老年公寓建设及发展的经济利益分析.docx

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老年公寓建设及发展的经济利益分析

老年公寓建设及发展的经济利益分析

摘要

随着社会经济的快速发展,人口老龄化问题越来越突兀。

养老问题是社会发展过程中不可避免的问题。

自70年代我国开始实行计划生育政策以来，有效控制了我国人口快速增长的趋势，新增人口数量增长数量大幅度减少。

由此带来的的人口老龄化问题也越来越明显，渗透到人们生活的方方面面，因此对我国的经济、社会、政策等方面提出了更高的要求。

老年公寓在我国的发展现状是时间较短、水平低、作用小。

随着我国迅速迈进老年化社会，养老问题成为当前迫在眉睫的问题，已经成为危害社会和谐和稳定的不稳定因素之一。

因此，保障老年人的生存权益，实现老有所养，老有所居促进社会主义和谐社会的建设，是摆在我国经济建设面前亟待解决的课题。

本文试图以多学科交叉视角和东西方文化比较研究法，分别阐述老年公寓的概念、国内外老年公寓的发展现状，由此分析中国老年公寓的成本和建设老年公寓的环境要求，得出中国老年公寓未来的发展趋势和战略规划，并阐述老年公寓建设对经济发展的积极影响。

关键词：

人口老龄化，老年公寓，社会养老，市场化

Analysisofsenileapartmentconstructionanddevelopmentofeconomicinterests

Abstract

Withtherapiddevelopmentofsocialeconomy,theageingofthepopulationhasincreasinglyabrupt.Thepensionproblemsareinevitableproblemsintheprocessofsocialdevelopment.Theagingproblemfirstappearedinthedevelopedcountries,withtherapideconomicdevelopment,developingcountriesalsobegantofacesuchproblems.Since70timeChinabegantoimplementthepolicyoffamilyplanning,effectivecontrolofthepopulationofourcountryisthetrendofrapidgrowth,theadditionalpopulationgrowthsignificantlyreducedthenumberof.Itbringstheproblemofagingpopulationisbecomingmoreandmoreobvious,penetratedintoeveryaspectofpeople'slives,thereforeputforwardhigherrequirementsforChina'seconomic,social,policyetc..ApartmentfortheagedinChina'sdevelopmentstatusisshorttime,lowlevel,effect.WithChina'srapidlyintotheagingsociety,thepensionissuehasbecometheimminentproblem,hasbecomeoneoftheunstablefactorsinthesocietyharmonyandstabilityofharm.Therefore,theprotectionoftheelderlylivingrightsandinterests,realizeold-ageinsurance,oldageinpromotingtheconstructionofsocialistharmonioussociety,itisanurgentinthefaceofChina'seconomicconstructionproject.Accordingtothecurrentsituationofthedevelopmentconceptofolderapartments,apartmentfortheelderlyathomeandabroad,theanalysisChineseapartmentsfortheelderlyandthecostofolderapartmentbuildingenvironmentalrequirements,theChinaapartmentsfortheelderlyinthefuturedevelopmenttrendandstrategicplanning,andexpoundsthepositiveeffectofsenileapartmentconstructiononeconomicdevelopment.

keyword：

Populationaging;elderly;socialpension;Marketization

目录

Abstract2

一、引言4

二、老年公寓的概念4

（一）概念4

（二）老年公寓的类型和特点4

（三）国际发展形势5

三、国内现状及问题6

（一）养老金紧张6

（二）养老公寓试点未推广6

（三）对养老公寓存在认识误区6

（四）政府建设资金不足7

四、老年公寓需求成本分析7

（一）老年公寓的需求分析7

1.市场需求较大7

2.购买欲望较强8

（二）老年公寓建设的成本分析8

五、建设中国老年公寓的SWOT分析8

（一）外部环境分析8

（二）内部环境分析9

（三）综合战略分析9

六、中国老年公寓发展战略9

（一）政府政策支持引导企业共同开发9

（二）多样化入住方式满足不同层次养老需求9

（三）加大推广力度以点带面规范化标准化发展10

七、老年公寓对经济的积极影响10

（一）解决养老金短缺10

（二）盘活房源倒逼房价10

（三）调动市场机制10

八、总结10

参考文献12

一、引言

人口老龄化是一个世界性的问题，首先在发达国家盛行，转而蔓延至大多数发展中国家。

人口老龄化是社会经济发展到一定程度的必然产物，也是世界人口发展的必然趋势。

我国步入老龄化是在二十世纪六十年代中期，近年来随着我国社会经济迅速的发展，我国的人口老龄化速度逐渐加快，由青年型人口结构发展至成年型人口结构仅仅用了20年时间，从由成年型人口结构发展至老年型人口结构也是20年不等。

