前期物业管理服务协议.docx

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前期物业管理服务协议

盾安福邸Ⅱ·悦都

前期物业管理服务协议

本协议当事人

甲方：

杭州盾安物业管理服务有限公司诸暨分公司

乙方：

甲方是指：

浙江盾安房地产开发有限公司诸暨分公司聘请的物业管理企业

乙方是指：

购房人（业主）

前期物业管理是指：

自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

本物业名称：

盾安福邸Ⅱ·悦都

乙方所购房屋销售（预售）合同编号：

乙方所购房屋基本情况：

类型：

坐落位置：

建筑面积：

平方米

车库：

储藏室：

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

1、对物业共用部位、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主手册》（在乙方领房时由甲方提供），并书面告知乙方。

3、建立健全本物业的物业管理档案资料。

4、制止违反《物业管理条例》及有关物业管理法律法规及本物业有关物业

管理制度的行为。

5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。

6、依据本协议以及甲方与建设单位签订的《前期物业服务合同》的相关规定向乙方收取物业管理服务费用。

7、编制物业管理服务计划。

8、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方在签订本协议的同时签订《房屋装饰装修重要事项的约定》，在乙方装修房屋前与之订立相关《房屋装饰装修管理协议》。

9、在房屋进行装修前，与乙方及装修施工单位三方对房屋质量进行复验，以明确质量责任。

10、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

11、依法向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，并合理收取费用。

12、物业共用部位、共用设施设备、场地及园区内配套设施由甲方经营管理，经营管理收益用于共用部位、共用设施设备的维修养护。

13、如未被业主、业主大会续聘，自业主委员会与新选聘的物业管理企业签订《物业管理服务合同》之日起15日内，与业主、业主大会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，移交手续须经业主委员会确认。

14、甲方受乙方委托对共用场地、部位、公共设施设备、物业管理用房等进行经营，所获的经营性收入在扣除甲方经营成本后专项用于物业的维修养护。

15、按《前期物业服务合同》，实施小区具体管理。

二、乙方的权利义务

1、乙方委托甲方对共用场地、部位、公共设施设备、物业管理用房等进行经营，所得收益主要用于补充转项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

2、参加业主大会，依法享有选举权、被选举权和监督权。

3、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。

4、遵守本物业的物业管理制度、《业主手册》、《临时管理公约》等相关规定。

5、依据本协议以及甲方与浙江盾安房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的相关规定，向甲方交纳物业管理服务费用及能耗费用。

6、装饰装修房屋前，与甲方签订相关装饰装修管理协议，遵守有关装饰装修的法规、规章和政策的规定。

7、在房屋进行装修前，与甲方及装修施工单位三方对房屋质量进行复验，以明确质量责任。

8、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。

9、转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议。

10、出租房屋时，应及时告知甲方，并办理有关手续。

11、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度的规定造成的损失、损害承担民事责任。

12、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益。

13、因甲方维护修缮共用部位、共用设施设备需要通过或临时占用乙方自用部位、自用设施设备的，乙方应予以配合。

14、为确保交通秩序及维护消防安全，乙方同意如在园区内未购买或租用车

位的，其车辆不进入园区（临时访客车辆除外、但不得随意停放以免妨碍交通）。

15、根据本物业原设计方案及《商品房买卖合同》中规定的用途使用所购房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途。

16、法律、法规规定的其他权利义务。

第二条物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

物业管理区域内的共用部位，是指属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的单元门、门禁系统、楼道、信报箱、电视电讯箱、宽带箱、房屋承重结构、室外墙面、屋面、配电房和其他共用部位等。

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查2次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

各栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

物业管理区域内的共用设施设备，是指属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾桶（箱）、照明灯具、建筑智能系统、绿化、景观设施、健身设施、休闲设施、通讯设施、避雷装置和其他共用设施设备等。

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

6、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

三、物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线、宽带、电视等设施的维修和养护，由相关企事业单位负责。

