长沙二手房交易流程须知.docx

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长沙二手房交易流程须知

二手房交易服务中心咨询电话：

84779002

                          84779010

监管银行电话：

84113167

担保公司电话：

84779028

长沙市二手房交易服务中心

2009年9月

须知

（一）

购买二手房一次性付款方式的交易流程

一、买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交

价格。

二、到二手房交易服务中心二楼（蔡锷中路196号原市房产交易大楼）网上签约窗口填写二手房交易信息表，签订网上房屋买卖电子合同；如果是通过有网上签约权限的中介公司成交的客户，可直接在中介公司签订网上房屋买卖电子合同。

携带相关资料：

1、买卖双方有效的身份证明（含身份证、军官证、士兵证等相关证件）；

2、房屋所有权证；

3、有委托办理的需提供公证书和受托人的身份证及委托人的身份证复印件；

4、买卖双方提供银行活期存折或活期银行卡。

三、买方将购房款存入资金监管专户内（在二手房交易服务中心二楼签订的合同，直接在监管银行存款；如果是通过中介公司签订的合同，可以到二手房交易服务中心监管银行存款，也可以在市内任何一家银行通过转账方式存入资金监管账户）。

注意事项：

1、认真填写《二手房交易资金监管信息登记确认表》；

2、带上房屋买卖电子合同、双方的有效身份证件及其他相关资料；

3、存入房屋买卖交易资金时，认真填写合同编码KFXXXXXXX；

4、通过转账方式存入监管账户的，请仔细填写清楚监管银行名称、监管账户户名和账号、买卖合同编码KFXXXXXX、购房人姓名。

四、买卖双方查询购房款到账后，携带登记相关资料到二手房交易服务中心三楼政务大厅办理房屋权属转移登记手续，并缴纳相关税费，领取《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》。

1、查询到账方式：

①凭电子合同号KFXXXXXXX直接到监管银行大堂经理处查询；

②监管银行的短信通知。

2、登记时需提供如下资料：

①长沙市房屋转移登记（询问）申请书；

②交易双方买卖合同；

③房屋所有权证原件；

④买卖双方身份证复印件（验原件）

买卖双方为共有权人，须提供共有人身份证复印件（验原件）；

购房人为无民事行为能力或限制民事行为能力的人，须提供本人身份证明和监护人身份证复印件（验原件）及监护关系证明文件（父母子女、配偶关系证明）、监护公证书或司法文书；转让人为无完全民事行为能力或限制民事行为能力人须提交监护保证书。

保证书的内容主要包括监护人与被监护人的关系、房地产转让的目的是为了保障被监护人的利益；

⑤若为整栋房屋转让，须提供国土证复印件（验原件）；

⑥公开拍卖所得房产，须提交拍卖成交确认书、拍卖委托书、公告拍卖的报纸（无须提交第2项），如出让方不能来现场办理，须提供法律文书（裁定、判决、协助执行通知书等）；

⑦外来人员须提供流动人员婚育证明；

⑧委托人、受委托人均为个人，提供委托公证书原件和受托人身份证复印件（验原件）。

3、税费收取标准：

按国家规定的比例收取。

五、在五个工作日内，完成房屋转移登记手续，客户凭《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》领取房屋所有权证。

