中国商务休闲产业研究.docx

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中国商务休闲产业研究

中国商务休闲产业研究

一：

商务休闲产业的基本发展规律及主要业态种类及其各自内涵和特点

商务休闲产业是城市化发展和商业高度聚集的结果。

商务休闲产业迎合现代商务活动复合化特点，以商务活动为核心功能，以会展中心、临空经济区、CBD等原有城市商务功能区为载体，以国际化大都市、地区中心城市、城市圈、特色旅游文化城镇为发展重点，内容囊括商务活动、旅游产业、文化创意产业的高端复合型服务产业。

在产业体系构建上,商务休闲产业集“商务”与“休闲”两翼，面向本地和世界两个市场，强调对域内旅游资源、文化资源、商贸资源的整合；在产业发展基础上，商务休闲产业分为“商务指向型”和“休闲指向型”两类，需要与城市其他功能区形成一体化发展态势，充分整合产业资源，以达到一点突破，多方集聚的综合效应。

商务休闲区RBD是“休闲商务区”的英文缩写，是与“城市中心商务区”（CBD）相呼应，集休闲、旅游、度假、会展、人居、商业为一体的现代新兴产业区。

其以商务休闲产业为载体，需充分考量城市宏观经济发展水平，依托域内商务活动赖以依存的自然人文资源禀赋，需关照自身功能和周边城市功能区的双向影响。

一方面，商务休闲区强调由单一的商务区向多功能融合方向发展，强调自身商务休闲区是对原有商务区进行功能性拓展，要求打造全产业链衍生商务休闲模式。

其是将旅游、购物、餐饮、生态疗养、住宿、商务接待等衍生服务的系统整合和产业升级。

在功能上，商务休闲区满足城市短期游客的附加服务，强调在商务休闲区外围形成服务项目的整体链条；另一方面，商务休闲区需要与飞机场、国展、主城区等其他城市主体功能区道路等硬件设施，通过加强创意性宣传活动等软件联系，构建一体化发展态势，在同类型功能区中形成比较优势，最大化吸纳区域周边核心商务休闲资源，满足本地、区域地区乃至世界商务人士的消费需求和消费水平。

二：

商务休闲产业在我国的发展现状

作为高端复合型服务产业，目前商务休闲产业较为发达的城市主要位于国际化大都市及主要经济圈周边核心城市，主要分为“商务指向型”和“休闲指向型”两类。

1、商务指向型的商务休闲产业RBD

中心商务区（CBD）功能叠加型

CBD是城市化发展和商业高度聚集的结果，是城市中最具中心性和可达性、商业人群和信息交流量最大、地价最高、零售业最集中和最高档、配套服务最集中的区域，是城市财富的核心。

由于商业固有的多样化体验和休闲特性，CBD除了承载由总部经济、金融中心、专业化生产服务三大职能外，也具备了作为“商务休闲区”的资质。

传统的中心商务区（CBD）功能叠加型的商务休闲区，强调区域土地价值最大化和工作效率最高化，仅能容纳满足基本商务需求的零售店和快餐店;受城市商业形态、布局和消费文化等影响，在商业和商务集中发展的基础上，为方便高密度的商务人群和商业消费，而娱乐休闲场所大规模聚集的RBD则位于外围，由CBD带动并为其服务。

CBD将带动商务楼群和企业集中入驻的同时，伴随着周边高端住宅区的入市，为传统的餐饮、购物等服务行业提供新的发展空间，可由CBD向功能更为完善的的商圈升级。

案例：

北京CBD、成都CBD、杭州RBD

详见：

《朝阳区商务旅游产业发展方向研究》《北京中央商务区CBD现代服务业集群竞争优势研究》

空港伴生型（空港商务服务区——ABD）

结合城市周边用地的功能和发展空间，考虑机场对周边区域的辐射带动作用、产业集聚等要求，合理预留发展空间，规划将与机场客流、货流密切相关的跑道、航站楼、停机坪、货运站、现代物流、机务维修、空港商务服务设施布置在机场核心区内，将与机场直接有关的ABD、会展、休闲旅游、金融商业、轻型产品制造业等临空经济（产业）布置在机场3-5公里的范围内，其他间接与机场有关的会议、休闲、旅游等设施整体呈圈层式分布。

