中国地级以上城市中国房地产开发投资研究报告.docx

中国地级以上城市中国房地产开发投资研究报告.docx

《中国地级以上城市中国房地产开发投资研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国地级以上城市中国房地产开发投资研究报告.docx（7页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

中国地级以上城市中国房地产开发投资研究报告

2021年中国地级以上城市中国房地产开发投资研究报告

背景

该研究背景认为，当前我国经济呈现出稳中向好的发展态势，货币政策逐渐回归常态，但新冠肺炎疫情的影响尚未完全消除，整体经济发展仍面临较多不确定性因素，支撑性的宏观政策短期仍会持续。

同时，2021年作为“十四五”的开局之年，国家发展战略的顶层规划已正式发布，城市群和都市圈的发展被放到了更高位置，交通强国建设的加速亦将为枢纽城市未来的发展提供更多可能。

不同城市在产业基础、创新实力、交通通达性等因素影响下，人口吸引力将进一步分化，房地产开发投资潜力也呈现出新的特点。

研究报告通过量、价两大纬度来研判城市的价值及发展潜力，并结合城市及房地产市场在新阶段呈现出的新特征，对方法体系进行完善和迭代优化，以期更精准的挖掘城市房地产开发投资吸引力。

通过对海量数据的深入分析与总结，构建形成了包括两大纬度，12个方面，近50项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，基于此模型对全国31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的297个地级以上城市进行投资吸引力评价。

结论

该研究报告对全国297个地级以上城市开发投资吸引力评价结果：

根据行业惯例，一二线城市通常包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级市，三线城市通常指一二线之外的所有地级市。

由于近年来各城市房地产发展水平差异逐渐拉大，传统意义上的城市梯队已经不能很好的体现城市特点，为了解不同层次城市的差异，我们延续近几年对城市的划分标准：

以近三年（2018~2020年）商品房销售额均值为主要参考依据，并结合经济、人口等宏观指标，将297个地级以上城市细分为七个级别，以供参考，具体如下：

研究结果显示，2021年上海、北京、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名继续保持领先，杭州、成都、南京等1.5线城市紧随其后，前20名均为二线核心城市。

具体城市来看，上海、北京、深圳、广州投资吸引力排名保持不变，继续稳居前四位置；杭州依靠数字经济创新发展、人才引进、落户政策不断升级，投资吸引力连续四年保持全国第五位；成都、南京、武汉、苏州、重庆等1.5线城市位列6~10位，其中成都凭借成渝双城经济圈规划利好、不断完善的交通网络以及人口的大规模增加等有利因素，投资潜力有所提升；苏州依靠较强的人口吸引力和发达的电子信息产业、装备制造等行业，投资潜力保持不变；武汉2020年受疫情影响较大，但今年以来经济、房地产市场均出现较好恢复，投资吸引力排名亦保持不变。

西安、郑州、长沙、天津、宁波、合肥、佛山、青岛、东莞、无锡等二线及以上城市位居第11~20位，其中无锡常住人口增长较快，房地产市场热度较高，投资吸引力排名进入前20。

