房地产项目市场调研实施方案.docx

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房地产项目市场调研实施方案

一、市场调研访谈实施

1、政府部门

访谈对象

访谈提纲

规划局

●城市总体规划说明书、文本（文件资料）。

●城市及区域规划发展战略、时间表

●城市近期的规划重点。

●城市空间结构规划战略。

●区域与其他区域的关系

●近期满足城市发展需要而安排的发展地带

●产业结构、经济发展水平、收入状况、高收入群体状况

●对城市房地产市场的总体看法（介绍房地产发展历程、目前购房人群主体特征。

计委、发改委

●“十四五”发展计划（包括产业规划、基础设施建设等各专项规划）（文件资料）。

●“十四五”发展规划（包括产业规划、基础设施建设等各专项规划）或发展设想。

●城市人群构成，人口收入水平。

●城市以及各片区产业产业结构，中高人群收入结构以及分布

●区域定位、产业发展情况和未来发展重点。

●重大基础设施投入、建设计划和实施情况。

●如何考虑区域与其他区域的关系。

土地及房地产管理部门（国土资源局、房地产局）

●土地利用总体规划（2012－2022）（文件资料）。

●城市房地产市场发展历程及趋势

●城市房地产市场格局及其特征，各区域最具有代表性的楼盘。

●宏观调控政策对土地房地产开发有何影响？

如土地出让量、土地出让价格、房地产投资和交易量。

●近一或两年的商品房商品住宅供应量和成交量、商业用房供应量和交易量、办公用房供应量和交易量

●近两年各类市场发展状况和发展速度

●区域土地出让情况及未来供应量。

●对项目所在区域的看法及与其他区域的对比关系。

●可能产生竞争区域的土地供应状况

●近一年的竞争区域的土地成交价格范围，竞争项目周边的土地供应价格

●未来两年房价走势。

●对项目看法。

市工商局和区域工商所

●私营企业的行业状况

●私营企业的规模及营业状况

●全市相关企业名录和企业相关信息（产业分布、类型、效益等）

●区域相关企业名录和企业相关信息（产业分布、类型、效益等）

●城市总体商业发展状况及商圈分布。

●城市商业的重点规划发展区域、发展前景，以及对本项目位置进行商业物业开发的看法。

市车管所

●日牌照登记量

●车辆登记等级

当地国有大中型企业的中高层人士

●贵企业的职工住房福利政策

●企业的人员收入状况

●企业的人员年龄结构

●企业员工的购房主要倾向简介（面积、区域认知、单价及总价）

旅游局

●旅游产业发展状况、

●发展阶段以及游客来源、

●逗留天数，淡旺季等等

●竞争对手为哪些区域，对这些区域的旅游价值评价

2、专业人士

访谈对象

访谈提纲

开发商

●市场发展历程及发展趋势判断。

●目前房地产开发热点区域和热点产品。

●所开发的项目的客户分类（高中低），来源地、置业动机、及其价值关注点（价格、交通、环境、地段等）、购买力等。

●对区域市场及其与周边市场的竞争关系有何看法

代理公司策划经理、销售经理

住宅　

●房地产片区的划分及各区域的对比，各区域最有代表性的楼盘。

●目前房地产开发热点区域和热点产品及其实现价格。

●整体市场的客户分类（高中低），来源地、置业动机、及其价值关注点（价格、交通、环境、地段等）、购买力等。

●城市有钱人（领袖人物）的分类、购买行为特征、置业的区域偏好和产品偏好

●普通百姓的居住状况、置业动机

●经常采用的推广渠道、宣传手段及其效果，卖场展示做到何种程度

●销售管理如何做

●营销成功的经典项目及其成功的原因

办公

●市场整体发展状况及发展趋势评价

●近两年的供应量及交易量、市场价格

●客户类型、置业动机、公司规模、置业偏好

●产品水平：

形式、装修材料、设备设施的标准配置

●租售模式

●对本项目区域市场现状（代表楼盘、价格水平、销售速度、客户组成、供需、开发方向）和前景的看法（价格趋势、开发方向）。

商业

●总体商业发展水平和商圈分布、热点区域

●近两年的供应量及交易量、市场价格

●客户类型、置业动机、公司规模、置业偏好

●消费者的类型、消费习惯（购物时间、地点、商品选择等）、

●百货商场、Mall、街铺、专业店等各种类型的商业发展状况：

分布区域、档次、商品类型、消费者类型

●产品水平：

装修材料、设备设施的标准配置

●对本项目区域商业地产市场现状（代表楼盘、价格水平、销售速度、客户组成、供需、开发方向）和前景的看法（价格趋势、开发方向）。

广告公司、媒体

●可采用的推广渠道及其效果，各种渠道使用率排序、营业额排序

