包头市九原区大成逐鹿会住宅小区开发建设项目可行性研究报告.docx
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包头市九原区大成逐鹿会住宅小区开发建设项目可行性研究报告
包头市九原区大成逐鹿会住宅小区开发建设项目
第一章项目总论
1.1项目背景与概况
1.1.1项目名称
包头市九原区“大成·逐鹿会”住宅小区开发建设项目
1.1.2项目开发单位概况
包头市九原区“大成·逐鹿会”住宅小区开发建设项目由内蒙古大成房地产开发有限责任公司负责开发建设。
内蒙古大成房地产开发有限责任公司成立2003年,公司注册资金5008万元,为内蒙二级房地产开发企业，流动资金23000万元，已开发的商住面积达到100多万平米。
同时，为政府垫资建设了多个园林景观和社会公益项目。
公司被内蒙农行评为AAA信用企业，2010年度授信贷款1.4亿元。
一、基本情况：
公司下设汇博房地产开发公司、阿盟分公司和包头分公司三个子公司。
公司内设机构有开发部、工程部、审计部、财务部、采供部、销售服务部、工会、办公室。
现有员工66人，其中中级职称20人、初级职称8人。
管理层有总经理1人、总工程师1人、财务总监1人、总经理助理1人。
公司办公楼位于乌拉山镇东升街，建筑面积4000平方米，各类工程机械30台（套）。
二、开发建设情况：
公司自组建以来，先后完成了住宅小区建设项目8个，建筑面积87.4万平方米，市政建设项目10个，建筑面积5万平方米，在建住宅和办公楼项目35.42万平方米。
三、包头项目情况：
大成地产包头分公司通过公开竞拍竞得位于包头市九原区哈屯高勒路北侧、210国道西侧（新都市中心区）一片土地，总用地面积114636.88㎡（合171.96亩），净用地79032.43㎡（合118.55亩），每亩价款146万元／亩（合2190元／㎡），总成交价17308.3万元。
目前土地价款已全部缴清，正在办理土地使用证，已委托上海博城建筑规划设计有限公司进行规划设计，准备启动开发。
1.1.3项目可行性报告编制的依据
（1）国家发改委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（2）国务院西部开发办《关于西部大开发若干政策措施的实施意见》；
（3）《内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要》；
（4）《包头市建设项目城建费用统一征收办法》；
（5）国家颁发的各类相关的技术规范；
（6）《国家统计年鉴》；
（7）《包头市统计年鉴》；
（8）建设单位提供的其他与本项目有关的相关资料；
（9）现场勘查及市场调查收集的有关资料
1.1.4项目提出的必要性
1、项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济正处于特殊发展时期，为使得国民经济健康发展，就要求扩大内需，优化消费结构。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2012年，我国城镇居民人均建筑面积将达到32.9平方米，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到45%左右。
我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2013年达到建筑面积人均40平方米，主要户型为三室两厅和两室两厅。
2、项目对城市建设将起到促进作用
（1）项目的建设，符合包头市城市发展总体规划，是包头市城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。
该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。
（2）项目的建设，有利于完善九原区周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。
同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。
（3）项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进包头市住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。
同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进包头经济的发展。
同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。
（4）项目的建设，有利于建设单位内蒙古大成房地产开发有限责任公司提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。