六、交易完成后，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至卖方指定的账户。

须知

（二）

购买二手房商业贷款（银行按揭）的交易流程

一、买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交

价格。

二、买方到二手房交易服务中心二楼（蔡锷中路196号原市房产交易大楼）监管银行贷款柜台递交贷款申请资料，如果是通过中介公司代办的可由中介公司递交申请资料。

申请贷款一般提供如下资料：

１、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明（验原件收复印件）；

２、买方及配偶的收入证明原件、卖方的房产证（验原件收复印件），有经适房货币补贴凭证的还需带上货补凭证原件。

３、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）

（以上资料一式两份）

三、由贷款银行或担保公司电话预约买卖双方面签购

房贷款相关手续和担保相关合同手续。

四、买卖双方接到预约电话后，按照预约时间到二手房

交易服务中心二楼担保公司网上签约窗口签订房屋买卖电子合同；如果是通过中介公司代办业务的，由中介公司通知代办。

注意事项：

１、认真填写《二手房交易资金监管信息登记确认表》；

２、带上有效身份证件及相关资料；

３、如果贷款银行是监管银行的业务，监管银行及担保

公司审批贷款时间一般在3－5个工作日内，如果是其他商业银行的业务，根据各银行规定时间办理；

４、如果贷款银行是监管银行的业务，监管银行面签借

款合同等法律文本后在1－2个工作日时间内发放申请人贷款，如果是其他商业银行的业务，根据各银行规定时间办理。

五、签完房屋电子买卖合同后，按照合同约定由买方将

房屋交易首付款存入资金监管账户，带上首付款入账凭证到银行大厅签约区，找贷款银行面签借款合同和购房贷款等相关手续，找担保公司面签担保合同等相关手续。

注意事项：

存入首付款时需清楚填写买卖合同编号：

KFXXXXXXX，购房人姓名。

六、办完签约手续以后，买卖双方在接到到账通知后，带有效身份证明到二手房交易服务中心二楼担保公司领取过户资料，并由担保公司工作人员协助到三楼政务大厅办理产权转移登记手续，按规定缴纳相关税费，由担保公司统一领取《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》。

1、查询到账方式：

①凭电子合同号KFXXXXXXX直接到监管银行大堂经理处

查询；

②监管银行的短信通知。

2、税费收取标准：

按照国家规定的比例收取。

七、在五个工作日时间内，完成房屋产权转移登记手续，担保公司凭《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》领取房屋所有权证，担保公司预留新证复印件（以备客户领取）。

八、交易完成后，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至卖方指定账户。

九、由担保公司办妥抵押登记手续。

须知（三）

购买二手房公积金贷款的交易流程

一、买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交价格。

二、买方到二手房交易服务中心六楼（蔡锷中路196号原市房产交易大楼）担保公司柜台递交贷款申请资料，如果是通过中介公司代办的可由中介公司递交申请资料。

申请公积金贷款一般提供如下资料：

1、借款人及配偶身份证、户口簿、婚姻证明复印件（3

份）。

2、购房意向合同（协议）复印件（3份）

3、产权证复印件（3份）

（以上证件验原件收复印件）

4、《二手房交易公积金贷款申请书》

5、填写《个人住房公积金借款申请审批书》

三、担保公司和借款银行审批，出具担保意向书并确认盖章。

四、担保公司将申请资料交至公积金管理中心。

五、公积金管理中心审核担保公司送交的资料，通过后向担保公司出具《购买二手房申请公积金贷款审核意见书》。

六、担保公司和借款银行凭《购买二手房申请公积金贷

款审核意见书》通知申请人办理签约手续（借款合同、网上房屋买卖电子合同、担保合同等）。

七、申请人（买方）将首付款存入监管账户，担保公司

和借款银行将余款存入监管账户，申请人（买方）与卖方由担保公司人员配合办理房屋产权转移登记手续。

八、交易完成后，监管银行凭划转资金指令将监管资金

划转至卖方指定账户。

九、担保公司收取新房产证原件及房屋交易契税发票原件，并将新证复印件及房屋交易契税发票原件送至公积金管理中心，公积金管理中心在收到新证复印件和房屋交易契税发票后，预约申请人（买方）到公积金管理中心签订公积金贷款合同。

十、担保公司收到公积金贷款后，将申请人（买方）

的银行借款和担保公司垫付余款归还。

注意事项：

１、查询到账方式：

①凭电子合同号KFXXXXXXX直接到监管银行大堂经理处

查询；

②监管银行的短信通知。

2、产权转移登记及抵押税费收取标准：

按照国家规定的比例收取。

须知（四）

卖方房屋原有贷款未还清，买方一次性付款的交易流程

一、买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交价格。

二、卖方到二手房交易服务中心二楼（蔡锷中路196号原市房产交易大楼）贷款柜台递交贷款申请资料，如果是通过中介公司代办的可由中介公司递交申请资料。

申请贷款资料如下：

１、借款人及配偶身份证、户口簿、婚姻证明复印件。

２、原购房合同、借款合同、还款明细、剩余还款金额

复印件。

３、产权证复印件

以上资料各一式两份。

三、由担保公司和贷款银行审批卖方资料，审批包括：

上门评估、上门调查、信用记录的调查。

四、通过审核后，贷款银行预约借款人面签借款合同，与担保公司签订担保合同，并做委托公证书。

五、担保公司等贷款银行放款后，陪同借款人去原贷款银行还款，领证，撤销抵押等手续。

六、撤销抵押手续完成后，担保公司预约买卖双方到二手房交易服务中心二楼担保公司网上签约处签订房屋买卖电子合同。

注意事项：

１、认真填写《二手房交易资金监管信息登记确认表》

２、带上有效身份证件及相关资料

七、买方将购房款存入资金监管专户内（在二手房交易服务中心二楼签订的合同，直接在监管银行存款；如果是通过中介公司签订的合同，可以到二手房交易服务中心监管银行存款，也可以在市内任何一家银行通过转账方式存入资金监管账户）。