发达国家一百年走过的人口年龄结构历程，中国只用了不到四十年。

中国的人口居于世界首位，这预示着中国的老年人口将终居世界首位。

然而我国老龄化人口结构处于经济不发达阶段，如何解决养老问题，是目前我国社会亟待解决的问题。

为了很好地解决这些问题，我国曾提出很多养老模式，如家庭养老、集体经济组织养老等。

进入21世纪以后，国内很多专家学者针对我国的人口老龄化现状进行了深入细致的研究，得出了诸如经济补偿、养老保险等一系列综合措施应对养老压力，其中发达国家的一项养老措施即老年公寓值得我们借鉴。

二、老年公寓的概念

（一）概念

老年公寓由西方国家发展而来，是专供老年人集中居住的处所。

老年公寓符合老年体能和心态变化特征，其中配备餐饮、医疗保健、文化娱乐等综合服务体系。

老年公寓不仅方便统一管理，而且体现了老年人居家养老，同时又能够享受到社会各界提供的形式多样的服务。

老年公寓作为一种公寓式老年住宅，属于机构养老的范畴。

老年公寓对应人群主要是有生活自理能力的老人，按照老年人的心理、生理特点专门设计的独立居住但愿，配备卧室、浴室、厨房，此外还有相应的公共服务、文化、娱乐和医疗设施。

老年公寓采用市场化运作模式，属于现代化养老新概念的实际体现，同时适合大多数老年家庭子女对老人养老的要求。

子女更放心让老人入住环境好、服务齐全周到的老年公寓[1]。

（二）老年公寓的类型和特点

老年公寓的分类主要结合老年人的自主能力的差异来分类，因为老年人居住环境取决与老年人的自主能力的程度。

如果老年人的自主能力减弱，那么老年人居住环境的私密性程度就相对减弱，相反，向老年人提供的服务和配套设施就相应加强。

老年人年龄老化到死亡的过程大致包括四个时期即自主期、部分援助期、全面援助期和终止期。

因此根据老年人的自主能力的差异，可以将老年公寓划分为三种类型即独立型老年公寓、服务型老年公寓以及互护理型老年公寓[2]。

现阶段的老年公寓大多属于商业化的性质的公寓，但是与一般的商业地产项目还是有一定的差别的。

此外与政府出资兴建的养老院也有一定的差别，那么老年公寓的主要特点呈现在那些地方呢，这是社会非常关注的问题[3]。

第一，公益性特征。

政府的经济职能包括对社会经济进行指导，培育和完善市场经济体制，利用宏观调控对企业服务和经济活动进行监督。

政府投资就是政府履行自己经济职能的方式之一，政府投资主要包括两个方面即基础性投资和公益性投资。

但是政府资金毕竟有限，就需要民间资本的加入，养老市场也不例外。

老年公寓的开发具有福利性事业和市场化开发的特征，作为社会公益事业，政府一直对养老服务机构持扶持态度，尤其在纳税和用地等方面有一定的优惠政策，但这些政策主要是面向非营利性和福利性机构的[4]。

第二，经济型外部性特征。

外部性一种未在市场交易中反映出来的影响。

外部性特征一般包括正外部性和负外部性，主要呈现积极作用和消极作用。

而市场化的老年公寓一般呈现很强的正外部性特征，也就是说对当地社会和家庭具有积极影响[5]。

第三，间接收益和无形收益难以货币量化。

市场化运作的老年公寓项目的直接受益主要通过提供的服务来收取费用，但是它本身属于公益性质，以改善老年生活质量、缓解当下我国养老压力、维护社会稳定、促进就业为目的，这些功能所带来的收益是无法用货币来衡量的[6]。

（三）国际发展形势

国外的老年公寓绝大部分集中在发达国家，非洲地区和拉美地区的老年公寓的发展还处于初始阶段。

欧美国家作为发达国家，拥有完备的社会保障制度，因此老年公寓的发展水平大大超过中国。

国外对老年公寓式养老主要根据本国社会经济、消费需求、思想观念以及完善的法律制度来建设的。

在强大的经济实力支撑下的社会保障体系，规范、完善、统一的养老服务机构和专门的金融支持机构，简便快捷的医疗卫生服务系统等，为发达国家公寓式养老提供了至关重要的先决条件和保障。