随着辐射范围进一步增大，打造机场与商务区一体化发展格局，延伸临空经济的产业链，形成产业集聚，形成空港商业圈的特色，形成特色的商圈。

案例：

美国西雅图“航天城”、青岛流亭机场地下商业休闲中心、天津滨海新区远洋地产远洋新干线空港项目（参照了新加坡空港模式）

编者按：

机场与市县一体化发展，一方面，强调市县与航空公司合作，机场功能区要向市县功能性拓展；一方面，强调产业融合，打造临空经济全产业链。

规划范围和规划规模从3—5公里范围内的“产业承载区”到功能齐备的“新商圈”。

城市综合体型

城市综合体（英文为HOPSCA），是酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shoppingmall）、会议中心/会展中心（Convention）、公寓（Apartment）等首个英文字母的缩写。

也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被称为“城中之城”。

城市综合体是一个城市的微缩体，因为它本身涵盖了众多物业类型，基本具备现代城市的全部功能。

而综合体项目按重要性排序是：

商业（含商业街及购物中心）、酒店（含酒店式公寓）、写字楼（含SOHO）、住宅。

业态类别则分为城市购物中心、社区大卖场、城市或社区商业街、城市shopping-mall，以及主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、直销店、娱乐类设施等

在城市消费水平提高、市场竞争加剧的环境下，城市综合体应孕而生，主要有城市中心型和城市周边型两种形态，它们都具有规模化、一站式、集约化等特点，这些特点决定它们可作为核心，辐射出城市RBD。

一般来说，城市综合体集合了百货店、超市、卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态;而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施;此外，城市综合体还提供长廊、广场、庭院等景观型购物体验。

案例：

万达广场、沃尔玛、新世界

编者按：

目前文化产业园区的运作模式，实质上即为通过创意性构想，争夺媒体眼球，获取政策支持及土地指标，的一种变相的城市综合体模式。

特色购物街区型

多见于商业发展历史悠久、特色鲜明的城市，主要是依托传统的商业街区形成，并随着城市商业水平的提高而呈环状或点轴状扩张。

该类RBD的形成，具有较浓厚的本土商业特性及文化特性。

案例：

哈尔滨中央大街、天津第五大道

2、城市旅游休闲提升形成的RBD

旅游资源伴生型

该类RBD依托旅游城市中较为强势的人文或自然资源，由传统休闲、旅游行为提升所形成，同时也是城市休闲、旅游高度商业化的结果，一方面，满足外地游客日益复杂的旅游、休闲和商业需求，另一方面，也以旅游资源为核心，集合和提升本地居民的商业消费需求。

案例：

珠海国际商务休闲旅游度假区

详见：

《建设珠海国际商务休闲旅游度假区研究》《休闲时代的旅游地产开发模式研究》《城市休闲产业组成体系研究》

新游憩目的地型

该类RBD由城市休闲和旅游生活方式升级带动形成。

随着人民物质和精神生活快速提升，越来越多的生活形态、商业形态具有了可消费性、可体验性及可娱乐性，大量创新的游憩方式得以产生和壮大。

在此基础上，为满足城市内外顾客的综合消费需求，以高端会所、度假村、旅游小镇、高尔夫球场、温泉场为核心，以城市新游憩方式为核心，逐渐形成规模化、主题化、组团状分布的RBD形态。

