安徽舒城华润嘉园说明书.docx
《安徽舒城华润嘉园说明书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安徽舒城华润嘉园说明书.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
安徽舒城华润嘉园说明书
安徽舒城经济技术开发区
华润嘉园规划
一、前言
安徽舒城经济开发区（以下称开发区）是经省政府2002年8月批准设立的省级经济开发区，位于舒城县城北部，区位优越，交通便捷，距省会合肥54公里。
近年来，随着县委、县政府招商引资力度的加大，招商手段的多样化，以及承接东部产业转移，推进城区、开发区一体化建设的思路和作法，开发区项目引进及建设得到长足发展，诸多项目陆续落户开发区，在这个背景下，美国华润集团瞄准机遇，与开发区达成了合作意愿，准备从工业园区和房地产两个方面参与到开发区的建设与发展上来。
2007年7月，受美国华润集团委托，湖北省鄂州市城市规划设计研究院承接了本次规划设计任务。
规划工作组于7月11日、7月28日两次深入现场实地踏勘，并与舒城县开发区规划管理部门进行协商、研究，吸取了规划管理部门针对该地块提出的规划设计条件及要求，形成初步方案。
规划工作组于8月19日、27日就华润嘉园初步方案征求了委托方的意见和建议，经修改调整后形成本次规划方案。
委托方提供的资料包括：
1:
1000地形图电子数据；
《舒城县经济技术开发区总体规划》（2006—2020）；
鼓楼北街延伸段施工图
龙潭北路延伸段施工图；
舒城县经济技术开发区规划管理部门提出的规划设计条件。
二、现状篇
1、合肥的特点
合肥市位于安徽省中部，地处长江、淮河之间，江淮分水岭南侧，巢湖西北岸，淝河之水穿流而过。
合肥是一座具有两千多年历史的古城，素有“淮右襟喉，江南唇齿”之称，以“三国故地，包拯家乡”著称于世。
随着国家“中部崛起”及安徽省“东向发展”战略的实施，合肥将建设成为先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和独具魅力的现代化滨湖城市。
2、舒城县及开发区概况
舒城县距省会合肥54公里，山水天全，人杰地灵，有省级风景名胜古迹，丰富的现代文明，构成了独特的自然、人文景观。
杭埠河、丰乐河纵贯全境，通巢湖入长江。
属亚热带湿润气候区，气候温和，四季分明，雨热同期，季风显著，全县生物资源种类繁多，生姜、蒜头、黄心乌为江淮地区名产，中药材资源丰富，茶叶、板栗闻名中外。
开发区位于舒城县城北部，东临206国道，距合九铁路舒城站20公里，距沪蓉高速公路舒城入口22公里，距合肥经济技术开发区36公里。
开发区现已建成区域2.0平方公里，完成了园区中心大道三里河路，工业区一期道路（经一路、经三路、纬一路、纬二路和古城北路）的修建，完善了供电、供水等配套设施，目前已经入园企业35家。
3、华润嘉园地块现状
本次规划地块（华润嘉园）位于开发区鼓楼街西侧，南起纬二路，北至新垱湾，沿鼓楼街道路边线西侧100米为规划绿线范围，以龙潭北路、三里河为界，将规划地块分成南北两片，整个地块呈南北向长条型，南北长约700米，东西宽100米，规划总用地81568.5平方米，其中，规划净用地64888.9平方米，道路面积16679.6平方米。
地块现有少量村民住房，其他均为农用地（菜地），地面高程一般在16.8—21.5米之间，较为平整。
三里河为灌溉水系，最高水位为17.8米。
目前，鼓楼街正在进行管网铺设和路基平整工作，地块北端的新垱湾由于规划建设需要拆迁。
三、规划篇
（一）规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市规划编制办法》
3、《城市规划编制办法实施细则》
4、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）
5、《舒城县经济技术开发区总体规划》
6、华润嘉园项目规划设计条件
7、美国华润集团华润嘉园项目规划设计委托书
（二）规划设计构思
