水上餐厅项目策划书.docx
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水上餐厅项目策划书
项目编号：
LG100042
唐山曹妃甸国际生态城水上餐厅
项目建议书
（代可行性研究报告）
河北理工学院建筑设计研究院二O—◦年四月
唐山曹妃甸国际生态城水上餐厅
项目建议书（代可行性研究报告）编审签署页
院长：
苏幼坡
总工：
刘天适
项目主持人：
陈静
技术部分：
编制：
马群
张志伟
经济部分：
编制:
田杰芳
江雪梅
审核：
佟晓君
第一章总论1
1.1名称及承办单位1
1.2可行性研究报告编制依据4
1.3项目概况4
1.4结论及建议6
第二章项目建设背景8
2.1唐山市概况8
2.2曹妃甸国际生态城水上餐厅建设背景9
第三章建设规模及建设内容11
第四章项目选址和建设条件12
4.1项目选址12
4.2项目所在地概况12
4.3项目建设条件18
第五章工程技术方案23
5.1设计依据23
5.2规划设计23
第六章施工组织设计、劳动安全与消防33
6.1施工条件33
6.2施工准备工作33
6.3施工总进度计划35
6.4工程质量保证措施36
6.5施工安全37
6.6消防安全38
第七章生态环境影响分析40
7.1环保标准40
7.2环境现状40
7.3施工中的环境保护措施41
7.4运营期污染防治措施43
7.5地质灾害影响分析44
7.6特殊环境影响44
7.7结论44
第八章工程建设及运营管理46
8.1建设期间组织机构46
8.2项目建设管理46
8.3运营期间管理机构50
第九章拟建项目招标方案51
9.1项目基本概况51
9.2招标范围51
9.3招标组织方式52
9.4招标投标区域52
9.5招标方式52
9.6各项服务招标单位资质要求52
第十章节能分析54
10.1用能标准和节能规范54
10.2项目能源消耗状况54
第十一章投资估算与资金筹措59
11.1投资估算59
11.2资金筹措61
第十二章财务分析63
第十三章社会影响分析64
13.1对当地财政的影响64
13.2互适性分析64
13.3社会风险分析64
第十四章结论与建议65
14.1结论65
14.2建议65
第一章总论
1.1名称及承办单位
1.1.1项目名称
唐山曹妃甸国际生态城水上餐厅
1.1.2承办单位
唐山曹妃甸国际生态城投资有限公司
1.1.3承办单位简介
唐山曹妃甸国际生态城投资有限公司（TangshanCaofeidianInternationalEco-cityInvestmentLtd.Co.，以下简称生态城投资公司）于2008年9月18日经市委常委会批准成立，系隶属于唐山市国资委的国有独资企业，承担国有资产保值增值责任。
公司注册资金14亿元人民币，经营范围包括基础设施建设、项目投资、资产经营、投资顾问、投资业务代理等。
一、公司职能
1、完成曹妃甸国际生态城150平方公里土地的收购、整理和储备。
2、负责融资和投资建设曹妃甸国际生态城区域内的市政基础设施建设，按照国际生态城管委会的计划要求负责相关设施的建设、运营和维护，并享有相应的投资权、经营权和受益权。
3、独立、合作开发曹妃甸国际生态城区域内的住宅、商业与科研产业用地。
4、成为曹妃甸国际生态城区域税收与土地出让金中政府收益部分的返还主体。
二、公司经营管理体系
公司实行董事长、总经理分设，总经理根据董事会授权组织实施公司经营计划和投融资方案的模式，设副总经理、财务总监各1名，内设综合办公室、人力资源部、融资部、财务部、工程部五个职能部门，分别负责公司综合事务、人力资源管理与开发、融资、财务和公司所属工程项目的管理、监审等事务，
各部门岗位设置完善，职责分工明确，协调配合有力，富于团队精神。
组织结构图
唐山曹妃甸瑞和房地产
唐山曹妃甸新区金港
唐山滦曹公路管理
开发有限公司
建筑工程监有限公司
有限公司
三、管理层
唐山曹妃甸国际生态城投资有限公司董事长陈明同志，英国贝德福德大学工商管理硕士，本科毕业于中国海洋大学。
曾任职于唐山市科委、唐山市海洋局、中国民生银行大连分行、北京正信嘉华管理顾问有限公司、北京产权交易所有限公司，2009年6月至12月于唐山国有投资控股集团有限责任公司，任总经理，主持全面工作。
具有优秀全面的金融管理专业能力和企业经营管理能力。
唐山曹妃甸国际生态城投资有限公司总经理王宪利同志，毕业于沈阳建筑大学交通土建专业，工程师，历任北京城建集团主任工程师、技术管理部副部长，北京地铁建设管理有限公司盾构标项目经理，北京实创科技园开发建设股份有限公司创新园市政项目经理。
四、人力资源
总公司现有员工25人，平均年龄33.5岁，党员占全体员工总数的40%。
公司员工队伍整体结构优化精干，年富力强，富有朝气，具有较高的管理水平、业务开拓能力和学习创新能力。
公司员工中，硕士以上学历占20%，本科以上学历60%，大专以上学历97.1%，拥有测控测绘、道路与桥梁、环境工程、工程管理、建筑管理、园林设计等各不同专业人才以及MBA、
商业管理等经营管理人才，其中高级工程师1人，工程师1人。
公司已建立并不断完善新型人才管理、激励机制，着力打造一支充满活力、高效的学习型人才队伍。
五、公司目标面向未来，我们坚守使命，谋求发展，逐步提升盈利能力，积极追求投资效益的最大化，并在此基础上，坚持走独立自主、做强做大之路，不断加快步伐，向前推进，更好地为曹妃甸生态城开发建设提供融资、建设管理、运营维护服务，全面实现国有资产的保值增值。
1.2可行性研究报告编制依据
⑴国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
⑵投资项目可行性研究指南编写组编制的《投资项目可行性研究指南（试用版）》。
⑶委托单位提供的项目建设相关资料和技术数据。
1.3项目概况
1.3.1项目建设地点
项目所在地位于唐山市曹妃甸国际生态城的核心区域，滨海
大道南侧内外堤之间。
项目采用半海上半陆地形式，临海方向吹填海沙，该址交通便利，给排水、供电等配套设施能够保证供应，适宜本项目建设。
1.3.2建设规模及内容
项目总用地面积错误！
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平方米（约错误！
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亩）。
将建设人工岛60460平方米，周围由
游艇码头、沙滩、绿化景观环抱，岛上建设一座水上餐厅，总建筑面积错误！
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平方米。
项目建成后容积率错误！
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，建筑密度错误！
