房产估价师考试《理论与方法》精讲班课件讲义 1520讲.docx
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房产估价师考试《理论与方法》精讲班课件讲义1520讲
第七章 收益法及其运用
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考情分析
考题所占分值大；理论性非常强，技术含量高；计算题多，难度大
单选
多选
判断
计算
2007
题数
5
1
1
7
分值
5
2
1
8
考点
收益性房地产、客观收益、收益价格计算2、综合资本化率
报酬资本化法
受益期限
2008
题数
3
1
1
1
6
分值
3
2
1
8
14
考点
收益价格2、综合资本化率
运营费用
综合资本化率
承租人权益价值
2009
题数
4
1
1
0.5
6.5
分值
4
2
1
6
13
考点
报酬率的含义、建筑物经济寿命、收益房地产的净收益、资本化法
净收益的估计
无形收益估计与报酬率的选择问题
收益法估价
2010
题数
4
1
2
1
8
分值
4
2
2
8
16
考点
预知未来资产价格的收益价格、承租人权益价值、净收益、收益乘数
收益价格、净收益乘数、经营年限
收益价格公式、投资组合技术
剩余技术
2011
题数
4
1
2
1
8
分值
4
2
2
8
16
考点
收益现值的计算2、偿债基金系数、剩余技术
运营费用
折旧是否进入年运营费用、资本化率含义、
出租人权益价值
第一节 收益法概述
1.收益法的概念。
也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。
将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。
主要方法：
报酬资本化法（现金流量折现）
直接资本化法（用资本化率或收益乘数计算）
收益法的本质是以房地产预期收益为导向求取房地产价值，测算出的价值称为收益价值。
2.收益法的理论依据（熟悉）
预期原理——决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。
基本思路：
将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。
如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价值。
收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：
未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。
（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。
无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。
（ ）【2009年真题】
[答疑编号505561070101]
『正确答案』错误
『答案解析』如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。
这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。
应该是选取较低的报酬率或资本化率。
理解：
因为存在无形收益，所以投资者要求的报酬率可以略低。
参见教材P212、213。
3.收益法适用的估价对象（掌握）
收益法的适用的估价对象是收益性房地产。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其类似房地产有收益即可。
不适用于无收益的项目
常用于市场法和成本法中，如市场法中因土地使用期限、收益期限不同进行的价格调整，成本法中不可修复的建筑物折旧的计算；收益法还大量用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。
4.收益法估价需要具备的条件——房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测
5.收益法的操作步骤（熟悉）
确定未来收益期限。
预测未来各期的净收益。
求取报酬率。
选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。
第二节 报酬资本化法的公式
1.最一般公式（掌握）
■最一般公式——收益法的原理公式
V：
房地产在估价时点的收益价值
Ai：
房地产的未来净运营收益
Yi：
房地产未来各期的报酬率
n：
房地产的收益期限
在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，所以公式简化为：
后面各种公式均是此公式的特例。
以上均假设未来各期的净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为
公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年为单位
2.净收益每年不变的公式（掌握）
公式的假设前提 公式的假设前提
净收益每年不变为A 净收益每年不变为A
报酬率为Y，Y不等于零 报酬率为Y，Y大于零
收益期限n为有限年收益期限n为有限年
净收益每年不变的公式的应用：
（1）直接用于测算价值
【例7-1】某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50年，不可续期。
该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗房地产的报酬率8.5%，计算其收益价值。
[答疑编号505561070102]
『正确答案』参见教材P219。
该宗房地产的收益价格计算如下：
a=80
Y=8.5%
n=50-6=44
【例7-2】某宗房地产的收益期限可视为无限年，预测其未来每年的净收益为80万元，该类房地产的报酬率为8.5%。
请计算该房地产的受益价值。
【解】该房地产的收益价值计算如下：
与例7-1中44年土地使用期限的写字楼价值915.19万元相比，例7-2中无限年的房地产价值要大25.99万元（941.18-915.19=25.99）
例7-3新增例题
6年前，甲单位提供一块面积为1000平方米、使用年限为50年的土地（到期不可续期），乙单位出资300万元，合作建设3000平米的钢混结构办公楼。
建设期2年，建成后1000平米归甲，2000平米由乙使用20年后无偿归甲。
现在乙有意将其使用部分的办公楼在期满后的剩余期限买下来。
据测算，该办公楼类似的写字楼每平方建筑面积的月租金平均为80元/平米，且稳定，出租率为85%，年平均运营费用占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%，钢混结构的建筑物使用年限为60年。
（注意8分的计算题）
评估乙合理的收购价格。
土地还剩44年使用权，建筑物还剩54年使用年限，但是土地到期不可续期，所以建筑物的寿命期以土地使用期限为止计算，还有44年。
乙按照合同，从现在开始还能使用16年，因而他收购的是从第17年到第44年，未来总共28年的使用权。
[答疑编号505561070201]
（1）思路：
用收益法测算。
（也可以用市场比较法）
乙合理的收购价格=V44-V16
年出租净收益=2000×80×12×85%×（1-35%）=106.08
乙合理的收购价格=1044.79-829.94=214.85万元
