六个正确对待系列专题教育之五.docx

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六个正确对待系列专题教育之五

“六个正确对待”系列专题教育之五

正确对待住房问题

住房是关系群众切身利益的重大民生问题。

目前房价的过快上涨已经成为影响我国社会和谐稳定和经济发展的重大问题。

尽管莱钢为解决职工住房问题做了诸多努力，但是受宏观形势和微观环境等因素的影响，莱钢一定程度上也存在着部分职工住房难、购房成本高等问题。

对此，广大干部职工要用全面的、辨证的、发展的观点正确看待。

一、高房价是多种因素共同作用的结果

　　一直以来，莱钢高度重视职工住房问题，在国家住房制度框架下，结合企业实际研究制定相关制度、规定，推进住房制度改革，采取有力措施，改善职工住房条件，解决职工住房问题，取得显著成效。

截至今年上半年，莱钢共有生活住宅小区28个，住房21070套，总建筑面积150余万平方米，其中80平方米以下的住房14558套；80—100平方米的住房1520套；100平方米以上的住房4992套。

　　毋庸讳言，受种种因素的影响，莱钢住房建设目前也存在不容忽视的问题。

突出表现在三个方面，一是还存在一定数量的无房户；二是房价上涨快，职工购房成本增高；三是部分困难职工买房、租房有一定困难。

其中，职工反映最为强烈的问题是房价高的问题。

这一问题的出现是多种因素共同作用的结果。

　　宏观环境影响。

随着经济社会发展，近年来我国房价过高的问题十分突出。

受国际金融危机影响，2008年下半年房价曾一度有所回落，但2009年第二季度以来，房价迅速回升并大幅上涨。

数据显示，2009年全国住宅平均价格涨幅达25.1%。

大城市更为明显，今年一季度北京商品房均价达21880元/平方米，比去年同期上涨了88.4%。

前不久，央行公布的一份针对全国储户的调查显示，超过70%的居民认为房价“过高，难以接受”。

今年4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出五方面十条政策措施，被称为“新国十条”，房地产市场曾一度出现“量跌价滞”的显著变化。

但是，目前房价调控仍然任重道远。

据国家统计局发布的报告，8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点；环比与上月持平。

一些二、三线城市房价出现了较快上涨。

国内房地产市场的大环境必然对莱钢及周边房地产市场产生重要影响。

　　刚性需求拉动。

从大的方面讲，我国处在城镇化加速推进的阶段，按照1998—2008年的城镇发展速度推算，到2015年，我国城镇化率将提高到52％左右，城镇人口将超过农村人口。

今后5年内，预计城镇每年增加1500万人，每年新增家庭500万户。

同时，随着我国经济的快速发展，居民消费结构加快升级，住房改善需求显著增加，也加剧了城镇住房的供需缺口，带来了住房价格上涨的压力。

从莱钢的情况看，近几年，特别是“十五”以来，莱钢跨越式发展，规模快速扩张，由此导致新进职工、外来流动人员增多，带来住房需求增长，同时随着收入提高，职工改善住房的需求也有所增长，形成了较强的住房消费的刚性需求。

　　地价、税费助长。

目前，商品住房的成本构成主要包括以下五个方面：

一是土地成本，这其中也包括拆迁补偿费用；二是商品房建设过程中的建造成本；三是一些税、费，有的是法定的，有的是规范性文件规定的；四是开发企业的融资成本，目前中国的房地产开发企业开发资金大部分是通过商业银行贷款取得的，是要还利息的；五是开发企业的营销成本。

在这五个方面中，土地成本是影响房价的关键因素。

由于很多地方政府对“土地财政”（即依靠出让土地使用权取得收入）过分依赖，再加上现行土地“招拍挂”（即土地用招标、拍卖、挂牌等方式出让）制度不完善，价高者得，造成“地王”频出，助推房价上涨。

就莱钢而言，根据国家政策的变化，企业不能再自行建房，必须由具有房屋开发资质的公司进行开发建设，新开发土地必须由政府进行“招拍挂”，由开发商获得土地；原有宿舍的土地大部分是工业用地，属于划拨土地。

