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《中国房地产市场报告》

《2010-2011中国房地产市场报告》分报告一

（2011-02-1215:

41:

44）

转载

REICO工作室《2010—2011年度中国房地产市场报告》的内容太多了，无法全部转载，而国十条、国八条似乎并非针对于整个房地产市场，而只针对于住宅市场，根本不关心商业、办公楼等其他内容。

有次可知，国十八条的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地产业的投资过高而导致整个宏观经济过热，也不是房地产业的资产价格推动了通胀，而仅仅是商品住房的价格上涨过快，没有实现过度承诺的个人目标。

        为什么没有一条措施是针对于非住宅的限制性措施呢，为什么第二套只针对于住房而不针对于商铺或其他，难道这些建设用地不涉及十八亿亩红线吗？

有人说非住宅不涉及民生，请问全球哪个国家的民众是完全靠商品房解决居住问题的？

哪个国家能让所有的民众都买得起商品住房？

而保障民众有“适足居住权”又在哪个国家是靠商品房解决的？

哪个国家不是靠市场中购买、租赁和国家保障分层次解决的？

而保障又与商品房的价格挂钩吗？

是政府定价还是市场中的价格信号呢？

商品房的价格信号作用被行政的限购措施破坏之后，又用什么来决定和吸引投资行为呢？

        中国确实存在着商品住房价格上涨而居民可支付性指数下降的现象，但其主要原因并非大量的投机、投资行为造成的。

每年约只有占全部城镇家庭户数不到3%的新房供给量，与城市化的需求和适龄结婚人口的集中性矛盾、与日益增长的物质消费能力及改善型需求之间的矛盾，是无法仅靠限购措施能解决的。

