浅议新形势下房地产项目投融资.docx

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浅议新形势下房地产项目投融资

浅议新形势下商业房地产项目融资对策

摘要：

作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和发展的关键。

我国房地产资金来源主要依赖于银行信贷，其余的融资渠道有房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，但由于受到各种各样的限制，融资规模仍然有限。

在近些年，国家金融宏观调控，造成了房地产企业资金供应紧张。

因此，多元化融资则成为国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。

本文通过对商业房地产的研究，使用文献分析、实地调查、定量加定性的研究方法，提出了针对新形势下商业房地产项目如何融资的对策，并通过该研究对融资理论进行了印证，对商业房产融资起到一定的指导作用。

关键词：

新形势；商业房产；融资

目录

1引言1

2商业房地产概念的界定2

2.1商业房地产的内容2

2.2商业房地产开发及其开发经营特点3

2.2.1商业房地产开发特点3

2.2.2商业房地产经营特点4

3商业房地产融资的理论综述4

3.1相关基本概念4

3.2融资理论与现代企业融资理论5

4国内商业房地产融资现状分析6

4.1国内商业房地产融资现状6

4.2国内商业房地产资金循环过程7

4.3国内商业房地产主要融资方式7

5新形势下国内商业房地产融资中存在的问题10

5.1房地产企业融资存在的问题10

5.2新形势下国内商业房地产融资应对策略分析11

6总结12

参考文献：

13

1引言

近年来，随着国家对房地产投资宏观调控力度的加强，开发商向金融部门贷款的难度加大。

如何安排和使用资金，成为开发商继土地之后的又一大难题。

 2004年，国内商业房地产进入了一个稳步发展的阶段。

2007年以来，针对我国房地产市场出现的投资过热、房价上涨过快的情况，有关部门陆续出台了一系列针对性的宏观调控措施，如银行将商业房产信贷收紧至央行、上调存贷款利率、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》、《土地储备管理办法》、《关于促进节约集约用地的通知》、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》及《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》等系列措施，这些措施不仅增大了商业房地产投资和融资的风险，也迫使投资者和开发商对待商业房地产更趋向理性化。

2008年，随着宏观调控政策的持续和美国次贷危机引起的国际经济环境变化，我国房地产市场开始出现一系列新的变化[1]。

一些开发商为解决资金缺口，采用放慢拿地速度，甚至延迟支付土地出让金和退地等措施，通过降价、整售、股权出售、合作等方式加快项目回款，以及承担高利率的民间融资方式，来度过房地产融资困境。

面对新的环境和政策，商业地产开发思路开始变得清晰和理性。

在过去，商业地产的开发模式主要还是采用所谓的“住宅开发”模式，现在正逐渐转变为一种适合商业地产的全新专业开发模式。

这种模式使地产开发商和商家走在一起，通过共同经营形成一个聚合体，拥有自己的品牌，执行跨地域发展的战略，这也是商业地产本阶段的一个亮点和特点。

另一方面，开发商也逐渐意识到了商业房地产存在的巨大风险，空置率问题开始逐渐被关注，随着供应量呈现放大趋势，结构性问题也开始变得明显，商铺的价格上升幅度变得缓慢，投资回报率有所下降，整个商业房地产出现整体售价趋稳，租金微调的局面。

最近国家出台很多房地产政策，目前尚未有针对商业地产的贷款限制，无论买几套店面或写字楼都只需支付5成以上即可，且利率均执行同档期基准利率的1.1倍。

2商业房地产概念的界定

2.1商业房地产的内容

商业房地产的国内目前还没有公认准确的概念[2]。

对此各位学者都有自己的观点和看法，王学东（2007）认为商业房地产是“按照用途划分的用作商业用途的房地产，包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、SHOPPINGMALL等用途的房地产”；曹振梁认为，商业房地产是“用于商业目的的非住宅房地产：

