休宁农村宅基地管理办法.docx

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休宁农村宅基地管理办法

休宁县农村宅基地管理办法

（征求意见稿）

第一章　总　则

第一条　为进一步加强农村宅基地管理，规范农村建设用地秩序，推进美丽乡村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《安徽省城乡规划条例》《国土资源部城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》等法律、法规，结合实际，制定本办法。

第二条　本县辖区内的农村宅基地管理，适用本办法。

第三条　本办法所称的村镇规划是指镇规划、乡规划和村庄规划；规划区是指镇和村庄的建成区及因村镇建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。

规划区的具体范围由乡镇人民政府在组织编制的镇规划、乡规划和村庄规划中划定；农村宅基地是指农村村民经依法批准，用于建造住宅（包括住房、附属用房和庭院等）的土地。

农村村民实行一户一宅制度，每户宅基地最大面积不得超过160平方米。

第四条　农村宅基地属于集体所有，个人只有使用权。

农村村民建设住宅，应当依法办理审批和登记手续。

经依法登记的宅基地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条　严禁城镇居民在农村购置宅基地；严禁为城镇居民在农村购买和违法建设的住宅办理不动产登记手续；严禁以建设宅基地名义搞商品房开发。

第六条　农村村民使用的宅基地和房屋，可向县不动产登记部门申请登记，核发不动产权证书，确认宅基地使用权和房屋所有权。

第七条　各乡镇人民政府负责本行政区域内村镇规划管理和宅基地审核工作。

县国土、住建、规划等部门按照各自职责共同做好农村宅基地管理工作。

第八条建立村镇规划和土地管理信息员制度。

各行政村由所在乡镇人民政府负责确定不少于一名信息员，负责本村规划和土地管理相关工作。

第二章　村镇规划管理

第九条　乡镇人民政府应当及时组织编制镇规划、乡规划，并积极组织编制村庄规划。

凡未编制村镇规划的乡镇和村庄，应由乡镇人民政府会同村民委员会划定集中建房区，并报县国土、住建、规划部门审查备案。

集中建房区可按建房实际需求每2年划定一次。

统一建设的农民新村，按照《安徽省国土资源厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》（皖国土资〔2016〕4号）的规定执行。

本办法实施后，除未完成村庄规划和划定集中建房区的区域，上述范围外的农用地建房一律不予批准。

第十条　村镇规划经依法批准、集中建房区经划定备案后，由乡镇人民政府公布并监督实施；任何单位和个人不得随意调整和修改，确需修改的必须按规定的程序报批或备案。

第十一条加强重点区域规划管控。

使用以下区域土地规划建设住宅的，乡镇人民政府应当向县政府提出申请，由县政府组织住建、规划、国土、公路、旅游等部门进行现场勘察，集体审核并报县政府审批。

县城城区及建制镇镇区所辖范围；县域内皖赣铁路、京福高铁，徽杭、合铜黄、黄塔桃、黄祁景等高速公路，205国道、慈张线、际儒公路、兰漳公路、屯婺公路等交通干线两侧300米可视范围内；主要景区景点周边；需占用农用地的。

第十二条为大力弘扬徽派建筑风格，保护传统文化和自然环境，打造“青山绿水、粉墙黛瓦”的鲜明地方特色，积极倡导农村村民住宅建设体现徽派建筑风格，以白墙、灰瓦为主色调。

县住建部门应组织建筑设计单位设计相应的符合我县实际和农户需求的徽派建筑风格住宅设计图纸无偿提供给农户选择使用。

乡镇人民政府在上报农户建房申请时，需附申请建设位置周边现状示意图（属使用原有宅基地的需附原有房屋的实景照片）、建设位置示意图和单体建筑设计图等资料及初审意见提交县规划局、国土局共同审定。

