《房地产业企业所得税管理办法》国税发31号文件.docx
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《房地产业企业所得税管理办法》国税发31号文件
ﻩ房地产企业企业所得税政策
第一节《房地产业企业所得税管理办法》（ 国税发[2009]31号文件）
一、完工产品的条件（与国税发[2０06]3１号相同）。
第三条:
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三） 开发产品已取得了初始产权证明。
根据以上规定,只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件,是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。
二、收入总额的规定（与国税发[200６]3１号相同）。
第五条:
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
注意:
这里所说的发票,包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入;什么时候付出,再作扣除。
三、收入实现的条件。
第六条:
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。
（一）新旧政策的不同点：
1、国税发【２0０6】31号文件规定,必须符合完工产品条件，才能确认收入；
2、国税发【2０09】３1号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。
也就是说，从企业所得税的角度,不再存在“预收帐款”的概念,只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工,全部确认为收入。
因此,这里有必要提醒大家:
按照新政策规定,房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。
（二）思考:
这一规定带来的直接后果是什么？
企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。
按照以上规定,企业在2008年以后以“预收账款”为基数计算的广告费、业务宣传费、业务招待费将允许扣除（因为预收账款已经被确认为收入）。
四、视同销售收入
第七条：
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;ﻫ
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于1５%,具体比例由主管税务机关确定。
新办法取消了“将开发产品转作固定资产”视同销售的规定。
这样一来，营业税、土地增值税、企业所得税的规定基本一致。
是否视同销售,最根本的标志是“产权是否转移”。
五、预计毛利率的规定。
第八条：
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15％。
ﻫ
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10％。
（三）开发项目位于其他地区的,不得低于5%。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。
1、新旧变化:
这一规定，与以前的政策相比有较大的变化。
（1）与国税发【200６】31号文件相比,第一、除经济适用房以外，毛利率普遍下调5％;第二、使用３%毛利率的项目，在经济适用房的基础之上,又增添了限价房和危改房，范围扩大。
（2）与国税函【20０8】299号文件相比,又将“预计利润率”改为“预计毛利率”。
这样计算出来的“预计毛利额”与“预计利润额”含义大不相同。
六、预计毛利额和应纳税所得额的计算方法。
第九条：
企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
”
【相关链接1：
与预计收入相关的费用、税金及附加是否允许扣除】
国税发【2０06】31号文件规定:
“在未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。
”
国税发【200９】31号文件规定：
“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
”
两者的不同在于原政策规定“扣除相关的期间费用、营业税金及附加”后再计入当期应纳税所得额”;新政策没有扣除规定，那么按新办法是否应扣除相应费用及税金？
分析：
看以下两个公式：
ﻫ毛利额=销售收入-销售成本
所得额=利润总额＝（假设不需调整）＝销售收入－销售成本－销售税金－期间费用
从以上公式可以看出，毛利额与所得额是两个不同的概念。
是无法合并的。
只有将毛利额经过调整变成所得额后才能合并。
而要想将毛利额变成所得额只有在扣除“相应的税金及其费用”后才能实现。
根据以上分析,按照新办法规定,计算企业应纳税所得额时,与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。
特别是按照前面关于收入的界定原则,与预计收入相匹配的广告费、业务宣传费、业务招待费也应予以扣除。
【相关链接2:
应纳税所得额到底应如何计算】
新办法规定：
“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
”那么应纳税所得额到底应如何计算？
【案例3—1】
（1）某房地产公司（坐落在省城）２００8年度开发Ａ项目,预售房款7８0０0000元，当年开发产品未完工。
当年缴纳营业税金及附加４３２9000元,期间费用65000０0元。
２009年度 A项目全部完工,实现收入1２００00000元，开发成本６0０00000元，该项目２009年度缴纳营业税金及附加２3３１０00元。
（２）２0０9年度又开发了B项目，截止到年底项目也完工，共实现收入45000000元，开发成本２700０000元,缴纳营业税金及附加2497500元。
该企业２00９年度期间费用共发生89０000０元。
计算该企业2008、２009两年应缴纳企业所得税（假设不需进行其他纳税调整）。
分析并计算:
１、2008年:
企业的利润总额=0―65００000=―６50０000元