是商店、写字楼、旅馆、酒店等房地产的统称”。

而国外学者（布鲁格曼）认为商业房地产是指每年都能获得较稳定的租金收入的房地产，公寓、仓库、写字楼、商场等地产物业都算作商业房地产；也有国外的学者认为商业房地产是指“包含各种子范畴，诸如零售业、办公、住宿以及结合商业和居住两者的多用途建筑物”。

对比分析各大学者的观点，综合起来商业房地产在广义上是指具备地产、房产、商业、消费等综合功能的有机结合体。

狭义的商业房地产包括大型住宅项目的商业配套（指社区商业）、大型商厦（包括购物中心、商业广场）、主题式购物公园。

社区商业主要是为大型住宅社区消费者提供商品或服务物业；购物中心是指“除保持传统系统商业街的特色外，还设有电影院、游乐场、美容院、游泳池和展览厅等活动内容，使单一的商店群发展成为具有各种功能的综合性商业、服务、娱乐和社区中心”；而SHOPPINGMALL属于超大型的购物中心，完全以“一站式”服务为理念的商业形态[3]。

主题式购物公园是自然与公园相结合的产物，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游景点等为一体的超大型商业、休闲娱乐之城。

商业房地产的形式多样，规模也有大有小，既可以是包含不同的经营内容和产业形态的几十万平方米的大型购物中心，也可以是几千平方米的超级市场。

商业房地产的收益方式也是多种多样的，归集起来主要有统一经营租金回收和出售零散经营的方式。

对于规模比较庞大的商业房地产，一般经营多采用整体开发，统一经营管理，收取租金做为投资回报形式的模式；而对于规模较小的商业房地产而言，既可以采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，也可以将商业房地产中的底商和各类商业街、商品市场进行商铺出售，零散经营的模式[4]。

2.2商业房地产开发及其开发经营特点

2.2.1商业房地产开发特点

（1）开发商必须具备雄厚的资金实力。

投资规模大、投资回收期长、商业经营存在过渡周期，在一段时间内都需要开发商不断的投入资金来培养市场，这些都要求开发商具有相当的资金实力来满足投资需求以及项目建成后经营过度周期的资金需求。

（2）区位环境、商业经营与建筑定位紧密结合。

商业房地产开发是一项系统工程，将会涉及环境科学、商业经济、建筑科学等各方面。

商业房地产和其所处

的综合环境之间相互制约相互促进。

具体来说商业房地产所在的城市以及在该城

市的具体区域的经济发展状况、人口消费数量及消费结构、交通是否发达便利、

商圈内的竞争者情况等因素对其经营影响巨大，反过来，商业房地产的发展情况

也会影响和改变所处区位的综合环境[5]。

因此，区位选择和市场调查对商业房地产

投资决策来说是极为关键的一个环节，由于商业房地产项目一般投资金额较大，

一旦确定了投资的具体区位，市场调研就显得极为重要，复杂程度与困难程度也

远远超过了传统的住宅房地产项目。

（3）政府的支持和社会媒体的合作宣传。

商业房地产业具有极强的对外性和

积聚效应，如前所述，商业房地产和其所处的综合环境之间相互制约相互促进，

大型商业地产项目的建设和运营一方面会受到政府法律、法规的严格约束，另一

方面如果能够得到政府的认可，争取到土地、税收、资金各方面优惠政策的支持

甚至政府的参与合作，对于项目的顺利开发将是有力的保障，并且有效节约成本;