其他2.5线及三线城市中，珠海、惠州、常州、嘉兴等长珠三角城市群内紧邻中心城市的地级市排名靠前，投资吸引力高于其他区域同级别城市。

研究报告还指出：

东部三大城市群及山东半岛主要城市房地产开发投资吸引力排名领先。

中西部六大核心城市投资潜力亦较为突出。

近年来，我国积极推动城市群、都市圈发展模式，大力增强中心城市对周边地区辐射带动能力，培育发展现代化都市圈，增强区城市群人口经济承载能力。

东部三大城市群及山东半岛核心城市经济基础好，创新能力强，对外开放度较高，吸引了大量人口聚集。

2021年长三角、粤港澳大湾区、京津冀和山东半岛分别有7、4、2、1个城市位列全国投资吸引力前20位。

其中，长三角和珠三角城市群发展较快。

，区域整体竞争优势突出、带动效应明显，城市群内有超半数城市挤身全国前50名，粤港澳大湾区九个内地城市中七个排名位列前50。

而中西部重点投资区域主要集中在成都、武汉、重庆、西安、郑州、长沙等区域中心城市。

近几年积极推动城市产业和基础设施发展，交通枢纽规划及建设也快速推进，加之人才引进力度不断加大，对周边人口吸引力逐渐增强，中长期投资潜力较大。

该研究报告对特征进行分析认为：

一线城市经济、人口、购买力保持领先，但受市场发展阶段和供应不足影响，新房市场规模有限；1.5线和二线城市人口大幅增加，产业加速聚集。

住房需求旺盛，市场潜力大。

一线城市综合发展水平领先，人口基数大，购房需求有支撑，但土地供应结构性不足，叠加房地产市场多以进入存量时代，新房市场规模有限。

“北上广深”四座一线城市也是京津冀、长三角、珠三角三大城市群的中心城市，无论从经济规模、人口总量、产业结构、财富水平、就业情况，还是教育、医疗等配套资源和规划潜力方面来看，都具备明显优势，购房需求有支撑。

但值得注意的是，一线城市房地产市场发展较为成熟，多已进入二手房交易为主的存量时代，叠加主城区土地供应不足的影响，新房市场规模呈缓慢缩减的态势。

同时，严格的楼市调控和偏高的房价收入比，对市场热度也有一定的抑制作用。

1.5集二线城市产业、人口集中度不断提升，住房需求旺盛，新房市场空间较大。

1.5线及二线城市GDP增速高于全国平均水平，内部多为省会及城市群重点城市，此类城市在区域范围内经济首位度高。

产业、就业优势突出，且城市正处于快速扩张期，对周边人口吸引力不断增强。

但受调控政策及城市周期轮动影响，部分城市房地产市场存一定调整压力，短期库存去化周期较长，但不断增加的人口将为城市带来源源不断的住房需求，未来房地产市场仍存较大的发展空间。

2.5线城市主要为普通省会城市及重点城市群内区域节点城市，经济发展向好，GDP平均增速相对较快，房地产市场具备较大的发展潜力。

南昌围绕“富有创新活力和文化魅力，令人向往的中国智造新城、山水名城”城市愿景，努力打造国际先进制造业集聚区、全国数字经济发展先行区、全国绿色低碳发展示范区、全国市域治理现代化试验区、全国现代流通体系重要枢纽，房地产开发投资潜力不断增加。

常州承接上海外溢产业及人口，经济发展向好，经过过去几年的市场调整后，住房需求逐渐释放，房地产市场规模增长较快、热度较高、城市潜力较大。

模型

该研究报告围绕市场容量和增值潜能两大维度对城市房地产投资潜力进行研判。

人口因子是决定房地产市场容量的关键因素，人口的聚集是城市竞争力的最直接体现，城市价值与潜力越大，越能吸引大量人口流入，从而进一步推动城市发展，同时释放出旺盛的住房需求，因此，是否能够吸引更多的人口流入是评价城市竞争力的关键要素。

同时，能否提供更多的就业岗位，收入能否提升，城市环境是否宜居，交通是否便捷等均是影响人口迁移的重要因素，因此城市的经济、产业、收入、资源、交通等因素都将通过影响人口流向，进而对房地产市场容量产生影响。

随着各城市第七次人口普查数据的陆续发布，本报告对个城市近十年的人口增量数据进行分析，反映十年来各城市的人口流入情况。

城市的房地产市场规模，主要通过开发投资、销售面积、销售金额等指标进行评判，考虑到近几年受政策、新冠肺炎疫情等因素影响，部分城市销售面积波动较大，本报告利用近三年年均商品房销售面积来对市场容量进行分析。