本次规划布局紧扣“田园雅居、华润嘉园”这一理念，田园是盘古开天地以来上苍赋予人类最宝贵的资产，由“田园”引伸而来的名词佳句几千年来一直润泽着人们的心灵，陶冶着人们的情操，成为现代人们追求向往的生活方式。
而“嘉园、雅居”则是人们休养生息、含饴弄孙之处所。
现代城市的成功人士，更渴望回归宁静而自然的生活，寻找诗意般的田园居所，滋润心灵。
这里离合肥的繁华很近，又没有它那样喧嚣，社会和谐，邻里融洽，人们安居乐业。
如何合理利用现有的人文、景观资源，为舒城乃至合肥的城市精英创造一处世外桃源般的生活场所，是我们本次规划设计的宗旨。
（三）规划设计原则
1、追求社会和谐，寻求三个效益的优化
依托开发区开发建设的飞速发展，立足舒城，面向合肥、六安、庐江等周边大中城市，以市场为导向，建设高品质生活居住小区，实现社会效益、经济效益和品牌效益的优化统一。
2、融合简约理念，实现规划务实化
在保证居住舒适、环境优美的前提下，坚持建设与节约并举。
在规划设计过程中，实现资源节约型和环境友好型小区建设，创造简约而不简单的现实效果。
（四）规划结构
本次规划结合地形特点实施“一廊二片四组团”规划结构形式。
“一廊”----利用鼓楼街沿线15米宽的绿地形成沿街绿化景观长廊，为住户提供一个购物、休闲、交流的场所。
根据规划布局形成三个景观节点，分别为南北两片住区的主入口和龙潭北路交叉口节点，三个节点既体现了商业服务设施的集中程度，又是滨水景观、临街景观的集中展示。
“二片”----以龙潭北路为界，将规划地块分成南北两片。
“四组团”----规划依托道路分隔，将整个华润嘉园划分为“舒园”、“华园”、“润园”、“嘉园”四个组团。
（五）规划布局
1、构建开放的空间结构，加强居民之间交流
规划准确把握项目定位，充分利用、整合地块自身的资源，把整个华润嘉园分成南北两片，其中北片包括“华园”、“嘉园”，南片包括“舒园”、“润园”。
每座园内均布置有公共服务设施，充分利用三里河水系景观，在河两岸规划布置了商务酒店、社区管理中心、茶楼、咖啡厅、运动休闲设施等。
2、提供便捷的交通系统，清晰路网结构
道路、组团、单元关系明确、自然，道路通而不畅，既保证了车辆、人行通行的便捷，又尽量减少对住户的干扰。
地块西侧5M宽的主干道穿越整个小区，形成道路的脊梁，是联系组团内各建筑物的主要联系纽带，各组团内道路均与小区主干道相连，依托建筑的空间围合形成完整的道路网络，同时，依据《消防技术标准规范》，规划设置了消防车道。
整个路网关系简洁明了。
3、创建可达的绿地系统，开拓居民景观视野
规划充分研究了临街、滨水、组团庭院内各种绿化、景观、小品的安排部署，充分满足各类住户对环境景观资源的需求，同时有机区别公共性、半私密性、私密性景观的区别。
平衡好公共环境与半公共环境的关系。
华润嘉园内每个组团、庭院均规划布置了组团绿地，同时利用宅间用地，形成带型绿化，使由中心绿地呈树枝状渗入组团内部，达到各类绿化景观的相互串联、视觉空间延伸的效果，使得每一个住户在家门口就可有开阔的绿化视野。
4、设置适当的户型比例，提高居住的舒适度的可选择性
华润嘉园小区户型标准从两室两厅（约90M2）到四室两厅（约150M2）十几种面积，其中，以每户110—130M2为主体，约占户型比例的50%，适合大多数住户需求，130M2以上的大户型和110M2以下的小户型各约占户型比例的20%。
为各类住户提供多种可选择性。
住宅户型设计强调标准化，以适应不同个性人群、不同家庭结构及长远发展的需求，所有房型的设计达到了“厅、卧、厨、卫、四明”，为了满足居民入住后的现实需要，所有户型都设计了架空层，作为停车库或储藏室，部分户型（C型）底层完全架空，与庭院绿地有机结合，成为庭院居民休闲、活动的场所。
四、规划篇
景观原则a.自然景观与造景相结合原则b.景观整体协调均好性原则c.景观绿化配置地域性原则景观构想景观环境设计强调系统和整体性。
规划充分整合地块资源，以龙潭北路为中心，确立南北部两大景观界面。
南部以水系为灵魂，以各组团绿地、景观步行道等为依托；北部以商务酒店为背景，以内部道路为过渡，结合组团内建筑及绿化进行布置，形成错落有致的良好空间景观形态。
