鄂州市农村住宅建设管理暂行办法0820解析.docx

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鄂州市农村住宅建设管理暂行办法0820解析

鄂州市农村住宅建设管理暂行办法

（讨论稿）

第一章总则

第一条 为了统筹城乡发展，加强农村住宅建设管理，提高农村住宅建设水平，促进集约合理用地，改善农村人居环境，保障农民的合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》和《湖北省土地管理实施办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内农村住宅建设的管理。

各级人民政府应当采取有效措施，引导村民向中心村、新社区和集镇集聚。

第三条本规定所称农村住宅建设，是指农村村民依法在集体土地上新建、改建、扩建自用住宅的行为。

第四条农村住宅建设应遵循规划先行、先批后建、保护耕地、一户一宅、节约集约、生态环保、规范建设的原则。

第五条各区人民政府、开发区管委会是本行政区域内农村住宅建设管理的责任主体，负责本规定的组织实施。

各区、开发区规划局负责农村住宅建设的规划管理工作。

市国土资源局各分局负责农村住宅建设的土地管理工作。

各区、开发区建设局负责农村住宅建设施工质量和安全的监管工作。

各乡（镇）人民政府、街道办事处按照各自职责做好农村住宅建设的相关管理工作。

第六条农村住宅建设当按照本规定和有关法律、法规的规定，依法办理规划、土地和建设等审批手续。

第二章规划管理

第七条市规划行政主管部门应当按照因地制宜、合理布局、节约用地等原则编制本市村庄建设规划设计导则。

各区人民政府应当根据村庄建设规划设计导则，组织乡（镇）人民政府、街道办事处编制村庄建设规划，引导村民合理进行住宅建设。

第八条个人建设住宅总层数不超过3层，每层层高不超过3.2米，并应当符合城乡规划和本市规划管理技术规定有关房屋间距的要求。

原合法建筑经鉴定为D级危房需拆除改建的，可以按照不扩大原占地面积、不扩大原建筑面积、不超出原建筑高度的要求拆除改建，在合乎规划的前提下，不受前款规定的限制；所在区人民政府经与D级危房产权人协商，也可以依法予以收购。

第九条风景名胜区和文物保护单位所划定的禁止建设范围、城市绿化用地、山体和湖泊保护用地、城市道路、公路、铁路、轨道交通线、车站、码头、市政公用设施，以及城乡规划确定的其他控制区域，禁止个人建设住宅。

第十条旧城风貌区内和优秀历史建筑保护范围内个人建设住宅除应当符合本规定外，还应当符合旧城风貌区和优秀历史建筑保护管理方面的规定。

在文物保护单位的建设控制地带内个人建设住宅，还应当符合文物保护法律、法规的规定。

第十一条在城市、镇规划区内个人建设住宅应当依法办理规划审批手续；申请办理建设工程规划许可时，应当向所在区规划局提交下列资料：

（一）书面申请；

（二）常住人口户籍证明、身份证明；

（三）涉及邻里关系的，需提供邻里等关利害关系人的书面意见，涉及减少原有间距、影响房屋结构安全、通行及其他对他人合法权益产生影响等情形。

（四）法律、法规、规章规定的其他资料。

除提交前款规定的资料外，农村村民申请建设住宅的还应当提交乡（镇）人民政府、街道办事处对其建房资格的核查意见；申请改、扩建房屋的还应当提交房屋权属证明，涉及毗连房屋的还应当提交与毗连房屋所有人的书面协议，申请加层的还应当提交有资质的单位出具的加层鉴定报告，申请D级危房拆除改建的还应当提交D级危房的《鄂州市房屋安全鉴定书》和《危险房屋通知书》。

规划行政主管部门应当自受理申请之日起20日内对其是否符合规划要求审查完毕，对拟批准的内容在项目现场进行公示，公示期不得少于10日。

经审查符合规划要求的，由规划行政主管部门划定建筑核位红线、实地放线后依法予以规划许可；不符合规划要求的，应当书面告知申请人并说明理由。

第十二条在乡、村庄规划区内个人建设住宅，涉及新增用地的，应当先向乡（镇）人民政府、街道办事处申请，由乡（镇）人民政府、街道办事处报所在区规划行政主管部门或者市规划行政主管部门的派出机构核发乡村建设规划许可证后方可办理用地审批手续；确需占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续后再办理乡村建设规划许可证。

在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行住宅建设的，向乡（镇）人民政府、街道办事处申请，由乡（镇）人民政府、街道办事处报所在区规划行政主管部门或者市规划行政主管部门的派出机构核发乡村建设规划许可证。

湖北省对在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理有新规定的，从其规定。

规划行政主管部门在核发乡村建设规划许可证前，应当对拟批准的内容在项目现场进行公示，公示期不少于10日。

第十三条个人建设住宅基础施工至正负零时，建设人应当向原审批的规划行政主管部门申请红线验线，经验线合格的，方可进行正负零以上施工。

第十四条建设人应当在施工现场的醒目位置悬挂规划许可公示牌，标明许可机关、批准文号、批准内容，接受有关管理部门的监督检查。

第十五条住宅竣工后，建设人应当向原审批的规划行政主管部门申请建设工程规划竣工验收。

第三章用地管理

第十六条农村住宅建设申请宅基地，应当符合土地利用总体规划和城乡规划的要求。

第十七条列入“城中村”、“棚户区”改造和其他建设项目拆迁范围的农村住宅建设，应当集中统一建设多层及多层以上住宅楼，不单独新审批宅基地。

第十八条农村村民个人新建、翻建房屋宅基地（含附属设施）总面积使用为：

使用农用地的，每户不得超过140平方米；使用未利用地的，每户不得超过200平方米。

第十九条农村村民符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地：

（一）无宅基地的；

（二）外来人口落户，成为本村村民且承担村民义务，需要建设住宅而无宅基地的；

（三）因发生或者防御自然灾害、实施村镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设，必须调整搬迁的；

