房地产市场月报及项目月报.docx
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西安（咸阳）房地产市场月报
***策划部
20**年2月
第一部分：
市场月报
第一章房地产市场背景
一、政策法规
（1）国家政策法规
表1-1-1：
2013年12月房地产相关政策列表
序号
政策名称
颁布部门
颁布时间
主要内容
高之桥观点
1
明年出台城镇化规划做好楼市调控
政治局会议
12．3
12月3日，中共中央政治局召开会议，分析研究明年经济工作，听取第二次全国土地调查情况汇报。
会议提出，要走新型城镇化道路，出台实施国家新型城镇化规划。
将出台实施国家新型城镇化规划要走新型城镇化道路，出台实施国家新型城镇化规划，落实和完善区域发展规划和政策，增强欠发达地区发展能力，扎实推进海洋强国建设。
要切实保障和改善民生，实施更加积极的就业政策，健全社会保障体系，促进社会事业改革发展，做好住房保障要切实保障和改善民生，实施更加积极的就业政策，健全社会保障体系，促进社会事业改革发展，做好住房保障和房地产市场调控工作，创新社会治理和公共服务，维护社会稳定。
1、城镇化将是未来发展的第一要义。
未来几年将会有几千万农民人口进入城镇，这将极大的助推中国城镇化以及房地产进程。
2、城镇化会持续10-15年，而15年之后，中国房地产城镇化率会达到70%，会出现逆城市化想象，房地产发展会呈现缓步发展。
2
关于开展西安2013年度商品房預售項目檢查工作的通知
西安房管局
12．10
2013年12月10日，为加强房地产市场监管，规范商品房预售行为，引导和促进房地产市场平稳、健康发展，西安房管局发布关于开展2013年度商品房预售项目检查工作的通知。
通知内容主要包括四部分内容：
一、检查时间：
2013年12月10日至2013年12月31日。
二、检查内容：
1、限购政策的落实情况；2、预售方案的执行情况；3、销售现场的公示情况；4、预售资金的监管情况；5、房地产广告的发布情况；6、群众投诉及纠纷解决处理情况。
三、检查方式：
本次检查采取自查和检查相结合的方式。
1、自查阶段（12月10日—15日）。
各房地产开发企业应按通知要求对预售项目进行自查，针对发现的问题及时予以整改，并认真撰写自查报告，于2013年12月16日前将自查报告报送至西安市房地产行业协会。
2、检查阶段（12月16日—31日）。
我局将采取集中检查、重点抽查的方式对各企业预售项目进行检查。
对存在问题的企业会记入开发企业信用档案，并向社会公开曝光。
四、要求：
各房地产开发企业要高度重视，认真组织开展预售项目的自查，对查找出的问题要及时进行整改，并在规定的期限内完成自查工作，上报自查报告。
此次通知是西安市政府近两个月连续五次发布公文，临近年末，政策的叠加效应对市场的冲击，加重购房者观望心态，预计本月商品房实际成交量可能低于往年同期。
3
12部委推新型户籍制度2020年有家有业可就地落户
12部位
12.18
中央城镇化工作会议刚刚落幕。
针对广受关注的户籍制度改革问题，公安部副部长黄明18日表示，具体到户籍制度本身，到2020年，要基本形成以合法稳定住所和合法稳定职业为户口迁移基本条件、以经常居住地登记户口为基本形式，城乡统一、以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度。
据统计显示，当前，我国城镇化率达到52.6%，这是以常住人口为基数计算的，但按照户籍人口计算，城镇化率只有35.3%。
这说明有大量经常住在城镇的农业转移人口还不是城镇户口，处于“半市民化”状态，也说明许多地方落户门槛仍然较高，一些城镇吸引人口集聚的能力还不足。
我国对于城镇化整体思路就是将全面放开小城镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件，合理设定特大城市落户条件。
政策法规总结：
从千万农民人口陆续进城和新型户籍制度的改革来看，将会刺激房地产需求量将增加，而政府调控的决心不减（两个月内五次发公文）。
未来几年，房地产市场的需求量还将呈现稳定小幅增长的态势。
二、经济环境
序号
财经要闻
时间
主要内容
高之桥观点
1
中央经济工作会议透露出2014年楼市的四大特征
12.15
特征一：
房地产市场仍将呈现“逆经济周期”的发展特征当国家经济下行时，国家对房价容忍度有所提高
特征二：
强调保障房工作“双轨制”解决城镇化后顾之忧双轨制体现在商品房和保障房同步开发，现在是要投入力度加大保障房的供给
特征三：
新型城镇化背景下实施“城市群”战略势在必然城市群将会成为未来发展的主要模式，随着丝绸之路经济带提出，未来关中城市群战略地位将会得到提升。
城市群建立也能节约资源，更好的发挥各城市优势，提高整体经济效益
特征四：
政策短期“收紧”加大供地=向市场“扔肉”体现在供需杠杆的原理，加大土地供给量，能一定程度上对房价有收紧作用
本次经济工作会议只谈保障房，不谈房地产，房地产市场仍将呈现“逆经济周期”的发展特征，在这个阶段，还会强调保障房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。
同时，城镇化会推进城市群城市圈发展，这样的过程里面，城市圈、城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会，这些城市的房地产市场因为供求关系相对紧张，在2014年仍将持续火热。
2
美联储宣布削减QE规模人民币汇率下跌中国房价或下降
12.21
就在市场预期美联储将继续拖延削减量化宽松政策（QE）的时候，美联储21日晚却宣布启动削减QE规模。