四、环境卫生

1、园区公共场所清扫、道路保洁。

2、共用设施设备保洁。

3、生活垃圾收集清运。

五、安保

1、内容

（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行安全防范；

（2）门岗执勤；

（3）巡逻检查；

（4）公共区域报警监控。

2、责任

（1）协助公安部门加强治安管理，协查各种违法案件；

（2）检查、询问大门出入的各类情况，维护园区公共安全；

（3）如发现事故隐患，及时报警。

六、交通秩序与车辆停放

1、内容

（1）限速、限重；

（2）禁鸣；

（3）车辆按规定停放；

（4）外来车辆进出管理、泊位管理。

2、责任

（1）指挥车辆遵章行驶，有序停放；

（2）保持园区安静；

（3）确保出入口畅通。

七、房屋装饰装修管理

甲方根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《浙江省建筑装饰装修管理规定》，对乙方的房屋装饰装修行为实施管理。

乙方在办理装修手续时，应与甲方另行签订《装饰装修管理服务协议》。

八、消防管理

1、内容

（1）公共区域消防器材和易燃品的管理；

（2）消防监控；

（3）义务消防。

2、责任

（1）消防器材无缺少、不失效；

（2）消防通道畅通；

（3）发生火情及时报警，并积极组织灭火。

九、公共绿化

1、内容

（1）修剪、浇灌、施肥等绿化养护；

（2）清理公共绿地；

（3）除虫和必要的补种。

2、责任

（1）及时养护，保持花草树木的正常生长；

（2）保持公共绿地整洁；

（3）乔、灌、草等保存率90%以上，大乔木保有率95%以上；

（4）新建绿地中，植物成活率90%以上。

第三条物业管理服务质量

一/管理服务目标

1、保安服务

（1）采用固定岗位与流动岗位结合的方式，物业服务值班电话24小时畅通；

（2）固定门岗24小时值班，分时段站岗服务（每天不少于4小时）；

（3）流动岗位24小时巡逻（重点部位每小时最少巡逻一次）；

（4）保安人员统一着装、训练有素、佩戴胸牌、举止文明、严守职责；

（5）有健全的安保组织和突发事件处理预案措施，实行封闭式管理；安保设施运行良好，出入口和公共区域实行24人值班巡逻。

（6）实行车辆出入证管理制度，车辆停放有序；

（7）安全监控管理规章制度健全，设施设备运行良好。

2、保洁服务

（1）楼道每天清扫两次，地面、扶手、栏杆每天擦拭一次，单元门每周擦拭一次，楼道内公共设施设备如：

灯开关盒，各种设备箱每天擦拭，全天保洁。

（2）生活垃圾日产日清，垃圾箱保持干净整洁、无异味、无垃圾外溢，垃圾桶每周清洗消毒一次。

（3）楼道内无卫生死角，无散落垃圾，无垃圾杂物堆放。

墙面无乱贴乱画，公共设施设备无蛛网浮尘。

（4）小区庭院、道路每日清扫2次，全天保洁，院内定期杀鼠、蟑、蚁害。

（5）建筑垃圾袋装化，集中存放指定地点，双方约定方式及时清运。

3、公共设施、设备的维护、保养

（1）照明设施，公共部位的照明系统每日检查，系统出现一般故障在24小时修复；

（2）单元电子门每周巡检一次，闭门器正常维护调节，做到开关灵活；

（3）庭院内水系，小品定期维护保养。

（4）业主自用部位设施设备的报修30分钟内到场，小修一般2小时内完成；

（5）有完整的管理措施和维修检修计划，维修记录、回访记录完整，公共设施设备完好率在95%以上，零修、急修率100%，维修工程一次合格率90%以上，回访率100%。

