房地产法学简答与论述.docx
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房地产法学简答与论述
1.建设用地:
是指建造建筑物，构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，军事用地等，
广义上是指已利用土地中的一切非农业生产用地。
2．房地产交易:
是指房地产产权的变更和转移，其形式包括房地产转让、抵押、租赁。
3．物业管理:
是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。
4．房地产税收：
广义的是指房地产经营中涉及的税。
狭义的是指以房地产为课税依据或者主要以房地产经营流转行为为计税依据的税。
包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房地产税、契税合土地增值税。
5．拆迁当事人：
是指城市房屋拆迁活动的参与者，包括拆迁人、被拆迁人。
6．房地产权：
指房地产权利人对房地产享有的实际支配和控制的权利
7．房地产相邻权:
即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处理权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。
8．房地产转让：
是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
9．个人住房贷款：
是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
10．涉外房地产：
广义的指涉外房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素。
狭义的是指房地产法律关系的客体——房屋、土地位于我国境内，主体具有涉外因素。
11．农村土地承包经营权；是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。
12．房地产权属登记：
是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。
13．商品房现售：
是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
14．经济适用房开发贷款：
是指贷款人用信贷资金向借款人发放的、用于支持经济适用住房开发建设的贷款。
15．房地产纠纷：
是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。
这里所说的“当事人”，既可以是公民、法人和其他组织，也可以是政府、政府下属房地产主管部门及其他行政机关。
16．基本农田:
是指按照一定时期和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
17．房地产开发：
是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
18．商品房预售：
是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房预售又称“卖楼花”。
19．住房公积金：
是由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，存入个人公积金账户，用于购、建、大修住房的基金。
20．房地产违法行为：
是指违法国家有关房地产管理法律、法规的行为。
21．房产税：
是指以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。
广义的是指房地产经营中涉及的税。
狭义的是指以房地产为课税依据或者主要以房地产经营流转行为为计税依据的税。
包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房地产税、契税合土地增值税。
22．业主大会：
是指物业管理区域内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。
应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
。
23．业主委员会：
是指在物业管理区域内代表全体业主实施自制管理的组织。
是业主大会的执行机构。
是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
24．房地产法：
是调整房地产关系的法律规范的总称。
之所以说它是“总称”，一因这些法律规范分布于多项法律、法规之中；二是房地产关系复杂，涉及面广，迄今为止我国以至世界各国还没有出现一部大而全的、以“房地产法”命名的法律。
所以，应把房地产法理解为是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。
25．土地管理法：
是国家为实现土地管理目的而制定的各种法律规范的总称。
它调整因确认土地所有权、取得和转让土地使用权、开发利用土地，以及规划、管理、保护和产生的各种经济关系。
26．经济适用住房：
是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
1．房地产市场——是指国在土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让，房地产抵押房屋租赁等交易活动的总称。
2．房地产关系——指人们取得开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。
3．国有土地使用权出让——指国家奖国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
4．土地使用权转让——是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为。
5．土地使用权的划拨——是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，奖该幅土交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
7．土地复垦——是指对在生产建设过程中因挖损、塌毁、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。
9．土地使用权——是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处理的权利。
13．成片开发——是指范围广阔，项目众多，投入资金巨大，建设周期长的大型综合开发。
14．房地产开发企业——是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
15．房屋拆迁——是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其设施的行为。