八、买卖双方查询购房款到账后，到二手房交易服务中心的三楼政务大厅办理产权转移登记过户手续，并缴纳相关税费，领取《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》。

注意事项：

１、查询到账方式：

①凭电子合同号KFXXXXXXX直接到监管银行大堂经理

处查询；

②监管银行的短信通知。

２、产权转移登记及抵押税费收取标准：

按照国家规

定的比例收取。

３、通过转账支付的，仔细填写清楚监管银行账户名

称和账号，以及填写清楚买卖合同号：

KFXXXXXXX。

九、在五个工作日内，完成房屋转移登记手续，买方凭《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》领取房屋所有权证。

十、交易完成后，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至卖方指定账户。

并由担保公司为卖方做提前还款手续，将贷款银行的临时借款归还。

说明：

买卖双方协商已由买方出资金向银行提前还清了原贷款，而买方一次性付款的，买卖双方可凭原贷款银行的提前还款凭证签订网上房屋买卖电子合同，办理房屋产权转移登记手续。

个人自行提前还款的部分资金安全和产生的经济纠纷责任自负。

须知（五）

卖方房屋原有贷款未还清，买方又需再办理银行（公积金）贷款的交易流程

一、卖方提前还清贷款的业务，按二手房交易服务流程须知（四）第二至第六条规定的操作流程办理。

二、买方再办理银行贷款的业务，按二手房交易服务流程须知

（二）第二至第六条规定的操作流程办理。

三、买方再办理公积金贷款的业务，按二手房交易服务流程须知（三）第三至第九条规定的操作流程办理。

四、如果买卖双方协商已由买方出资金向原银行（公积金）提前还清了原贷款后，买方需要再办理银行贷款的，按二手房交易服务流程须知

（二）第二至第六条规定的操作流程办理；如买方需要再办理公积金贷款的，按二手房交易服务流程须知（三）第三至第九条规定的操作流程办理。

说明：

个人自行提前还款的部分资金安全和产生的经济纠纷责任自负。

长沙市二手房（安居房）交易服务中心指南

概况

长沙市二手房交易服务中心以激活、规范、发展二手房市场为目的，以为住房保障对象提供优质房源服务为出发点，以方便服务百姓、降低交易中间成本、诚信阳光操作、安全快捷办理为服务宗旨，打造一个高品质、优服务、便百姓、活市场的二手房交易市场平台，有力推动我市房地产业健康持续稳定发展。