4、绿化服务

（1）有专业人员管理养护绿化，定期修剪，打药、浇水、施肥；

（2）绿化保存率95%以上，枯死树木、草坪每年按季补植；

（3）积极组织业主参加区内绿化活动。

5、消防管理

（1）有完整的消防管理制度和消防应急预案；

（2）组建义务消防队，义务为业主普及消防知识；

（3）保障消防设施设备运行良好，安全有效，灭火器定期检验，更新填料。

6、其它服务

（1）根据业主要求积极开展有偿服务活动；

（2）根据小区自身条件积极开展便民服务活动。

（3）除特殊情况外，应将停水、停电、停气等相关信息提前告知业主。

二、管理服务质量

1、房屋外观

（1）保持外立面统一。

（2）保持外立面整洁。

二、共用部位、共用设施设备的维护和管理

（1）共用设施设备运行正常。

（2）定期维护保养。

（3）专人维护保养。

三、环境卫生

（1）环境整洁、无污染。

（2）垃圾日产日清。

四、公共绿化

（1）养护得当，定期修剪。

（2）美观协调。

五、交通秩序与车辆停放

（1）畅通有序。

（2）停放整齐。

六、安保

（1）统一服装，持证上岗。

（2）文明值勤。

七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修

（1）小修：

及时修理，两天内完成或约定时间。

（2）急修：

24小时内采取必要措施。

第四条物业管理服务费用

物业服务费每六个月为一个缴费周期，缴费周期内的物业服务费须提前15天预缴，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。

第一期（2011年10月1日～2012年6月30日共九个月）的物业服务费须在确认收房后一次性缴清,以后每六个月收缴一次。

一、乙方缴纳费用周期：

每六个月预收一次；

二、物业管理服务费按以下标准收取：

多层住宅按建筑面积0.60元/月·㎡；

排屋按建筑面积1.50元/月·㎡；

商铺按建筑面积1.00元/月·㎡；

车位的公共维护费10元/月·个。

三、乙方从开发商发出“入伙通知书”约定的领房之日起的次月起计缴物业管理服务费。

四、乙方出租物业的，物业管理服务费及能耗费由乙方交纳；乙方与承租人约定由承租人缴纳的，从其约定，乙方负连带缴纳责任。

五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用及相关能耗费用。

注:

物业管理服务费用,不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用、外墙清洗费及政府部门规定的其他经营性费用。

第五条其他有偿服务费用

一、露天泊位费、装修垃圾清运费按当地政府有关规定执行。

二、甲方提供乙方房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由乙方按实际发生的费用向甲方计付。

三、其它有偿服务收费按双方约定收取。

第六条代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、卫星收视费、有线电视和宽带费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。

第七条维修基金的管理与使用

维修基金的管理与使用按政府有关规定执行。

第八条保险

一、房屋共用部位、共用设施设备需要保险时可委托甲方代为办理，前期物业管理阶段保险费用由开发商承担。

二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理，甲方不承担相应的保管和保险责任。

第九条广告牌设置及权益

一、广告牌、店招由甲方统一管理，不得有损物业整体观瞻和侵害业主权益。

二、所有广告收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

三、甲、乙双方不得擅自在物业内设置门牌、店招及各类标识，确需安装门牌、店招及标识的，必须取得业主委员会（业主委员会未成立之前，由建设单位授权部门）同意，并报政府相关部门批准。

第十条其它约定事项

一、物管费用按政府有关部门的规定执行。

二、其他收费按物价管理部门的规定执行。

三、业主委员会成立之前，不属于保修范围内的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的费用，首先在经营用房及共用场地、共用设施设备的经营性收入中支付，不足部分由业主按其拥有的权属份额共同承担。

第十一条违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准的，乙方就超额部分有权拒绝交纳；甲方已经收取的，乙方有权要求甲方返还。

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天2‰加收滞纳金。

对于欠费不交纳的，甲方可向物业所在地人民法院起诉。

第十二条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方需采取紧急措施，乙方应予以必要的协助，造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十三条在本协议履行期间，如遇不可抗力致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十四条本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十五条本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十六条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向诸暨市仲裁委员会申请仲裁。

第十七条本协议正本连同附件共拾贰页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十八条本协议自签字（盖章）之日起生效。

甲方（章）：

乙方（章）：

代表人：

代表人：

年月日年月日