1.1.5项目拟建地点
包头市“大成·逐鹿会”住宅小区开发建设项目坐落于包头市九原区新都市中心区的东部，北侧紧邻沙河西街，位于210国道与沙河西街交汇处的南面，毗邻600多亩的世界级生态园林。
1.1.6项目规模及预期目标
本建设项目的总建筑面积288981.28㎡，其中地上236918.29㎡，地下52063.02㎡，为24层~26层的高层建筑。
项目分两期完成，一期工程从2012年开工，2013年底完成；二期工程在2015年完成。
其中总建筑面积288981.28㎡。
其中，高层住宅222918.29㎡；配套公建4000㎡；商业店铺10000平方米，
车库等地下建筑面积52063.02㎡。
从目前市场开拓情况看，市场前景良好。
本项目主要客户群体为公务员、国企高管、金融界主管及社会高收入阶层。
本项目的开发将为其提供一个居住休闲，环境优雅的理想栖息之地，并为小区配置各类的周边配套设施。
1.1.7项目主要建设条件
（1）符合包头市地区规划要求。
本建设项目符合包头市九原区新都市中心区总体发展规划的要求，与新区发展程度相适应，全面推进区域经济适用房的发展，可满足在九原区、昆区、东河区的公务员、国企高管、金融界主管及社会高收入阶层的住房及置业需求。
（2）房地产市场需求较大。
包头市经济发展迅速，市场需求较大，从而为项目提供了有利的销售渠道。
（3）项目规划设计布局合理，环境优美，交通便利。
1.2主要技术经济指标
表1.1项目技术经济指标汇总
序号
名称
单位
数值
一
技术指标
1
规划总用地面积
㎡
79032.43
2
总建筑面积
㎡
288981.28
3
地上建筑面积
其中：
高层钢筋混凝土结构住宅
会所及配套设施
高层钢筋混凝土结构商业用房
㎡
㎡
㎡
㎡
236918.29
222918.29
4000
10000
4
地下面积
㎡
52063.02
5
总户数
户
1093
6
绿化率
%
45%
7
容积率
3.0
8
建筑密度
%
18.5
二
财务数据
1
建造投资
万元
79090.54
2
销售收入
万元
174617.69
3
销售税金及附加
万元
9656.36
4
所得税
万元
25318.19
5
税后利润
万元
54833.04
三
财务评价指标
1
净现值
万元
24203.75
2
内部收益率
48.61%
3
全部资金静态回收期
年
2.78
4
全部资金动态回收期
年
3.11
5
项目投资利润率
94.5%
6
盈亏平衡点
50.35%
1.3问题与建议
（1）项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及包头市的房地产项目开发程序及规定。
（2）根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
（3）包头市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
（4）充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
第二章市场分析
2.1国家房地产政策宏观分析与预测
2008年到2012年，国家宏观调控政策在房地产方面取得显著成效。
从2008年来看，这是戏剧性的一年。
年初货币政策从“适度从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。
全国商品房交易市场开始萎缩，房地产交易量日渐减少，固定资产投资额也快速降低，国际房地产热心拥护者也纷纷撤离，房价有所下降。
再加上，下半年，受到国际金融危机的广泛影响，和“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变，至8月起开始出现价格的环比下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。
深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上。
然而，国家的宏观调控才出现一定效果时，政策又一次有所松动，最终导致了前功尽弃。
2009年，国家对房地产的调控政策有所下调，适当宽松，这就加快了房地产市场的快速发展，然而，面临2008年的房地产市场供不应求，开发商更加大了对房地产的固定资产的投入，这也是大量持有自由资金的商人、平民的目光转向了投机性房地产，致使房价上涨，产生了泡沫。
从而开发商从中获利。
为此，年末，国家又采取了紧缩性房地产政策，抑制了一二线城市的房价，但是对于开发商及投资者一直没有采取行动。
2010年，国家土地政策进一步出台。
为了促进房地产市场平稳健康发展，“国十一条”的相关措施提出，综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。
