我国保障房建设现状及所面临的三大问题.docx

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我国保障房建设现状及所面临的三大问题

2011年我国保障房建设现状及所面临的三大问题

2011年06月22日14:

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房地产保障法土地房地产调控基础建设 国家十二五

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（一）保障房建设进展现状

2011年第一季度，我国房地产开发投资大范围受挫，保障房开发贷款一枝独秀。

一季度，人民币房地产开发贷款新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年末回落6.5个百分点，其中，保障性住房开发贷款新增651亿元，比年初增长40.1%，高出同期房地产开发贷款增速34.8个百分点。

其中北京、江苏等省市的保障房贷款占据了新增房地产开发贷款的半壁江山，以公共租赁房模式著称的重庆，其一季度保障房贷款余额首次突破了300亿。

2011年我国保障性安居工程建设任务高达1000万套，在政府政策的监督和鼓励下，各地保障房建设开工情况良好。

根据住建部数据，截至5月初，全国大部分省市保障性住房开工率在20%以上，超过2010年同期，一些进展比较快的省份开工率达到了30%以上。

例如，河北省开工13.1万套，占全年任务的37.4%；湖北省开工8.28万套，占到全年任务的23%，安徽省新开工11万套，占全年计划任务的30%；海南省已开工4.09万套，占今年计划任务的30.8%。

目前看来，年我国保障房开工速度和开工率都超过了2010年同期，预计8-10月份将成为开工高潮，10月底有望实现绝大部分保障性安居工程项目开工。

（二）所面临的问题

1、制度问题

随着1000万套保障房建设的推进，未来几年我国保障房将进入分配高峰期。

中低收入家庭、进城农民工、大学毕业生、棚户区住户和农村危房户等住房困难群体，将根据其住房困难程度和经济承受能力，陆续享受到相应的住房保障，分配机制的公平、合理逐渐受到更多关注。

目前保障房分配过程中存在瞒报、虚报、假报等不合理现象，百万富翁、公务员造假材料申请保障房福利的案例屡屡被曝光，出于对保障房数年后可以上市交易的看好，不少人试图以较低成本申请保障房，再转手倒卖以获得高额利润……一系列现象凸显了相关法规制定、监管的空白和无力，保障房进入、退出审核机制有待进一步完善。

保障房建设难以有效推进，地方政府不积极是主要因素。

多年来，我国保障房建设雷声大雨点小，由于保障性住房利润微薄，在当下土地和房地产市场暴利的吸引下，不论是地方政府，还是开发商，保障性住房都没有足够的激励，消极应付。

为此，需要建立健全问责机制和激励机制，长期措施与短期措施并举，让地方政府在保障房建设上言行一致，并对在保障性住房建设上弄虚作假的官员实施问责。

2、资金来源

近年来，我国不断拓宽保障性安居工程资金来源渠道，包括中央财政安排的专项资金、省市县财政一般预算安排的资金、住房公积金增值净收益安排的资金、从土地出让净收益中安排的资金、地方债券安排的资金等，基本形成了多渠道、多层次的财政投入机制。

2011年我国计划建设保障性安居住房1000万套，据估算，所需投入资金约为1.4万亿元。

庞大的资金需求仅仅依靠政府财政投入难以保证工程的可持续性。

目前，我国保障房建设可见资金来源为：

中央财政拨款1300亿元；地方土地出让金净收益的10%（最多1350亿元）；另外，再加上动用有限的住房公积金增值净收益。

显然，面对保障房建设所需巨大资金，财政投入只能解决其中一部分，而另一部分需要多方筹集资金，银行信贷资金是多方筹措中的一个来源。

由于保障房项目涉及拆迁、开发、销售、回笼的全流程，关联方多，情况复杂、体量巨大、各地实施运作模式差异化明显，合规性和政策性风险显著，银行信贷风险较大。

银行需要与有关政府部门和房地产开发商共同研究有效的资金供应方式。

只有把这个问题根本解决，才能把保障房建设落到实处。

3、土地供应

住宅建设关键取决于两大资金和土地两大因素。

只有资金和土地的供应得到长效保证，保障房建设方能持续推进。

2011年1000万套保障房建设对土地供应提出了较大的挑战。

5月12日，国土资源部公布了2011年住房土地供应计划，计划供应量达到21.8万公顷，提高18%。

其余各项指标也均有所提升。

其中保障性安居工程计划供地7.74万公顷，比2010年实际供地量增加一倍还多，保障性安居工程新增供地也将占到住房用地总供应量的三成以上。

在国家宏观调控下，各地政府需从增加供地数量、完善供地方式以及科学合理地进行地块选址等角度精心谋划。

在保障房大举提速的前提下，地方政府如果满足上述保障房用地需求，且不对商品房市场造成挤出效应，需要整体增加土地供应，完善存量土地供应政策，盘活存量土地为保障房用地提供更多增量。