如果实行旧区改造的话，也需要通过“招拍挂”向政府缴纳土地出让金，变成出让土地，才能进行房屋开发。

同时旧区改造还需要很大的拆迁补偿的费用。

另外，税费对房价也有重大影响。

房地产开发建设税费包括契税、销售税、印花税、增值税等，还包括了行政性费用即地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，如城市基础配套费、人防工程易地建设费、房地产综合开发管理费等，合计100余项，这些成本都会转至房价，从而推高房价。

　　购房投资推动。

住房兼具民生和商品双重属性。

近年来我国房价持续走高，使很多人以为房价只涨不跌、买房只赚不赔，纷纷加入“炒房大军”，使我国住房消费存在严重的“投资化”倾向。

特别是国际金融危机爆发后，国家货币政策相对宽松，市场流动性充足，刺激投资需求，大量资金涌向房地产市场，对高房价起到了推波助澜的作用。

另外，房地产税收制度不健全，中国是世界上少有的不征收不动产税的国家，使拥有或囤积大量住房的成本过低，也助长了投机。

因此，房价上涨也与部分人员投资房产有一定的关系。

莱钢实行购新房不再回收旧房政策之后，有部分职工也加入到购房投资行列。

　　其他因素影响。

由于现阶段莱钢的住房市场还不是信息、资源和运营对称的市场环境，莱钢房价还受到区域特殊因素的影响。

由于历史原因，莱钢作为相对独立的小系统存在，在住房公辅设施上投入较大，物业管理较为规范，水电暖的供应稳定，使莱钢的房子凸显出较强的比较优势。

职工的“莱钢情结”以及就近住宿方便工作、生活的现实需求进一步导致莱钢房源相对紧张，成为“香饽饽”。

　　二、莱钢高度重视并积极解决职工住房问题

　　住房问题对职工的生活产生了一定影响。

莱钢对此高度重视，多次召开专题会议，研究出台措施以解决职工的后顾之忧。

　　莱钢在解决住房问题上的总体思路是：

坚持系统思考、统筹规划、分步实施，在遵循市场化原则的基础上，研究利用好国家和地方政府出台的有关政策，积极争取政府的支持和帮助，在国家政策下，通过团购、增加新房源、激活旧房源和周边住房市场、培育旧房交易市场等措施，抓紧解决无房户职工住房问题，逐步解决职工改善性住房问题，抑制投资性购房，帮助职工实现家家有房住的总体目标。

　　采用团购的形式，平抑莱钢房价、降低职工买房成本是莱钢解决职工住房问题的重大举措。

具体做法是：

选择莱钢内部具有开发资质的房地产公司，即金鼎公司、建设公司、鲁银投资置业公司为主招标开发，也不排斥社会房地产公司招标进入。

莱钢集团公司作为团购方，广泛征求买房职工的意见和建议，与上述房地产公司共同形成楼盘建设方案，签订团购协议。

凡莱钢团购的楼盘，将按完全市场原则提供水、电、暖等配套设施，并与开发商签订相关协议。

房屋建成交付后，由莱钢集团公司按照建房前出台的房屋团购管理办法交付给职工。

团购工作需要按照总体规划、分期推进、价格有别、市场化原则的思路进行运作。

总体规划就是在对职工住房需求情况进行系统、全面分析的基础上，把解决无房户问题和改善住房条件结合起来，确定团购数量，统一建房标准，一次性排序，制定五年内开发建设和团购计划；分期推进就是充分考虑土地等因素的影响，利用好相关政策，加大工作推进力度，尽量缩短建设时间，力争二期最多三期实施完成；价格有别是指不同的地段、位置，不同的房屋档次、户型，不同的团购时间等都会使团购的价格有所差别；市场化原则是指团购的职工住房，完全按照市场化原则进行运作，集团公司既不投资也不获利。

