商业地产的好处以及难点.doc

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1、商业地产概述

商业地产既不是商业，也不是地产，商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资,是十分复杂的综合性产业,是近些年在国际上才得到蓬勃发展的产业。

※商业地产的好处

●长期稳定的现金流回报

商业地产的第一个好处，是有长期稳定的现金流回报。

商业地产的现金流是稳定且长期的。

只要这个物业还存在，每年都会有现金回报。

初期几年回报率也就百分之十左右，回报率是较低的。

但是商业地产的现金流是逐年增加的，万达商业地产的租金平均每年增加2%—5%。

这个增长是环比递增，假如第一年租金是100元，第二年涨3%达到103元，第三年则是在103元的基础上再涨3%，基数会越滚越大。

●享受资产升值的双重利益

除了长期稳定、逐年增长的现金流回报外，商业地产还能享受到资产升值的好处。

比如，住宅项目几年前卖的时候才7000元/㎡，现在达到1.2万元/㎡，但是这块物业的增值开发商拿不到，都被业主拿走了。

商业地产项目就截然不同了，比如厦门SM项目，一开始大家都不看好SM区域。

SM去了，经过10来年的发展周边不仅房子升值了，周边地价也升值了好几倍，这也意味着SM本身物业也升值了好几倍。

这就是商业地产的好处，除了有长期稳定的现金回报外，资产升值也很快。

●不受经济周期影响

除了以上两点好处，商业地产还不容易受经济周期的影响。

经济萧条的时候，住宅、汽车就卖不动了。

但商业地产不同，不管怎么萧条，人不能不吃饭、不买生活用品，所以零售业是受经济周期影响较小的行业。

拿亚洲金融风暴来说，几年的时间里，金融证券行业、房地产行业、奢侈品行业下跌得非常厉害，很多原来年薪百万美元的投资公司总经理失业后被迫去开“的士”，但是亚洲的零售业在金融风暴期间仍然保持了增长。

在日本，政府为了抵抗金融风暴带来的市场低迷，给每个家庭送购物券，鼓励国民消费，保证了零售业没有下滑。

※商业地产的难点

商业地产一般企业做不了，主要存在三个限制条件：

●门槛高

首先对资金的需求量大。

住宅地产一个项目总投资10个亿，可能2个亿或3个亿就可以启动了，优秀的房地产企业像万科、万达、中海、富力,住宅项目总投资50%以上来自预售。

但是商业地产不一样，买地、盖楼的钱要全付，10个亿的项目至少要投入8、9个亿才能启动。

一个项目总投资动不动就十几亿甚至几十亿，企业不具备相当的资金实力就做不了商业地产。

其次，对人才的要求非常高。

商业地产不是会搞住宅地产就可以做，商业地产需要多方面的专业人才，最好是复合型人才，对人才的要求更高。

●风险大

古人讲“福祸相倚”就是这个意思。

好的东西肯定难度大，利润高的东西相对风险也高。

商业地产首先难在定位与招商。

没有相当的基础和经验很难做到定位准确、设计科学。

一块地要做多大规模？

配备哪些主力店更合适？

确实非常难把握。

俗话说,“事非经过不知难”,定位招商是很难的。

就有教训。

我们最早做商业地产时，一心想找世界500强企业入驻项目，认为只要是世界500强，引进商业中心就不会错。

但事实证明这种招商定位思想是错误的。

早期万达曾经引进世界建材业巨头进入城市中心商业项目，后来在实际经营中发现,家具店、建材店是目的性消费极强的业态，对商业中心的人气贡献是最小的，根本不适合在市中心区开店。

万达的天津、沈阳项目都位于当地最黄金的地段，但项目里面的建材主力店恰恰效益最差。

商业地产的另一个风险是规划设计。

即使位置选对了，交通动线、人流动线、结构负荷等设计不合理，还是要出问题。

举一个例子：

上海有一个48万平方米的松江Mall，在松江大学城旁，项目位置非常好，附近几个大学加起来有20多万人，政府也做了交通枢纽的连接，地铁、20多路公交汽车在这里交汇。

