枞阳恒辉国际家居城项目定位营销报告.docx

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枞阳恒辉国际家居城项目定位营销报告

枞阳恒辉国际家居城项目

定位营销报告

2011年6月21日

目录

第一部分市场策略篇

第二部分产品解读篇

第三部分行销企划篇

第四部分招商策略篇

第五部分项目总结篇

目录

第一部分产品策略篇3

1.1城市概述4

1.1.1区划人口4

1.1.2交通运输5

1.1.3人文历史6

1.2近五年GDP增长情况6

1.3三大产业结构统计9

1.4固定资产投资占比9

1.5城市未来发展展望10

1.5.1枞阳县整体规划（城镇空间结构）10

1.5.2城市总体布局11

1.5.3枞阳经济开发区规划13

第一部分市场策略篇

1.1城市概述

1.2近五年GDP增长情况

1.3三大产业结构统计

1.4固定资产投资占比

1.5城市未来发展展望

1.1城市概述

枞阳县位于安徽省中西部的长江北岸，东南与铜陵、池州市隔江相望，西北以菜子湖、白兔湖与桐城市共水，西南枞阳城区与安庆市毗邻，北与无为、庐江县接壤。

县域总面积为1808.1平方公里，耕地42130公顷，山场34000公顷，水面42000公顷。

现辖22个乡镇，431个行政村（居委会），95万人。

境内有11个民族居住。

枞阳镇为中共枞阳县委和枞阳县人民政府所在地，是全县政治、经济、文化中心。

1.1.1区划人口

枞阳县辖14个镇、8个乡：

枞阳镇、藕山镇、汤沟镇、老洲镇、陈瑶湖镇、周潭镇、横埠镇、项铺镇、钱桥镇、麒麟镇、义津镇、浮山镇、官埠桥镇、会宫镇、铁铜乡、凤仪乡、长沙乡、钱铺乡、金社乡、白梅乡、白湖乡、雨坛乡。

枞阳县辖8乡、14镇、238村民委员会、20居民委员会、140居民小组，总人口为923909人（第四次人口普查数），人口密度每平方公里491人，是全国平均人口密度的4倍多。