同时，通过媒体宣传将项目理念和内涵有效迅速传播到所在区位的目标人群，将

会起到事半功倍的效果，配合商业房地产的运营，拉动人气。

2.2.2商业房地产经营特点

（1）客户需求的特殊性。

商业房地产面临着两级客户即商业运营商和消费

者。

一方面，商业运营商不同的经营内容、特色决定其需求的个性化;另一方面，

商业房地产最终面对的是数量庞大、结构复杂的消费者，不同的客户层又有自己

的个性需求，众口难调。

这给项目的市场定位、市场策略等前期评价工作存在许

多不确定因素，这些都增加了前期决策的难度与后期建设经营的风险。

（2）经营模式多样化。

商业房地产的规模影响着经营模式的选择，对于规模

较小的商业房地产，可以采用开发销售模式，直接将商业房地产进行销售实现资

金回收;对于规模较大的商业房地产项目一般采取租赁模式，开发商根据项目定位对整个商场进行统筹规划调整布局，按需求进行行业的科学配置，旨在实现物业的良性运营从而获得稳定递增的租金来收回投资实现预期收益。

（3）投资规模大，风险大，收益大。

商业房地产的建设一般需要投入大量的资金，特别是大型购物中心、商业区等将其培养成一个成熟的商业房地产还需要2-3年的时间进行，回收期长需要占用大量的资金，需要足够的资金储备，并且由于受到法规政策、经济水平、区域环境、交通条件、人口结构、消费水平、政府规划等多种因素的影响，使收益的不确定性增加，风险较大[6]。

3商业房地产融资的理论综述（这个部分没有看到融资理论的综述，好像只是介绍了几个概念而已？

）

3.1相关基本概念

（1）商业房地产金融市场。

是指专门用于商业项目融资、分配的房地产金融市场。

由于商业房地产特性，需要金融市场的大力扶持，商业房地产金融市场的作用表现在以下几方面[7]：

①为资金筹集提供良好有效的平台。

②促进资金的循环流动。

③提高资金的使用效率。

（2）融资运作风险。

所谓风险简言之就是期望的目标与实现的结果产生的距离。

融资运作风险是指融资运作过程中，因有害事件导致企业可能遭受的损失，它由事件本身的不确定性导致，并且与损失密切联系。

融资运作风险发生的根本原因是由于环境的不确定性、动态性和随机性，有可能导致发生突发事件，也有可能在不同条件不同时间呈现不同的状态，如果不能正确及时的预测到环境的变化并制定对应措施，风险随之发生；另一个原因在于投资者本身的认知能力造成的对环境认识的局限性，这也是造成风险存在的一个非常重要的因素。

总之，由于风险的客观存在，投资者无法对客观环境做到绝对精确认知及预测，因此融资运作操作中存在一定的盲目性在所难免，导致最终出现企业不能按时偿还到期债务，甚至资不抵债，使企业股东利益遭受损失。

（3）融资成本。

融资成本是指筹集和使用资金支付的代价。

对资金使用者它是企业为获取资金所必须支付的价格；对资金提供者它是提供资本时要求的风险报酬率。

融资成本包括筹集费用和使用费用。

筹集费用是企业在资金筹集过程中发生的各种费用；使用费用是指企业因使用资金而向其提供者支付的报酬，如利息、股息、资金占用费等。

根据不同融资渠道和融资方式的资本可分为权益资本和债务资本。

综合资本成本是各单独的资金成本的加权平均。

（4）资本结构和最佳资本结构。

资本结构是指全部资本的构成，把资本看成是全部资金来源，包括权益资金、长期负债资金和短期负债资金，是权益资本与债务资本的对比关系。

最佳资本结构是指企业筹资决策的核心问题，为达到资金的综合资金成本最低，企业总价值最大的资金结构。

资本结构的选择不仅受公司特征因素影响，还受行业特性、宏观经济以及制度环境等因素影响。

4国内商业房地产融资现状分析

4.1国内商业房地产融资现状（现状部分要求有时间，数据，实例，以及要标明数据的来源等，注意只需要写商业房地产的现状！

）

在融资问题上，目前我国商业房地产资金主要来自于开发商和商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式比如银行贷款，资金来源渠道狭窄，规模有限，都制约了商业房地产业的发展。