长沙市二手房交易服务中心一楼为品牌经纪公司联展服务区；

二楼为二手房交易服务区，其中包括政策咨询区、网上签约区、置业担保及金融服务区、信息自由发布区。

三楼为政务大厅服务区，办理房屋所有权转移登记、房屋抵押权登记业务。

各功能区介绍

二手房网上签约区

实施二手房交易网上签约是政府为交易双方在二手房交易过程中，对房源信息的真实、交易安全而设立的免费服务平台。

也是对二手房交易实行信息化管理的一项举措。

二手房网上签约的推行结束了二手房交易市场无序、混乱的局面，由此二手房交易将由房产部门全程监管。

二手房网上签约区安排有专职工作人员指导，协助买卖双方签订电子合同。

置业担保及金融服务区

在二手房交易过程中，银行及置业担保机构的引入，将为二手房交易的融资提供一条便捷的渠道，有效的提高了消费者的购买能力。

无偿资金监管服务让二手房交易资金更加安全。

银行及置业担保的引入，搭建了二手房交易一站式服务平台，从而达到进一步激活二手房市场的目的。

信息自由发布区

二手房信息自由发布区，是为二手房买卖、租赁双方提供一个自由的交易平台。

在信息自由发布区卖方（出租方）发布信息、买方（承租方）寻求信息，至双方成交均不收取任何费用，真正做到零中间成本。

信息自由发布区还将为市民提供房源真实性确认，及二手房供需信息配对服务。

政策咨询区

政策咨询区功能：

二手房交易政策咨询、安居房住房保障政策咨询、各类业务的引导、以及对房屋登记领证立等可取资料的确认。

办理二手房转移登记的流程表

无按揭房交易服务流程

买卖双方网上签订二手房买卖合同

买方存入合同全额监管资金

申请房屋所有权转移登记

买方领取房屋所有权证

全额监管资金划转至卖方账户

按揭房交易服务流程

买卖双方与银行及担保公司确定该房屋的按揭事项

买卖双方网上签订二手房买卖合同

买方存入合同全额监管资金的首付款、担保公司存入余款

申请房屋所有权转移登记

买方领取房屋所有权证

全额监管资金划转至卖方账户

房屋登记领证立等可取服务

在申请办理房屋所有权转移登记中，凡符合以下条件的可在咨询台确认后，接受领取房屋所有权证的立等可取服务。

1、凭残疾人证确认为行动不便的残疾人；

2、凭身份证确认为70岁以上的老年人；

3、凭机票确认在四小时内须登机的客户；

4、凭学生证及身份证确认为年满十八周岁的高三年级学生。

符合以上条件且接受立等可取服务的客户，可在登记受理后，两小时内领取产权证。

长沙市二手房交易网上签约及交易资金监管政策知识问答

1、问：

成立长沙市二手房（安居房）交易服务中心的目的是什么？

答：

长沙市二手房交易服务中心以激活、规范、发展二手房市场为目的，以为住房保障对象提供优质房源服务为出发点，以方便服务百姓、降低交易中间成本、诚信阳光操作、安全快捷办理为服务宗旨，打造一个高品质、优服务、便百姓、活市场的二手房交易市场平台，有力推动我市房地产业健康持续稳定发展。

2、问：

什么是二手房交易资金？

答：

二手房交易资金是指二手房房屋所有权人与买受人签订的长沙市二手房买卖合同中约定的全额房价款。

3、问：

什么是二手房屋资金监管？

有哪些监管原则？

答：

资金监管是指二手房交易过程中，买卖双方签订合同约定买方应支付给卖方的全部房价款，通过指定银行监管专户划转资金的管理行为。

长沙市二手房房屋交易资金监管遵循安全、快捷、便民、无偿的原则。

4、问：

二手房交易资金监管范围？

答：

凡坐落在本市五城区（含先导区）国有土地上已取得房屋权授证书的自然人的二手房交易时，其交易资金必须纳入监管，但法院协助执行的、拍卖的、交易双方为直系亲属关系的二手房屋交易可自行交付房款，不纳入交易资金监管。

5、问：

二手房交易资金监管是全额交易资金监管还是部分交易资金监管

答：

是二手房买卖双方签定合同约定买方应支付给卖方的全部房款。

6、问：

货币补贴经济适用住房的货币补贴资金是否纳入资金监管？

答：

不纳入

7、问：

二手房交易资金监管主管部门是哪里？

答：

长沙市房屋产权管理局是本市二手房交易资金监管主管部门，长沙市房屋产权监理处是本市二手房交易资金监管机构，负责全市二手房交易资金监管工作。

8、问：

二手房屋交易资金监管专户的作用是什么？

答：

作用有三点：

一是确保二手房屋交易资金的安全；二是确认买方的全额款项已入资金监管专户，给房屋产权管理局发送到帐指令；三是根据房屋产权管理局是否成功办理房屋所有权转移登记手续的指令，负责办理将交易资金划转给卖方或者退回买方帐户。

9、问：

现行办理二手房交易有哪些税费优惠政策？

答：

2008年8月1日至2009年12月31日期间，购买100万以内的二手住宅（不含经济适用房，下同）或出售二手住宅并购买新建（一级市场）住宅的（购买时间以房屋预告登记时间为准）购房者，可到房产部门设立的补贴办理窗口办理补贴手续。

10、问：

在资金监管期内是否收取资金监管费用？

交易资金在资金监管期内是否计付存款利息？

答：

在交易资金监管期内不收取交易资金监管费用。

交易资金在资金监管期内不对买卖双方任意一方计付存款利息。

11、问：

监管专户如何保证客户资金的安全？

答：

根据长沙市二手房交易资金监管办法，全额交易资金必须纳入监管范围。

因此，由长沙市房产局牵头，由银行置业担保公司设立了三方监管账户，专门用于对二手房交易资金的监管，资金一旦进入监管，任何一方或其它个人均无法支配账户内的资金，交易资金只有两个流向，一是在交易成功后，转入卖方指定账户，二是在不成功时，退回买方账户。

