房地产抵押估价技术报告.docx
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房地产抵押估价技术报告
房地产抵押估价技术报告
评字[15]号
估价项目：
广州市白云区富园路30号201商业用途房地产
委托方：
广东新银河世纪投资有限公司
估价方：
评估有限公司
估价人员：
注册房地产估价师
估价作业日期：
2015年6月18日至2015年8月18日
目 录
一、致委托方函
广东新银河世纪投资有限公司：
受委托，我公司对位于广州市白云区富园路30号201商业用途房地产，为向工商银行确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价规范和估价工作程序，选用市场法和收益还原法等适当估价方法，在实地勘察和认真分析现有资料的基础上，经过深入的市场调查和周密准确的测算估算，结合估价经验与对影响房地产价格的因素的分析，最终评定委托估价房地产：
广州市白云区富园路30号201商业用途房地产，建筑面积4095.15平方米，在估价时点2015年6月18日的抵押评估价值为：
人民币捌仟零贰拾陆万肆仟玖佰元整（￥80,264,900元）。
详见《估价对象明细及评估结果汇总表》
估价方法定代表人评估有限公司
签章二○一五年八月十八日
注：
1本报告使用者在使用之前须对全文，特别是“估价的假设和限制条件”加以认真阅读，以免使用不当、造成失误。
2、本报告每一页均须加盖本公司钢印方有效。
二、估价对象明细及评估结果汇总表
序号
证地址房号
权证编号
建筑面积
（㎡）
共用地面积（㎡）
结构及
总层数
建成
年份
房屋
用途
土地使用年限
评估单价
（元/㎡）
评估价值
（万元）
备注
1
广州市白云区富园路30号201
粤房地权证穗字第0120016758号
4,095.15
3018.4727
钢筋砼
32层
2006
商业
从2001年9月28日起计40年
19600
8026.49
现为餐饮等
合计
4,095.15
8026.49
三、估价技术报告
（一）估价对象实物状况描述与分析
估价对象广州市白云区富园路30号201具体实物状况描述与分析见下表：
内容与状况分析
土地实物状况
1
四至及临路状况
评估对象东、南临富园路，西北临富林路，北为富力桃园小区，东为富力桃园小区南门
2
面积
共用土地使用权面积3018.4727㎡，所在商住楼整体用地
3
用途
商住用地
4
形状
形状弧形较规则
5
地形地势
成熟小区较平整
6
土壤地基
地基承载力良好，地质条件较好
7
基础设施完备度
七通
8
开发程度
已建成成熟商住小区
建筑物实物状况
1
用途
商业
2
建造年份
约2006年
3
建筑规模
评估对象总建筑面积4095.15㎡
4
层数和高度
所在楼宇总32层楼，楼宇总高约98米
5
外观
外观观感现代较好，临路面较宽招示性较好。
6
建筑结构
钢筋混凝土
7
层高
层高约4米
8
空间布局
评估对象商铺南面临路，临路面较宽，深宽比约0.4小于1。
评估对象现主要作为餐饮、及养生等服务，平面布局规整，便于使用，实用率高，个别条件良好
9
装修装饰
所在大楼外立面外墙条形外墙砖，铝合金窗，观感现代较好。
评估对象初楼为多栋楼宇相连的商业裙楼，外观贴铝合金饰面板铝合金窗，评估对象首层入口安装玻璃门及铁拉闸，内部由租户自行装修较高级
10
设备设施
水、电齐及喷淋消防齐全。
11
维护情况与完损状况
楼宇整体物业管理较好，属完好房
（二）估价对象权益状况描述与分析
广州市白云区富园路30号201权益状况描述与分析见下表：
内容与状况分析
土地权益状况
1
土地性质、用途
国有土地使用权出让，商业
2
土地面积
共用土地使用权面积3018.4727㎡，所在商住楼整体用地
3
土地所有权状况
办理有《房地产权证》（粤房地权证穗字第0120016758号）
4
土地使用权状况
国有土地使用权
5
他项权利设立情况
委托方提供的《房地产权证》附记无相关记载。
6
土地使用年限
从2001年9月28日起计40年
7
目前使用状况
出租在用
8
土地使用管制
委托方提供的《房地产权证》无记载，委托方无介绍
9
其它特殊情况
委托方提供的《房地产权证》无记载，委托方无介绍。
建筑物权益状况
1
房屋所有权状况
委托评估方为：
广东新银河世纪投资有限公司
2
他项权利设立情况
委托方提供的《房地产权证》附记暂无相关记载
3
出租或占用情况
目前出租在用
4
其它特殊情况
委托方提供的《房地产权证》无记载，委托方无介绍。
5
建设用地规划许可证
已建成熟物业
6