我国房地产企业自有资金比例较低，资产负债率高。

房地产企业平均资产负债率约为72%，有的房地产企业甚至达到了90%以上。

一级土地开发阶段、房地产开发阶段、房地产销售/租赁阶段是商业房地产开发的三个阶段[8]，事实上，除了开发商的自筹资金外，在这三个阶段中，每一阶段都需要银行信贷资金的支持，其具体形式包括房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等。

又由于现在银行贷款利率比较低，而商业房地产开发可以获得高额利润，结果房地产开发的高额利润率和商业银行贷款的低利息律促进了房地产商的商业银行信贷融资，加重了房地产开发资金对商业银行贷款的过度依赖。

4.2国内商业房地产资金循环过程（如何循环的话，好像读者没有办法看出，建议用一个图示来说明，并对图示进行详细的说明）

由于我国采取银行为主导的金融体系，银行信贷资金是推动各大产业发展的重要资金形式，证券业和信托业规模都比较小，而保险资金投资不动产有极为苛刻的限制，因此从根本上决定了商业房地产业资本的循环过程就是银行信贷资金在项目中的循环过程。

资金在商业房地产开发的三个阶段中不断的循环流放中回收、增值，任何一个阶段出现障碍都可能导致信贷资金产生风险并转化为损失，并最终将在很大程度上集中在经营阶段。

4.3国内商业房地产主要融资方式（这个部分介绍那么的概念，请问在本文中起到什么作用呢？

与下文的有没有什么联系呀？

）

商业地产的融资方式有内部融资和外部融资两大类，如图3-1（这个地方是借用别人的吧，如是，请标明来源），具体介绍如下：

图4-1融资方式分类

（1）企业内部融资。

即开发商利用现有的自有资金进行开发，自有资金可以是现金、贴现股票和债券而获得的资金，也可以是购房定金或购房款，还可以是企业留存收益等。

（2）企业外部融资。

主要渠道和融资工具有[9]：

①上市融资，包括直接上市和利用壳资源间接上市。

但是上市条件比较严格和苛刻，并且时间较长。

②发行债券，发行债券可以筹集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金。

但是同样发行条件比较严格和苛刻。

③银行贷款，常见的有信用贷款和房地产抵押贷款。

由于抵押贷款要求开发商以其所有的房地产作抵押能够降低银行信贷风险，所以一般抵押贷款在银行房地产信贷业务中居于主导地位。

④非银行金融机构融资，例如房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务公司等。

⑤合作开发，这也是采用较多的一种融资方式，可以补充自有资金，分散投资风险。

⑥前沿货币合约，这是美国的一种融资方式，它采用的方式是投入者不光是投资人的角色还作为贷款人的角色出资，开发商提供土地和技术，成立合资公司。

因为其投资贷款的双重身份，不仅要求将其投资分期收回，与开发商共享收益共担风险，还要求取得利息。

⑦房地产辛迪加，这是国外开发商普遍采用的一种融资方式。

他由经理合伙人和有限合伙人组成，所有权与经营权分离，其中经理合伙人负责房地产经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营管理，以其出资额为限承担有限责任。

