发展、促进农民富裕的根本途径。
2007年，成都市经国务院批准设立“统筹城乡综合配套改革试验区”。
建立统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展，在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，是统筹城乡综合配套改革试验的新要求。
成都是大城市带大郊区，2007年城市化率大约39.6%，随着城市化进程的推进，特别是“新居工程”的实施，本项目所在的郊区城乡二元结构特征得到一定改观，但公共服务的完善和城市文明普及还需要一定过程。
在使农民集中居住、改善居住条件和生产方式的同时，还需要提高社会福利水平，提高群众生活水平，落实失地农民的社会保障措施，加快其融入城市生活。
从而促进社会经济的全面、协调和可持续发展。
（三）项目的建设是切实提高社会福利水平，实施“民心工程”的需要
民生工程是政府坚持以人为本，贯彻落实科学发展观，切实保障公民基本权利，提高生活水平，重点关心弱势群体，采取的一系列积极政策举措。
民生工程就是政府为民办实事、办好事的“民心工程”和“德政工程”，是立党为公、执政为民的具体体现。
老龄化是未来我国社会的突出问题，目前包括成都市在内的我国许多地区60岁以上老龄人口都接近或超过了10％（成都市为15.3％），进入了老龄化社会的门槛。
而老龄问题是每个家庭、每个人都必须面对的问题，因此老龄人口的福利问题是关系千家万户的“民心工程”，切实关注老年人，提高生活保障和医疗护理等服务水平，改善老年人生活质量是提升社会福利的重要内容，也是实施“民心工程”的重要举措。
（三）项目的建设满足社会对养老服务的需求，推进社会养老和社区服务的需要
随着社会的逐步老龄化，养老问题成为日益尖锐的社会问题。
一方面，家庭趋于小型化，与父母合住的家庭逐步减少，独生子女家庭不断增加。
另一方面，老年人老年抚养比逐步增加，成都地区已达到12％以上，空巢老年人家庭逐步增多，因此，除了增加老年人社会保障水平，增加其养老收入外，养老老人服务和养老方式也必须逐步改变。
群众的社会化养老的需要不断增长，对社会养老及社区老年人服务的质量提出了更高要求。
本项目在新建社会化养老院的同时，提升养老服务设施的硬件水平，并以高质量的老年服务满足社会需求。
（四）本项目的建设是实施区域城市规划的需要
本项目是该片区内规划的配套公共服务设施，项目是皇经社区（包括在建的皇经楼新居工程）规划的唯一一座养老院和民政服务设施。
项目建成后服务于该区域及周边区域。
项目的选址符合用地规划，符合民政服务设施的布局规划。
根据规划，这一区域将建设成为城市居住区，目前随着社会老龄化的问题的日益突出，城市建设规划加强对老年服务设施建设的调控和引导是十分必要的。
本项目根据规划实施，满足现状需求，并满足未来5～10年随着人口和经济发展，该区域老对年人福利设施新增需求。
第六章拟设福利机构概况
一、名称：
成都市锦江区皇经楼配套养老院（暂定名）
二、选址
锦江区琉璃乡皇经楼村3组。
项目选址位于成都市东南部三环路外侧，琉璃立交桥附近，北距三环路约500米。
项目选址周边有新成仁路（锦华大道）、三环路、石胜路等城市干线。
选址周边1公里范围内有小学、幼儿园、农贸市场等配套服务设施，项目距离锦江体育公园约1公里，东距三圣乡幸福梅林2.7公里。
片区1公里范围内还有城东客运站、锦江区劳动力市场、东郊殡仪馆等设施。
项目选址外1公里范围内有，公交3路、77路、181路、503路公交车站。
三、功能
拟设的成都市锦江区皇经楼配套养老院为国有社会福利机构。
为满足人民群总对养老服务日益多元化、多层次的需求，本项目拟建一所设施配套、功能齐全的高标准养老院。
养老院主要提供社会有偿代养老人服务，提供全托和日托服务。
并接受政府委托，对服务区域内农农村“五保”老人和城市“三无”老人进行集中供养。
养老院提供生活起居、疗养、保健、康复、学习、娱乐、休闲、购物等综合配套服务。
设置多功能电梯、中央空调、背景音乐、自动消防报警系统、地面卫星接收系统、应急呼叫系统等现代化设备设施，按照中高档标准建设和装修布局合理、设施齐备、舒适安全的标准房间。
提供高标准的物业服务和老年护理服务。
充分尊重老年人的心理需求，通过各种娱乐活动，丰富老年人精神文化生活，为老年人提供心理咨询、心理援助等服务。
四、任务
项目建设并投入使用后，能完全满足皇经社区及临近的柳江新居等区域老龄人口的代养需求，实现这些区域“五保”老人和城市“三无”老人的应报尽保和集中供养。
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