建设工程规划许可证
已建成熟物业
7
建设工程施工许可证
已建成熟物业
8
其它特殊情况
委托方提供的《房地产权证》无记载，委托方无介绍
（三）区域状况描述与分析
广州位于东经113°17'，北纬23°8'，地处中国大陆南部，广东省中南部，珠江三角洲北缘。
广州濒临南海，邻近香港特别行政区和澳门特别行政区，是中国通往世界的南大门，也是我国华南地区广东省的省会城市。
广州市的行政区划是：
白云区、海珠区、天河区、天河区、白云区、天河区、萝岗区、番禺区、南沙区、花都区10个区，增城市和从化市，区、市（县级）以下设街道办事处84个、镇78个。
广州市土地总面积为7434.4平方公里，其中市辖10区面积3718.5平方公里，占全市总面积的50.02％；2个县级市面积为3715.9平方公里，占49.98％。
农业耕地面积12.63万公顷，林业用地面积30.92万公顷，城市建成区面积约300多平方公里。
广州的铁路、民航、水运、公路交通发达。
广州为京广线、广九线、广茂线、广汕线的交汇处，是全国铁路三大枢纽之一。
广州白云国际机场是中国三大门户机场之一，现开通有102条国内航线和22条国际及地区航线。
广州港国际海运达世界80多个国家和地区的300多个港口，并与国内100多个港口交往，是中国华南地区最大的对外贸易口岸。
广州为连通广东省各市县高等级公路网的中心，京珠高速、同三高速两条国家高速公路干线也经过广州。
广州已基本形成由高速路、快速路、主干道和次干道组成的层次分明、功能明确、高效便捷的城市交通路网体系。
广州地铁一号、二号线、三号线、四号线、五号线、六号线等已经投入运营，其它多条地铁线正在建设。
白云区位于广州市老城区的北面，东邻增城、萝岗，西界南海，北接花都、从化，南连黄埔、天河、越秀、荔湾等4区，面积795.79平方公里。
白云区辖内有14条行政街，4个中心镇，即三元里街、松洲街、景泰街、黄石街、同德街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、均禾街、嘉禾街、石井街、金沙街和江高镇、人和镇、太和镇、钟落潭镇4个镇。
设居民委员会245个，村民委员会118个，全区户籍人口77万多人，流动人口约80万。
白云区地处北回归线以南，阳光充足，雨量充沛，气候温和。
区内兼具有多种地貌，东部和东北部是丘陵地区，林木茂盛，大小水库山塘遍布，湖光山色，风景宜人，有广州市最高的帽峰山（海拔534.9米）和著名的白云山风景名胜区；中部为广花平原，田园沃野，一望无边；西部是珠江水系，河网交织，巴江河及流溪河流经境内，既得灌溉之便，更得航运之利。
白云区扼交通要冲，京广电气化铁路、105、106、107、324国道及京珠、广惠、北环、华南快速干线等高速公路穿越本区，广花、兴泰、罗南、沙泰等省道和地铁二号线、机场快速干线也行经区内，使区内交通网络四通八达。
新旧白云国际机场、华南最大的铁路编组站都坐落在区内，这些均使区内的基础设施日趋完善。
白云区还有着深厚历史文化传统，三元里抗英，陈子壮抗清故事，招子庸与粤讴，石井桥，石门返照等。
历史资源、文化积淀、人文景观互为渗透融合，使白云大地糅合着独特的地方色彩。
广州市白云区富园路30号201区位状况描述与分析见下表：
内容与状况分析
位置状况
1
坐落
广州市白云区富园路30号201
2
方位
评估对象东、南临富园路，西北临富林路，北为富力桃园小区，东为富力桃园小区南门
3
与重要场所（设施）的距离
富力桃园小区东距西湾路、环市西路不远，小区为占地33.3万平方米较大型：
小区本身有中国电信营业厅、银行、云硫酒店、多功能会所，配套羽毛球场、篮球场、桌球场馆、健身中心、中西餐厅等，小区商业街。
附近有广州市59中学、广州协和小学、广州市白云区桃园中学、汇龙小学、荔湾区幼儿园以及广州协和中学、美华中学、广雅中学、广州广园实验学校。
距金西域电器城、西场电子城、广州市荔湾区第一人民医院、广东省中医院罗冲围门诊部。
金桥酒家、汇福大酒楼，文化娱乐，生活配套良好
4
临街（路）状况
南西面临富园路
5
朝向
铺面为南北座向
6
楼层
32层商住楼的第二层商业裙楼
交通状况
1
道路状况
富力桃园交通富力桃园建有桃园大桥和高桥，与东风西路、南岸路和环市西路相通，交通较通达。
2
出入可利用交通工具
富力桃园驻社区内4000平方米274路、4路公交总站，478路小区专线巴士，附近的富力半岛花园站、富力桃园总站、富力环市西苑（西村）站，途经线路有521路、832路、538路、62路、55路、290路、283路、274路等多路公交途经，公共交通较便捷。
3
交通管制情况
暂无