详见：

《休闲商务会所可行性分析》《狮子湖高端商务政务休闲平台项目可行性研究报告》《生态型商务休闲区修建性详细规划探讨—以广州从化温泉养生谷商务会议区为例》

三：

商务休闲产业在北京的发展现状：

近郊区（第一圈层）：

朝阳：

《朝阳区商务旅游产业发展规划》，并将其中的主要内容纳入朝阳区“十一五”规划之中。

要按照科学发展观的总体要求，全面整合全区旅游资源，重点打造与商务旅游产业密切相关的商务会展、政务旅游、特色购物、文化休闲、体育健身五大旅游品牌。

另外，还要制定十年甚至二十年的长期规划，树立国际化、高端化、系统化的目标，依据高起点、上规模、上档次的原则，作好朝阳区商务旅游产业的长期规划，明确长期发展目标。

海淀：

海淀的规划是在南部形成高端商务区，中部中关村地区是科学城和国家重点自主创新示范区的核心区；北部主要是园区建设。

未来将形成以商业商务为核心的南部高端集聚区，以配套服务为主导的中部科技创新服务区，以旅游资源为依托的西北部商旅休闲区，以和谐宜居为主旨的北部生态休闲服务区。

五棵松未来的国际化商圈：

位于公主坟和永定路之间，以五棵松篮球馆、棒球馆、华熙乐贸购物中心、华堂商场等商业集群组成的五棵松体育文化中心为中心，随着华熙乐贸购物中心的全面开业和带动周边商业发展，将逐步形成集商务、休闲、国际赛事、居住购物为一体的国际化商圈。

阜成路-阜石路西部商务新坐标：

建成以“国际会议展示中心”为依托，以商务办公、会议研讨、高档酒店等为主的现代生态商务功能区，打造西部商务新坐标。

另外，还将打造阜石路精品美食街。

海淀北部地区高端旅游休闲消费区：

指山后四镇，未来将打造出“高端、品牌、便民和宜居”的高端旅游休闲消费集聚区。

海淀区目前还有甘家口、五道口等社区商业中心区和特色商业集聚区，正蓬勃发展，具有进一步发展成商圈的潜力。

石景山：

将推出以一山（山林景观）、一水（永定河）、一轴（长安街西延长线商务轴）、一园（石景山科技园区）为核心的三大特色功能区，包括东部的主题娱乐区、西部的休闲度假区、中部的创意高新区。

石景山还将同时推出六项重点商务休闲项目，面向全球吸引投资。

●TSM时代购物花园商务区（含金鼎商务区）位于石景山区八角地区，TSM南区25.2万平方米。

●银河商务区（政府现址）位于石景山鲁谷地区，规划用途为商业金融、文化娱乐。

●京燕商务区位于石景山区八角地区。

●京西商务中心位于石景山老古城地区，规划用途为商业金融。

●苹果园交通枢纽商务区位于石景山区苹果园地区，规划用途为居住及商业金融。

●现代科技产业区进一步提升石景山高科技园区，集办公、商务、研发、俱乐部等配套功能。

编者按：

近郊区发展商务休闲产业，偏向“商务型服务休闲产业”。

该类型商务休闲产业与中心商务区（CBD）功能叠加型，采取CBD加商圈的运营模式，商务休闲产业作为金融街、科技园区、商圈等主要城市功能区的辅助部分，受制于低价因素，侧重满足具体京城商务办公服务及白领日常办公需求，休闲功能体现不足。

中郊区（第二圈层）

通州：

通州高端商务服务区。

依托新城开发，重点发展总部经济、高端商务、康体医疗、文化传媒、会展培训等产业，积极吸引侨资总部落户，建设成为彰显国际新城形象的特色高端商务服务区，打造面向首都、环渤海、全球的知名商务服务区。

企业总部鼓励全区引进和培育企业总部、企业区域总部和企业职能总部（结算中心、营销中心、采购中心、研发中心等）。

注重发展企业家俱乐部、商务会馆、企业家沙龙等商务配套项目，聚集企业家资源，搭建企业家交流合作的平台。

　　金融服务按照北京市建设具有国际影响力的金融中心城市的战略部署，充分发挥通州商务园--北京四大金融后台服务区之一的优势，大力发展银行、证券、保险、信托、基金、风险投资、金融后台、财务公司、典当等行业。

积极引进国内外金融机构作为种子项目落户我区。

　　主题休闲娱乐积极引进大型主题公园项目，以大项目为载体和带动，推进新城综合服务产业全面发展，增强新城综合服务功能。

　　国际商务会议和活动积极引进大型商务会议和活动项目，建设具有国际水平的会议场馆，吸引国际著名会展商在我区设立分支机构，培育标志性商务会议和活动品牌。

积极争取国家和北京市政府的支持，举办和承办面向首都、环渤海、全球的知名商务会议和活动。

　　国际医疗康体按照北京规划，引进和培育集国际综合医院、国际医学教育与交流、国际医疗研究、医药研发为一体的国际医疗康体中心。

打造我国乃至亚太地区规模最大、设施最好、服务能力最强，具有国际一流水平的现代医疗康体中心，我国与世界各国开展医疗康体研究、学术交流和医疗服务的平台，可以为来华国际友人和全国医疗卫生事业服务。