        全国拥有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。

如果没有个人购房而形成的住房出租市场，则无能力购房家庭过渡的矛盾就会更加突出。

而真正将住房闲置的比重却远不像数小区中的灯光那样惊人，更不像央视二套的报道那样可怕，个别城市中的空屋率与全部城镇的情况相比并不具有说服力和代表性。

        就像各城市市场化住房的比例相差巨大一样，越是市场化住房比例低的城市房改房所占的比重越大。

而户均面积的大小则并不和市场化程度相关，而人口输入比重较高的城市则户均面积较小。

        现将该报告中的分报告《住宅市场分析》公布于下，望民众对此有更多的了解，也希望对政策的制定者有所帮助。

分报告一：

住宅市场分析

摘要：

一、住宅存量特征分析：

市场化住房供给在住房存量中所占比例继续上升；城镇居民家庭拥有第二居所的比例增加到12.3%

·2009年全国城镇住宅竣工面积为8.21亿平方米。

其中，房地产开发住宅竣工面积为5.96亿平方米，占城镇住宅竣工面积的比重为72.6%；房地产开发住宅竣工套数为555万套。

·2009年城镇住房存量中商品房所占比例为36.7%，比2008年增加1.8个百分点；城镇住房自有化率为87.7%，比2008年提高1个百分点。

·2009年城镇住房存量中，单元房所占比重超过80%，其中，单元房二居室所占比重最高；城镇居民家庭住房的平均楼龄为16年。

·2009年城镇居民家庭住房的平均市场价值为28.4万元/套；其中，自有住房的平均市场价值为29.4万元/套，比2008年增长4.1%。

·2009年城镇居民家庭拥有第二居所的比例为12.3%，比2008年提高2.8个百分点；60%以上的第二居所用于出租，比2008年提高6.4个百分点。

二、商品住宅市场分析：

商品住宅各项建设指标同比增加，住宅新开工面积和住宅投资增幅增加

·2010年商品住宅新开工面积同比增幅增加，东部地区增加幅度最大；8月份以来商品住宅新开工面积同比增幅逐月减小，11月份单月新开工面积同比出现负增长。

·2010年商品住宅投资增幅增加，各月份投资增幅基本在34%左右；长三角、珠三角和环渤海地区商品住宅投资增幅均高于去年同期。

·2010年商品住宅投资结构中，90平方米以下住房和经济适用房投资增幅下降，而别墅高档公寓投资增幅明显增加。

·2010年全国将建设各类保障性住房和改造棚户区住房580万套，改造农村危房120万户，均比去年有较大幅度增加。

商品住宅销售面积增幅回落

·2010年商品住宅销售面积同比增幅回落，其中，1-8月份销售面积同比增幅逐月回落，9月份以来增幅出现小幅回升。

·2010年东中西地区商品住宅销售面积增幅回落，东部地区出现负增长；下半年以来，长三角和珠三角地区商品住宅销售面积均表现为同比负增长。

70大中城市住宅价格涨幅前高后低，全年价格累计涨幅低于2009年

·2010年全年，新建住宅和二手住宅价格分别累计上涨7.7%和5.1%，涨幅分别比2009年低1.3个百分点和1.8个百分点。

·5月份以来住宅价格同比涨幅逐月回落，环比涨幅基本保持平稳；价格涨幅较高的城市多数为二三线城市。

·2010年住宅租赁价格出现较快上涨，地价涨幅高于住宅。

2011年商品住宅市场发展趋势

·2011年住宅销售面积和住宅开发投资同比增加。

·2011年住宅价格保持基本平稳。

三、住房可支付性与投资机会分析：

居民住房支付能力下降       

·2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指数比2008年下降13个百分点。

·35个大中城市的住宅市场孕育着不同的投资机会。

一、住宅存量特征分析：

2009年全国城镇住宅竣工面积为8.21亿平方米，商品住宅竣工套数为555万套

    2009年全国城镇住宅竣工面积为8.21亿平方米，其中，东部地区城镇住宅竣工面积为3.69亿平方米，中部地区城镇住宅竣工面积为2.30亿平方米，西部地区城镇住宅竣工面积为2.22亿平方米，分别占城镇住宅竣工总面积的44.9%、28.0%和27.1%。

中部地区城镇住宅竣工面积增加最快。

    2009年房地产开发住宅竣工套数为555万套，比2008年增加61万套。

其中，东部地区、中部地区和西部地区房地产开发住宅竣工套数分别为275万套、141万套和139万套，分别占住宅竣工总套数的49.6%、25.3%和25.0%。

2006年以来房地产开发住宅竣工面积占城镇住宅竣工总面积的比重基本稳定在72%左右

    2009年，房地产开发住宅竣工面积为5.96亿平方米，占城镇住宅竣工面积的72.6%，比2008年增加1.1个百分点。

自2006年以来，房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中所占比重基本稳定在72%左右。

    从投资方面看，2009年我国城镇住宅投资额为30513亿元，其中，房地产开发住宅投资额为25614亿元，占城镇住宅投资额的比重为83.9%，比2008年减少0.7个百分点。

自2005年以来，房地产开发住宅投资在城镇住宅投资中所占比重基本稳定在84%左右。

    分地区看，2009年东部、中部和西部地区商品住宅占城镇住宅竣工面积的比重分别为81.6%、64.8%和65.8%；东部地区住房市场化建设程度最高。

2009年城镇住房存量中商品房所占比例为36.7%，比2008年增加1.8个百分点

    2009年我国城镇住房自有化率为87.7%，比2008年提高1个百分点；35个大中城市住房自有化率平均为85.8%，比2008年提高1.4个百分点。

    从住房产权结构来看，租赁公房、租赁私房、原有私房、房改私房、商品房和其他类型住房在城镇住房存量中分别占7.1%、3.4%、10.2%、40.8%、36.7%和1.8%；其中，房改私房比例比2008年减小0.8个百分点，商品房比例比2008年增加1.8个百分点。