该企业产品未完工,应根据国税发【200９】31号文件第八条、第九条规定计算缴纳企业所得税。
应纳税所得额＝78００0０00×15%―４32９0０0―６５00000=8７1000元
应纳企业所得税=871000×25%＝21775０元。
2、2009年:
企业的利润总额=１２0０00000+45000000―６0000000―27００000０―43２9０00―2331000―249７500―8９０0000＝59９42５0０元
本期扣除的前期营业税金及附加432９000元应作纳税调增（调整的税金填在“纳税调整表”第六项“其他”栏内）；上期按预计毛利率计算的预计毛利11７０000０元应予以调减（调整的“预计毛利额”填在“纳税调整表”第五项“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏内。
应纳税所得额＝599425０0＋4329000―1１７000０0＝5２５71５00元。
应缴纳企业所得税=5257１500×25％=１3１４2８７5元
【注:
Ａ项目此前销售收入的实际毛利额=７８0０0０00×60000000÷12000０000×1０0%＝36０0000０元;Ａ项目实际毛利额与预计毛利额的差额＝３60０0０0０―11７0０000＝243000０0元】
七、成本费用扣除范围。
第十二条:
企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
以上应注意两个词，一个是“发生的”；一个是“按规定”。
根据这两个词我们可以理解为只要是企业实际发生的符合税法规定的费用、成本税金及附加等都可以扣除。
所谓按规定可以理解为按照《企业所得税法》及其实施条例等规定。
比如：
广告费、业务宣费、业务招待费必须按照收入的一定比例计算扣除。
八、取消有关“广告费、业务宣传费、业务招待费”的特殊规定:
原来国税发[200６]31号文件规定：
“广告费、业务宣传费、业务招待费。
按以下规定进行处理:
（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数,至预售收入转为实际销售收入时,再将其作为计算基数。
（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
”
现在正式取消这一规定。
以上做法表明：
（1）不再限制预售收入作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费的基数；
（2）取消了“新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,向后结转期限最长不得超过3个纳税年度。
”的规定。
九、利息费用的扣除。
第二十一条:
企业的利息支出按以下规定进行处理:
（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,可按企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
ﻫ
（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
注意:
利息的扣除与国税发[２006]31号相比变化主要体现在以下两点:
１、国税发[２0０６]3１号第
（1）条规定，开发产品完工前发生的利息计入“开发成本”，开发产品完工后发生的利息计入“财务费用”,现在规定按会计准则规定执行;
2、取消了“借入关联方资金超过其注册子本5０%的，超过部分的利息支出不得扣除”的规定。
改按财税[２0０8]121号执行：
在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出,不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。
其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例不超过２∶１。
【相关链接：
企业贷款后又借给关联企业应怎样缴纳营业税？
】
【案例3—2】假设房地产公司和建筑公司是同一个老总,3月份建筑公司从银行贷款2００万元,转入房产公司用，请问两家公司怎样做帐务处理？
建筑公司是否需要缴纳营业税？
辨析答疑:
1、会计处理:
（1）建筑公司账务处理：
①取得贷款时:
借：
银行存款
贷:
短期借款（长期借款）
②借给房地产时:
借:
其他应收款
贷:
银行存款
③收回借款和利息时:
借:
银行存款
贷：
其他应收款（借款本金）
其他应付款（收回应由房地产公司负担的贷款利息）
④还银行贷款及利息时:
借：
短期贷款
其他应付款
贷:
银行存款（本金加利息）
（2）房地产公司账务处理：
①借入资金时：
借：
银行存款
贷：
其他应付款
②按月计息时:
借:
财务费用（或开发成本）
贷：
其他应付款
③还款、支付利息时：
借：
其他应付款（本金加利息）
贷:
银行存款
2、税收政策:
（1）企业所得税问题：
根据国税发［200９］３1号文件：
“企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
”
（2）营业税问题：
《财政部、国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》（财税字[2000］7号）:
ﻫ ①为缓解中小企业融资难的问题,对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后,将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。
ﻫ②统借方将资金分拨给下属单位,不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则,将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。
根据以上规定，建筑公司不用缴纳营业税。
【相关链接:
房地产公司向个人借款是否允许扣除?
】
【案例3—3】某房地产公司由于经营需要,2０08年月1日向张先生借款15０00０0０元,借款期限为一年,双方约定年息为1０％（银行同期同类贷款利率为6%）。
问,在计算２０0８年企业所得税时,该公司支付给张先生的利息是否可以扣除?
如果可以扣除的话应扣除多少?