●户外广告主要分布位置，收费水平

●高档楼盘一般会采用哪些特殊渠道，费用如何

●报纸广告主要集中在哪些报纸，都分别针对何种目标客户，不同报纸的收费水平，一版广告通常能带来多少客户上门

●各类项目的营销总费用一般为多少

●大开发上的营销预算一般为多少，主要采用哪些渠道

●对目前房地产市场的看法

●对小业主的看法

●对项目所在区域的看法

典型楼盘的物业管理人员（保安）

●客户结构：

年龄结构、家庭结构

●客户特征：

客户年龄、车辆档次、出行规律、职业、居住时间

●物业管理效果：

物业费收缴、物业纠纷

酒店业经营管理人员

●酒店规模、营业面积、功能布置

●客房数量、入住率、季节差异

●客户构成、来源（行业、地域）及主要特点是什么？

高档消费场所的管理人员（俱乐部等）

●总规模、营业面积、功能布置、客房数量

●会员规模、会员构成、来源（行业、地域）及主要特点是什么？

典型行业客户为哪些？

●主要收入、各营业单位所占的收入比例

●经营模式

●整体市场发展状况及发展趋势判断：

供应、客户、竞争手段等

●区域市场发展趋势判断

商业经营管理人员

●总体商业发展水平和商圈分布

●热点区域发展现状及其发展潜力

●近两年的供应量及交易量、市场价格

●客户类型、置业动机、公司规模、置业偏好

●消费者的类型、消费习惯（购物时间、地点、商品选择等）、消费能力、消费量

●百货商场、Mall、街铺、专业店等各种类型的商业发展状况：

分布区域、档次、商品类型、消费者类型

●产品水平：

装修材料、设备设施的标准配置

●对本项目区域商业地产市场现状（代表楼盘、价格水平、销售速度、客户组成、供需、开发方向）和前景的看法（价格趋势、开发方向）。

●选址因素

●渠道使用

●商业管理提升商业价值的主要手段

旅游业专业人士

●旅游产业发展状况、

●发展阶段以及游客来源

●逗留天数，淡旺季等等

●各类旅游资源（自然资源，休闲娱乐资源）与房地产之间的关系以及影响程度

●各类旅游资源在城市当中的位置，以及地位

●自然资源与城市休闲娱乐旅游设施之间的关系，以及分布状况，稀缺程度。

●竞争对手为哪些区域，对这些区域的旅游价值评价

3、企业内部人员

访谈对象

访谈提纲

公司高层

●希望项目运作对企业经营发展战略的落实起到那些实质性作用

●项目运作的财务计划：

现金流、毛利润、销售收入、其它财务指标

●对市场的看法

●对开发商的看法

●对客户的看法

●对行业的看法

●对本项目的看法：

难点、困惑、初步想法

●希望顾问成果能够达到的效果或作用

策划人员

●对市场的认识

●对项目的理解

●本项目的竞争对手有哪些

●项目前期的策划思路，做过哪些调研

●定价依据、客户定位

●本项目的卖点是什么？

如何突出这些卖点？

销售人员

●前期的销售状况（上门量、成交量等）、客户来源、行业分布、年龄、价格方案等

●前期客户的置业目的（第几居所、使用频率、自住？

、投资？

、送礼？

）

●认为本项目的卖点是什么？

●成交客户的价值关注点有哪些？

与本项目传达的卖点是否吻合？

●认为可能是竞争楼盘的有哪些？

4、相关利益群体

具体内容视项目情况而定。

5、终端消费者（区域内外）

访谈对象

访谈提纲

居民

居住现状

●现有住宅的地点、租还是买，价格？

●物业类型

●居室面积和结构

●对居住的满意&不满意（户型、面积、建筑、物业管理、园林、社区文化、配套等）

个人背景

●年龄、性别、职业、收入、工作地点

●家庭结构、家庭重心

●出行工具、活动半径及所用的时间

●生活习惯（子女教育、购物、工作、娱乐休闲健身、社交等活动的频次、地点）

●置业经验：

置业目的、次数等

消费习惯

●是否出国或者经常出国，出国的目的

●投资渠道

●消费行为发生地与消费水平

●投资渠道

●服装、皮具、手机、交通工具表现的产品选择倾向

置业考虑的因素

●可以接受住所离工作地点的距离

●子女上学

●项目周边大环境

●对社区配套最为关注的是:

大型超市、大型购物中心、高级会所、餐饮、娱乐设施、物业管理、商务酒店、会所

●对于物业中的景观，更关注：

园林景观、建筑外观、中央广场、中央水系

●对于容积率的概念：

是否愿意为低密度支付高价，价差在多少

●对于产品形式，更喜欢：

低密度（多层洋房、联排别墅、独栋别墅）、中高密度（板楼、塔楼、板塔）

●对于建筑风格，更喜欢：

中式风格、欧美风格、东南亚风格、地中海风格

●对于选择的物业价格上限是:

●对于选择的物业面积区间是:

●是否希望提供：

大堂、花园、空中庭院，受否愿意为此多付费

●置业时，您所倾向的付款方式是：

一次性付款、按揭，但尽量多付首期、按揭，但尽量少付首期

产品认知水平

●产品形式、户型面积、建筑风格、内部公共空间等

●园林绿化景观、社区文化、配套教育、购物、娱乐及会所等

●看过成都/其他城市那些楼盘？

有何评价？

对区域的楼盘的认知

对城市和本项目所在区域的认知，价格期望？

未来发展潜力？

商户

整体市场的判断

●城市及本项目区域消费者特征及消费习惯

●商业热点区域，对本项目区域是否看好？

商业发展潜力何在？

●认为发展何种类型的商业最为合适（百货商场、Mall、街铺、超市等）？

●您对区域内消费人口的消费能力是如何判断的？

●区域内目标消费者的量您是如何确定的？

选址要求

对产品要求

●对建筑物的规模有什么要求？

●建筑形式有要求吗？

●您会选择多少层的建筑呢？

●您对层高有特殊要求吗？

●您的新店通常需要多少个车位呢？

●对人流的通道有什么特殊安排吗？

商业投资者

●对项目的区位的商业前景价值有什么看法？

能承受的价格区间是多少？

●您希望购买的商业面积区间多大，物业形式有什么要求？

包括面宽和进深的期望？

是投资还是自营？

对投资回报率是否有明确的预期？

●决定是否投资最重要的因素是什么？

（位置、交通、周边人口、开发商品牌、销售模式（返租等）、商业定位等）

二、市调提纲

1、城市宏观背景

研究目的

研究内容

城市在省市或经济区（带）的地位

城市概况

地理区位、历史沿革、人文特征

城市规模

总面积

与周边城市关系

交通连通方式及时间、经济往来、人口往来

优势资源及其开发状况

旅游、贸易、交通等的规模、价值、限制性开发条件等

城市发展的方向以及城市化阶段

政府计划

“十四五”、“十四五”计划

政策法规

土地政策、金融政策、产业政策等

重大事件

奥运、经贸往来、城市重点建设项目等

城市总体规划

行政区划及其未来发展、交通规划

城市经济发展的现状评价

经济发展的驱动因素分析

总体状况

近五年的GDP（总量、人均）、投资增长、城市化率

产业状况

产业结构、分布格局、主导产业及其产业链、产业政策、历年产值及其增长状况、典型企业、企业数量、从业人数、产业发展规划

城市基础设施建设

基础设施投资、基础设施建设业绩

居民收入水平

人均年可支配收入、收入来源、恩格尔系数

城市人口现状及增长评价

人口现状

总量、结构（年龄、财富等）、地域结构、现有居住状况

人口增长

增长类型、增长地域、政策利好

产业人口

整体规模、结构（行业比例）、高管比例

城市投资环境评价

整体环境

政策、劳动力、土地、设施、服务、上下游联系

投资者研究

投资动机、投资计划

城市消费水平评价

整体消费力

社会消费品零售总额、消费支出结构

高端消费力（民间指数）

奢侈品销售额或消费状况、高档餐饮、洗浴、购物、娱乐设施规模、私车拥有状况（档次、数量）、旅游度假的档次及频率、飞机航班等

2、区域研究

2.1城区

研究目的

研究内容

区域地位及未来发展方向

区域概况

区位、边界、发展历史、优势资源

与周边区域及城市中心、机场等城市重点区域的关系

交通连通方式及时间、经济往来、人口往来、

未来发展契机

规划利好、重大事件

区域经济发展现状评价

经济结构

主要产业及其增长率、企业规模、所有权性质、数量、经营状况

人口状况

人口类型、结构、消费水平、就业情况

基础设施状况

道路状况（级别、通达性等）、其它市政设施等

①高教区/学府区

研究目的

研究内容

区域地位及未来发展方向

区域概况

区位、边界、基础设施建设、优势资源

整体发展状况

最初的发展目标、现实状况与初始目标的差异、发展历史（经历的主要发展阶段、发展的驱动因素及其典型特征）、区域竞争优势

基础设施建设

位置、规模、建设周期、投资额

与周边区域及城市中心、机场等城市重点区域的关系

交通连通方式及时间、经济往来、人口往来

未来发展契机

规划利好、重大事件、未来发展战略

区域发展情况评价

整体规划

最新版总体规划、整体开发规模、功能布局

土地开发状况

可供开发的土地规模、土地利用状况（权属关系、开发强度、资源情况、地价水平）、

教育产业发展状况

学校名录、数量、规模、在高校中的地位、分布格局