（2）用途2：
不同期限房地产价格的换算
已知无限年期的价格，求有限年期的价格
两房地产报酬率相等时，
例7-4已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，计算该房地产30年收益权利的价格。
解析：
按照最基本的公式带入不同的数据即可。
有时，两房地产报酬率不相等时，
建议不要展开，就按照最基本的公式记忆，带入不同的数据即可。
己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：
若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（ ）元/m2。
【2006年真题】
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
[答疑编号505561070202]
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P221。
思路一：
思路二：
因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折现率计算其价值。
先算年收益
，解得a=326.97
再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格
注意：
折现率如果不同，就带入各自不同的折现率。
（3）用于比较不同期限房地产价格的高低。
P222例7-6
甲房地产的受益年限为50年，单价为2000元/平米，乙房地产的收益年限为30年，单价为1800元/平米，报酬率为6%，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。
[答疑编号505561070203]
『正确答案』年限不同，不能直接比较，都还原为无穷年限的价值，再比较，或者将50年的甲房地产还原为30年的甲房地产，再与乙比较；或者将30年的乙房地产还原为50年的乙房地产再与甲比较或者甲乙都还原为年收益，在比较。
教材只给了一种比较方法，实际上，还可以有另外的3种。
『答案解析』参见教材P222。
（4）市场法中因期限不同进行的价格调整。
P223例7-7
某宗5年前出让方式获得的50年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为1200元/平米，该基准地价在评估时使用期限为法定最高年限50年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。
现行土地报酬率为10%，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。
[答疑编号505561070204]
『正确答案』已知V50=1200要求的是V45
『答案解析』参见教材P223
用于计算在某种报酬率下，收益期长到何时，有限期的价格接近于无限年的价格。
根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。
（ ）
[答疑编号505561070205]
『正确答案』错误
『答案解析』土地使用权价格公式
无限年价格公式是
土地使用权价格接近无限年价格的程度为
当报酬率为2%时，需要520年才能接近无限年的价格，报酬率为4%时，需要260年，报酬率为8%时，需要130年，报酬率为20%时，需要50年，报酬率为25%，需要50年。
所以报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快（越短）。
提示：
参见教材P223。
3.净收益按一定数额递增的公式（熟悉）
收益期限为有限年
公式：
要强记
公式的假设前提
净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n-1）b
报酬率为Y，且不等于零
收益期限为有限年n
收益期限为无限年
公式：
公式的假设前提
净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n-1）b
报酬率大于零为Y
收益期限为无限年
4.净收益按一定数额递减的公式（熟悉）
公式：
-b：
净收益逐年递减的数额
-未来第n年的收益：
A-（n-1）b
假设前提
净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减，未来第n年的价值为A-（n-1）b
报酬率为Y，Y不等于零
收益期限为有限年n，且n小于等于A/b+1
确定合理经营期，即年净收益为零时的期限A-（n-1）b=0，求出n
【例7-8】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。
请计算该宗房地产的收益价格。
[答疑编号505561070206]
『正确答案』该宗房地产的收益价格计算如下：
『答案解析』参见教材P222
【例7-9】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。
请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。
[答疑编号505561070207]
『正确答案』该宗房地产的合理经营期限n计算如下：
令A-（n-1）b=0
有25-（n-1）×2=0
n=25÷2+1=13.5（年）
该宗房地产第13年的净收益为：
A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（万元）
该宗房地产第14年净收益为：
A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（万元）
所以合理经营年限为13.5年。
该宗房地产的收益价格计算如下：
『答案解析』参见教材P223
【2010真题】某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（ ）。
A.该房地产的收益价格为136.73万元
B.该房地产的收益价格为143.89万元
C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14
D.该房地产的合理经营期限为15年
E.该房地产的合理经营期限为20年
[答疑编号505561070208]
『正确答案』BCD
『答案解析』设该房地产的合理经营年限为n
令A-（n-1）b=0，即28-（n-1）×2=0
N=15
该房地产的收益价格=
以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数=收益价格/年净收益=143.89/28=5.14
如果不记得公式，最简单的办法：
28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的时候，没有收益了，所以合理经营年限就是15年
15年的收益价格=
5.净收益按一定比率递增的公式（掌握）
收益期限为有限年的公式
也要强记
g：
净收益逐年递增的比率，未来第n年的净收益为A（1+g）n-1
公式的假设前提
——净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增
——g＜Y
——收益期限为有限年n
如g=Y时，
【例7-10】某宗房地产土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。
请计算该宗房地产的收益价格。