国外的老年公寓发展具有以下几个特点：

第一，消费者养老意识强，经济支付能力佳。

发达的资本主义国家的人民普遍拥有强烈的养老意识，在他们的思想观念中，金钱观念和个人主义意识和亲情比较是不相上下的，他们几乎都认为养老属于个人的事情，子女在养老方面只是承担一小部分责任，受这种观念的趋势，西方人们特别重视自己的养老问题。

此外，他们的经济收入较高，经济承担能力好，加上国家的社会保障体系完善，是他们能够自己承担养老费用[7]。

第二，开发商种类多，建设发展顺畅。

国外对投资老年公寓的开发商没有太多限制，营利性质的和非营利性质的都没有政府的干涉。

所以国外老年公寓的开发种类多样，建设发展无阻碍。

但是一般分为两种形式，一种是政府投资建设的，另外一种是民间开发商建设的，这一类所包含的开发商就比较复杂，有从事房地产的开发商，也有从事医疗护理的医院和专业机构，一般国家为了保障老年公寓的发展都会给予资金上和政策上的支持，是老年公寓发展更加顺畅。

第三，政府宏观调控得力。

发达国家认为投资兴建老年公寓是一项积极地、正面的，有利于本国经济发展和社会稳定的工程，所以对待老年公寓的发展一般采取宽严并济的政策。

既不会放任老年公寓的自由发展，也会采取一些列的限制措施抑制市场的无序竞争[8]。

三、国内现状及问题

（一）养老金紧张

养老金又叫退休金或退休费，是我国主要的养老保险待遇。

国家规定，在劳动者丧失劳动力后，依据他们对社会所做的贡献和所具备的养老保险资格，按月或一次性的货币形式支付他们的养老待遇[9]。

目前，我国养老金出现入不敷出的情况，除了收益率过低之外，导致养老金紧张的真正原因主要有以下三点：

第一，中国养老保险制度起步较晚导致养老金欠账，随着老龄化时代的到来，需要养老的老人剧增,来源和积累的仓促导致“仓储”枯竭，没有多少可供支用的备存资源。

第二，社保体系为企业原罪和各种层出不穷的转型期成本埋单，一方面养老金缴纳过程中的拖欠、拒缴现象比较严重，成为直接导致养老金作为基金账户来源不足的主要因素；另一方面在社保体系改革前，广大国有企业未能足额为国企员工缴纳养老金[10]。

第三，个别地方人为挪用养老金。

一言以蔽之,养老金入不敷出，严重亏空，主要原因在于财政欠账。

（二）养老公寓试点未推广

我国老年公寓主要是以政府的非赢利性质为主，个体地产开发商为辅，老年公寓属于一项社会福利性质和社会公益性质的事业，国家的资金和政策扶持作用非常大。

但是养老公寓社会上其他商业住宅不同，必须要根据老年人的一般生活行为和心理特征变化来建设老年公寓，这需要一个“无障碍”居住环境，以及公共性的服务网络和完善齐全的医疗卫生设施。

从以上要求来看，老年公寓的试点工作就是一项非常难过兼具的任务。

中国是个人口大国，人口老龄化问题是每个城市普遍所面临[11]。

养老公寓试点不能全方面的开展，从而导致老年公寓的建设也没有得到实质性的落实，从而影响老年人养老问题。

（三）对养老公寓存在认识误区

在中国很多地区，绝大部分人们认为老年公寓其实就是大家常说的“敬老院”、“疗养院”等，入住的群体一般是“五保户”，常常以为那里居住的老人都是遭受子女抛弃、无依无靠的人，且认为在敬老院度过余生是件非常艰苦、凄惨的事情。

而老人们认为子女让自己晚年在敬老院度过是忤逆不道，极其不孝顺的行为[12]。

据2010年西安有关报纸报道，西安60岁以上的老年人占全市总人口的10.18%，该市的福利机构66所，床位1658张，入住人数才910人。

而社会力量兴建的老年公寓机构30多家，床位5000多张，而入住人数不到2500，绝大部分设施空置。

笔者根据各个省份的养老机构数据统计结果，得出旧的传统观念严重制约了老年公寓的发展，如图1所示。

图1我国各省份、地区养老机构床位数分布

（四）政府建设资金不足

老年公寓与社会上其他商业住宅不同，必须要根据老年人的一般生活行为和心理特征变化来建设老年公寓，这需要一个“无障碍”居住环境，以及公共性的服务网络和完善齐全的医疗卫生设施。