对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。
从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。
要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。
已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。
进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。
申报住宅用地的，经济适用住房，廉租住房和中低价位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%；加强了房地产用地供应和监管有关问题，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。
土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年；国土资源部发布2010年各省（区、市）住房供地计划，住房用地计划拟供应量为大数18万公顷,同比增加135%，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%，保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多；加强了土地增值税征管理，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%；遏制部分城市房价过快上涨通知提出了四项要求，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度，暂停其新购置土地；落实了房地产用地调控政策通知，伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地等违法违规违约行为的，不得通过竞买资格审查，严禁保障性住房改变用地性质。
这一系列措施的实施，进一步加快了房地产市场的发展，房地产的供应量有所增加，也进一步抑制了囤地炒地的不良行为，一定程度上抑制了房价的上涨，进一步稳定了房地产市场。
2011年中央经济工作会议设定的房地产调控目标是，坚持房地产巿场调控政策不动摇，要让房价回归到一个合理水平。
而2012年中央经济工作会议，对房地产调控，只提了前半句，少了后半句，没再继续提出要让房价回归到一个合理水平。
过去10多年来，房地产业为中国的宏观经济发展做出了巨大贡献，这是有目共睹的。
尽管出现了房地产过热，出现了经济对房地产的过度依赖，但房地产去经济支柱化之路是不可能一蹴而就的，宏观经济的结构转型也不可能短期就能见到显著成效。
可以说，在今后相当长的时间内，房地产业都将是中国宏观经济的重要支撑因素，立足于长远的房地产调控，才是科学合理的。
自2010年以来，我国房地产市场就进入了一个密集调控期，调控政策频出，至2011年年末达到高潮，“新国十条”的出台终于遏制了房价的不断攀升，开始理性回归。
全国房价保持稳中有降，这样的局面基本上已经达到政府的要求。
2012年是一个“试探之年”，“土地财政”因房地产市场的冷淡降幅严重，土地溢价率和成交率双降，各地方政府被巨大的财政压力倒逼，开始不断试探政府调控底线。
截至2012年11月，各地方政府纷纷推出形式多样的微调政策，其中以“公积金”为最。
提升公积金贷款额度，降低公积金贷款首付，降低公积金贷款门槛，外地公积金互贷等方式全线放开，以求促进房地产市场的回暖。
部分地方政府以高技术人才补贴、小户型住房补贴、短期税费减免、房交会等方式对政策进行微调，除2012年初的芜湖、成都等4个城市被叫停外，其他微调政策都被默许，显示出政府对房地产市场的放松态度。
2012年11月8日，中共十八大中也未明确提出对房地产市场的再次调控，甚至未提及房地产市场，2013年，“保增长”将成为经济的主要目标。
综合以上分析可知，2013年，中国房地产市场或将呈现稳中有升的格局，房价大幅下跌的概率小，但涨幅将进一步收窄。
不过，房地产市场将呈现区域分化特征：
一、二线城市相对乐观，成交将稳中有增，房价上行概率较大；三、四线城市由于高库存等客观原因的存在，而人口数量难以暴增，行情可能不会很理想。
2.2包头市房地产市场分析及预测
内蒙古包头市位于内蒙古自治区中部偏西，东部与呼和浩特相邻，西与巴彦淖尔市连接，北与蒙古国接壤，南濒黄河与鄂尔多斯隔河相望，是国务院首批确定的十三个较大的城市之一，是内蒙古最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地。
图2.1包头各区分布图