⑧房地产信托融资，信托投资公司将房地产作为主要资金投向，向开发商发放信托资金或直接参与房地产投资，在不提高企业资产负债率的情况下，优化企业的资本结构。

⑨租赁融资，房地产开发商将该土地出租给其他投资者开发建设，以每年获得的租金作抵押，申请房地产开发长期贷款。

或者开发商通过租赁方式获得土地使用权后，以自行开发房地产作抵押向银行申请长期抵押贷款。

⑩是回租融资，这种融资方式的特点是开发商先出售物业，再将其租回经营。

这样开发商作为所有人既能够获得连续收入，又能够减少资金占用，而投资者也能获得可观的投资收益。

此外，还有回买融资和夹层融资，回买融资，即开发商将自己开发的物业卖给贷款机构，在后再用贷款机构的贷款买回该物业。

开发商不仅获得资金，在还清贷款后可以继续拥有该物业的产权。

开发商在回买的过程中可以对物业提取折旧，从而享受折旧抵税的好处；融资机构不仅可以获得高于抵押贷款的利息收入，又可以以所有权人的身份参与分享物业经营收入。

夹层融资，指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股，建立不同债权的股权投资组合。

这种方式使投资者既获得了债权性质的收益，还可以实现债转股，突破了抵押贷款限制，也为物业所有者提供了便利。

缺点是融资成本高，信息不透明，复杂程度高，涉及当事人较多。

5新形势下国内商业房地产融资中存在的问题和应对策略

随着市场竞争的加剧，国家接连不断出台的调控政策，越来越多的房产商体会到资金已是一个严重制约企业发展的瓶颈。

作为资金密集型的行业，解决好商业房地产融资问题已经迫在眉睫。

目前，我国商业房地产开发商业地产溶质的主要问题有：

5.1房地产企业融资存在的问题

1、房地产融资市场体系不健全，主融资渠道单一[10]，可持续性融资能力较弱。

中国人民银行发布的《2010年第四季度货币政策执行报告》指出，过去一年来我国房地产贷款余额快速增长。

报告数据显示，截至2010年年末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元，同比增长38.1%，增速比上年同期高27.7个百分点，超过同期各项贷款增速6.7个百分点。

其中，地产开发贷款超高速增长，年末地产开发贷款余额6678亿元，同比增长超过100%，比上年末高98.4个百分点。

2010年流向房地产市场的新增贷款规模，远远超出工业、稍逊于基础设施行业的新增贷款规模。

（建议给上图取个名字，并进行解释，最好只针对商业地产）

2010年地产行业资金来源中（这个资金来源是整个地产行业的还是仅是商业地产的，请说明？

如是这个的，那商业地产占多少呢？

），国内贷款占20%，受到宏观政策的刺激，同比上一年增长56%。

另外，由于其他资金中有一大部分是预付款，同样来自银行贷款，因此整体资金至少有60%来自银行。

我国房地产业还未形成真正多元化的房地产融资渠道和融资方式，银行贷款依然是主要的融资工具，这种主融资渠道单一的现状，所带来的风险是难以规避的。

银行大量的资金流向房地产，由于管理不善而形成大量的“烂尾楼”（建议最好用实例进行说明，举一两个或总体的也可以，好像有相关数据的！

），成为银行的不良资产，给银行的经营和资金回收造成很大的风险。

归根结底，是由于目前我国房地产融资市场体系的不健全所造成的。

房地产融资体系的不健全，导致了企业直接融资受到的限制比较多，加上部分企业过于守旧、缺乏创新性思维，对于新的融资工具的尝试往往限于很少的房地产企业，大多数企业只顾短期效益而不能完全考虑企业的长期发展，因此除了自有资金以外，剩余的资金往往依赖于银行贷款，但是银行贷款有着条件和时间的限制，这对于企业的可持续发展是十分不利的，很有可能造成企业资金链条的断裂，令企业陷入危机。

另外，由于房地产融资市场体系的不健全，造成了企业融资成本过高，致使更多的企业为保证充足的资金而采用地下金融的方式进行融资。

2、房地产企业存在盲目融资现象（举实例进行说明！

）

企业要进行融资就要确定一个额度，估算出企业需要的资金数量，这就需要企业进行合理的预算。

企业在估算融资额度的过程中要结合企业自身的实力、项目的规模、项目的数量以及融资的时机进行融资，合理确定融资的数量，尽量将偏差降到最低。

但是目前我国房地产企业存在盲目融资的现象，大部分企业不结合自身的实力展开融资，或者大部分企业在进行融资时只是大概估算一个数额，这就为企业带来了隐藏的风险。

如果贷款过多，项目过少，就会造成资金积压，而且还要向银行定时提供利息，或者投入过多资金，商品房销售不顺利，就会给企业带来到期还款的压力，很可能造成企业的财务困难。