从以上要求来看，老年公寓的建设投资需要巨大的资金。

对于政府来说，能力是非常有限的，而对于房地产开发上来说，也没有十足的把握。

因为投资老年公寓的最大问题在于社会化服务无法与设想的向符合，社区服务难以跟上步伐[13]。

在这样的社会条件下，要想为老年人提供足够优良的生活服务，开发成本会高得难以承受。

即使政府强力支持，开发商注重老年公寓的开发和建设后，也会由于各种因素与开发初衷有所背离。

所以这种正面的、积极地事业目前尚处于搁浅阶段。

老年公寓的开发建设是一个系统性的工程，必须由政府、社会、企业共同来完成[14]。

四、老年公寓需求成本分析

（一）老年公寓的需求分析

1.市场需求较大

现阶段我国正处于社会化养老的初级阶段，对老年公寓的认识存在很多误会。

事实上，大量老年人需要在设施完备的老年公寓等盈利性老年住宅中养老，并有在老年住宅养老的意愿。

有调查显示，重庆市经济处中上等的老年人中50%以上有到老年公寓养老的意愿；上海市的网上问卷调查也显示，老年人希望到社会化养老机构养老的比例达到65%。

2.购买欲望较强

随着社会的发展，我国老年人的养老观念发生改变，在现实和精神上逐渐接受社会养老，促使老年住宅的需求上升。

尤其是老年人的消费观也随着养老观念的改变而变得开放，促使购买行为增多[15]。

（二）老年公寓建设的成本分析

老年公寓建设呈现投资大，建设周期长，项目投资回报周期长的特点，在成本分析中要重视财务生存能力分析[16]。

以财务分析辅助表和利润分配表为前提编制财务计划现金流量表，把项目计算期内每年的投资活动、融资活动和经营活动所形成现金流入和流出数据进行综合考察，计算净现金流量和总共盈余资金，得出是否有足够的净现金流量维持正常运营[17]。

五、建设中国老年公寓的SWOT分析

（一）外部环境分析

SWOT，外部分析法或内部势分析法。

因为老年公寓与社会上其他商业住宅不同，必须要根据老年人的一般生活行为和心理特征变化来建设老年公寓，这需要一个“无障碍”居住环境，以及公共性的服务网络和完善齐全的医疗卫生设施[18]。

从以上要求来看，老年公寓的建设投资需要巨大的资金。

对于政府来说，能力是非常有限的，而对于房地产开发上来说，也没有十足的把握。

建设中国老年公寓存在以下几种劣势：

第一，老年公寓资金短缺，资金来源单一；第二，老年公寓服务专业水平较低，笔者根据喀左县民政局调查的数据结果显示，老年人对老年公寓的服务需求和精神文化娱乐要求越来越高[19]。

如图2所示。

第三，缺乏非政府组织的参与；养老机构医疗资源配配置不完善。

图2喀左县养老机构老人服务需求图

（二）内部环境分析

我国的老年人的养老观念还普遍处在相对保守的地步，严重制约了老年公寓的发展，其主要表现在以下几个方面：

第一居民对老年公寓认同度低；第二，家庭养老对老年公寓养老市场的分割；第三，老年公寓服务体系中缺乏专业化的服务人才[20]。

（三）综合战略分析

由于我国逐渐迈进人口老龄化社会，是老年公寓的养老服务越来越受老年人的青睐，综合分析老年公寓的发展战略优势有以下几点：

第一，人口老龄化带来巨大市场需求；第二，独生子女政策家伙总了家庭养老负担；第三，老年人口呈现空巢化、失能化趋势；第四，国外先进的经验成果值得借鉴[21]。

六、中国老年公寓发展战略

（一）政府政策支持引导企业共同开发

社会养老服务事业的发展离不开政府的支持，而老年公寓的兴建是各级政府责无旁贷的任务。

政府的经济职能包括对社会经济进行指导，培育和完善市场经济体制，利用宏观调控对企业服务和经济活动进行监督。

政府投资就是政府履行自己经济职能的方式之一，政府投资主要包括两个方面即基础性投资和公益性投资。

但是政府资金毕竟有限，就需要民间资本的加入，养老市场也不例外。

老年公寓的开发具有福利性事业和市场化开发的特征，作为社会公益事业，政府一直对养老服务机构持扶持态度，尤其在纳税和用地等方面有一定的优惠政策，积极鼓励民间企业资本投入到老年公寓的开发建设中[22]。