17．房屋预售——即总商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未建设竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为，又称“卖楼花”。
18．房地产抵押——是指抵押人以其合法的房地产的不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
21．房屋租赁——是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
24．契税——是指房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。
25.房屋出典——指承租人支付典价、占有出典人房屋，并进行使用、收益的行为。
五、简答题
1、简述我国现阶段土地使用制度的特点？
43
答：
①国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨；②土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权；③国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；④建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用的要件。
2、国有土地使用权出让的法律特征是什么？
113
答：
①土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。
出让土地使用权的一方是国家，一般是以各级人民政府管理部门为代表，称为出让人；另一方是自然人或法人，称为受让人。
②权利的有期性和有限性。
土地出让权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。
出让土地使用权的范围，仅限于城市规划区内的国有土地。
城市规划区内的集体土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
3、处理房地产相邻关系时应注意哪些问题？
80
答：
①有利生产：
相邻各方的矛盾有的直接发生在生产过程中，有的虽然不是直接发生在生产过程中，但也与生产有着直接或间接的联系，所以，相邻关系的处理一定要从有利于生产发展、有利于社会主义市场经济建设的角度出发。
②方便生活：
相邻关系往往直接关系到人民群众的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响。
③团结互助：
相邻各方不仅是平等主体之间的关系，而且还是社会主义协作的关系。
④公平合理：
相邻关系涉及多方利益。
相邻各方在处理相邻关系时，必须依法合理地行使自己的权利，不得只顾自己的利益而妨碍或者损失对方的利益。
4、在哪些情况下职工可以提取自己的住房公积金？
P226
答：
①购买、建造、翻建、大修自住住房的；②离休、退休的；③完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；④出境定居的；⑤偿还购房贷款本息的；⑥房租超出家庭工资收入的规定比例的。
5、简述土地使用权终止的几种情况。
P46
答：
①因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满而终止。
②土地使用权期限届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依据法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
③因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。
④因土地的灭失而导致土地使用权的终止。
6、简述房产开发企业设立的条件。
P122
答：
①有自己的名称和组织机构；②有固定的经营场所；③有符合国家规定的注册资本；④有足够的专业技术人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。
7、简述房地产法律关系的构成要素。
P24
答：
（一）主体：
主体即参加房地产法律关系的当事人。
它既是权利的享受者，又是义务的承担者。
（二）客体：
客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。
一般来说，客体分为土地和房屋，他们属于不动产。
（三）内容：
内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可以说是主体各方关系的落脚点。
8、简述房产税的主要内容。
P239
答：
是指以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。
广义的是指房地产经营中涉及的税。
狭义的是指以房地产为课税依据或者主要以房地产经营流转行为为计税依据的税。
包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房地产税、契税合土地增值税。
9、简述房产税收效益的主要内容
答：
1、保护税本，培育税源。
3、税率设计要适当。
3、提高资源配置的效率。
10．我国现阶段房屋拆迁的基本原则有哪些？
P136
答：
（一）符合城市规划：
城市规划是建设城市和管理城市的基本依据。
城市房屋拆迁的实施，理所应当符合城市规划的要求。
（二）有利于城市旧区改造：
城市房屋拆迁与城市旧区改建密切相关。
城市旧区，是城市在长期历史发展和演变过程中逐步形成的进行各项政治、经济、文化、社会活动的居民集聚区。
（三）有利于生态环境改善：
生态环境是指人类生存和发展的基本条件，是经济、社会发展的基础。
改善生态环境，实现可持续发展，是我国现代化建设中必须始终坚持的一项基本方针。
（四）保护文物古迹：
在拆迁过程中必须保护文物古迹，就是要做到建设与保护并重。
保护文物古迹，是开展科学研究工作的需要。
同时，保护文物古迹，对于继承社会主义精神文明，有着重要的意义。
11．简述建筑物区分所有权的组成。
答：
建筑物区分所有权是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。
建筑物区分所有权的组成包括建筑物区分所有权的专有部分和建筑物区分所有权的共有部分。
建筑物区分所有权的专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分。
它由一定平面的长度与一定立体的厚度构成，与其他专有部分或共有部分以墙壁、天花板、地板相间隔。
建筑物区分所有权的共有部分是供区分所有人共用，属于区分所有人共有的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。
法定共有部分是由法律直接规定属于共有的部分。
约定共有部分是由区分所有人约定某专有部分成为共有部分。
12．简述处理涉外房地产关系应该遵循的原则。
答：
一、维护国家主权原则：