近两年，受国际金融危机的影响，致使我国金融紧缩，但房地产企业多元化进程也在慢慢深入，进行股权融资已经成为房地产企业直接融资的主流，国内的房地产企业同国外的基金在进行合作，房地产信托也处在良好的发展阶段（举实例进行说明！

）。

很多企业在依赖于银行贷款的同时也在探索多元化的融资渠道，力求适应快速发展的市场需求。

（我国商业地产融资中，就只有存在两个问题吗？

建议可以从商业地产投资者（股东、购买者等）的角度，以及商业地产本身的角度等来进行思考！

）

5.2新形势下国内商业房地产融资应对策略分析（这个太简单了，而且好多都是别人的东西，没有自己的思考，建议要写一点自己的想法。

而且要联系问题来写，因为策略是根据你发现的问题来的呀！

）

（1）紧盯资本市场，扩大融资[11]

发达国家小资本市场发展迅猛，各类金融创新工具层出不穷，为商业地产融资提供了许多值得借鉴的渠道。

在我国，许多融资渠道的应用暂时存在一些政策性的限制，但从长期看，融资渠道的多元化是必然趋势。

对银行信贷的依赖现状在短期内还得不到较大改观，开发企业应主动整合资源，拓展其他渠道，调整融资比例。

资本市场瞬息万变，宏观政策的调整也有不可预期性，开发企业不应在项目资金短缺时才考虑到资本市场的融资，而是推动行业在融资市场的影响力，尝试一切可能的融资渠道，对能否将之应用到商业地产行业，进行严格的判断和检验。

（2）合作开发，共同成长

各企业之间合作互助成长，不论是相互之间的融资信贷，或是成功的融资案例分享，都能够进一步促进融资市场的发展成熟。

对部分难以独立完成的项目，采取合作制，不但可以获得相当的收益，又能加深企业之间的相互信任。

企业开发企业之间具有不同的资源优势、成本优势、关系网络、融资和项目经验，通过资源的整合，以项目合作、股权交换、信贷融资等方式，利用相互的优势共同发展壮大。

（3）吸引其他资本投资

除上述在资本市场上的融资和企业合作互助以外，进一步广泛开展其他尝试，对符合双方利益的资本都加以吸收。

我国经济处于高速发展时期，国内外许多闲散资金都需要进行投资，而商业地产的高收益是吸引这些闲散资金的一大亮点。

但由于商业资产的巨额投资非一般投资者所能涉入，建立有资信、有良好运作模式的平台，才能够获得巨额投资。

例如，当前由于缺乏多元化的投资渠道和关系网络，也有大量等待投资的民间资本。

6总结（这个部分是对上文进行总结，并指出你的研究创新之处（没看到），研究不足之处（没看到），以及研究展望）

商业地产的融资渠道在我国实际应用中存在各种政策、法律法规的限制，另外企业受制于自身规模实力和对资本市场不了解，没有充分的利用各类融资渠道。

融资渠道多元化是未来发展趋势之一，分析开发商利用融资的现实问题，对融资渠道发展和完善有重要意义。

对中小型开发商而言，效果不佳的融资渠道对企业造成的影响比大型开发商要大得多，因此不同类型的开发商（尤其是中小开发商）更应该灵活的选择符合企业特点的融资渠道。

?

房地产投资信托基金这种金融衍生产品，在引入了信托制产品结构、公司制管理和运作模式以及证券市场公开上市的高透明度与公众参与的高流通性、一整套严格而又有效的监管制度等等要素之后，已经成为成熟证券市场中的一种具有长期稳定高回报的市场创新工具。

我国至今还无法建立真正的房地产投资信托基金，迫于当前房地产迫切需要融资渠道的压力，房地产企业开始与信托投资公司合作，开展了房地产信托计划业务，希望将其作为新的融资渠道，以解决我国房地产信贷风险过渡集中于银行系统的问题。

参考文献：

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