世经未来投资咨询有限公司撰写

国内外住房保障体系建设面面观

2011年06月22日14:

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房地产保障法土地房地产调控基础建设

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（1）国内保障房建设历史进程

1998年，亚洲金融危机成为我国房改的助推器，中国房地产第一代改革的大幕拉开。

此次住房改革的目的只是政府为了借助住房消费的启动来拉动经济增长，并没有想到、更没有主动去承担政府在住房方面必须承担的公共责任。

1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的公布实施，福利分房取消，以商品化为标志的中国住房制度改革正式启动。

从1997-2007年，中国房地产业每年的增速几乎都达到同期GDP增速的两倍以上，极大地拉动了国民经济的增长。

从1999年到2003年四年多的时间里，政策大体维持在一个宽泛的框架内，基本由市场自主调节，而政府最初制定的以经济适用房为主的多层次住宅体系建设在商品房利益的巨大诱惑下逐步被打入“冷宫”，保障性住房的比重几乎谈不上。

从1998年到2006年的8年间，我国廉租房建设资金投入的总额仅为70多亿元，与每年需求500亿的资金相去甚远，全国累计廉租住房实物配租也只有20万套上下。

目前，低保群众10平方米及以下居住的家庭接近400万户，低收入群众住房困难的全国统计大概有1000万户，也就是说有3000多万人人均住房面积在10平方米以下。

房价飞涨、民怨沸腾最终使得从2005年开始，政府不得不把稳定房价作为政策制订的出发点，先后颁布了“国八条”和“国六条”的通知，但可惜的是，由于调控措施没有打中要害，房价飞涨的势头反而越演越烈。

2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。

从此，保障住房建设纷纷提上各级政府的工作计划和财政支出安排之中。

2009年年末，政府对房地产开始施行以抑制房价过快上涨为核心的密集调控，其关键在于让商品房与保障房并重，满足不同群体需要特别是安抚底层社会群体的眼前之需。

至此，房地产改革的方向，在十年偏行偏走后终于完成纠偏，重回原点。

2009年的房地产调控主要目的是纠正单纯住房商品化的片面性，转而启动住房保障的轮子，让商品化与保障化双轮并行，应对不同阶层需要，特别是安抚低收入阶层、平息民怨。

（2）国外保障房建设经验总结

美国、英国、日本、德国、法国、新加坡、香港等发达国家和地区在保障房建设方面的经验可以概括为四大方面，一是保障房建设立法先行，二是以政府财政支付为后盾确保资金来源，三是通过金融创新想入社会资金，四是建设供给模式。

立法先行是所有向社会提供大量保障房的国家的最通常举措。

这些国家的保障房立法主要涉及四个方面：

一是规定专门机构实施各项住房保障措施，如美国的联邦平民住房建设局、日本的建设省住宅局、新加坡的建屋发展局等。

二是规范和引导其他经济主体在保障房建设和供给上的行为，使其服务于保障房供给的整体目标，如美国通过税收引导、调节私人资源服务于住房保障。

三是确保财政资金的稳定投入。

各国会根据自己的财力，立法确保一定比例的财政资金投入到保障房建设中。

四是确保分配公正。

在保障房分配上公开透明，凡申请保障住房，均张榜公示，出具家庭收入、人口和住房状况证明。

在保障房法制建设中，法律条文会随着整体居民收入状况的调整而调整。

以政府的财政支付为后盾，一般来说，主要有以下六种途径：

预算拨款，将保障房支出纳入国家财政年度预算，在预算收支账目中专门开列保障房支出科目；出售公有土地、公有房屋、出租保障房及附属商业楼所获得的资金；物业税所获得的收入；住房公积金增值收入；政府住房基金收入、社会保障和社会捐赠。

通过金融创新引入社会资金：

一是住房抵押贷款证券化。

这主要是通过资本市场筹集住房资金，利用住房抵押贷款二级市场（转让和证券化），解决一级市场“存短贷长”的矛盾，控制住房金融机构的风险，稳定经营收益，形成一、二级市场的良性互动，同时形成市场化的风险分担机制，参与住房抵押贷款证券化的各方，如原始贷款人、证券发行人、信用增强机构、投资者等共同分担风险。