整个景观构造充分体现均好性原则，采用点线面结合手法，以建筑为节点，以水系与道路为线，以组团空间为面，合理分配小区住宅空间景观；注重调整户型价值平衡、形成纵横交织的绿化景观，赋予小区高品质感，在这里人们可以远离都市喧闹，寻找失落已久的自然之美和邻里之家。
景观布局内部景观设计致力于“户户有景，步移景易”原则。
景观轴线纵贯南北，结合道路合理，绿地、铺地、小品，水面的布置，曲折、别致，丰富的小区内部景观，使每块单体建筑都环绕在景观之中，人们视线所及之处均可探望或欣赏到丰富绿色景观，同时在景观设计时还采用了“纵向联系，横向细节”手法，将大面积绿地分解到空间组团之中，保证每个组团都有自己的局部主题景观。
为丰富住户生活情趣，满足人们户外活动需求，规划大量休闲场地，结合雕塑小品艺术，建设休闲廊、休闲长椅、鹅印石、健身步道，藤蔓遮阳植物等景观建设，形成绿树成荫、动静相宜的公共交往空间，让每位住户可尽情享受户外阳光的暖意。
此外，如为满足老年、青年、儿童健身需求，在小区内分别设置了健身设施及运动场地，如羽毛球场等。
绿化配置本规划在植物设计原则上注重树种选择与配比：
包括长绿与落叶、乔木与灌木、功能与生长周期等，也包括种植的区域和方向问题；关注建筑、人与植物的关系，遵循生物的多样性，选地种树的原则，结合长廊、紫藤架的布置营造极富情趣的景观环境。
五、建筑篇
户型平面设计家是心灵的港湾，是个性的展现，是对完美生活的追求，户型与每个家庭朝夕相处，户型设计的好坏与栖居者息息相关。
住宅设计中应贯彻适用、经济、美观、卫生、舒适的建筑设计理念，体现“以人为本”的指导思想，以体现家庭行为模式为依据，综合利用地形条件、空间及群体组合等建筑元素，努力营造符合人们生活、社会交往及精神需求的高质量的居住环境。
本方案户型整体设计布局紧凑，功能全面，分区合理。
方案从人居舒适度出发，住宅布置着重考虑获取最优采光通风量，布局均为南北向，住宅最小日照间距D/H=1:
1.2，保证每户住宅具有良好的日照和视线环境，最大限度的使每户住户能享受到小区景观环境。
在户型设计时研究每个住宅墙、厅组成及空间的运用，强调功能分区，做到内外分区、动静分区、洁污分区，最大程度的满足人的生理及心理需求。
仔细推敲房间尺寸，设计多种不同户型，提供多样化生活方式，让住户感受生活的便利，空间的巧妙，细节的体贴。
建筑外观设计建筑之美贵在进退随心，错落又致。
本方案设计理念融合运用东西方传统元素与现代建筑精粹，力求营造高尚住宅品质，建筑造型寻求中西建筑文化的最佳结合点，突出浪漫、大气又极富书卷起的建筑情调，体现浓郁的人文气息及明快清新的建筑风格。
建筑在形体组合上通过错落围合排列，以及重要地段建筑节点拔高等处理手法，使小区富于变化，充满韵律感和层次感，建筑造型则通过错阳台、局部交替、凸凹百叶窗，以及条块穿插与虚实对比来创造富于变化和趣味性的建筑立面，在细部处理上通过阳台、门、窗于墙面等固有元素，以及墙面色彩与屋面色彩的对比，创造丰富的建筑立面。
新技术新材料新工艺的运用
配套设施
铝型复合管材、铝塑给水管、UPVC排水管等
垃圾处理系统
充分利用周边无高层住宅阳光资源充足的优势有效运
太阳能资源
安装分时电表
其它常规配套
细部处理通过对社区内部的精细处理，方便居民日常生活，体现现代生活情趣。
外立面细部变化及空调位（位置：
专门的凹进式安放，保证安全；外观：
半通透视遮蔽；冷凝水排放:
平台专用排水管，实施有组织排放），立面管道的处理；异型柱的运用（房间内柱角消除，居室空间可以合理适应；柱体与墙体完全融合，不占用实际使用面积）住宅进户门（铁芯实木面防盗门：
防盗、防火，外观质感好，隔音效果好，开启时声音小），楼道单元门（铁芯实木面防盗门＋对讲门铃：
安全，外观质感好，开启时声音小，主人可通过语音识别直接判是否接受访客）
窗材（使用目前最新型的“高级彩色铝合金窗”:
色彩丰富，线条挺刮，外行精致美观，强度高，密封性好，平开式扩大通风面积，变形率低，耐腐蚀，使用寿命长）；给水管道材料（PP-R管：
无毒、耐腐蚀、抗老化，使用寿命100年；耐热性佳，保温性好，导热系数只有钢管的0.5%；接头可靠，连接部位强度大于管材本身强度，不易产生渗漏）
六、市政工程篇
道路交通及竖向规划
1、设计内容
本工程由区内主干道、入户路、步行路和停车场组成。
道路方案设计包括道路线型、横断面和地面竖向。