详见：

《北京市十二五规划》《2004——2020通州区产业发展规划》

顺义：

依托国门商务区、马坡商务休闲区等，着重发展直接为机场与临空型产业服务的高端商务服务业，加快引进国内外企业总部及其交易中心、运营中心等。

围绕新国展中心，大力发展会展经济。

积极建设高端商务酒店、商务会所等商务配套设施，发展购物中心、特色餐饮、娱乐健身等高端服务业，鼓励发展咨询服务、法律服务、国际贸易等，构建较为完善的商务服务产业体系。

整合工业旅游、红色旅游、观光旅游和体育休闲等资源，结合商务会展及重大活动，打造一批体现顺义生态特色、产业特色、文化特色的个性旅游精品。

依托奥林匹克水上公园，积极发展特色体育竞技和水上休闲娱乐项目，强化体育休闲与关联产业融合，发展体育休闲产业。

依托汉石桥湿地、国际鲜花港、浅山地带以及其他生态景观，发展生态观光产业。

依托潮白河、温榆河沿岸及李遂、南彩、高丽营等地区的地热资源，发展休闲度假产业。

关键词：

后奥运时代天竺综合保税区和新国展汽车城和高丽营

后奥运时代（按照国际化大城市露天绿地管理运营模式的一般规律，以霍华德田园城市经典理论及国际化大都市市民文化为精神内核，以香港维多利亚公园、纽约曼哈顿公园为参照，重新审视露天绿地管理理念及绿色生态消费理念，促进顺义生态资源和水上项目的理念重建和顶端设计。

通过创意性规划，在北京引入西方市民文化消费习惯，引入电子商务概念、带动地区餐饮、户外用品等行业发展，预留高尔夫球场等限制性项目的土地储备，吸引海量北京市民顺义观光休闲，促进该地区由单一体育竞技场所向“国际化综合绿色生态休闲区”进行功能性扩展）

天竺综合保税区和新国展（依托白马路这一主要核心，以天竺综合保税区和新国展为两翼，以京承路为中轴，通过引入免费公交巴士等手段，进一步缩短该地区与机场会展的到达时间，最大化地截留来京商务人士，将顺义做成与国际化大都市相匹配的北京门户。

围绕天竺综合保税区，利用一体化交通优势，与航空公司、旅游公司结成战略同盟，围绕综合保税区，在白马路一带设立航空公司高端VIP接待中心，导游廉价公寓及驻京旅游公司办事处、一站式签证服务站，分流航站楼的接待功能，将航空公司的vip功能向温泉、高尔夫、农家垂钓、酒店接待等顺义既有休闲项目扩展；以国际化航天城为参照，进一步拓展天竺综合保税区的辐射带动功能，分享政策优势，功能性扩展其在服务业、商务接待等方面的功能，形成一体化发展格局。

围绕国展中心，加强与医药等重要会展企业的联系，配合组办企业做好对来京人员的行程安排，打造“商务”在国展，“休闲”在顺义的商务运作格局。

打造中高档经济酒店集聚区，制定接待线路，打造旅游专线，细化接待流程，功能性分流国展的接待功能。

）

汽车城和高丽营（参照以白马路为中轴，按照国际化都市的景观标准，对沿线景观进行重新梳理，将沿线汽车城、意大利农场、七彩亲子蝴蝶园、春晖园温泉、对顺丽鑫樱桃、花水湾农家乐、碧水蓝天垂钓园、购物场所的广告牌、装饰做系统升级，采用城市双层豪华旅游巴士，打造高端旅游专线）