18日晚间，美联储主席伯南克宣布，鉴于就业市场改善，从明年1月起缩减长期债券购买计划（即QE），将目前每月850亿美元的购买额调整为每月购买750亿美元。
此举标志着美联储史无前例的刺激政策走向结束。
量化宽松（QE）：
主要是指中央银行在实行零利率或近似零利率政策后，通过购买国债等中长期债券，增加基础货币供给，向市场注入大量流动性资金的干预方式，以鼓励开支和借贷，也被简化地形容为间接增印钞票。
美联储如果退出量化宽松政策，多年以来靠潜伏的国际资本支撑的中国高房价将迎来真正的重击，人民币也将放缓升值步伐。
一旦QE退出将对房企海外融资带来很大难度。
对房地产来说，这将导致房企的融资成本和汇率风险大大增加。
房企在海外融资的难度将加大，可能被迫抛售房产以应对流动性危机，而大量卖房就会增加市场供给，房地产价格从而下降。
对此要加强国际资本流向的跟踪监测，进一步强化对证券、期货等金融市场和房地产市场的动态监管。
经济环境总结：
经济环境不容乐观，一方面政府主动向加大保障房供地，另一方面美联储削减QE将影响房企房企海外融资，部分房企可能被迫抛售房产。
第二章土地市场
（1）土地成交列表
序号
地块位置
编号
面积（㎡）
用途
出让年限
容积率
成交价
竞得单位
1
康定路以南，同德路以西
2013-19-04号
11862.5
商业
40
≤4.0
1870
咸阳新胜置业有限责任公司
2
康定路以南，XXFX-2013-006地块以东，XXFX-2013-008地块以西
2013-19-03号
9800.5
商业
40
≤4.0
1545
陕西宏方置业有限责任公司
3
康定路以北，统一路以南，XXFX-2013-001地块以东，秦皇大道以西
2013-19-02号
42456.5
工业
50
≥3.5
1975
中国联合网络通信有限公司陕西省分公司
4
康定路以北，统一路以南，兴咸路以东，XXFX-2013-002地块以西
2013-19-01号
119464
工业
50
≥1.5
≤2.5
5560
5
规划路以北，康定路以南，同心路以东，XXFX-2013-021地块以西
2013-19-11号
34238.5
住宅
70
≤3.5
6680
陕西省西咸新区沣西新城开发建设（集团）有限公司
6
规划路以北，康定路以南，XXFX-2013-020地块以东，白马河路以西
2013-19-12号
61676
住宅
70
≤3.5
12030
土地市场小结：
咸阳12月共成交土地29宗，较去年的13宗翻了1倍，未来市场的竞争势必加大。
项目区域内成交土地6宗（商业2宗、工业2宗、住宅2宗），随着区域的扩展，项目逐步被纳入区域的中心区，地段目前的缺憾将在未来几年得以消解。
第三章商品房市场
（1）市场总述
2013年12月西咸区在售楼盘项目共58个，合法可售房源3585套左右。
12月开始，天气渐冷，咸阳楼市进入淡季，尤其近日雾霾严重，相对出门看房的购房者减少，导致西咸区各楼盘的上客量都有所下降。
而就区域而言，世纪大道东居住圈相对世纪大道的发展更为成熟，配套和商业、投资、教育更为完善，因此房价相比世纪大道西更高，世纪大道东居住圈内目前在售楼盘数量较多，项目竞争压力比世纪大道西较大。
（2）来电、来客、成交情况分析
项目名称
来电
来访
成交套数
均价
优惠情况狂
亿龙金河湾
30组
100
34
4100
全款95折，按揭96折
折后再优惠15000，均价4100
世城滨江
6组
180
26
4600
目前在售2#、3#，2T4户；
全款98折，按揭99折（全民老带新奖励5000元）
均价4600
中华世纪城
194
308
26
5800
先河国际社区
60组
135
24
4200
特价房3700元起，
一次性93折，按揭94折，
林凯城
90组
200
22
4400
目前在售1#、3#、7#，2T4户；
交500抵15000，全款98折，按揭99折
均价4400
怡水花园
30组
110
18
4800
二期12#、18#，1T2均价5600元
三期15#、16#2T4，均价4800元
全款97折，按揭99折，部分房源送8000元家电
华府御园
13组
92
15
4200
目前在售11#、17#、18#，2T4、2T3户，目前交1000抵20000（全款再98折），首付分期2万买2房，3万买3房；均价4200
宇宏健康花城
11组
76
13
4400
目前在售18#、19#、21#，2T6户，目前该项目销售处于缓慢平销，推出全款98折，按揭99折优惠，均价4400；
书香河畔
20组
70
12
5200
均价5200
全款98折，按揭99折
总结：
年底，各项目的基本仅依靠自然上访及老带新维持上访量，而上访量与项目所处区域和项目自身形象有关。
就以上调研市场而言，价格与成交量并不呈现直接负相关关系，必须加入区域这个核心维度。
而就世纪西路板块，世城滨江月销26套，位居榜首。
先河24套居第二。
宇宏、华府不必言他，世城滨江本月成交客户主要获知渠道为围挡和朋介，地段优势以及其高端形象，促使其达到26套销量。
但是我们也有自己的优势，如价格、社区成熟度、交房时间，而且我们将迎来2014品质升级年。
第二部分项目月报
第一章上月回顾
（1）上月目标完成情况
Ø上月目标40套
Ø实际销售24套，完成率60%
（2）客户及成交汇总分析
（一）客户分析
1、成交分析
12月共成交房源24套（东区6套，西区18套），其中特价房占15套，3室成交居多；说明价格对需求的刺激成负相关，且客户大多追求一步到位。
2、客户来源
客户最主要的来源是咸阳区域地缘性客户和区县客户，在做好本土市场拓客的基础上，下县拓展也是必要的。
3、客户年龄段
项目20-40岁之间的刚需及改善型客户居多，这部分客户是我们的主力客户，在以后的推广和拓客中主抓年轻客户。
4、
升级会员 