2、设计依据
（1）、城市道路设计规范（CJJ37-90）
（2）．城市用地竖向规划规范（CJJ83-99）
（3）、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JTJ50-2001）
（4）、本地段城市古楼街、龙潭北路道路设计要求。
3、道路规划
华润嘉园位于开发区鼓楼街西侧，南起纬二路，北至新湾，以龙潭北路、三里河为界，将规划地块分成南北两片，其中规划总用地81568.5平方米，道路用地16679.6平方米。
本小区平面交通设计十分畅通，满足车行、人行方便。
小区内道路分小区干道、消防通道、宅间小道：
小区干道与周边城市道路对接，道路宽幅在5.0--15.0米，交叉口处转弯半径一般在5.0--20.0米；消防通道宽幅在4.0--5.0米，交叉口处转弯半径一般在4.0--6.0米；宅间小道宽幅一般在2.5--4.0米，交叉口处转弯半径一般在2.0--3.0米。
小区内道路横坡为2.0%，分单坡和双坡，单坡坡向与场地设计坡向一致。
小区内道路结构根据道路等级来进行设计，见道路结构图。
结构层一次滩铺厚度不大于20CM，超过20CM的要进行分层夯实或采用重型压实，广场的面层铺装可以为大理石（彩色步行砖），其它结构不变。
停车位充分利用小区内消极空间，将停车位分散布置在小区内，便于业主就近停车。
4、竖向规划
竖向设计结合周边地形，已形成的纬二路部分及已设计了的鼓楼北街延伸段和龙潭北路延伸段的道路高程，设计地面坡度控制在0.2%--1%范围内，满足交通畅通以及排水顺畅。
场地高程在16.80--21.50M（黄海高程）之间。
具体规划见道路竖向设计图。
给排水设计
1、设计内容
本工程由住宅及大酒店、商铺等建筑物组成。
方案设计包括小区及各单体建筑物的用水量计算、给排水及消防给水系统。
2、设计依据
（1）、室外给水设计规范（GBJ12-87）
（2）、室外排水设计规范（GBJ14-87）
（3）、给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-97）
（4）、给排水工程构筑物结构设计规范（GB50069-2002）
（5）、本地段城市给排水设计要求。
3、工程设计
（1）、用水量指标
用水定额 250升/人·天
大酒店 200升/人·天
商业公建 6升/M2·天
消防室内用水 10升/秒
消防室外用水 15升/秒
自动喷水用水 30升/秒
未预见水量 15%
（2）、水源:
由古楼街、龙潭北路市政自来水管网引4路给水管，并在小区内环通，主管径为DN150，水压不低于0.2MPa。
（3）、生活给水系统：
高层大酒店采用恒压变频给水设备供水，低层直接由市政管网供水。
住宅直接由市政管网供水，每户设DN20水表，置于户外公共部分，便于自来水公司抄表。
（4）、消防给水系统：
高层大酒店每层按要求设消火栓。
在消防楼梯间、消防电梯前室、走道、主要出入口计其它公共场所，均设置消火栓箱，间距不超过30米。
箱内配DN19水枪一支，DN65x25麻质水龙带一根，DN25消防软管卷盘一套及远距离起动消防泵按钮一只。
消防给水系统设专用消防给水泵，消防泵设在地下泵房内。
室外设水泵接合器及地上式消火栓。
住宅楼梯间设室内消火栓系统。
（5）、排水系统：
小区采用雨、污分流制排放。
污水量按给水量的85%计算，雨水量按舒城市暴雨强度公式求算（重现期P=1年，地面集流时间t=10分钟，径流系数=0.75）。
小区污水经化粪池初处理后排入古搂街污水干管。
小区雨水就近接古搂街雨水管中。
供电及电讯设计
1、设计内容
本工程由住宅、酒店、商铺等建筑物组成。
方案设计包括负荷计算、电话、电视、保安对讲系统和防雷接地系统。
2、设计依据
（1）．城市电力规划规范（GB/50293-1999）
（2）．城市电信规划规范（GB/50325-1999）
（3）、本地段城市电力、电讯的设计要求。
3、用电负荷指标：
酒店按110W/m2计
商用用房按110W/m2计
住宅按60W/m2计
其它用电设备300KW
小区装接容量总计58450KW
4、供配电设计
