房地产经济概论2_精品文档.doc

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房地产经济概论

1，经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。

这种活动可以提高交易效率、降低交易成本、是一种有偿的经济活动。

经纪是经纪活动中一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成成交，收取佣金的经济活动。

2，行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。

行纪主要有两个特征：

1是经委托人同意，可以以低于或高于委托人指定的价格买进或卖出，来增加报酬，2除非委托人不同意，自己可以作为买受人或出卖人。

行纪和自营很相似，但是大多数情况下，根据委托人委托而进行活动，不应因介入买卖而改变中介本质。

经纪人与委托人之间有长期固定的合作。

3，经纪分为：

房地产经纪保险经纪证券经纪期货经纪演艺经纪体育经纪人农产品经纪。

4，房地产经纪的主要方式是居间和代理。

5，房地产经纪是指：

房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经纪活动。

6，中介机构是指：

依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公正性、代理性、信息技术服务等中介服务的机构。

7，佣金是经纪人的基本来源，其性质是：

1劳动收入2经营收入3风险收入的综合体，对经纪人所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。

8，佣金可以分为法定佣金和自由佣金

9，佣金的支付时间有经纪人与委托人自行约定

10，信息费只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费

11，西方的经纪人实际上就是一个代理人

12，中国，经纪活动包含代理活动和居间活动。

13，

经纪、行纪、经销几个概念的区别

概念

同交易标的之间关系

报酬的形式

同交易主体之间的关系

经纪

不占有交易标的

佣金

以交易标的所有的名义进行活动

经销

占有交易标的

差价

以自己的名义进行活动

行纪

不占有交易标的

差价

以自己的名义进行活动行为有限制

包销

不占有交易标的

佣金+差价

以标的所有者名义活动，行为有限制

13，房地产居间指：

房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。

14，房地产交易特点：

1类型众多2手续繁杂3涉及面广。

15，居间包括：

房地产买卖居间房地产租赁居间房地产抵押居间房地产投资居间

16，房地产代理指：

房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。

17，新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型。

18，房地产居间与房地产代理的区别：

在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向乙方或相对两方提供居间服务。

而在代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务。

19，房地产拍卖是房地产经纪活动的一种特殊形式

20，房地产市场分为一、二、三级市场，一级市场及土地市场；二级市场及新建商品房市场；三级市场及存量房市场（二手房市场）

21，房地产经纪的核心功能是促成房地产交易。

房地产交易是一种特定的法律行为，指房地产的所有权、使用权及他项权利的有偿取得或转让，其内容包括：

房地产转让、房屋租赁、房地产抵押。

房地产转让最主要的特征是：

发生权属变化

22，房地产买卖经纪包括：

新建商品房销售代理存量房买卖居间和代理

23，经纪的特性：

活动主体的专业性活动地位的中介性活动内容的服务性

24，房地产经纪的特性：

活动范围的地域性活动后果的社会性

25，房地产经纪的必要性：

房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少

26，房地产经纪的作用：

降低交易成本，提高市场效率；规范交易行为，保障交易安全‘促进交易公平，维护合法权益》

27，唐宋时期，专事田宅交易的经纪人被称为“庄宅牙人”；元代称为“房牙”，这一称谓一直沿用到清朝。

28，2001年12月，原人事部、原建设部联合颁发了《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》；2002年7月，原人事部、原建设部联合举办首次全国房地产经纪人执业资格认定考试。

2004年7月，“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”作为全国性房地产经纪行业组织。

29，房地产在98个大类中行列第72类，即K类，这一行业中有包括4小类：

房地产开发经营业物业管理房地产中介服务业及其他房地产活动。

30，论述题：

什么叫现代服务业？

现代服务业特点？

现代服务业主要指：

依托电子信息等高技术或现代经营方式和组织形式而发展起来的服务业。

房地产经纪业向现代服务行业转型，主要会在三个方面体现出来：

1以现金的信息技术为主要依托，信息整合，开发与利用能级大大提高；2行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展；3企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本。

房地产业的形成和发展，是分工不断深化的结果。

房地产业发展的内在规律，决定了房地产经纪业将随着房地产业的发展而在房地产业占据越来越重要的位置。

目前，我国房地产经纪业正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展的趋势，表现在：

1资本和信息化成为推动房地产经纪业发展的两大支柱；2主要生产要素有劳动密集型转向知识密集型转变；3主要业务逐渐由传统经纪业务向现代经纪业务转变；4以互联网为依托的新型房地产经纪业态将迅速发展；有传统服务业向现代服务业转变的产业升级将全面呈现。

31，房地产经纪人员是指：

有房地产经纪专业知识和经验，启动房地产经纪人员执业资格并经注册，从事房地产经纪活动的专业人员。

32，房地产经纪人是指：

经过全国防洪地产经纪人执业资格考试合格或者资格互认，取得中华人民共和国防洪地产经纪人执业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国的房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。