市场化住房供给在住房存量中所占比重继续提高

    在不同产权的住房存量中，将商品房和租赁私房认为是市场化住房供给，用这些家庭在全部家庭中所占比例来度量住房供给结构中的市场化住房比例。

2009年，我国市场化住房供给在住房存量中所占比重为40.2%，比2008年高1.6个百分点。

    2009年，35个大中城市市场化住房供给在住房存量中所占比重超过50%的有：

深圳（82.4%）、宁波（67.3%）、厦门（63.7%）、广州（51.6%）、银川（50.2%）、沈阳（50.1%）。

同时，仍有半数以上城市住房存量中50%以上为房改私房。

2009年，城镇居民家庭户均住房建筑面积为87.0平方米，人均住房建筑面积为32.7平方米，均比2008年有所提高

    2009年，我国城镇居民家庭户均住房建筑面积为87.0平方米，比2008年增加1.6平方米；中位数家庭住房面积为78平方米，比2008年增加2平方米。

城镇居民家庭人均住房建筑面积为32.7平方米，比2008年增加0.6平方米。

居民家庭住房面积总体得到改善。

    从不同产权类型来看，原有私房和商品房家庭户均住房建筑面积较大，分别为132.5平方米和98.1平方米，而租赁公房、租赁私房、房改私房家庭的户均住房建筑面积均在80平方米以下，分别为20.1平方米、25.1平方米、73.9平方米。

    2009年，35个大中城市居民家庭户均住房建筑面积为77.8平方米，低于全国平均水平，但比2008年增加1.3平方米；人均住房建筑面积为29.7平方米，比全国平均水平低3平方米。

户均住房建筑面积最大的五个城市分别是厦门（94.8平方米）、重庆（92.9平方米）、海口（90.3平方米）、昆明（88.9平方米）和广州（85.6平方米），建筑面积最小的五个城市分别是哈尔滨（62.9平方米）、兰州（62.9平方米）、上海（66.4平方米）、贵阳（66.6平方米）和天津（67.5平方米）。

城镇住房存量中，单元房所占比重超过80%，其中，二居室单元房在住房存量中所占比重最高，为44.2%

    我国城镇住房建筑式样分为四类（注释：

单栋住宅指比较高级的单栋楼房或平房，建筑面积在100平方米以上，有厨房厕所餐厅配套；普通楼房指仅有房间与公共走廊，无家庭专用厨房、餐厅、厕所等与其配套，这类楼房或为公用房改作住宅的代用房，或为老式住宅建筑；单元房指一种普通的现代住宅建筑，每套房有卧室、餐厅、厨房、厕所、过道、阳台等配套的公寓式住宅，一般为多层建筑；平房及其它指普通平房以及设施简陋的其他住宅。

）：

单栋住宅、普通楼房、单元房、平房及其它。

其中，单元房按照居室数又可分为单元房一居室、单元房二居室、单元房三居室、单元房四居室以上。

    从住房建筑式样来看，单元房仍然在住房存量中占据主体，2009年其所占比重为84.1%，其中，二居室和三居室单元房在住房存量中所占比重分别为44.2%和30.8%；单栋住宅所占比重为3.5%。

与2008年相比，单元房所占比重提高了0.7个百分点，而普通楼房、平房及其它所占比重分别下降0.16个和0.48个百分点，表明总体住房质量有所提升。

    与全国平均水平相比，2009年35个大中城市住房存量中，单栋住宅、单元房、普通楼房、平房及其它所占比重分别为1.0%、93.4%、3.8%和1.8%。

单元房比重高于全国平均水平。

其中，大约三分之二的城市二居室单元房在住房存量中所占比重超过50%。

    从不同住房产权结构来看，租赁公房、租赁私房和房改私房三类住房以单元房二居室为主，所占比重分别为38.4%、44.2%和56.8%；商品房中单元房三居室所占比例最高，达到44.9%，其次为单元房二居室，所占比重为41.4%；原有私房中平房及其它所占比重最高，为32.8%。

2009年，城镇居民家庭住房的平均楼龄为16年

    2009年，城镇居民家庭住房的平均楼龄为16.0年。

其中，商品房最新，平均楼龄为10.7年；其次是房改私房，平均楼龄为17.7年；租赁公房的平均楼龄最长，为27年。

    2009年，35个大中城市城镇居民家庭住房的平均楼龄为16.2年，上海、太原、北京住房存量中旧房比例相对较大，平均楼龄均在19年以上，其中，上海住房平均楼龄最长，为23.8年。