当地政府为了打造这个商业项目，还给项目配套了相当数量的住宅用地，应该说项目本身没有大问题。

但是由于开发商不专业，将项目设计成地下一层地上六层、每层6万多平方米、层高4.5米、荷载500公斤的普通公建，这种层高、荷载根本不符合超市、建材、图书等一系列商家的技术条件。

再说每层6万多平方米实在太大了，就是开业了，人在里面还不晕掉吗？

所以项目都建到一半了，也招不到商，现在这个项目已经“烂尾”死掉了。

●管理难

除了以上讲的原因，商业地产即使有资金、招商成功、项目也建成开业了，也不意味着全部成功。

对于住宅地产来说，只要地拿下来，户型合适，价位适合需求，房子盖起来，销售之后就赢利了。

商业地产则不一样，就算有地有钱有人，也成功开业了，也并不意味着就成功了。

开业不一定是大吉，也可能是大难的开始。

因为商业地产项目的后期运营管理，在很大程度上决定着商业地产的成败。

第一，商业地产有培育期。

任何想做商业地产的人都要有足够的思想准备，要熬两年才能说项目是否真正成功。

开业不等于胜利，至少还要过两三年市场培育期的苦日子。

举一个例子，广州的天河城，五家股东拿了几个亿盖了一个商业中心，当时是广东最大的商业项目。

但周边人口不是特别多，交通也不成熟，前四年非常困难，甚至连利息都无法支付，到了面临倒闭的状况。

后来政府开会，要求这五家大股东每家再拿几千万出来,再熬几年。

几年市场培育期一过，周边的人口增加，地铁一开通，成了广州最火的商业中心。

这个项目的租金,8年之内翻了6倍，现在一铺难求。

第二，收租率也决定成败。

一般来说商业项目火，租金就好收，一旦商业不旺，租金收缴就非常困难。

深圳铜锣湾在大连开了一个购物中心，6万平方米，一开始还可以。

但由于选址不好,运转了一段时间就出了问题。

商业上有一个术语叫“一步差三成”，别看大家都在一起开店，差一步两步收入就可能差两三成。

还有一句话叫“隔街死”，最典型的例子是苏州的商业步行街，非常火，可街对面有一个商场，就非常差。

由于大连铜锣湾经营越来越差，租金逐渐收不到，一年后就只好关店。

所以，商业地产项目开店后，租金收取率的高低,决定项目的成败。

商业分类：

商铺分类：

从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。

本节将对商铺进行分类，便于读者理解。

按照开发形式进行分类

（1）、商业街商铺

　　商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

（2）、市场类商铺

　　在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。

这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

　　市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）、社区商铺

　　社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

　　社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

（4）、百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。

百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。

（5）、商务楼、写字楼商铺

　　商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。

这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。

　商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。

（6）、交通设施商铺

　　交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

商业业态的分类的基本特征：

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。

各主要业态选址和经营特征如下：

1、百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

（1）选址在城市繁华区、交通要道。

（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。

（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

（6）采取定价销售，可以退货。

（7）服务功能齐全。

2、超级市场

超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

（1）选址在居民区、交通要道、商业区。

（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

（3）商店营业面积在1000平方米以下。

（4）商品构成以购买频率高的商品为主。

（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。

（6）营业时间每天不低于11小时。

（7）有一定面积的停车场地。

3、大型综合超市

大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

（2）商店营业面积2500平方米以上。

（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

（4）采取自选销售方式。

（5）设与商店营业面积相适应的停车场。

4、便利店（方便店）

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

（1）选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

（3）居民徒步购物5——7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。

（4）商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

5、购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。

（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

（4）设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。

（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。

（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。

6、仓储式商场

仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。

（1）在城乡结合部、交通要道。

（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。

（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

商业街商铺：

§商业街商铺类型　

商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。

专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。

商业街

（1）专业商业街特点

　　规模大小不一，和经营商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。

北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，单个独立的"女人街"规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平