包头市是内蒙古经济实力最强的地区，城镇居民收入水平较高，且该地的地理位置优越，位于呼包鄂中心，往来交通便利。
包头市土地面积27768平方公里，其中，山地占14.49%，丘陵草原占75.51%，平原占10%，已开发和利用的土地中，市区面积为140.5平方公里，耕地面积占土地面积比重14.3%，森林面积14920平方公里，草原面积208650平方公里。
包头市GDP总量800亿元，按可比价格计算，2010年比上年增长24%，为近九年以来增长速度最快的一年，其中第一产业增加值32亿元，增长3%；第二产业增加值444亿元，增长29%；第三产业增加值324亿元，增长20%。
按常住人口计算，人均GDP为32000元，在经济快速增长的同时，经济运行的质量明显提高，包头市实现财政总收入102.2亿元，增长39.4%，创历史新高。
包头人均GDP指数已经逼近4000美元大关。
2010年至2012年，包头市共计供应商品房（住宅及综合）72375套，共计成交44034套，现剩余库存28341套。
2011年是包头房地产市场供应高峰期，主要受2008年至2010年房地产市场一路走高，开发商集中拿地，在2011年集中释放造成，同时也造成了2011年近4万套的高库存，2011年调控开始后，各开发商谨慎拿地，2012年释放的可售房源有所降低，供应量低于成交量，开始小部分消化前期库存。
（见下图2-2）
图2.2包头市预售套数
从下图2-3、2-4所反映各区域的供求情况来看，可知昆区及九原区呈
现供小于求的局面，其他区域仍呈现供大于求。
图2.3各区域商品房供求情况
图2.42012年各区域剩余货量
下图2-5为包头市近四年来的房价走势，
图2.52009-2013年包头房价走势
由上图看出，近四年来，虽然房地产行业有下滑的趋势，但包头市的房价走势基本呈增长趋势，波动较小，供需也相对持平。
预计受当前全国主要城市房地产价格下跌的影响，包头市的房地产价格走势短期内不会有很大的上涨空间，但从长期趋势来看，仍呈上升态势。
总的来说目前包头市房地产市场状况可以概括为以下几点：
1.房地产发展较为稳定，市场供应充足。
2.2009年至今市场呈现良好势态，由于包头市万达广场、保利拉菲公馆、恒大华府等一系列高端项目的拉动，房价有所提升，上涨到了3300-5500所浮动的均价。
3.包头土地储备量较为充裕，大部以商住为主。
4.住宅市场产品格局合理，以满足刚性需求的80-130平米户型为主力。
5.由于供应充裕价值土地储备丰富，价格报复性上扬的可能性很小。
6.对于供需市场因素方面，房地产市场以消费者为主导，如果房价合理，且消费者有一定的支付能力，那他们才愿意进入到这样的市场，由此，房地产市场才存在并健康的发展。
而对于区域市场有如下特点：
1.区域市场内，有较强的消费能力；
2.由于整体规划原因，市场有效需求量巨大，短期内市场会持续繁荣；
3.多方面因素支撑，短期内市场价格稳定上涨的趋势不会改变；
4.近几年来，随着经济的快速发展，城市居民人均可支配收入的增加，城市基础设施建设力度的加大以及城市绿化美化工程的实施等多种因素的促进，包头市房地产市场成为越来越多区内外资本投资的热土。
2.3项目市场情况分析
2.3.1需求分析
为了能够更好的了解包头的房地产市场，我们利用了两周时间对包头的商品房消费群体进行了问卷调查。
调查的主要范围为昆都仑区、青山区、九原区和东河区。
本次调查的主要内容包括：
居住情况、购房需求、户型、房价、配套设施、面积、影响因素、住宅风格、车位要求等。
再对上述问卷进行分析研究，得出相关结论，并为下面的市场分析、制定营销策略等打下基础。
本次调查以发放问卷的形式进行，共发放600份问卷，其中有效问卷为570份。
通过对调查问卷的整合分析，我们得到以下有效信息：
1、首先调查了居民现在的居住情况，经过对调查问卷系统的整理和分析，结果显示接受调查居民的现居情况为：
有34%的居民和父母同住，所占比重最大，而大约26%的居民在租房、20%的居民自购住房一套，9%的比例拥有自购住房两套，此外还有11%的比例是其他情况。
（见图2-6）根据以上数据可以得出如下结论：
包头市大部分居民住房非自己所有，说明市场上存在潜在的住房消费者，他们很有可能成为本项目的购房消费者。
由此可得出结论，目前居民还是存在很大的住房需求的，对未来房地产行业的发展有很大的推动作用。
2、居民购房计划时间的调查。
其中所占比例最大的有41%计划在一年到两年内买房，26%的居民计划三年购房，18%的居民计划两到三年才购房，而一年内购房的比例只有15%.由此可看出，虽然我国房地产业出现了下滑的状况，但是包头市依靠其良好的经济发展趋势和巨大的发展潜力，居民的生活水平继续稳步提高，所以包头市房地产业受到的冲击相对较小。
目前包头市购房居民基本处于观望待购状态，由于本项目的建设周期较长，售房阶段正好能够与消费者的计划相吻合，所以前景良好，从而说明包头市未来几年的房地产行业需求会有稳中求涨的趋势。