2009年，城镇居民家庭住房的平均市场价值为28.4万元/套，比2008年上涨4.5%

    2009年，城镇居民家庭住房的平均市场价值为28.4万元/套，单位建筑面积的平均价格为3475元/平方米，分别比2008年增长4.5%和3.2%。

中位数家庭的住房市场价值为20万元/套，比2008年增长11.1%。

    自有住房的平均市场价值为29.4万元/套，单位建筑面积的平均价格为3387元/平方米，分别比2008年增长4.1%和3.0%。

各类住房中，商品房价值最高，为35.5万元/套，比2008年增长4.0%；其次是原有私房，其平均市场估计价值为27.2万元/套，比2008年增长4.9%。

总体来看，2009年房价涨幅低于2005~2008年的平均水平。

    2009年，35个大中城市城镇居民家庭住房的平均市场价值为35.8万元/套，单位建筑面积的平均价格为4608元/平方米，分别比全国平均水平高25.8%和32.6%，比2008年增长5.1%和4.2%。

住房平均市场价值最高的10个城市依次是上海（75.7万元/套）、深圳（69.0万元/套）、北京（67.7万元/套）、宁波（66.2万元/套）、杭州（65.1万元/套）、厦门（61.9万元/套）、南京（60.2万元/套）、广州（59.3万元/套）、天津（47.0万元/套）和福州（45.3万元/套）；与2008年相比，住房价值涨幅最高的10个城市依次是宁波（28.2%）、西宁（28.0%）、长春（16.2%）、天津（14.8%）、昆明（12.2%）、沈阳（11.4%）、郑州（9.5%）、广州（9.3%）、大连（8.7%）和呼和浩特（8.4%）。

各收入阶层居民家庭住房自有化率均在80%以上

    2009年，不同收入阶层居民家庭的住房自有化率均比2008年有所提高，各收入阶层住房自有化率均在80%以上，总体来看，，住房自有化率水平随着收入的增加而提高，由最低收入组的80.5%升高到最高收入组的91.4%。

    从不同收入阶层居民家庭的住房产权结构来看，租赁私房比例随着收入水平的提高而减小，由最低收入组的5.9%下降到最高收入组的2.3%；商品房比例随着收入水平的提高而增加，由最低收入组的24.7%升高到最高收入组的51.5%；房改私房比例在不同收入阶层中的分布大致相当，除最高收入组家庭中该比例为33.2%外，其余各收入组家庭中该比例均在40%左右。

最高收入组家庭户均住房面积是最低收入组家庭的1.56倍，住房价值是最低收入组家庭的4.7倍

    2009年，城镇不同收入群体的住房状况总体得到改善，各收入组的户均住房面积和人均住房面积均比2008年提高。

从不同收入组之间的住房状况比较来看：

    第一，住房面积随着收入水平的提高而增加，最低收入组和最高收入组家庭平均住房建筑面积分别为68.8平方米和107.5平方米，后者是前者的1.56倍，二者相差近40平方米；

    第二，住房质量在不同收入群体间的差异明显，高收入家庭拥有单栋住宅和三居室以上单元房的比例明显高于低收入家庭，此外，最高收入组家庭住房平均楼龄比最低收入组家庭短5.4年；

    第三，住房价值随着收入水平的提高而增加，最低收入组和最高收入组家庭现有住房的平均市场价值分别为13.2万元和62.5万元，后者是前者的4.7倍，二者相差近50万元。

2009年，城镇居民家庭拥有第二居所的比例为12.3%，比2008年提高2.8个百分点；第二居所用于出租的比例比2008年提高6.4个百分点

    2009年，城镇居民家庭拥有第二居所的比例为12.3%，比2008年增加2.8个百分点，第二居所比例明显提高。

从第二居所的使用情况来看，60.8%用于出租，25.8%用于偶尔居住，用于出租的比例比2008年提高6.4个百分点，而偶尔居住的比例则比2008年减小4.3个百分点。