（二）多样化入住方式满足不同层次养老需求

老年公寓的分类主要结合老年人的自主能力的差异来分类，因为老年人居住环境取决与老年人的自主能力的程度。

因此根据老年人的自主能力的差异，可以将老年公寓划分为三种类型即独立型老年公寓、服务型老年公寓以及互护理型老年公寓。

独立型老年公寓和服务型老年公寓均为自理老人，但是两类老年公寓在为老年人提供服务的内容、方式和程度上有巨大差异。

现阶段我国的老年公寓都具备服务和护理两种功能，老年人可以根据自身健康状况和养老需求选择相应的服务及护理，这样不仅可以使老年人长期生活在自己熟悉的环境中,还可以保持相对固定的交往群体，老年不至于寂寞，同时得到系统的服务与照料。

（三）加大推广力度以点带面规范化标准化发展

老年公寓建设是政府养老制度改革重心转变的必然要求。

任何一项制度的发展都有其自身的规律性。

西方发达国家政府养老制度的发展，大多经历了先形成法制化，进而推进规范化、标准化的过程。

在这个过程中，法制化为规范化、标准化提供了前提和基础，而规范化、标准化则更好地促进了法律制度宗旨和目标的实现，并进一步完善法律制度。

标准化建设是政府养老发展的必经阶段，因此政府在对老年公寓建设过程中要加强推广力度，采用以点带面的方式引导老年公寓建设向规范化、标准化方向发展。

七、老年公寓对经济的积极影响

（一）解决养老金短缺

随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。

无论是居家养老、社区养老还是去住养老院，针对普通群众最关注的“靠什么养老”问题，老年公寓的兴建可以很好地解决这个难题。

兴建老年公寓可以为失去社会工作能力的老年人提供安全、方便、服务完善的生活场所，解决子女的抚养难问题。

同时作为公益性质的老年公寓，针对老人居住有很多福利和优惠，解决老人诸多的晚年生活问题。

换而言之，老人的抚养问题得到解决后，那么养老金问题就相应得到缓解了。

（二）盘活房源倒逼房价

老年公寓的兴起，是另类的以房养老模式。

在这种模式的驱动下，老年公寓的大量兴建势必会带动其他房地产的发展，对于闲置的房源无疑是注入了一股新鲜气流。

大力发展老年公寓对于老年人、对于保险公司都是利好消息，若试点成功，对于解决老年人的养老资金“短缺”问题，盘活沉睡的房屋资源，推动社会经济持续稳定发展都有积极意义。

（三）调动市场机制

有些人说这个老年公寓建设走向市场化是误入歧途，然而恰恰相反。

老年公寓建设，第一，要对老百姓有实惠，第二，要鼓励、动员社会资源参与老年公寓建设发展，鼓励有资质的人员老年公寓，鼓励企业和个体多点执业，这都是在充分调动市场机制的作用来推动老年公寓建设的各项工作。

老年公寓建设正好是在充分运用市场的手段完成政府想做的事情[23]。

从这个意义上，政府对老年公寓建设投入加大和市场机制作用的发挥是完美结合的。

八、总结

养老问题是目前全世界值得关注的问题，在当前中国的社会形势下，养老思考不仅关系到老人的切身利益，还影响到年轻人的生活和工作。

解决好养老问题是一项长远而艰巨的任务。

我国老龄化人口结构处于经济不发达阶段，保障老年人的生存权益，实现老有所养，老有所居促进社会主义和谐社会的建设是目前我国社会亟待解决的问题。

老年公寓的建设在很大程度上可以解决这个问题，老年公寓设施的完善，从国家层面看，可以缓解养老金短缺，促进社会稳定和谐；从市场经济角度来看，可以盘活闲置的房源，调动市场机制，推动社会经济的快速可持续发展。

老年公寓的开发建设是一个系统性的工程，必须由政府、社会、企业共同来完成。

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