3、住宅类型的分析。
通过调查分析，得出：
多层（7层）有电梯类型住宅的需求量最大，占到24%，小高层（7-12层）的需求比例在18%，多层（7层以下）无电梯所占比例14%，而别墅的需求比例在13%，花园洋房和其他都在10%左右。
由此可得出，在未来开发房地产，可以把多层（7层）有电梯类型住宅、小高层（7-12层）的建筑比例加大，较为受客户欢迎。
而近年来，居民的人均收入、消费水平等方面的变化，使得对住宅类型的要求更高，别墅、花园洋房的建筑比例也应在未来房地产开发中，适当加大比例。
4.购房户型的调查，结果显示，目前包头市民的住房需求主要以经济型的户型为主。
其中二室二厅一卫的所占比例最大，占了36%。
主要因为包头现有家庭结构主要是以简单为主，一般为三口之家，所以小户型相对受到欢迎的几率较大。
选择三室二厅的比例在30%，这可以看出市民的购房需求正在渐渐提高，住房的多项需求度正在日益受到市民的关注。
随着包头经济的发展，也已经有不少数量的市民拥有较多的闲置资金可以用来购置房源。
他们为的不仅是有住房，更是享受住房带给自己的舒适度。
再加上把资金投入到固定资产上，在当今社会也是一种时尚的趋势和一种心理的保障。
然而，选择一室和四室的比例相对较少，主要归于家庭结构，一室相对较小，四室又较大，一定程度上形成了浪费。
5、对包头市民购房面积的需求进行调查。
调查结果显示，大部分居民需要中等面积的商品房，例如，10.71%的居民选择90m2以下的商品房，有36.03%的人选择90-120m2的房子，有25%的人选择120-150m2的房子，有16.07%的人选择150-180m2的房子，有12.29%的人选择180m2以上的房子。
表2.10包头市居民对于购房面积的需求
面积
小于90m2
90-120m2
120-150m2
150-180m2
大于180m2
比例
10.71%
36.03%
25%
16.07%
12.29
6、对于包头市民对于商品房价格的接受范围进行调查。
调查结果显示，可接受价格在2500-3000的人占59.82%，可接受价格在5000-7000元/m2的人占21.78%，可接受价格在7000-9000元/m2的人占12.86%，可接受价格在9000元/m2的人占7.14%。
7、对项目的整体性进行调查。
结果显示：
选择周边环境的比例为62.5%，选择交通的比例为50%，房价为42、86%这远远大于其他选项，显然，包头市民对住宅周边环境、交通、住宅房价的情况，较为重视。
另外，户型设计和物业管理比例也很大。
由此可见，包头市购房消费者在购房时最关注的因素依次是：
周边环境价格、交通状况、房价等。
从总体来观察，包头市居民的购房观念越来越理性，越来越贴近生活。
价格也是包头市消费者购房时关注因素，是因为价格的多少大大的影响着居民的选择购房和房型的能力。
交通状况之所以受购房者的关注是因为好的交通更能方便居民的物质和文化生活，能够节省时间。
其它各方面的关注主要是由于人民生活水平的普遍提高，对家居环境及精神享受的要求逐步提高。
而且物业管理服务的受欢迎程度，也说明物业管理的优劣也是另一个决定家居生活质量的重要因素。
8、调查结果显示消费者购房时，所期望的小区配套设施顺序比例依次是：
商场超市58、04%，肉菜市场55、36%，娱乐场所41.96%，停车位41、96%、学校33、93%等。
商场超市和肉菜市场是居民日常生活当中必不可少的配套设施，可以方便居民的日常生活，节约时间；而娱乐场所，说明居民的生活水平有了很大的提升，注重享受生活；停车位的重视，也充分说明居民的收入水平在不断的提高；住房消费者对学校的选择是因为学校附近的文化气息较好，同时还可以方便子女的学习，能够更好的照料子女。
通过以上各项需求分析可以推断今后几年内包头市地区的住房需求还是很大的，在包头市经济不断发展的同时居民对住房的需求受经济危机的影响较小，同时关系到消费者未来生活的文、教、体、卫的设施在包头市正变得更加完备。
开发商要把握住这次机遇，开发适合消费者需求的楼盘，从而创造最大的开发价值和利润。
2.3.2包头市消费基础及房地产房地产供应的分析
1、包头市人口统计情况见下表
表2.112012年包头市人口统计情况
地区名称
面积（平方千米）
人口数量（万人）
包头市
27,768
265.0364
昆都仑区
301
72.6838
青山区
67
48.1216
东河区
85
51.2045
九原区
1,776
19.5831
石拐区
619
3.5805
白云鄂博矿区
303
2.6050
固阳县
5,021
17.5574
土默特右旗
2,368
27.6453
达尔罕茂明安联合旗
17,410
10.1486
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