在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主权和安全放在首位，坚持国家和集体对土地的所有权，任何组织或个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地，无论以何种形式与外商合作进行房地产的开发与经营活动，都要以维护我国主权为前提。
二、平等互利原则：
平等互利原则是指在国际经济贸易活动中，中外各方当事人之间，在法律地位上是平等的，在经济上应对双方有利。
三、统一管理原则：
主要表现在：
（1）任何单位和个人使用土地，都必须经过当地人民政府的审查批准；
（2）任何单位和个人使用土地，都必须遵守已经确定的建设总体规划。
（3）土地使用权统一进行有偿转让。
13．简述我国现阶段城镇住房制度改革的基本原则。
答：
（一）国家、集体、个人三者共同负担的原则：
坚持国家、集体、个人三者共同负担的原则，包括三层含义，必须全面理解，统一把握。
1。
对待住房建设，国家、集体、个人都要有投资2。
国家在住房改革后并不是卸下自己的社会责任。
3。
国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的货币工资
（二）租、售、建并举的原则（三）统一政策下的因地制宜、分散决策的原则（四）新旧机制转换的原则
14．简述契税的征税对象。
答：
征税对象为转移土地、房屋权属的行为，包括国有土地使用权出让，土地使用权转让，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换。
其中，土地使用权转让不包括农村集体土地承包有、经营权的转移。
15．简述个人住房贷款的条件。
答：
借款人应是具有完全民事行为的自然人，并且必须同时满足以下条件：
（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；
（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）具有购买住房的合同或协议；（4）不享有购房补贴的以不低于所购住房价款的30％作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；（5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；（6）贷款人规定的其他条件。
16．我国现阶段房屋所有权主要有哪些种类？
答：
依主体不同，可分为公房、私房、外产房、中外合资房和其他性质的房屋所有权。
（1）国有房屋所有权，即国家对国有房产享有的所有权。
国有房产可分为直管公房和自管公房。
（2）集体房屋所有权，即由劳动群众集体所有制单位享有的房屋所有权。
（3）私有房屋所有权，即由公民个人、家庭、数人共有或私营企业拥有的房屋所有权。
（4）外产房屋所有权，即由外国政府、企业、社会团体、国际性机构和外国侨民在中国境内享有的房屋产权。
（5）中外合资房屋所有权，即由中国企业或其他经济组织与外国企业、其他经济组织或个人共同在中国境内享有的房屋所有权。
这种房屋所有权产生于中外合资双方合资建造、购置房屋等法律事实。
（6）其他性质的房产所有权，如宗教团体的享有的房屋所有权。
17．我国对于外商投资成片土地开发经营设定了哪些必要的限制？
答：
（1）向外商出让的只是土地使用权，没有所有权，土地所有权仍属于国家。
（2）出让的国有土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。
如要开发利用，应依照国家有关法律、行政法规的规定进行。
（3）开发企业依法自主经营，但在其开发区域内没有行政管理权。
开发企业与其他开发企业的关系是商务关系。
（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营性活动和社会活动。
对涉及国家安全的基础设施，如邮电通讯事业，外商只有开发建设权，没有经营权。
开发区域的行政管理、司法管辖、口岸管理、海关管理等分别由国家有关主管部门、所在地人民政府和有管辖权的司法机关负责管辖。
18．简述我国房地产法的基本原则。
答：
1、土地共有原则2、土地有偿使用原则3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则4、房地产综合开发原则5、城镇住房商品化原则6、宏观调控与市场调节相结合的原则
19．简述城镇住房制度改革的基本内容。
答：
城镇住房制度改革的基本内容是：
把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物分配的方式改变为以劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济使用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产和相关产业的发展；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
20．简述建筑物区分所有权的法律特征。
答：
1、复合性和一体性：
复合性是指建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。
一体性表现在：
一是构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。
二是在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般公有权。
2、专有所有权的主导性。
表现为：
一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共有部分持分权及成员权。
二是区分所有权人专有所有权的大小，决定了共有部分持分权及成员权的大小。
三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。
3、权利主体身份的多重性：
在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份也具有多重性。
21．土地增值税法定扣除项目有哪些？
答：
1、取得土地权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。
2、房地产开发的成本、费用。
开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
3、经过当地主管税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格。
4、与转让房地产有关的税金，包括纳税人在装让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。
转让时缴纳的教育费附加可以视为税金扣除。
5、财政部规定的其他扣除项目。
依据规定，从事房地产开发的纳税人可以按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和为基数，加计20％的扣除额。