本小区采用两回路10KV电源供电（目的为高层垂直用电提供保障）。
整个小区设4座2×1600KVA10KV变电所为住宅、酒店及商铺供电。
5、电话（包括宽带）：
小区内合适位置设4座电信间。
每单元设一进户点。
住宅每户设两根三类电话进线（用于电话）和一根五类线（用于宽带）。
6、电视：
设有线电视接受系统，采用双向HFC有线电视接收系统，住宅每单元设一进户点，每层设一只电视分支器盒，电视按终端输出电平68±3dBuV。
7、保安监控：
小区设周界报警和闭路监控系统按单元设置可视对讲及安全防范系统，住宅底层设电动控制总门和可视对讲总机，小区系统联网。
8、防雷系统设计：
小区高层建筑物按二类等级设防，其余建筑按三类等级设防，小区内各单体采用联合接地，电气接地与防雷接地共用。
利用基础内钢筋作接地体，钢筋网应具有贯通性连接。
接地电阻不大于1欧姆。
在房顶女儿墙周边设避雷带。
9、道路照明设计：
该部分设计需和景观设计一并考虑，灯具以3.5米高庭院灯为主，其线路敷设均采用电缆穿管埋地暗敷，控制方式为采用定时和手动路灯控制器进行控制。
高层酒店的楼梯间设应急照明。
10、小区管线沟平面布置：
主要沿小区内部道路分侧布置。
燃气规划设计
1、设计内容：
本工程由住宅、酒店、商铺等建筑物组成。
方案设计包括负荷计算和管网布局。
2、设计依据
（1）、城镇燃气设计规范（GB/50028-93）
（2）、本地段城市燃气的设计要求。
3、居民用气指标：
随着人民生活的提高，各种厨房电器设备增加参照其他地区的人均耗热量和《城镇燃气设计规范》，居民用气指标为2512MJ/人.年（60×104千卡/人.年）。
供气人口为2646人。
4、用气负荷计算：
居民用气负荷101立方米/日；公建用气负荷20.25立方米/日；未预见用气量按总量5%计，6.30立方米/日，合计127.55立方米/日。
5、工程设计：
小区燃气管道系统采用低压进户，气源从古搂街燃气干管引入4路管线，干管径为DN100。
管线综合
1、管线综合内容
本规划管线综合的内容有：
给水、污水、雨水、燃气管线，电力、电信、路灯、有线电视电缆管沟线。
2、管线平面综合
根据各种管线性质、易损程度、建筑物对各种管线的安全距离要求以及各种管线相互间安全距离要求，本着压力流避让重力流，易弯曲管线避让不易弯曲管线，临时性管线避让永久性管线等原则。
埋设于一般道路下的各种管线均与道路中心线平行，从建筑红线向道路中心线布置的次序如下（如条件允许也可搞管道供沟）：
西侧、北侧东侧、南侧
①.电信管①.电力管沟
②.燃气管道②.给水管道
③.污（雨）管道③.雨水管道
3、管线竖向综合
地下管线相互交叉时应满足各管道间的最小净距要求。
具体要求见GB50289-98《城市工程管线综合规划规范》。
雨水、污水、电力、通信宽带、保安监控以及燃气管线。
其管线分别采用直埋敷设方式，由建筑物至道路中心，管线布置由浅入深，其水平排序为燃气、给水、共用沟、雨水、污水管。
遇到有交叉矛盾时，采用小管让大管，有压让自流管，可弯让不可弯的原则。
小区共用沟包括电力、电视、电话、宽带以及保护监控线路。
七、实施篇
为了更好地指导华润嘉园的建设和管理，提高规划的可操作性，同时确保华润嘉园各项建设的有序实施，有必要从以下几个方面加强实施管理：
1、根据经审批同意后的总平面规划和建筑立面效果，尽快完成各项报建手续，同时组织施工图设计。
2、树立市场价值理念，把握市场机遇，全方位发掘产品市场价值。
不仅要意识到居住功能有广大的需求群体，更要考虑到项目中临街、组团入口商业裙房产生的经济效益，同时应注重配套设施的完善和空间环境的优化。
3、为了使项目运作顺畅，保证资金的良性周转，建议本案实施分期开发建设。
一期开发“舒园”、“润园”，并首先推出建筑建筑面积较少的“润园”，以试探市场的反映，为以后大面积开发和提价做好准备。
二期开发“华园”、“嘉园”，这样既能保证分期开发组团的各自完整性，又不会破坏项目的整体风格。
4、做好包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、房屋设施设备维修、消防交通、停车管理、家政、商务等小区物业管理工作。
升级会员 