对于市场增值潜能的判断，我们认为供求关系是决定房价变化最关键的要素之一；而需求满足度影响的是市场未来的增长空间，间接影响城市房价行情；房价最终由城市购买力决定，因而价格支撑力是影响未来房价水平的基础因子；市场热度反映的是购房者以及房企对城市未来的预期，他们也是推动房价变化的重要因素。

此外，随着城市群、都是圈等国家战略的推进，都市圈及城市群迎来发展红利，此类规划利好也势必成为城市发展的重要推动力，因此，规划利好也被纳入我们的评价体系。

逻辑

该研究报告认为城市发展的三大核心驱动力是：

人口、产业经济和交通建设。

人口是住房需求的最直接来源，人口结构变化可以带动产业链调整，而高端人才推动产业升级，随着人口数量的增加又促进城市内部交通配套设施的进一步完善。

优质的产业经济可以加速城市人口的流入，为城市源源不断吸引人才的还强化了交通的重要性，催生政府更加重视交通对于产业发展的适应需要，有力的加速了当地交通建设。

二完善的交通设施加速人口流动，放大城市虹吸效应，并且对企业也具有更大的吸引力，能加快产业转移速度，强化城市产业优势。

在人口方面，该报告认为：

2021年以来，我国人口流动趋势加剧，流动人口增加了1.5亿人，增长69.7%。

东部沿海以及中西部核心城市对人口吸引力更加强劲，个城市中深圳、广州、成都、西安、郑州等城市十年人口增加明显，这其中除了城市本身的经济、产业吸引之外，城市的落户门槛、引才政策易发挥着重要作用。

全国人口仍处于缓速持续增长，但由于生育率较低，人口中将面临峰值。

未来不同城市人口的变化将更多依托于城市本身的吸引引力，各城市引才力度将进一步加大大中，城市落户门槛儿降低，人口要素流动更加自由。

未来人口仍将向东部重点城市群、中西部核心城市聚集，这些地区的房地产市场空间有望得到进一步拓展。

同时我国人口老龄化情况严重。

多数省份进入老龄化社会，未来养老地产发展潜力较大，但短期来看，受制于养老观念、养老地产步入快速发展通道尚需时日。

在产业方面，该报告明确指出：

2021年我国新冠肺炎疫情得到有效控制，经济运行状况也得到了明显改善，服务业、制造业快速恢复，科技创新领域增幅突出，未来一段时间内经济压力将得到有效缓解，结合一季度经济表现来看，我国产业基础基本牢固、多样化发展态势稳定，各城市经济增长规模有望进一步提升。

当前我国东部沿海及中西部核心城市经济规模、产业结构突出，居民购买力在全国范围内具有优势地位，其中北上广深、长沙、西安等中心城市资源分配相对集中，加之创新体制改革政策的迅速落实，创新驱动力较为突出；相比而言，城市群内的其他中小型城市将不断巩固自身产业基础，通过国家扶持政策及《十四五规划纲要》的落实，将自身产业优势与周边中心城市产业结构相结合，进一步扩大自身产业优势，并在合作中完善产业不足，综合提高自身产业整体价值。

中西部地区的发展仍将聚焦于经济规模较大的中心城市，中心城市进一步带动周边地区发展。

在交通方面，该研究报告指出：

随着我国持续加大对交通领域的投入，人口、产业等资源在城市与城市之间的流动不断加速。

“八纵八横”高速铁路的加快建设，成为了推动东西“两带一路”建设及打通南北双向物流通道的关键因素，更加确立了京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈等区域的发展地位。

另外，《十四五规划纲要》和《国家综合立体交通网络规划纲要》的发布，预示着未来我国交通网络将更加完善，城市群和都市圈交通一体化逐步形成，将为区域协调发展打下坚实的基础，核心城市群内部中小城市的发展将获得更大的发展空间。