二是合同储蓄，即借贷双方通过契约筹集住房资金。

潜在的购房者与指定机构订立资金存贷合同，并按合同的约定定期到指定机构储蓄，当储蓄达到一定的时间和金额后便自动取得从该指定机构获得相应的住房抵押贷款的权利。

三是强制储蓄。

政府凭借国家权威和信用，通过法律和行政规定等强制手段要求企业和职工将职工工资收入的一定比例定期存入指定机构，该机构以优惠贷款方式支持职工住房消费。

新加坡最为典型，其本质是一种社会保障机制。

四是政企合作。

政府出土地，企业出钱，共建保障房。

其运营模式可以是重整—经营—补贴—转让模式、转移—维护—运营—补贴模式、转让—建设—转让模式或公共政府部门与民营企业合作模式。

国外保障房供给方式主要有四种，一是直接建房，政府直接建房极大地增加了住房供应，对于解决低收入居民的住房问题和平抑房价起到了重要作用。

二是住房补贴，各国政府的住房补贴方式可分为面向住房供应方的补贴和面向住房需求方的补贴两种。

前者为住房建设补贴（间接补贴），后者为房租补贴（直接补贴）。

建设补贴主要有两种：

一是开发商的建屋补贴，通过税收减免，提供开发低息贷款以及财政拨款等方式进行补贴；二是社会出租补贴，承租户承租社会出租住宅时只需按政府所规定的租金标准支付，租金标准与市场租金的差额由政府直接补助给出租者。

目前，多数国家的住房补贴的主要形式是房租补贴。

因为租金补贴是一项帮助贫困者获得既体面又支付得起的更为经济的措施。

三是减免税收，税收减免主要包括对住房自有者的住房抵押贷款的利息抵扣所得税、出租收入免征所得税以及对自有住房免征财产税。

与房租补贴相比，减免税政策有一定的负效应，导致了包括欧洲福利国家和美国在内的许多国家政府更大的财政支出，并加剧了租房者和购房户之间的不平等。

同时，减免税收虽然能鼓励住房使用者的住房自有化倾向，却无法直接刺激住房供应。

四是低息贷款，许多国家的政府为了解决低收入家庭的住房问题，综合运用财政和金融手段发放低息贷款，贴息由财政部门承担。

通过低息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，优惠提供给低收入家庭，以此来增加公共住房的供应量。

2011年保障房建设中的风险与机会分析

2011年06月22日14:

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房地产保障法土地房地产调控基础建设

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保障房建设中的风险与机会分析

保障房建设是一项利国惠民的重大民心工程，2011年被放到前所未有的高度。

保障房建设是一项由地方政府负责，指定土地划拨，固定利润空间，承诺回购的非商业不动产投资项目。

目前，我国保障房建设资金缺口至少有1.3万亿元。

因此，在坚持“政府主导，商业化运作”的模式下，引入社会资金，对填补资金缺口，缓解政府财政压力，加快项目建设，具有重要意义。

（一）相关投资者风险各异

1、商业银行

为了吸引金融机构对保障房建设的资金投入，国家制定了中长期贷款政策：

由政府补助，注入资本金或贴息，商业银行提供贷款，增强保障房的融资能力。

该政策对各金融机构的投资提供了很好的发展机遇。

同时，商业银行在投资过程中也面临着具体的问题。

第一，保障性住房由国家划拨土地，不具备房产证，因此银行不能像对传统房地产项目一样进行融资。

在过去的2010年中，各省市融资平台上提供的抵押品也使银行不得不重视此项风险；第二，保障性住房建设要经历公示、摇号和行政审批等环节，其销售周期长，资金回笼缓慢，对于银行这一盈利性企业来说，会造成很大的资金压力；第三，保障性住房和普通商品房项目相比，政策性更强，其投资回报率低，可能盈利甚至亏损。

2、保险行业

截止到今年2月底，我国保险行业的总资产已达到52077亿元，巨额的保险资产对拓宽投资渠道有着强烈的需求。

保障房建设对于保险资金而言，是一种风险可控、长期稳定和担保可靠的投资品种，有利于实现资金的有效配置。

但是，保险资金投资保障房项目也具有一定的风险。

第一，从国际经验来看，保障房的投资收益不高，较低的投资收益率对保险公司实现保值增值和资产负债匹配来说是一个难题；第二，缺乏必要的监管规则，尽管保监会已经出台了《保险资金投资不动产暂行办法》，但对保险资金进入保障房的准入规则及征地用途、投资比例等具体模式缺少必要的具体规定。

3、信托行业

我国信托公司的思路是捆绑保障房建设的土地运营收益。

一般由信托公司与政府洽谈，找到合适项目，设计成集合资金信托产品，再发售产品募集资金。

在保障性住房建设项目中，相比之下，棚户区改造比公租房、廉租房更容易吸引信托资金，改造后实现的土地增值收益能覆盖拆迁成本，若政府能批准联合土地开发项目，在公租房廉租房建设中捆绑一块土地开发，则信托资金的介入几率将会大大增大。