境内汉族人口占99.96%，余下0.04%为蒙古、回、苗、壮、布依、朝鲜、满、高山、土家、达斡尔等10个少数民族，计363人。

14镇：

枞阳镇、藕山镇、汤沟镇、老洲镇、陈瑶湖镇、周潭镇、横埠镇、项铺镇、钱桥镇、麒麟镇、义津镇、浮山镇、官埠桥镇、会宫镇；

8乡：

铁铜乡、凤仪乡、长沙乡、钱铺乡、金社乡、白梅乡、白湖乡、雨坛乡。

1.1.2交通运输

京台高速以及103、229、320、228、227等省道穿境而过，通过铜陵长江大桥与铜陵市跨江相连，航运有长江黄金水道。

根据规划，枞阳县交通建设2011-2015年间将完成20亿投资，其中公路建设完成投资16亿元，港、站建设完成投资4亿元。

2011年计划完成交通固定资产投资5亿元。

开工建设池枞大桥和祁济高速枞阳段。

完成农村公路路面改造111公里，其中县道路面改造81公里，乡道路面改造30公里。

开工建设并完成全长12公里的庐十路路面改造任务。

完成全长10公里钱桥至白湖公路和150延米的白湖大桥建设任务。

建设大型公路客运中心二级汽车站1个，社会公益型停车场1个。

完成渡改桥11座、标准化渡口改造项目3个。

力争实施全长47公里的老枞桐公路路面改造和全长12公里的义小公路小缸窑至雨坛段路面改造及大窑圩埂段软基处理工程。

大力推进农村公路危桥加固改造等民生工程建设。

1.1.3人文历史

枞阳是桐城派的发祥地，自古名人辈出。

明朝之际，枞阳和全国其它地方一样，出现了民间文化部落，区域文明随之逐渐形成，各种文化悄然兴起，文风日盛。

枞阳人方苞师事钱澄之，首倡"义法"之说，开创"桐城派"文学主张，奠定了文派的理论基础。

继之而起的是汤沟陈洲人刘大魁，他的"音节神气"之说是对方苞"义法"说的继承和发展，在散文的艺术美方面发挥了自己的见解，成为桐城派的中坚和桥梁。

钱桥麻溪人姚鼐，是桐城派代表人物中创作成就最大的作家，他综合方、刘文学理论，提出"义理、考据、词章"三者统一的主张，强调"神、理、气、味"与"格、律、声、色"相统一的观点，倡导"阳刚"、"阴柔"之说，肯定了散文风格的多样性。

至此，桐城派古文创作理论已臻于完备，强有力的作家集团得以形成，声势浩大的古文运动向全国展开，文章风气遍及神州，出现了"家家桐城"、"人人方姚"的局面，赢得了"文章甲天下，冠盖满京华"的美誉。

1.2近五年GDP增长情况

以下为枞阳县近五年GDP增长情况。

枞阳县近五年来GDP增长变化情况

可以看出，近几年来枞阳县的GDP增长基本维持在12-15%，而08年-09年的增长速率呈下降趋势，这主要是08年下半年至09年上半年这一时期爆发了近十年来最严重的经济危机所导致的，即使在这样的情况下，枞阳县09年的GDP依然保持着11.6%的高速增长。

根据以上GDP增速情况，利用以下的国民经济水平与房地产发展状况关系表，可以很清楚的看出枞阳当地房地产经济的发展水平。

根据上述内容所统计，枞阳县历年的GDP增速一直保持在12-15%以内，持续高速发展。

相对应的，当地房地产经济发展正处在飞速发展阶段，处于这一阶段的房地产市场一般属于市场刚刚起步发展，这时期不论政府还是市场非常看重地产质量。

1.3三大产业结构统计

根据枞阳三大产业结构的统计，了解当地经济处于何种产业市场支持，能够更好的了解本项目在市场中的机会与威胁。

枞阳三大产业占比统计表

由上图可以了解到，枞阳县正处于第一产业向第二产业转型期，经济发展主要依靠第二产业拉动，但第三产业所占比重正逐渐扩大。

产业的升级转型，将吸引大量的投资型客户，持续为市场提供巨大的商业市场容量。

1.4固定资产投资占比

统计枞阳县全县固定资产投资占比，可以了解到当地各产业发展动向，为项目后期的推广销售指明道路。

固定资产投资占比统计图表

由此可以看出，枞阳县在固定资产投资上，比较倾向于第二、第三产业，即工业及服务业，这也是当地工业及房地产行业发展较为迅速的主要原因，这也是行业得到政府重点支持以及项目投资客源丰富的重要佐证。

1.5城市未来发展展望

1.5.1枞阳县整体规划（城镇空间结构）

进一步加强空间集聚，强化点轴系统的建设，合理组织城镇的点轴系统，形成“一心三点一带三轴四片区”的空间结构。

一心----枞阳县城:

位于全县的西南部，为全县的中心。

规划将铁铜乡全部及石矶、藕山、官埠桥等三个乡镇的部分地区并入，加强中心城区的发展，使其成为县域经济发展的核心层次。

“三点”:

分别为县域的三个中心镇汤沟镇、浮山镇和横埠镇。

“一带”:

“一带”是指沿长江发展带。

枞阳南部滨临长江，要充分利用长江水运优势，带动沿江城镇发展。

“三轴”:

即沿合铜公路、安铜公路和桐枞公路的三条发展轴。

“四片区”:

——西南部片区：

以枞阳镇为中心，包括枞阳镇、铁铜乡、石矶镇、藕山镇和官埠桥镇。

该区的发展基础和潜力较好。

——中部片区：

以汤沟镇为中心，包括仪山、长沙、凤仪、金社、后方。

大力发展特色农业，无公害食品，提高农副产品的档次。

——东部片区：

以横埠镇为中心，其经济实力较强。

充分利用交通条件对地区经济的带动作用，促进整个地区的发展。

——西北部片区：

该城镇群与桐城的联系最为密切，该区域内的浮山景区兼有火山地貌的自然景观，又有各朝文人骚客抒发情怀的摩崖石刻，具有良好的发展前景。

1.5.2城市总体布局

1．规划结构：

规划采用放射环路网和部分方格网结合的形式。

遵循依山沿水的原则，尽量保持自然山水，不作大的拆建，在地形较平坦的用地以方格网道路形式为主。

2．功能分区：

规划以“东进北扩、呈扇形发展”为指导思想，以森林公园（金山公园、幕旗山公园）、羹脍赛湖、湖滨路为界分为四个组团（城西、中心、城东北、城东南组团）。

——城西组团：

老城区的建设将保留、改造现有的部分商业，以历史文化和传统零售商业为特色。

在旧区改造过程中结合恢复枞阳桐城学派文化特色的建设方针，筹建文物博览园、图书馆等文化设施以及其它文化娱乐场所。

——中心组团：

由于重心东移，东邻羹脍赛湖、西靠老城区的中心组团将成为未来城市的中心、商业金融中心和城市广场，也是联系中心组团与其他各组团的纽带。

——城东北组团：

城东北组团紧靠羹脍赛湖，它的建设以科教文化、景观塑造、低密度的别墅开发为主，为城区居住需求的疏散提供条件，并通过视觉走廊营造优美的自然景观。

——城东南组团：

城东南组团在建设下枞阳现状雏形的基础上往东部平坦用地扩大，分两片发展。

西片发展下枞阳现代居住，保留改造下枞阳原有传统工业。

东片建设枞阳经济技术开发区，是县城的新兴工业组团。

1.5.3枞阳经济开发区规划

枞阳经济开发区是经国家发改委批准的省级开发区，目前已规划面积14平方公里，已开发面积7.5平方公里，实行“一区五园，产业集聚”模式，即以水泥建材、重化工为主导产业的建材工业园，以纺织、服装加工为主导产业的纺织服装工业园，以农副产品深加工、机械制造为主导产业的综合工业园，以造船、机械制造为主导产业的机械制造工业园，以汽车零部件生产为主导产业的汽车零部件工业园。

到2010年底，入园企业生产总值达16.16亿元，出口总额达6060万美元，完成财政收入2.01亿元，区内就业人数4378人，主导产业工业增加值6.46亿元。

2006年，开发区计划投资额千万元以上的入园企业累计达40个（纺织服装工业园区不少于10个，汽车零部件工业园区不少于20个，综合工业园区力争10个），完成各项基础设施投入不低于3.59亿元。

到“十一五”末，开发区面积不低于30平方公里，落户3-5家产值10亿元以上的企业，50家产值亿元以上的企业，新增工业产值突破100亿元，实现税收7亿元以上。

目前枞阳经济开发区已完成各项基础设施建设投入9.2亿元，已签约入园项目41个（其中外资企业3个），协议总投资56.5亿元。

1—6月份新增入园企业32家，协议投资36亿元，已完成固定资产投资6.8亿元。

意向入园企业21家，协议固定资产投资10.8亿元。

综述：

目前，枞阳县的房地产市场处于刚刚起步阶段，同时也是飞速发展的一个阶段。

从三大产业结构和固定资产投资占比分析中可以看出，政府对房地产市场进行了大力的扶持，且商业项目投资客源丰富。

而枞阳县的规划是“东进、北扩”，县城主要向东，向北发展，打造新区和开发区，未来县城的中心也将向动东移动，这给房地产开发带来了全新的发展空间和开发契机。