[答疑编号505561070209]
『正确答案』该宗房地产的收益价格计算如下：
收益期限为无限年的公式
『答案解析』参见教材P226。
【例7-11】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%，请计算该宗房地产的收益价格。
[答疑编号505561070210]
『正确答案』该宗房地产的收益价格计算如下：
6.净收益按一定比率递减的公式（熟悉）
■收益期限为有限年的公式
■收益期限为无限年的公式
有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE
□有限年期的公式
I：
有效毛收入
E：
运营费用
gI:
I逐年递增的比率
gE:
E逐年递增的比率
有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减
无限年期的公式
【例7-12】预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，请计算该宗房地产的收益价格。
[答疑编号505561070211]
『正确答案』该宗房地产的收益价格计算如下：
『答案解析』参见教材P228。
【例7-13】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。
请计算该宗房地产的收益价格。
[答疑编号505561070212]
『正确答案』由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收入，所以在计算其收益价格之前，先计算其合理经营期限n:
因为I-E（1+gE）n-1=0
所示16-8（1+2%）n-1=0
n=36（年）
该宗房地产的收益价格计算如下：
『答案解析』参见教材P229。
7.净收益在前后两段变化规律不同的公式
收益期限为有限年的公式
t：
净收益有变化的期限
收益期限为无限年的公式
t：
净收益有变化的期限
适用范围：
根据估价对象的经营状况，对其在未来3～5年或可以预测的更长时期的净收益做出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产价格
【例7-14】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。
请计算该宗房地产的收益价值。
[答疑编号505561070301]
『正确答案』该宗房地产的收益价值计算如下：
【例7-15】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到未来所有每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。
请计算该宗房地产的收益价值。
[答疑编号505561070302]
『正确答案』该宗房地产的收益价值计算如下：
与例7-14的38年收益期限的房地产价格300.86万元相比，例7-15收益期限为无限年的房地产价格要高9.34万元（310.20-300.86=9.34）
【2011年真题】某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。
该宗房地产的价格为（ ）万元。
A.159.56
B.168.75
C.169.39
D.277.70
[答疑编号505561070303]
『正确答案』B
『答案解析』分两步求解：
（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益
求得A=15.97
（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格=
=168.75
8.预知未来若干年后的价格的公式（八个公式）（掌握）
V：
房地产现在的价格
Ai：
房地产未来t年期限的净收益，简称期间收益
Vt：
房地产在未来第t年末的价格
t：
持有房地产的期限
公式二：
上式中净收益每年不变为A，
公式三：
难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率，增值率为△（了解）
公式适用条件
一是用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来价格或未来价格相对于当前价格的变化率的情况
二是对于收益期较长的房地产，不是按照其收益期来估价的，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期的净收益和持有期末的价值，再将他们折算为现值。
（2011年真题）某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。
该房地产的价格为（ ）万元。
A.313 B.329
C.417 D.446
[答疑编号505561070304]
『正确答案』D
『答案解析』偿债基金系数，就是将年金终值转变为年金的系数，之所以叫偿债基金系数，是因为偿债基金。
为了偿还未来的一笔资金，平时积累的资金就叫偿债基金。
参见教材P233。
【例7-16】某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。
在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。
据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到5000元/m2。
请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。
（自然增值——外部性）
[答疑编号505561070305]
『正确答案』获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下：
可见，该宗房地产在获知兴建火车站之后，价格由2000元/m2上涨到3693元/m2
【例7-17】某写字楼过去的市场价格为12000元/m2，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/m2。
该类写字楼的净收益为市场租金的70%。
预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。
如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。
请求取该写字楼的价值。
[答疑编号505561070306]
『正确答案』该写字楼目前的价值求取如下：
第1-3年，年出租净收益=3×365×70%=766.5元/m2
3年后市场价值=12500×（1-6%）=11750
现在时点的价值
或
【例7-18】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。
预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。
请求取该旧办公楼的价值。
[答疑编号505561070307]
『正确答案』
该旧办公楼的价值求取如下：
【例7-19】预测某宗房地产未来2年的净收益分别是55万和60万，2年后的价格分别比现在上涨5%，该类房地产的报酬是10%，求该房地产现在的价格。
[答疑编号505561070308]
【例7-20】某宗收益性房地产，
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