详见：

《北京市十二五规划纲要》《顺义十二五规划纲要》《北京市顺义区2012年政府工作报告》《北京市顺义区2011年政府工作报告》《北京市顺义区2010年政府工作报告》

大兴：

大兴区将以北京设计产业园为龙头，以地铁大兴线和京开高速公路沿线周边的产业基地为支撑，充分发挥首都优势资源，全力打造商务服务、创意服务、综合服务、研发服务、物流服务等生产性服务业聚集区，重点发展商务服务、总部经济、现代物流、金融后台服务及技术服务业。

包括：

西红门组团商贸服务区、金星创意服务区、核心区综合服务区、生物医药基地研发服务区和物流服务区。

商务综合体建设效果图

编者按：

中郊区发展商务休闲产业，“商务功能”和“休闲功能”并重，一方面作为新城建设的重要产业，直接服务于本地区城市综合体建设。

另一方面，依托廉价空间资源和生态资源优势，承接城市主体功能区的产业职能，强调在产业上与主城区医药等第二产业，金融第三产业的产业融合，既为商务办公区也为生活休闲区，强调与主城区空港、会展中心等城市功能区的一体化发展。

与近郊区、远郊区相比，中郊区具有开展商务休闲区的比较优势。

远郊区（第三圈层）

密云：

密云生态商务区所营造的“山水商务，田园总部”氛围，有力地吸引了对生态环境向往的世界500强企业和国内知名企业入驻。

目前，华润置地确定在商务区首期启动建设集花园企业总部、山水会所、大型休闲游乐商业综合体、文化会展、商务臻品度假酒店于一体的新型生态商务区。

密云生态商务区以北京建设中国特色世界城市和密云“绿色国际休闲之都”为发展定位，计划在密云新城南端，潮河南北两岸6.94平方公里的青山碧水间，打造首都绿色、健康、休闲产业总部基地。

商务区将建成区域绿色生态、低碳环保、水系贯通的新城示范区。

在产业发展上，重点吸引打造首都绿色环保产业、健康医疗产业和休闲旅游产业的总部聚集地。

商务会议特色镇：

交通便利，具有生态、历史人文等优势资源和会议会展配套设施的小城镇，如怀柔雁栖—怀北镇、丰台王佐镇青龙湖等。

园区经济特色镇：

设施齐全、具有一定规模产业园区的平原地区小城镇，如大兴采育、顺义高丽营、通州台湖等。

京津都市圈辐射区（第四圈层）

廊坊：

廊坊要加快发展健康休闲、现代物流、文化旅游等生产性服务业，错位打造RBD（休闲商务区）。

继霸州国际温泉城、燕达国际健康中心、华北民用进口商品贸易区等项目之后，2011年以来廊坊市又先后引进了万达广场、中国（香河）国际农产品交易中心、万庄文化生产旅游产业园等项目，仅固安温泉休闲商务产业区就引进重庆天赐温泉开发等高端服务业项目8个，总投资达416亿元。

与此同时，在潮白河畔的燕郊开发区，投资50亿元的汇福健康中心主体已开工在建，在G2高速西侧的廊坊开发区，投资20亿元的廊坊金融街项目也已破土动工。

北部，三河市打造燕郊康体养生和商务休闲两大品牌；大厂县组合温泉、美食等特色休闲度假游，培育大厂民族工艺品生产、展销基地；香河做大做强商务会展、休闲购物和特色美食为主的产品体系。

中部，广阳区以建设大型生态旅游项目为龙头，构筑商务会展、人文体验、休闲娱乐购物美食并驾齐驱的旅游产品体系；安次区以龙河及下游湿地为核心，构建市民喜闻乐见，具有文化艺术品位的文化体育休闲空间。

永清县在做强农家游的基础上，继续强化宋辽历史文化游、永定河故道风情游、现代生态农业观赏游和温泉养生游四大品牌建设；固安以温泉度假、古乐欣赏为主打品牌。

南部，霸州市以温泉观光、会议商贸为主体，结合“四乡一镇”建设，着力打造以戏曲文化、翰墨文化、辞赋文化、北方水乡为特色的旅游产品服务体系，实现文化产品向旅游产业的转化。