利息支出应取得什么票据?
辨析答疑：
1、有人认为能够扣除，有人认为不能扣除，我认为能够扣除。
关键在于:
第一、如何理解税法中的“非金融企业”这一概念？
看下面的两种理解:
（1）非金融“企业”——从事金融行业以外的“企业”。
（2）非“金融企业”——除“金融企业”以外的所有单位和个人。
如果理解成第一种，个人利息就不能扣除；如果理解成第二种,个人利息就能扣除。
我本人倾向于第二种,应该给予扣除。
第二、如何从新老税法衔接中来理解。
原《企业所得税暂行条例实施细则》第九条:
条例第六条第二款
（一）项所称金融机构,是指各类银行、保险公司以及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构。
”（这里解释的不是“机构”）
根据以上理解,“非金融机构”应该包括“银行、保险公司以及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构”以外的所有单位和个人。
因此,新法中的“非金融企业”也可以理解为金融企业以外的所有单位和个人。
第三、如何理解新税法的立法原则。
新税法与老税法相比，目的是要赋予纳税人更加宽松的税收环境，更有力的鼓励社会生产与经营，因此在利息的扣除上也应该比原来更宽松。
而不至于比原来还紧。
第四、如何理解相关法律规定。
《最高人民法院关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力的批复》（法释[１999］第３号）规定：
公民与非金融企业（以下简称企业）之间的借贷属于民间借贷,只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。
但是，具有下列情形之一的,应当认为无效：
一是企业以借贷名义非法向职工集资的;二是企业以借贷名义非法向社会集资的;三是企业以借贷名义向社会公众发放贷款的；四是有其他违反法律、行政法规行为的。
只要企业不存在上述四种情形之一的,其向个人借入资金的行为，以及个人将资金借贷于企业的行为，属于民间借贷,是合法的。
另外，根据《最高人民法院关于人民法院审理借款案件的若干意见》（法民发[1991]21号）规定：
民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍,4倍以内的利息依法受法律保护，超过部分不受法律保护。
2、应按照《企业所得税法实施条例》规定，按不高于金融企业同期同类贷款利率扣除。
应扣除金额=1５０000０0×６％＝９0万元
３、应取得服务业发票。
根据《营业税税目注视》国税函发〔１９95〕1５6号文件。
只要是“贷款”就应该缴纳营业税。
而根据《最高人民法院关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力的批复》（法释[1999]第３号）规定:
民间借贷也是贷款，因此也应缴纳营业税。
既然是营业税应税收入，在取得收入时就应该给对方开具营业性发票——“服务业发票（到税务局代开）。
十、土地闲置费扣除问题。
第二十二条：
企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
【相关链接：
《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔20０8〕３号）】
严格执行闲置土地处置政策。
土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。
土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价,国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。
2008年6月底前,各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。
遇到土地闲置费问题，应积极与当地税务部门联系。
十一、自用开发产品折旧扣除问题。
第二十四条 :
企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售 十二、成本对象确定原则。
第二十六条规定：
（一）可否销售原则；
（二）分类归集原则;（三）功能区分原则;ﻫ （四）定价差异原则;（五）成本差异原则；（六）权益区分原则。
并规定“成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。
成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
”
【案例３—4】同一开发项目中有多层和高层建筑如何划分成本核算对象?