4
停车便利程度
小区有停车场，路边有停车位，停车较方便
环境状况
1
自然环境
富力桃园占地33.3万平方米，东北面环水，为2.67超低密度社区；逾10万平方米绿化面积；较全的生活、娱乐、休闲配套设施，出色的资源条件，使其成为环市西大型成熟生态社区，自然环境良好
2
人文环境
富力桃园开创了广州市西区首个重点教育基地，社区内配套2所幼儿园共占地6000平方米、一所小学占地13000平方米、一所中学占地12000平方米。
由省一级学校广园小学承办的区内配套幼儿园、小学，学校各项设施均按省一级学校标准配备齐全。
3
商业氛围
评估对象所在富力桃园小区总建筑面积890000平方米，小区成熟，评估对象所位于小区南门西边，临富园路，小区临富园路为商业街形式，有大型超市，餐饮、银行和各其它服务小区人群商铺，东面相邻有公交总站，学校幼稚园。
作为小区外临主要道路位置的商业物业，有良好持续的客流和商业氛围，商业地理位置较好。
4
其它
成熟大型小区，住宅及商铺由于需求旺盛价格水平不断提升
外部配套设施状况
1
基础设施
市政等基础设施齐全良好
2
公共服务设施
周边学校、百货、办公、文娱、餐饮、宾馆、银行等配套基本完善。
区位状况未来变化趋势分析
1
城市分区及地段类
根据城市发展规划，该区域主要为综合性居住区
2
周边物业类别
主要为校区、住宅小区、写字楼、银行、酒店、办公、餐饮服务等等
3
居住人员类型
业主群主要为在广州市各阶层人群
4
社会经济能力类型
一定经济能力的市民及外地经商从业等人士
5
房地产发展趋势
近期附近暂没有新开发大型项目
6
市场供应情况
少量存量商铺、住宅转让。
新建入市的近年年较少。
7
市场需求情况
需求特点明显，主要是直接面对小区服务人群对商铺房价有一定承受力的人群
8
总休发展趋势评价
根据相关分析，隋着经济的发展，以及该区域不断建设，交通、环境、生活配套等改善而宜居程度升级，商住需求将持续增长。
（四）市场背景描述与分析
1、宏观经济形势分析：
2014年，广州市实现地区生产总值（GDP）16706.87亿元，比上年增长8.6%，增速高于全国（7.4%）和全省（7.8%），其中第一、二、三次产业分别完成增加值237.52亿元，5606.41亿元和10862.94亿元，分别增长1.8%、7.4%和9.4%，第三产业增加值突破万亿元，经济在新常态下平稳运行。
从全年运行走势看，各季累计GDP增速逐季稳步提升，经济增长总体平稳，新常态下呈现新趋势、新动力、新特征，经济增长的质量、效益和水平不断提升。
2014年，广州市实现社会消费品零售总额7697.85亿元，同比增长12.5%，增幅高于全国（12.0%）和全省（11.9%）。
2015年以来，面对复杂严峻的国内外宏观经济环境和下行压力，广州市较好地保持了经济稳定增长，呈现平稳向好的态势。
上半年，全市实现地区生产总值（GDP）8285.27亿元，同比增长8.1%，增速比一季度提升0.6个百分点。
其中第一、二、三次产业分别完成增加值98.62亿元、2703.28亿元和5483.37亿元，分别增长2.0%、6.9%和8.9%，三次产业结构为1.19︰32.63︰66.18。
全市实现社会消费品零售总额3801.78亿元，同比增长11.2%，增速比1-5月提高0.5个百分点。
2、房地产市场总体状况
根据广州市社科院发布的《2014年广州住宅市场情况分析及2015年展望》报告，2014年全市一手住宅签约均价15075元/平方米，同比上升15.1%，均价上涨是结构性因素所致。
广州楼市中心6区的供求关系开始逆转，市场消化率为76.4%，自2010年以来首次低于88%；黄埔、番禺、花都和南沙去库存周期均超过16个月，黄埔新房甚至两年才能卖完。
2015年广州房地产政策将保持稳中趋松状态，2015年政府工作部署中未提及“限购”、“房地产调控”等关键词，预示着房地产调控“去行政化”方向明显；预计未来信贷市场流动性将稳中趋松，房地产市场资金流将比较宽裕。
2015年广州一手住宅市场去库存压力依然较大，目前住宅市场库存量创近年来新高。
市场成交量有望回升，住宅市场已出现促进成交的积极因素，例如二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等救市政策纷纷出台，将有效促进二手市场成交及改善性需求入市；开发企业也将采取积极的销售策略吸引买家入市；随着中央各项稳定房地产市场的政策出台，房价下行预期将出现转变。
3、当地同类房地产市场状况
商铺市场方面，自2012年以来商品住宅市场屡受调控限制，不仅是广州，全省各地商业地产都迎来了“春天”，不少开发商也纷纷转战商业地产。