    从不同收入阶层来看，中等收入组及以上家庭拥有第二居所的比例均在10%以上，其中，高收入组家庭拥有第二居所的比例约为20%，比2008年提高4.5个百分点，最高收入组家庭拥有第二居所的比例接近30%，比2008年提高5.0个百分点。

随着收入水平的提高，第二居所用于偶尔居住的比例增加。

二、商品住宅市场分析

商品住宅供给分析

2010年商品住宅各项建设指标同比增加

商品住宅新开工面积同比增幅8月份以来逐月减小，11月份单月新开工面积同比出现负增长

2005-2009年，商品住宅各项建设指标总体呈上升趋势，商品住宅施工面积、新开工面积和竣工面积年均增长率分别为18.4%、14.4%和9.6%。

    2010年1-11月，商品住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别为29.8亿平方米、11.5亿平方米和3.9亿平方米，分别增加27.2%、46.2%和7.1%，其中，施工面积和新开工面积增幅分别比去年同期增加11.2个百分点和33.3个百分点，竣工面积增幅减小21.1个百分点。

    从2010年建设指标的月度变化来看，8月份以来商品住宅新开工面积同比增幅逐月减小，11月份单月新开工面积同比出现负增长。

东中西地区商品住宅新开工面积增幅增加，东部地区增加幅度最大

    2010年1-11月，东部地区商品住宅新开工面积同比增长50.2%，增幅比去年同期增加41.3个百分点；中部地区商品住宅新开工面积同比增长37.4%，增幅增加16.2个百分点；西部地区商品住宅新开工面积同比增长48.5%，增幅增加36.7个百分点。

商品住宅投资增幅增加

2010年各月份商品住宅投资增幅基本在34%左右

    2005-2009年，商品住宅投资额呈逐年上升趋势，年均增长24.2%。

其中，2009年商品住宅投资额增幅最小，为14.2%。

    2010年商品住宅投资增幅回升，全年共完成投资34038亿元，同比增长32.9%，增幅比去年同期增加18.7个百分点。

从月度变化来看，2010年各月份，商品住宅投资增幅基本保持平稳，在34%左右。

东中西地区商品住宅投资增幅增加，东部地区增加幅度最大

    2010年东部、中部、西部三大地区商品住宅投资分别为19233亿元、7859.7亿元、6945.5亿元，分别同比增长33.2%、31.3%、33.8%，增幅分别比去年同期增加24.1个百分点、8.0个百分点、14.4个百分点，东部地区商品住宅投资增幅的增加幅度最大。

长三角、珠三角和环渤海地区商品住宅投资增幅均高于去年同期

    2010年长三角、珠三角和环渤海地区商品住宅开发投资分别同比增长31.0%、20.6%和38.1%，增幅分别比去年同期增加23个百分点、22个百分点和19个百分点。

90平方米以下住房和经济适用房投资增幅下降，而别墅高档公寓投资增幅明显增加

    从商品住宅投资结构来看，2010年1-11月，90平方米以下住房、经济适用住房、别墅高档公寓在商品住宅投资中所占比重分别为30.9%、3.1%、8.3%，其中，90平方米以下住房和经济适用住房投资所占比重分别比去年同期低1.6个百分点和1.3个百分点，别墅高档公寓投资所占比重比去年同期高0.6个百分点。

    2010年1-11月，90平方米以下住房、经济适用住房、别墅高档公寓投资额分别同比增加27.6%、-5.2%、45.2%，增幅分别比去年同期减小5.3个百分点、减小24.3个百分点、增加44.9个百分点。