同一开发项目中有多层和高层建筑应分别确认成本核算对象,首先:
（1） 多层建筑与高层建筑应负担的土地成本不一样。
假设，A公司开发一住宅小区，甲楼盘与乙楼盘基座面积均为1０00平方米,甲楼盘为六层，建筑建成后建筑面积为6000平方米；乙楼盘为３０层建筑，建成后建筑面积为３000０平方米。
该小区的土地成本为每平方米45０0元,那么甲楼盘每平方米建筑面积应负担的土地成本等于４５００×1000÷6000＝750元；乙楼盘每平方米建筑面积应负担的土地成本等于4500×10０0÷30００0=150元;
（2）多层建筑与高层建筑因设计要求、建筑结构等不一样，应负担的建筑成本也不一样。
一般来讲高层建筑的建筑成本要高于多层建筑的建筑成本。
同一项目中，既有多层建筑,又有高层建筑，土地成本的分摊应按以下方法进行:
（1）将开发用地分为多层建筑楼盘基座占地面积、高层楼盘基座占地面积、其他公共用地占地面积三部分;
（2）属于楼盘基座的占地面积,按照楼盘本身的建筑面积进行分摊（国土资源管理部门确定各业主土地使用证书面积也是按照楼基座面积为标准,根据各业主所购买房屋建筑面积占该楼总建筑面积比例分配的。
）；其他公共用地占地面积，按照整个项目总的建筑面积进行分摊。
（注:
以上遵循了成本差异原则）
十三、计税成本支出的内容。
ﻫ第二十七条规定:
（一）土地征用费及拆迁补偿费;
（二）前期工程费；（三）建筑安装工程费；（四）基础设施建设费;（五）公共配套设施费；（六）开发间接费。
以上基本上是会计核算的内容。
这里在税法中明确,对于一些具体项目是否可以在税前扣除起到了确定的作用。
十四、共同成本、间接成本的分配方法：
第二十九条规定：
（一）占地面积法;
（二）建筑面积法;（三）直接成本法;（四）预算造价法。
【案例3—5】某房地产开发公司，２008年在取得的80０0平方米的土地上进行房屋开发,规划建筑总面积４8600平方米。
本期建造6+1型多层住宅９６00平方米，占地面积（含小区内道路、绿地等公摊面积）２400平方米;建造30层型高层住宅1800０平方米,占地面积２200平方米；余下土地３200平方米待下一期开发。
为开发该片土地企业共发生不能划分成本对象的“共同费用”、“开发间接费用”7８00万元。
要求按照占地面积法、建筑面积法在以上成本对象之间进行分摊。
分析:
1、占地面积法:
（1）本期开发土地面积占总土地面积的比例＝（240０＋２20０）÷8００0×10０%=57．5％
本期应负担的费用=780０×5７.5%=4485万元
（2）本期开发多层住宅占地面积占实际开发土地面积的比例=2400÷（24０0+2200）×100%＝52.１7％
本期多层住宅应分摊的费用＝4485×52.１7%=233９.８２万元
本期高层住宅应分摊的费用＝44８5—223９.82＝２1４5．1８万元
2、建筑面积法:
（１）本期开发建筑面积占总规划建筑面积的比例＝（9600＋18000）÷4８6００×10０%=5６.79%
本期应负担的费用=７８0０×5６．79%＝４429.62万元
（2）本期开发多层住宅建筑面积占实际开发建筑面积的比例＝9600÷（96０0+1８000）×１00％＝34.78%
本期多层住宅应分摊的费用＝４4２9.62×34.７８%＝1５40.６2万元
本期高层住宅应分摊的费用＝4429．62—1５４０.6２＝2889万元
（注：
采用不同的分配方法,不同的成本对象分担的成本费用不尽相同,实际工作中尽可能采用较合理的分配方法。
本案按建筑面积法比较合理）
十五、特殊业务成本分配方法:
第三十条规定:
（一）土地成本,按占地面积法进行分配。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
以上规定表明：
“土地开发成本可以按照工程概算来进行分配，而不必按照实际发生的成本，可以部分预提土地的开发成本了”。
ﻫ
（二）公共配套设施成本,按建筑面积法进行分配。
（三）借款费用，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
ﻫ （四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
十六、以非货币交易方式取得的土地的成本的确定
第三十一条规定:
企业以非货币交易方式取得土地使用权的,应按下列规定确定其成本:
ﻫ
（一）企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理:
ﻫ 1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本,待首次分出开发产品时,再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
（如涉及补价，土地使用权取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款）。
2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的,接受投资的企业在投资交易发生时,按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
（如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
）
【案例3—６】Ａ公司与甲房地产公司签订协议，将其名下15０亩土地（按评估价每亩100000０元，总价150０00000元转让）用于与甲房地产公司合作开发,待项目开发完毕后，分得该项目300０0平方米房屋，房地产公司取得该项土地时支付各项税费375０００0元,分配开发产品时,房屋的单位成本价为每平方米300０0元,公允价值为每平方米55０0元。
计算该项土地的成本。
该土地的成本=5500×3000０+3750００0＝16875０00０元
注意:
（１）不能按照转让价作为成本;
（2）不能按照开发产品的成本价作为成本。
【案例３—7】A公司与甲房地产公司签订协议,用其名下50亩土地（按评估价每亩1000000元，总价5０00000０元转让）换取甲房地产公司名下一处房产。
交换业务发生时,被交换房产的市场公允价值为5800００0
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