统计数据显示，2013年，白云区商业成交均价位居全市之首达57406元/平方米，新城区天河以51188元/平方米的成交均价紧随其后，近年来发展迅速的番禺区以27686元/平方米的均价居全市第四。
随城市发展水平的提高，优质商业物业的租金和售价都还有继续上升的空间。
传统商业模式正在发生变化，原来集中式如商品结构面面俱到的商业模式，也有逐步转变为多个市场主体组合的商业中心特色。
更进一步逐渐过度到体验式商业模式等。
随着市场状况的变化，大型商住小区区域首层商铺由于适合餐饮、超市、装修等服务业等贴近人群，近年需求一直较为旺盛，特别是一些居住人口较多的社区商铺更赢得追捧。
从近年市区范围几个社区如光大花园等新推出一些社区内商业街的临街商铺，售价约4-8万多元/平方米起价的价格，依然挡不住买家的热情，所推的物业，在短短的时间内就基本被抢购一空，真实反映了市场需求状况。
（五）最高最佳利用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可行、经济上可行，经充分合理论证，使估价对象产生最高价值的使用。
综合上述状况，估价对象最高最佳利用分析见下表：
1
合法性分析
评估对象有《房地产权证》，权属清晰、合法。
2
技术可能性分析
评估对象为建成成熟商住楼房裙楼第二层临街开放式商铺，技术可能性体现良好
3
经济可行性分析
由于区域路段商铺具有一定稀缺性，并且在高通胀的环境下，一些购买商铺房屋保值、增值的需求仍不减，使得该类商铺价格将继续保持上升势头。
评估对象经济可行性较好。
4
最高最佳利用方式分析
综合分析，评估对象所在区域位置较好，权属清晰，平面布局合理，临街面宽。
因而有一定持续价值。
所以委估对象估价时点以权证所设定的商业用途作为最高最佳使用。
（六）估价方法适应性分析
1、估价方法选用
估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地勘察以及对周边房地产市场进行调查后，根据《房地产估价规范》（国家标准GB/T50291-1999）和遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，我们认为估价对象适合采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法进行估算，估价方法适用性分析见下表
估价对象特点
估价对象为位于广州市白云区富园路30号201，法定用途及现状用途均为商业
评估目的
为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值
可选估价方法
市场法
收益法
假设开发法
成本法
基准地价修正法
估价方法定义
将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较和适当的修正或调整，以此估算估价对象的客观合理价格或价值
预计估价对象未来的正常净收益，先用适当的报酬率将折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值
预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值
求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值
在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格
是否选取
选取
选取
不选取
不选取
不选取
估价方法选择理由
估价对象所在区域与估价对象类似物业交易案例较多，适合用市场法估算其客观合理价格
估价对象为商业物业，具有收益性，但目前市场租售价格背离较大，租金可预期，适合用收益法估算其客观合理价格
估价对象为已建成物业，不适合用假设开发法估算其客观合理价格。
估价对象为成熟在用物业，该方法不及市场法及收益法适当，不适合用成本法估算其客观合理价格
估价对象为成熟在用物业，不适合用基准地价修正法估算其客观合理价格
市场比较法和收益还原法两种方法测算的结果可能有一定差距，通过分析考虑两种评估方法之间的差异原因，考虑相应的权重，最终测算出评估对象于评估时点的合理价值。
2、估价技术路线
市场比较法的评估思路：
选取近期在相同或类似地区中，具有与估价对象相似的房地产交易案例，进行区域因素、个别因素、交易情况、交易日期等因素修正，求出若干比准价格，从而确定评估值，计算公式如下：
交易情况市场状况房地产状况
修正调整调整