1．我国房地产管理制度最基本的改革措施有。
答：
第一，实行国有土地有偿使用制度；第二，推进城镇住房商品化，与这两面三刀项改革相联系推行了房地产综合开发建设体制。
2．我国房地产法的基本原则。
答：
①土地公有原则；②土地有偿使用原则；③十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则；④房地产综合开发利用原则；⑤城镇住房商品化原则；⑥宏观调控与市场调节相结合原则。
3．如何处理国有土地所有权的关系？
答：
国有土地的范围：
①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征用的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
集体土地的范围和性质：
根据《宪法》和《土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
集体土地所有权权属的确定按以下规定处理：
土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实行《六十条》时确定为集体所有的土地，属于农民集体所有。
村农民集体所有的土地，按目前该村农民集体实际使用土地界线确定所有权，发生法定变更事由的，按变更后的现状确定集体所有权。
4．哪些耕地应当划入基本农田保护区实行严格管理？
答：
①经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；②有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造中的抵产田；③蔬菜生产基地；④农业科研、教学试验田。
根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线、城市和村庄，集建设用地周边的耕地，应当优先划入基本农田保护区，需要退耕还牧、还林、还湖的耕地，不应当划入基本农田保护区。
5．简述乡镇企业建设用地的管理。
答：
乡镇企业建设用地是指农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡镇村公共设施、公益事业建设所使用的土地。
乡镇企业包括农村集体经济组织投资兴办企业，或与其他单位、个人以及土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，乡镇企业用地审批权，在县级以上地主人民政府，由于集体所有土地权限于本集体经济组织成员所有，因此集体经济组织举办乡镇企业，只能使用本集体所有的土地，也正因为如此，《土地管理法》没有规定乡镇企业用地单位必须作出补偿。
乡镇用地的使用权不得转让但连同乡镇企业场房和附属设备可以转让。
6．土地使用权的特征。
答：
①权利的派生性；②客体的有限性；③目的的特殊性；④取得的法定性；⑤使用的期限性。
7．简述建筑物区分所有权的特征。
答：
①复合性；②专有所有权的主导性；③一体性；④权利主体身份的多重性。
9．什么是房地产开发企业及其种类？
答：
房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
种类主要有三种：
①专营企业②兼营企业③项目公司
10．简述房地产开发企业的行业管理。
答：
①规定设立房地产开发企业的必要条件；②建立房地产开发企业工商登记后的备案制度；③对房地产开发企业实行分等定级；④对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。
11．房屋拆迁补偿的原则及拆迁补偿的方式：
答：
房屋拆迁补偿必须坚持统一作价等价交换、区别对待和按质论价的原则。
房屋拆迁补偿的方式有三种：
产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合；。
12．房屋预售应当符合的条件。
答：
①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④房屋预售实行许可证制度。
13．业主大会的权利。
答：
①选举、更换业主委员会组成人员；②监督业主委员会的工作；③通过业主公约和业主委员会的章程；④批准物业管理委托合同；⑤决定物业内关于业主利益的重大事项；⑥决定物业管理的其他重要事项。
14．外商投资企业用地取得方式。
答：
①通过出让方式取得土地使用权；②土地使用权作价入股方式；③通过租赁厂房和场地的方式取得；④通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权。
15．房地产相邻近权的特征。
答：
房地产相邻近权即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处理权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。
它的特征：
①房地产相邻近权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人；②房地产在地理位置上必须是相邻的；③相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益；④内容是相邻之间的权利义务。
16．房屋租赁的禁止条件：
答：
《城市房屋租赁管理办法》采用禁止性方式，规定下列房屋不得出租：
①未依法取得房屋所有权证的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定杳、封或者以其他形式限制房地产权利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④权属有争议的；⑤属于违法建筑的；⑥不符合安全标准的；⑦已抵押、未经抵押人同意的；⑧不符合公安、环保卫生等主管部门有关规定的；⑨其他情形。
17．土地使用权出让与转让的区别：
要回答土地使用权出让、土地使用权转让的概念
答：
区别：
①主体不同，出让的主体是国家，而转让的主体是土地使用者；②土地使用权出让与转让的年限不同、出让年限不同、用途使用年限不同、如居住用地70年，工业用地50年等；转让年限是土地使用权不得超过剩余年限；③目的不同，出让是实现土地的使用价值，而转让是获得收益。
18．土地使用权出让的法律特征。
要回答土地使用权出让的概念
答：
㈠土地使用权出让：
是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；㈡法律特征：
①土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；②土地使用权出让附有特殊限制，表现权利的有期性和有限性，土地使用权出让的最高年限规定：
居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。
19．征地费用由哪几部分构成？
答：
①土地补偿费；②安置补助费；③青苗补偿费；④地上附着物补偿费；⑤新菜地开发
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