（四）法律、法规或者规章规定的其他条件。

第二十条农村村民申请宅基地，应当向村民委员会提出书面申请，经村民代表会议或者村民会议讨论通过，由村民委员会报乡（镇）人民政府、街道办事处审核同意后，报区、开发区国土分局，并报区人民政府批准。

申请时，应当提交下列材料：

（一）农村村民申请宅基地的书面申请；

（二）申请家庭常住人口户籍证明、身份证明；

（三）村民代表会议或者村民会议讨论记录及决议；

（四）《建设用地规划许可证》或《村镇居民建房规划选址意见书》；

（五）符合第十九条规定条件的证明文件或者资料；

（六）乡（镇）人民政府或者街道办事处审核意见。

（七）其他按规定应提供的材料。

第二十一条农村村民申请宅基地，有下列情形之一，不予批准：

（一）原有房屋或者宅基地出卖、出租、赠与他人或者改作他用后再申请宅基地的；

（二）未满18周岁申请宅基地的；

（三）非本村村民；

（四）法律、法规、规章以及国家和省规定的其他情形。

第二十二条农村宅基地审批程序，凡符合申请宅基地条件的，其审批程序为：

（一）个人向村民委员会提出申请；

（二）经村民委员会审核通过；

（三）规划部门出具选址意见和规划设计要点；

（四）基层国土所现场踏勘；

（五）乡镇、街道办事处审批；

（六）经乡镇人民政府审批符合条件的，报区、开发区国土分局审核，区、开发区国土分局进行现场踏勘；

（七）经区、开发区国土分局审核后报区人民政府批准；

（八）房屋竣工验收后颁发《集体土地使用证》。

第四章工程质量和安全管理

  第二十三条各区人民政府和乡（镇）人民政府、街道办事处负责组织有关部门和机构对个人建设住宅施工质量安全监管、技术指导和服务，加强对个人建设住宅地基基础、房屋结构等重点部位质量、安全巡查，发现问题及时纠正。

  第二十四条工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上（以下简称限额以上）的住宅，必须由具有相应勘察、设计、施工资质的单位进行勘察、设计、施工，并按照《中华人民共和国建筑法》的规定到所在区建设行政主管部门申请办理施工许可手续。

  限额以上个人建设住宅工程竣工后，建设人应当组织竣工验收，并按有关规定向区建设行政主管部门或者其委托的乡（镇）、街道专门机构办理竣工验收备案手续。

  第二十五条区建设行政主管部门应当按照下列规定加强对个人建设两层及两层以下、投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下（以下简称限额以下）住宅的技术指导和服务：

（一）限额以下住宅工程，建设人在动土施工前应当到乡（镇）人民政府或者街道办事处办理报建备案手续；

（二）建设人应选择具有勘察、设计和施工承包资质的勘察、设计和施工企业进行勘察、设计和施工，也可委托具有执业资格的岩土工程师、建筑师、结构工程师以个人名义进行勘察、设计，选择有资格的建造师、监理工程师组织的施工队伍或者具有劳务资质的施工队伍，并由勘察、设计、施工单位或者岩土工程师、建筑师、建造师、监理工程师分别对勘察、设计、施工质量和安全负责。

由建设人自行组织施工的，由建设人对工程质量和施工安全负责；

  （三）区建设行政主管部门应当对有关人员提供培训服务，并通过发放挂图、基本知识读本等方式宣传推广识图、施工管理方法等基本常识。

乡（镇）、街道专门机构在开挖地基、砌筑墙体、安装预制楼板、拌制混凝土、防水层施工、安装拆卸模板、搭拆脚手架等重要工序上，进行必要的技术指导。

  第二十六条个人建设住宅的施工方应当严格按照设计图纸施工，确保施工质量，不得使用不合格的建筑材料和建筑构件。

  鼓励个人建设住宅使用新工艺、新型节能材料。

第五章法律责任

第二十七条 对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由区国土分局责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

第二十八条 未取得规划许可证书的,国土资源行政主管部门不得办理用地审批手续。

违反本办法规定，非法批准村民住宅建设用地的，其批准文件无效，对非法批准村民住宅建设用地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究有关责任人责任，并依法收回非法批准、使用的土地。

非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第二十九条 未依法取得规划许可证或者未按照规划许可证规定进行建设，在乡、村庄规划区内的，由镇乡人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除；在镇规划区内的，镇乡人民政府应当配合城区、开发区城乡规划主管部门或者其他有关部门依法查处。

村（居）民委员会发现本区域内违反城乡规划的行为，应当及时向城区、开发区城乡规划主管部门、街道办事处或者镇、乡人民政府报告。

第三十条 参与农村住宅建设的勘察、设计、施工、监理单位和建设承包人依法对住宅建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

第三十一条 实施村民建房规划建设和用地管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第三十二条本市国有农场农工在本农场土地上建设住宅参照农村住宅建设管理暂行办法执行。

第三十三条本办法由市规划局，市国土资源局，市城乡建设委员会负责解释。

第三十四条本办法自2016年月日起施行。