100（）100
估价对象比准价值=可比实例成交价格×———×———×———
（）100（）
目前政府房管部门相关房地产交易公开信息不足，政府正式公开的房地产交易案例信息很少。
在本次估价中，估价人员主要从市场公开房地产交易信息进行调查了解。
估价人员首先是从知名的大型地产中介机构于评估时点相近期间于中介公开发布的大量房地产拟交易公告案例中经调查了解可比实例，并考虑了与评估对象位于相同区域，且用途相同，结构相同，交易公告价格与市场正常水平相近等因素后选取的。
评估人员在测算过程中根据评估时点期间的房地产市场情况，结合可比实例情况，对可比实例的公告交易情况、期日情况及区域和个别因素进行了认真细致的分析比较修正，测算出评估对象的相应价值。
收益法：
是一种运用适当的资本化率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。
基本原理是：
购买一宗一定年限的房地产等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年纯收益，那么以现有一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产价格。
计算公式：
V=A/（r-k）*（1-（（1+k）/（1+r）n）
V：
房地产价格；
a：
房地产年纯收益；
k：
年租金增长率k；
r：
折现率；
n：
剩余收益年期；
3、评估对象房地产抵押价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值－房地产从估价师知悉的法定优先受偿款,由于委托方提供了评估对象未有法定优先受偿款的说明，本次评估暂设定评估对象未有法定优先受偿款。
（七）估价测算过程
1、市场比较法测算过程
⑴根据替代原则，调查估价对象周边房地产市场情况，结合我公司市场调查搜集的资料，选取以下三个案例：
估价对象、比较案例情况表
项目
估价对象
案例A
案例B
案例C
行政区
白云区
白云区
白云区
白云区
地址或座落
白云区富园路30号201
白云区富园路商业街首层
白云区环河路首层
白云区增槎路河畔二街首层
用途
商业
商业
商业
商业
面积（㎡）
4095.15
19.67
210
82
价格类型
公告价
公告价
公告价
交易日期
估价时点2015/6/18
2014.6
2015.4
2015.4
价格来源
地产中介
地产中介
地产中介
价格Pc（元/㎡）
待估
142,348
30,625
48,780
备注
二层商铺，有三处通道，平面较利于布局间隔，高档装修，富力桃园外商业街，人流量较大
首层商铺，门面2.5米，面积较小，富力桃园外商业街，人流量较大
首层商铺，富力桃园东面外街，人流量小
富力半岛内街首层商铺，人流量尚可
⑵建立基准价格
基准价格调整计算表
比较因素
估价对象
案例A
案例B
案例C
价格Pc（元/㎡）
142,348
30,625
48,780
存在较大差异的因素
较大容积率差异
1.0000
1.0000
1.0000
较大面积差异
0.2000
0.6500
0.4000
较大楼层层高差异
三处通道，有手扶梯
0.6000
0.6000
0.6000
较大质量结构差异
1.0000
1.0000
1.0000
其它较大实物差异
1.0000
1.0000
1.0000
非房地产成分差异
1.0000
1.0000
1.0000
债权债务差异
资产处置
1.3500
1.3500
1.3500
价格单位差异
1.0000
1.0000
1.0000
付款方式差异
1.0000
1.0000
1.0000
修正后比较基准价Pb（元/㎡）
23,060
16,124
15,805
Pb=Pc*修正系数1*修正系数2*……*修正系数n
⑶经过认真的调查、分析，确定多项修正系数取值，进行如下调整测算：
比较因素修正计算表
因素
因子
估价对象
案例A
案例B
案例C
修正后比较基准价Pb（元/㎡）
待估
23,060
16,124
15,805
交易因素S
设定为100
103
103
103
市场状况T
以案例为100，相对各案例，估价对象取
100
100
100
区位状况L
设定为100
100
84
86
区位状况因素
商服繁华度
距市级商服中心
≤5000米
0
≤5000米
0
≤5000米
0
≤5000米
0
距区级商服中心
≤3000米
0
≤3000米
0
≤3000米
0
≤3000米
0
距社区商服中心
紧邻
0
紧邻
0
紧邻
0
紧邻
0
对外交通便利度
较好
升级会员 