　　目前，莱钢有关部门正在加大工作力度，积极推进各项工作。

一是认真调查职工住房的需求情况，编制解决住房问题的规划方案。

二是积极与地方政府及有关部门对接，取得各级政府及部门的支持，积极落实土地资源，尽快确定开发区域和建房位置。

三是积极与房地产公司衔接，尽快在方案、房型、标准、质量、价格等方面达成一致，分期分批形成团购协议。

四是研究制定团购和向职工交付房屋的管理办法。

　　除团购外，集团公司还将采取多种方式解决住房问题，如，适时建设一批公寓房，解决暂无买房能力的职工租房问题和周转房问题。

激活旧房源和周边住房市场，通过市场化运作逐步培育旧房交易市场，力争用一年的时间，使住房交易进入良性循环。

　　三、在几个重要问题上廓清认识

　　住房问题涉及职工切身利益，职工十分关心、关注。

但是，由于对国家住房、土地等政策的变化、住房建设有关程序等问题了解不够，在干部职工中还存在一些模糊认识需要廓清，还有一些不合时宜的思想观念需要转变。

目前，有四个方面的重点问题需要广大干部职工了解、把握。

　　问题之一：

莱钢是房屋开发主体吗？

　　要正确认识这一问题，必须准确把握国家政策的变化。

新中国成立后很长一个时期，城镇居民实行的是福利分房制度。

根据国家政策，在1996年以前，莱钢实行的是各单位自主建房、自主分配的住房政策。

1998年以后，国家停止住房实物分配，全面推进城镇住房制度改革。

1999年1月1日起，莱钢取消了福利实物分房政策，新建住房按照建立经济适用住房供应体系的规定运作，实行住房货币化分配，加快住房建设步伐，职工住房条件迅速改善。

近年来，国家政策发生了变化，企业不能再自行建房，房屋的开发主体变为具有房屋开发资质的开发商。

开发商开发房屋是市场行为，必然有盈利的需求。

因此，要树立市场意识，明白住房价格由市场决定的基本道理。

即使国家调控房地产市场，也不是直接调控住房价格，而是通过土地、货币、税收等政策影响市场变化，达到调控的目的。

问题之二：

莱钢是住房问题的责任主体吗？

住房问题说到底，其责任主体是政府而不是企业。

从根本上讲，解决住房问题要靠政府，这也是政府职责所在。

企业关心职工住房问题，体现了企业对职工的人文关怀。

莱钢推出团购的措施，就是要发挥集团优势，在获取政府减免部分费用等优惠，优化建房标准，提高建房质量，降低建房成本，压减开发商利润等方面发挥积极的作用，以便使房价处于合理水平，降低职工购房成本。

但是，房价的合理是相对的，不可能违背市场规律，无限制降低；也不可能要求开发商赔本开发商品住房。

　　问题之三：

新建住房进度为何看起来比较慢？

　　职工住房建设是一项系统、复杂、敏感的工作，涉及方方面面，政策性很强。

有的职工埋怨新建住房速度慢，主要是对房屋开发的程序、周期等问题不太清楚。

房屋的开发建设程序繁琐，手续复杂，包括土地指标的获取、土地性质的变更、地面附着物的清理、土地的征用、规划的变更、审批、环评、建设工程许可等，需要省市区镇政府、土地所属村委会、中介机构、事业单位协调办理40多种手续，有些还需要有关部门到现场勘探、测量等，需要花费大量的时间和精力。

特别是征用土地和开发建设过程中，与各方的关系协调难度大、时间长，清理地面附着物比较困难，需要做许多细致工作。

就是在原有宿舍区进行拆迁改造，还需要原有住户的同意、搬迁、招牌挂所有手续办完才能开工。

因此，房屋开发建设周期不是我们想象得那样快。

　　问题之四：

应该树立什么样的住房消费观念？

　　解决住房问题，需要职工群众转变住房消费观念。

要从实际出发，树立科学的住房消费观念，不要盲目攀比，过分放大自己的住房预期。

对有些年轻人来说，可以考虑先租房，合适时机再买房，或者先买小户型住房，随着经济实力增加，逐步改善住房条件。

要改变“不是莱钢的房子不买”的观念，结合自身实际，综合考虑多方面因素，在莱钢及周边选择合适的房子，实现“住有所居”。

　　有些刚刚参加工作几年的年轻职工感觉房价高、买不起，盼望房价越低越好，这种心情可以理解。

但是，我们还是要理性看待房价。

从实际情况看，要达到有些职工想的“新参加工作就马上买得起房子”恐怕不现实，还得经过很长时间的积累才能够实现购房的意愿。

这也从另一个方面要求企业发展的更好，盈利水平更高，职工能随着企业发展、取得更大效益的同时得到更多的实惠。

这也要求广大职工尽职尽责，为了企业的发展强大、取得更大的收益作出更大的贡献。

　　随着经济社会不断发展和住房制度改革不断深化，通过党和政府、社会、企业、开发商等各方面坚持不懈的努力，莱钢的住房问题会逐步得到妥善解决，职工群众工作会更舒心、生活会更从容。