12、问：

可以通过哪些途径将交易资金转入监管专户？

答：

您可以采取以下方式将交易资金划入监管帐户：

现金存入、他行转入存入、监管帐户开户银行POS机刷卡转入。

但是在监管专户开户银行开立帐户转入监管帐户不会有手续费，而且速度更快、更便于查询。

13、问：

那如果从他行转帐入监管专户开户银行，手续费多少？

答：

如果从他行柜台用“进帐单”同城转帐，免收手续费，他行银联卡通过POS机向二手房交易资金监管帐户转帐每笔需收取22元手续费，最高不超过200元。

但如果客户开立了监管专户开户银行借记卡，客户可以通过POS机先将资金转到监管专户开户银行卡上，再从监管专户开户银行卡转入监管专户，每笔只收取2元。

14、问：

是否可以以代理人名义收取房价款？

答：

可以，以代理人名义收取房价款的，应当提供经公证和经监证的委托书。

15、问：

如买卖双方要求解除《长沙市二手房买卖合同》，如何申请解除资金监管呢？

答：

应持解除合同的书面协议和其他规定材料到长沙市房产局注销长沙市二手房买卖合同信息。

符合条件的可以申请解除资金监管。

16、问：

交易双方在申请解除资金监管时，应当提供哪些证明文件？

答：

（1）申请书。

（2）买方收款人存折。

（3）申请人身份证明。

（4）房产买卖协议。

（5）长沙市二手房房屋交易资金监管收款凭证。

（6）其他所需材料。

17、问：

申请收款帐户变更应提供哪些证明文件？

答：

（1）变更收款帐户申请书。

（2）申请人身份证明。

（3）收款人重新开立的存折。

（4）房产买卖协议。

（5）其他所需材料。

18、问：

倘若房屋交易不成功，交易资金如何退回？

答：

如果房屋所有权转移登记手续办理不成功，我监管专户开户银行根据长沙市房屋产权管理局划款指令将买方存入的监管资金退回买方指定账户。

19、问：

如果我的房子银行贷款未结清，能卖吗？

答：

如果您自有资金不足，为您提供过渡期担保贷款，用于偿还原贷款，可以通过有担保资质的担保公司解除抵押后，您的房产就能上市交易了。

20、问：

在二手房交易贷款的业务中，担保公司起到了哪些作用？

答：

担保公司介入了二手房贷款业务以后，打破了传统的二手房交易贷款模式。

在以往，客户若想以按揭方式购买二手房，一定要在房产过户并抵押之后，银行才能放贷，卖方才能收款，而对于卖方来讲，是希望在过户的时候就能收到全部户款的。

现在有担保公司介入，这个问题就完全解决了。

另外，近几年房地产形势总体向好，在前些年已经按揭购房的市民手中的房产已经升值不少，但因为还欠着银行贷款，导致无法上市交易，我们也可以为这类客户提供担保，将还在按揭中的房产帮客户赎回，帮助客户将房产上市，完成交易。

相信这一块的业务能对长沙的二手房市场有所推动。

21、问：

担保公司所收取的费用有哪些，老百姓能接受吗？

答：

担保公司收取的是担保费：

如买方需按揭担保的，买方6‰×贷款全额；或卖方贷款未还清，卖方8‰×贷款全额，此外，没有其他费用。

我置业担保公司将银行的绝大部分风险转移到自己身上，收取的这些费用是相对较低的。

传统业务中，中介公司起到了很大的作用。

但是在收费上，从来没有统一过。

中介收费往往在贷款全额的3%-8%，甚至更高。

而且，他们没有承担风险的能力和义务，他们扮演的只是一个代办的角色，一旦出现问题，将给银行，给客户带来相当大的麻烦。

22、问：

在办理贷款担保的业务中，客户需要办理的手续是否很复杂？

答：

二手房交易市场的建立，就是为了更大程度上为客户提供方便，在新成立的二手房交易市场里，银行、担保公司都设立了窗口服务，为客户提供“一站式”服务，所有办理的手续都是同步进行，不会为客户增添麻烦。