第三章　宅基地管理

第十三条规划区和集中建房区内的农村宅基地用地指标采取土地置换和新增建设用地指标予以解决。

规划区和集中建房区土地流转及征用由乡镇人民政府负责组织实施。

第十四条　农村村民建房应当充分利用原有的宅基地、村内空闲地，凡申请建房户在村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用农用地；确需占用农用地且符合规划的，申请建房户提出申请后，由村民委员会统一申报农用地转用手续，其中占用集体林地的，由县林业主管部门审核同意后，按照本办法办理用地审批手续。

第十五条农村村民申请宅基地总面积不得超过160m2（包括附属用房和庭院等）。

其中，家庭人口在5人（含5人）以上的农户申请建房，主房建筑占地面积不得超过90m2；家庭人口在5人以下的，主房建筑占地面积不得超过80m2；附属用房建筑占地不得超过20m2。

第十六条农村村民建房主房层数不得超过二层半，附属用房层数为一层。

层高2.8-3.3米，不应超过3.3米;属于风景区和古村落保护范围的村庄，建筑高度应符合保护要求。

第十七条　农村村民符合下列条件之一的，可以新申请一处宅基地:

（一）因结婚等原因,确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的（包括男方到女方落户的）；

（二）因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；

（三）现有人均住房建筑面积低于20平方米的；

（四）原有宅基地被依法征用的；

（五）原有住宅因历史保护等原因不允许拆建的；

（六）县级以上人民政府规定的其他条件。

第十八条　农村村民有下列情形之一的，申请宅基地不予批准:

（一）凡不符合第十七条规定的；

（二）原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；

（三）农村村民将原有宅基地及其地上建筑物出卖、出租、赠与或改作他用，又申请宅基地的;

（四）不符合乡（镇）、村庄规划和土地利用总体规划的;

（五）对无人居住的旧房不予拆除的；

（六）其他不符合法律法规和有关规定的。

第十九条　宅基地审批程序:

（一）申请。

农村村民申请宅基地，应当持家庭户口薄、身份证、原宅基地使用证等向所在村村民委员会提出书面申请；村民委员会自收到申请之日起10日内，组织召开申请人所在的村民小组会议或该村民小组代表会议讨论。

讨论通过后由村民委员会将申请宅基地情况（申请人姓名、理由和宅基地位置、面积等）予以公示，张榜公布期限为10日。

本村村民未提出异议或异议不成立的，由村民委员会签署同意意见送达申请人，并报乡镇人民政府预审。

（二）预审。

所在乡镇人民政府会同国土分局组织乡镇规划建设员、土地联络员及所在村民委员会负责人，对申请宅基地是否符合乡（镇）规划、村庄规划、乡（镇）土地利用总体规划、建房条件等进行预审，并制作勘察笔录和预审意见书。

符合条件的由申请人填写《农村宅基地申请表》，不符合条件的予以退回并说明退回原因。

（三）审查。

村民委员会在5个工作日内对村民提交的《农村宅基地申请表》进行审查，并签署意见，说明申请人原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，由行政村负责人签字加盖村民委员会公章后，报所在乡镇人民政府审核。

（四）审核。

对符合宅基地申请条件的，由乡镇主要领导签署意见并加盖乡镇人民政府公章，5个工作日内报县人民政府政府。

县人民政府组织相关部门按本办法第十一条、第十二条规定进行审核。

原则上每月集中审核一次。

（五）审批。

审核通过的由县人民政府审批。

县人民政府批准后，分别由乡镇人民政府、县城乡规划管理局、县国土资源局在5个工作日内完成行政许可审批。

在乡、村庄规划区范围内使用原有宅基地和其它非农用地的，由乡镇人民政府进行审查，符合乡规划和村庄规划的，由乡镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》;占用农用地的，申请人应当提供农用地转用批准材料，报县城乡规划管理局核发《乡村建设规划许可证》。