信托项目还款来源为土地运营收益，与未来几十年的房地产行情有着高度相关性，这就给信托业务带来了很大的风险；今年2月份以来，银监会相关负责人称，将会一如既往地保持对房地产信托业务的监督跟踪，积极贯彻国家宏观调控政策。

此发言也表明了在外部环境政策不成熟的条件下，房地产信托业务仍具有不可小觑的风险。

4、社保基金

社保基金掌握着全国人民的养命钱，其投资风险容忍度极低，只有当风险几乎为零时，社保基金才有可能介入某一项目。

在2011年国家下定决心大建保障房项目之时，全国社会保障基金在民生银行为担保，南京市政府为反担保的条件下，为南京市保障房建设提供了30亿的贷款，此举动在保障房建设吸引其他社会资金上做了很大的榜样。

然而，鉴于社保基金防范风险的重要性，不建议社保基金大规模投资保障房建设，尤其对于经济欠发达地区。

顾云昌：

中国保障房现状是“大干快上”面临诸多问题

石家庄房地产门户-银河房产网  2011年06月21日09:

28     银河房产网张弘浩

∙·恒山五金装饰城报名排号并办理VIP开始了机

∙·天地·荣域新品房源面市最低起价3760元/平

∙·石门福地目前二、三室房源接受咨询咨询价44

∙·阳光华庭在售房源以两居室为主均价3150元/

∙·石家庄6月22日快讯全扫描

∙·海兰嘉园一期多层房源清盘均价1800元/平米

   2011年6月20日，“宜居中国全国行”走进河北暨2011惠达·亚太住宅产业化论坛在石家庄举行。

中国房地产研究会副会长顾云昌亲临石家庄，做了《问题与对策：

保障房的现状与趋势》报告。

    顾云昌表示，中国房地产始终是全社会关注的焦点，目前社会上议论的最多的是两个问题也正是中国房地产业发展的两个目标——  控制房价与保障房建设。

这也是政府要做的是一硬一软两个任务，保障房建设属于社会目标，是硬任务，而房价目标属于经济问题，是软任务。

    这是为什么呢？

房地产目前在国民经济产业链条之中已经成为最重要的部分之一，房价若上涨过快，就会出现房地产泡沫；泡沫若一朝破灭，经济就会迅速衰退；而中国经济要软着陆，则必须要房地产的软着陆。

高房价泡沫如何软着陆、中国通货膨胀处理如何、地方高额债务问题如何处理这三大问题制约着中国经济的软着陆，所以控制房价是为了拯救经济。

    居者有其屋≠住有所需

    顾云昌认为，居者有其屋的概念是“人人有房产”，而现在中国的现状是需要尽快满足“人人有房住”，即“住有所需” ，这就要求中国必须大力发展保障房建设。

中国的保障房现状：

大干快上  

    顾云昌在报告中指出，中国目前的保障房现状是世界上都绝无仅有的：

一年一千万套、五年3600万套，按每套住三口人计算，就是一亿人口，这是历史上从来没有过的。

究其原因，在于保障房是民生问题，百姓认为房地产业把房价推高了，因而要加大保障房建设以平息众怒。

由于政策和体制的原因，04、05年后保障房投资急剧下滑，房价快速上升，保障房建设不够，通货膨胀加速，造成很多人买不起房。

所以中央决定十二五期间要修建3600万套保障房，过去的十年间，城镇保障房保障范围约在7%，十二五后，保障房覆盖率要达到20%，也即在五年内要达到之前十多年的水平之和的两倍。

保障房现状存在三大问题 

    1、谁投资？

3600万套保障房建设预计需要资金投入1.3~1.4万亿，而目前中央财政补贴为1030亿，不到预算资金的10%，其余90%的投资需要依靠地方政府、市场运作来解决。

这其中的细节问题如何处理？

   2、谁来建？

国资委号召央企国企应当先做表率，浙江绿城与万科等民营企业也已经开始进入保障房市场，而关键是投入产出的问题，能否得到最好的效果？

   3、保障谁？

受益群体如何划分？

保障房应当从现在的“两房”过渡到未来的“两房”

    顾云昌指出，现在的“两房”是指毛坯房和期房，而随着市场发展势必要转化成未来的“两房”，也即成品房和现房。

厨房是住宅的心脏，卫生间是住宅的肾脏，这二者一定要成品化交付，万科和恒大就是最好的例子。

而保障房也应该成品房交付使用，标准模式化将会降低成本，高效完成保障房目标。

保障房的标准应该是：

紧凑、绿色、成品房，便捷、配套、功能全。