房地产市场

2020年，中央继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

上半年受新冠肺炎疫情影响，经济面临较大的下行压力，中央加大逆周期调节力度，保持流动性合理充裕。

多地出台房地产相关扶持政策，市场快速恢复，热点城市地价、房价出现不稳定预期。

进入下半年，房地产调控政策有所转向，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”目标，房地产金融监管亦不断收紧。

在此背景下，2020年全国商品房销售面积达17.6亿㎡，同比增长2.6%，整体价格稳中有升。

但不同城市市场分化格局越加明显，热点一，二线城市及重点城市群内三四线城市房地产市场热度较高。

2021年2月，为实现三稳目标，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实施供地“两集中”：

一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过三次；二是集中组织出让活动。

22城新的土拍规则将对整个房地产行业带来深远影响。

重点城市首批集中供地规模增加不明显，土拍规则严厉程度各不相同，竞拍热度持续分化，“两集中”政策效果短期尚不明显。

对房企而言，积极跟踪政策、市场变化，及时调整投资、营销策略，是保证企业可持续发展的关键。

建议

研究报告指出，要把握重点城市群和都市圈发展机遇。

人口是城市发展的基础，随着人口与资源的不断聚集，城市的空间布局也在不断的发生改变。

从发达国家的城市化经历来看，城市的发展一般可以划分为“城市--都市圈--城市群”的过程。

2020年末，我国的城镇化率上升至63.9%，从目前我国城市的发展阶段来看，长三角和珠三角城市群已发展进入城市群阶段，京津冀城市群形成北京都市圈形态，未来三大核心城市群有望发展成为具有全球影响力的世界级城市群。

而对于其他地区的大城市来说，整体仍处于城市的虹吸效应阶段，未来随着人口资源承载力趋于饱和，城市边界将逐渐沿着公路和轨道交通向外延伸，城市间的联系将不断加强，外溢效应逐步增强，辐射带动周边城市形成更多都市圈。

五大城市群在聚集人口和资源的同时，也为房地产开发投资带来巨大的市场空间，作为我国最具发展活力和潜力的区域，未来房地产市场的发展仍值得期待。

2020年五大城市群房地产开发投资额和商品房销售面积占全国的比例分别达到55%和47%。

其中，长三角城市群开发，投资及销售规模显著高于其他城市群，2020年房地产开发投资额超过3万亿，商品房销售面积超2.7亿㎡占全国的比重分别为22%和16%，仍是房地产企业投资布局的首选区域。

成渝、长江中游城市群商品房销售面积2020年均达到1.8亿㎡，新房市场规模突出。

京津冀城市群2020年商品房销售面积同比增长15.8%，增速居五大城市群首位。

主要原因为2018、2019年京津冀房地产市场一直处于调整期，低基数叠加2020年部分城市需求有所释放，带动区域销售规模增长。

伴随着因城施策政策的持续推进、不同城市基本面和房地产市场发展阶段各异、重点城市供地两集中政策发布等，房地产市场轮动效应仍在，但与上一轮全国范围内的城市轮动不同，未来城市间的轮动或更多出现在热度区域以及城市群内部，市场热度由城市群内部核心一二线城市向周边三四线城市扩散，轮市场以长三角和珠三角城市市场轮动最为明显。

整体来看，目前我国共规划设立了19个城市群，整体划分为三类：

长三角、珠三角、京津冀、长江中游和成渝五大城市群发展处于领先地位，未来将继续优化提升；山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾城市群处于发展壮大阶段，未来值得关注；哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群处于培育发展阶段，发展仍需时间。

同时，在“双循环”和西部大开发战略指引下，中西部核心都市圈将迎来更大的发展机遇，值得重点关注。

未来房地产企业可重点关注第一类城市群城市和第二类城市群中心城市的政策、规划及房地产市场情况，寻找合适的投资机会，把握城镇化发展红利，实现企业可持续发展。

五大城市群在聚集。

口和资源的同时，也为房地产开发投资带来巨大的市场空间，作为我国最具发展活力和潜力的区域，未来房地产市场的发展仍值得期待。