经乡镇人民政府、县城乡规划管理局核发《乡村建设规划许可证》后，由县国土资源局核发《建设用地许可证》。

（六）公布。

经县人民政府批准的结果由村民委员会张榜公布。

（七）放样。

乡镇人民政府负责组织规划员和国土员根据《乡村建设规划许可证》和《建设用地许可证》，到实地放样，划定范围，填写放样记录卡。

经放样后，申请人方可动工建设。

（八）监管。

乡镇人民政府负责对申请人建设房屋用地、规划、安全施工等情况进行监管。

发现违法违规行为，及时进行制止，情节严重的依法查处。

（九）核实。

乡镇人民政府会同国土分局组织乡镇规划建设员、土地联络员及所在村民委员会负责人对建成房屋进行核实，填写核实单，并签字盖章。

第二十条　集中建房区内宅基地具体位置的确定，由村民委员会组织申请人，通过公开、公平、公正的摇号方式获得，不得收取宅基地选址费用。

第二十一条　有下列情形之一的，村民委员会报经县人民政府批准，可收回宅基地使用权，并注销不动产权证（含原颁发的集体土地使用证）:

（一）新房建成后，逾期无正当理由不拆除旧房、退出原宅基地的;

（二）村镇公共设施和公益事业建设等原因确需占用宅基地的；

（三）不符合“一户一宅”之外的宅基地的（因合法继承房屋的宅基地除外）；

（四）因户口迁移、病故等原因而停止使用宅基地的;

（五）未按照批准用途使用宅基地的；

第二十二条非法买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条的规定处罚。

第二十三条　有下列情形之一的，经县级人民政府批准，撤销用地批准文件并注销不动产权证（含原颁发的集体土地使用证），并书面通知当事人。

（一）无权批准使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的；

（二）超越批准权限非法批准占用土地的；

（三）不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的；

（四）违反法律法规规定的程序批准占用土地的；

（五）采取隐瞒事实或者伪造证件、文件资料等欺骗手段获得用地批准文件或土地登记的；

（六）自批准用地之日起，满两年未建房使用的；

（七）其它不符合法律法规和有关规定的。

第二十四条　农村村民建房用土应在村民委员会按规划统一划定取土点，不得随意取土。

村民承包的土地只能用于农业种植，不得随意改变用途用于建房、取土等非农业生产。

第二十五条　对由于历史或规划原因超出法定宅基地标准的旧宅基地，在不影响规划实施的前提下，可允许暂时保留，但在房屋翻建时必须将超出部分退出。

第二十六条　农村村民因房屋买卖、交换、继承、赠与、分户等原因，房屋权属和宅基地使用权发生变更的，接受现有住房的农村村民，必须符合申请使用宅基地的条件，并由个人提出申请，经村民委员会同意，到县不动产登记中心申请办理权属变更登记手续，换发不动产权证。

宅基地使用权人变更必须同时具备以下条件：

（一）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地），或只拥有一处宅基地，转让后不再申请宅基地；

（二）同一集体经济组织内部成员转让；

（三）受让人没有住房和宅基地，或者符合申请宅基地条件；

（四）转让行为须征得集体组织同意；

（五）宅基地使用权不得单独转让，房随地一并转让。

第二十七条　建立宅基地退出奖励机制。

对自愿放弃农村宅基地或将宅基地进行复垦的，按照县政府出台的相关政策给予奖励。

第四章　监督考核

第二十八条　建立村镇规划和宅基地管理考核机制。

有下列情形之一的，乡镇主要领导、分管领导在年度考核中不得评优；违反《国土资源部15号令》的，按有关规定进行问责。

（一）达到《国土资源部15号令》规定情形之一的；

（二）区域范围内出现10户以上未批先建用地，且未及时制止、拆除的；

（三）在第十一条规定的区域范围内，未按规定进行建设，且未及时制止改正的。

第五章　附　则

第二十九条　本办法由县国土资源局、县住房和城乡建设委员会、县城乡规划管理局负责解释。

第三十条　本办法自发布之日起施行，有效期为5年。

此前由县、乡（镇）制定的有关宅基地管理方面的规定同时废止。