住房保障工作力度继续加大

    2010年5月，住房和城乡建设部与各地方政府签订了2010年住房保障工作目标责任书，要求各地方政府确保完成2010年工作任务。

按照要求，2010年全国将建设各类保障性住房和改造棚户区住房580万套，改造农村危房120万户，均比去年有较大幅度增加。

商品住宅需求分析

2010年商品住宅销售面积增幅回落

    2005-2009年，商品住宅销售面积总体呈增加态势，年均增长14.4%，其中，2008年受全球金融危机的影响，商品住宅销售面积出现较大幅度下滑。

    2010年1-11月，商品住宅销售面积74056.5万平方米，同比增加7.4%，增幅比去年同期减小47个百分点。

其中现房销售面积为15715.6万平方米，同比减少10.4%，增幅比去年同期减小58.6个百分点；期房销售面积为58340.9万平方米，同比增加13.5%，增幅比去年同期减小43.2个百分点。

其中，1-8月份，商品住宅销售面积同比增幅逐月回落，9月份以来增幅出现小幅回升。

东中西地区商品住宅销售面积增幅回落，东部地区出现负增长

    2010年1-11月，东部、中部、西部三大地区商品住宅销售面积分别为35775.0万平方米、18142.8万平方米、20138.8万平方米，分别比去年同期增长-0.5%、20.8%、11.9%，增幅分别减小63.3个百分点、18.5个百分点、40.8个百分点，东部地区商品住宅销售面积增幅的减小幅度最大。

下半年以来，长三角和珠三角地区商品住宅销售面积均表现为同比负增长

    2010年1-11月，长三角地区、珠三角地区和环渤海地区商品住宅销售面积分别同比增加-20.2%、-4.3%、21.0%，其中，长三角地区自5月份以来、珠三角地区自6月份以来商品住宅销售面积均表现为同比负增长，环渤海地区6月份以来商品住宅销售面积同比增幅低于去年同期水平。

9月份以来，三大重点区域商品住宅销售面积同比负增长幅度收窄或同比增幅有所回升。

价格分析

2010年全年，新建住宅和二手住宅价格分别累计上涨7.7%和5.1%；5月份以来住宅价格同比涨幅逐月回落，环比涨幅基本保持平稳

    2010年全年，70大中城市新建住宅价格同比上涨12.2%，涨幅比2009年高11个百分点；环比累计上涨7.7%，涨幅比2009年低1.3个百分点。

2010年全年，二手住宅价格同比上涨7.4%，涨幅比2009年高5个百分点，环比累计上涨5.1%，涨幅比2009年低1.8个百分点。

    从价格的月度环比变化来看，新建住宅价格环比变化自5月份以来保持平稳，环比涨幅不超过0.5个百分点，9月份以来，价格环比涨幅有所上升。

二手住宅价格环比涨幅5月份以来也在0.5个百分点以下，其中，5-7月份，二手住宅价格连续三个月环比负增长。

    从价格的月度同比变化来看，1-4月份，新建住宅和二手住宅价格同比涨幅逐月上升，4月份新建住宅价格同比上涨15.4%，为近年来的月度最高涨幅，二手住宅价格同比上涨10.5%；自5月份以来新建住宅和二手住宅价格涨幅逐月回落，12月份，新建住宅与二手住宅价格分别同比上涨7.6%和5.0%。

价格涨幅较高的城市多数为二三线城市

    2010年全年，新建住宅价格环比累计涨幅前十位的城市分别是三亚（45.6%）、海口（43.9%）、岳阳（18.2%）、赣州（13.1%）、安庆（11.6%）、秦皇岛（11.4%）、石家庄（11.0%）、宜昌（10.8%）、丹东（10.6%）、兰州（10.3%）；二手住宅价格环比累计涨幅前十位的城市分别是三亚（34.8%）、海口（21.3%）、兰州（16.8%）、温州（15.2%）、岳阳（12.8%）、遵义（11.0%）、湛江（10.7%）、乌鲁木齐（9.8%）、牡丹江（9.2%）、常德（9.1%）。

其中，新建住宅和二手住宅价格累计涨幅前十位的城市中分别只有3个城市属于35大中城市之列。

    2010年全年，70个大中城市中，新建住宅价格环比累计负增长的城市有2个，包括广州（-0.1%）、泉州（-0.1%）；二手住宅价格环比累计负增长的城市有5个，包括宁波（