文安县以古洼文化休闲观光旅游产品为主导；大城县围绕祖寺生态观光园建设，做大做强仿古家具购物游，大力发展文化古迹游、特色产业游和乡村生态游。

香河：

打造京津之间特色休闲商务中心，依托第一城品牌优势与自然生态优势，大力吸引旅游观光、休闲购物、健康养老及文化创意、总部经济等产业汇聚，，做优休闲商务产业。

蓟县：

2011年国家5A级景区——盘山，总规划10平方公里、总投资超过100亿元的盘山金碧国际会议旅游度假中心正在建设，娱乐、饮食、健康、运动、商业、会议六大功能区的主体建筑已全部封顶，2011年底前将全面投入使用。

与此同时，坐落在盘山西麓、占地28.6平方公里、投资300多亿元的亚洲生态文化“硅谷”——盘龙谷文化城项目也在施工当中。

到2013年，这里将建立起全国最大的影视产业基地，带动区域文化、旅游和三次产业的协调发展，打造“国家级RBD”，形成京津都市圈乃至环渤海地区的文化产业中心。

详见：

《北京市郊区休闲产业发展研究》

编者按：

远郊区及经济圈周边地区发展商务休闲产业，多为旅游休闲功能指向型，以高尔夫、温泉、会所等高端商务休闲产业项目为重点，侧重服务中心城市的高端商务人士。

在空间摆布上，商务休闲区与旅游区重叠、伴生。

附件：

世界知名的三大商务旅游都市的基本情况

（1）巴黎

巴黎拥有良好的商务旅游接待基础设施。

区域有高度发达的旅店系统（78，738个房间），有500家专业商务酒店；有四通八达的铁路网络和航空网络，机场的年客流量达7100多万人次；有229个国际大会组织，在巴黎召开的大会占法国内召开的40%；有11个展览中心，商务展览面积共63万平方米。

巴黎建成了良好的商务旅游集散配套设施。

仅巴黎观光旅游中心就提供了1300多种半天、一天或一天以上的不同旅游路线，行程遍及全法250多个城市。

巴黎观光旅游中心在法国各大城市均设有旅游服务部，在各主要城市都备有观光汽车供游客到附近游览，并可到当地旅游局进行查询。

（2）新加坡

新加坡将自身定位为世界会议、奖励旅游、论坛、展览和休闲目的地的选择之一。

区域有规划良好的现代商务中心区，可为各种商务活动、旅行、通信、居住、教育、娱乐休闲活动等提供虽然昂贵但极具竞争力的服务安排。

为巩固新加坡作为一个“亚洲最适合主办世界级会展活动城市”的地位，新加坡展开了全球性的宣传计划。

2006年，新加坡旅游局出资1500万新元与会展等相关企业进一步共同开拓会展商务旅客市场，吸引外国人来进行商业、会议、奖励旅游和展览活动，现已获得39家酒店、新加坡航空公司和2家会展中心的支持，向会展商务游客提供一站式服务。

（3）香港

香港有“亚洲展览之都”和“购物天堂”的美誉。

位于港岛的CBD（中央商务区）——中环区功能多样，商务、生活、娱乐、旅游结构平衡，被誉为“跨国公司亚洲重要的地区总部”。

香港共有94家酒店和403家宾馆，共41979间客房，按这些房间平均一间住两人算，能同时容纳8万余人。

香港旅游发展局为提高游客购物满意度，对销售旅游产品的零售商及旅行社实行“优质旅游服务”认可。

取得“优质旅游服务”的商户必须为来港旅客提供优质服务、商品明码标价，承诺提供百分百退款购物保障。

购物已成为许多商务游客来港的首选。

香港已举办了四届商务旅游博览会，以促进商务旅游产业的发展。

为加大会展商务旅游的发展力度，适应未来更大型更高端的国际会议要求，香港政府还斥资20亿港币兴建亚洲国际博览馆。

注：

大型国际会议的召开次数，是衡量一个城市是否作为国际化都市的13项指标中的重要指标。

商务休闲产业是国际化大都市城市旅游的发轫点和核心环节。

“城市即旅游”的概念在商务休闲产业体现的更为明显。

（执笔人：

富达尔规划公司高振凌）