房地产经纪人有权依法发起设立加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位的工作，指导房地产经纪人协理执行各种房地产经纪业务，经所在房地产经纪机构授权与客户订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务并获得合理报酬。

取得房地产经纪人执业资格是担任房地产经纪机构关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。

33，房地产经纪人执业资格的一个注册有效期为3年。

34，房地产经纪人员的权利：

1依法发起设立房地产经纪机构；2加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位；3指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；4经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；5要求委托人提供与交易有关的资料；6有权拒绝执行委托人发出的违法指令；7执行房地产经纪业务并获得合理报酬。

35，房地产经纪人员的义务：

1遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德；2不得同时受聘与两个或两个以上房地产经纪机构执行业务；3向委托人披露相关信息，充分保障委托人的利益，完成委托业务；4为委托人保守个人隐私及商业秘密；5接受职业继续教育，不断提高业务水平；6不得进行不正当竞争；7接受国务院住房和城乡建设主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查

36，房地产经纪人员的心理素质：

自知、自信乐观、开朗积极、主动坚韧、奋进

37，房地产经纪人员的知识结构核心是房地产专业知识，另外还有文化修养和心理素质

38，房地产经纪人员的职业技能：

1收集信息的技能；2市场分析的技能：

3人际沟通的技能；4供需搭配的技能，其本质也就是要使供求双方在某一宗（数宗）房源上达成一致；5议价谈判的技能，谈判中，最为重要的两点：

一是要将坚持原则和适当让步有机结合，二是要将把控主动权与营造良好的谈判氛围有机结合；6促成交易的技能，交易达成是房地产经纪人劳动价值得以实现的基本前提

39，职业道德是指：

人们在从事各种行业活动的过程中因该遵循的思想、行为准则和规范

40，论述题：

房地产经纪人员职业道德的内涵、形成及作用？

内涵指房地产经纪业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。

就思想观念而言，包括对涉及房地产经纪活动一些基本问题的是非、善恶的根本认识，这种认识是指在房地产经纪人员思想观念中所形成的一种内在意识。

从内容上讲，涉及三个方面：

职业良心、职业责任感和职业理念。

情感层面来看涉及职业荣誉感、成就感心理习惯。

行为习惯是最能显化职业道德状况的层面，包括：

仪表、言谈、举止。

房地产经纪人员职业道德是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。

房地产经纪人员的职业道德对房地产经纪业的规范运作和持续发展将产生重大的积极作用。

房地产经纪人员职业道德主要内容：

遵纪守法规范执业诚实守信尽职尽责公平竞争（以上五点拓展论述）

41，房地产经纪机构是房地产经纪业运行的基本载体。

是开展房地产经纪业务的基本法律主体

42，房地产经纪机构是依法设立，要到房地产管理部门备案。

43，房地产经纪机构的特点：

是企业性质的中介服务机构是轻资产类型企业是企业规定具有巨大的可选择范围

44，房地产机构设立的条件：

符合《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国合伙企业法》《个人独资企业法》，领取工商营业执照后的30天，领取备案证明

45，房地产经纪机构的权利：

1享受工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金及其他服务费用；2按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束着本机构中注册经纪人员的执业行为；3有权在委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项‘提供不实信息或者要求提供违法服务的，中止经纪服务；4由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人员的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求。

5有权向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议；法律、法规和规章规定的其他权利。

46，有限责任公司指：

股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以全部资产对公司的债务承担责任，股份有限公司是指其全部资本份额为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任

47，合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权出资，也可以用劳务出资

48，分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙机构和个人独资机构承担无限连带责任

49，不同类型的房地产经纪机构：

存量房经纪业务为主的房地产经纪机构新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构策划、顾问业务为主的房地产经纪机构综合性房地产经纪机构其他房地产经纪机构

50，房地产经纪机构经营模式的类型：

无店铺经营模式单店经营模式连锁经营模式混合经营模式网上联盟经营模式

51，在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系有隶属关系和契约合作关系两种

52，

直营连锁和特许经营连锁的差异

项目

直营连锁

特性经营

连锁经营组织和房地产经纪机构的关系

资产隶属

契约合作关系

连锁经营组织的资金

投资

加盟者投资

连锁经营组织的经营权

非完全独立

完全独立

房产机构对连锁组织的管理

行政管理

合作约束与沟通督导

房产机构和连锁组织经纪关系

收入支出统筹

各自独立核算支付加盟费

53，特许加盟连锁经营模式对特许人的：

管理水平知识产权保护的制度环境社会诚信氛围有很高的要求

54，房地产经纪机构的组织结构是指内部部门设置及其相互关系的基本模式