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%绿化率错误！
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%项目技术经济指标见表1-1。
表1-1技术经济指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
项目用地
2m
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/效。
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效。
亩
序号
项目名称
单位
数量
备注
2
人工岛
2m
60460
3
防浪堤
2m
13124
4
游艇码头
2m
3306
5
总建筑面积
2m
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5.1
水上餐厅建筑面积
2m
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6
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7
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9
停车场、码头、防浪堤及地面硬化等
%
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效。
1.3.3项目实施进度安排
该项目计划建设期为1年，具体安排如下：
工程拟定于2010年4月开始进行项目前期准备工作；
2010年6月完成初步设计及施工图设计；
2010年7月至2011年3月底完成土建施工及相关安装工程；
2011年4月竣工验收，投入运营。
1.3.4投资估算
项目估算总投资（含铺底流动资金）错误！
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万元，其
中：
建筑工程费错误！
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万元，设备购置费错误！
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万元，铺底流动资金错误！
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万元。
1.3.5资金筹措
项目估算总投资（含铺底流动资金）错误！
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万元，其资金来源全部为企业自筹。
1.3.6项目效益
项目的建设是唐山市市民精神及曹妃甸国际生态城开放、节能理念的标志性建筑，将成为唐山市曹妃甸国际生态城服务于国际交流的集国际会议、旅游餐饮、休闲娱乐、运动康体等功能为一体的公共活动场所。
此项目按照生态环保、资源节约、社会和谐的思想理念和现代化、国际化的总体要求建设，符合曹妃甸“世界一流、中国气派、唐山特色”的生态新城要求和“港口、港区、港城”协调发展理念，将成为曹妃甸企业总部区、行政商务区、科技研发区、体育健康示范区、科教园区、生态生活服务区、产业服务区“八大行政功能板块”的国际交流中心。
项目的建设将进一步完善曹妃甸国际生态城的城市功能，展示曹妃甸“美丽城市、健康城市”的生态规划设想，提升曹妃店的世界港口城市的地位。
唐山曹妃甸国际生态城水上餐厅建设的启动具有显著的社会效益。
同时项目的规划设计充分体现了打造未来文化名都的理念，项目采用了多种节能措施，从采光、通风、照明、雨水利用、热能利用等方面进行巧妙设计，形成了一个有机的生态文化修养环境。
1.4结论及建议
1.4.1结论
本项目建设符合国家相关法律法规；符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划；符合国家宏观调控政策；未影响经济安全，合理开发并有效利用了资源；生态环境得到有效保护；未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响。
同时，项目的建设能改善当地景观环境，优化国际交流服务环境，带动相关产业的发展，对社会经济与文化建设具有重要意义，社会效益显著，项目的建设有力地促进唐山国际交流与商务服务事业的发展，项目的建设是十分必要的和可行的。
1.4.2建议
项目投资较大，涉及范围广，建议承办单位积极落实各项建设条件、做好资金准备和有关部门的协调工作，确保项目按质、按量、按时完成，及早发挥其应有的作用。
第二章项目建设背景
2.1唐山市概况
唐山是一座具有百年历史的沿海重工业城市。
地处环渤海湾中心地带，南临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊。
现辖2市（遵化市、迁安市）、6县（玉田、迁西、滦南、滦县、乐亭、唐海）、6区（路南、路北、开平、古冶、丰润、丰南）和两个国营农场（汉沽、芦台），总面积13472平方公里，人口714.5万。
市区面积3874平方公里，人口298.9万，是全国较大城市之一。
改革开放以来，唐山国民经济和社会各项事业迅速发展，综合经济实力显著增强。
由于1976年大地震的原因，改革开放初期，唐山处于边恢复边建设的时期。
1986年恢复建设基本完成后，唐山经济发展驶入了快车道。
1988年全市国民生产总值实现第一个翻番；1994年实现了第二个翻番；1996年跨入全国综合实力50强。
2008年，全市实现地区生产总值3561.19亿元，比上年增长13.1%。
分产业看，第一产业增加值340.01亿
元，增长7.0%；第二产业增加值2113.29亿元，增长12.9%；第三产业增加值1107.89亿元，增长15.3%。
按常住人口计算，全市人均生产总值达到48190元（按年平均汇率折合6817美元），比上年增长13.0%。
非农产业比重继续上升。
三次产业增加值构成为9.5：
59.4：
31.1。
唐山市农业农村经济全面发展，果菜、乳业、瘦肉型猪、板粟、花生、水产品六大龙型经济规
模不断壮大，农业产业化经营率51%。
工业已形成煤炭、钢铁、
电力、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、造纸等10大支柱产业，机电一体化、电子信息、生物工程、新材料四个高新技术产业群体扎实起步。
唐山作为全国重要的能源、原材料工业基地，现有开滦、唐钢、冀东水泥、机车车辆、三友碱业、唐山陶瓷等一大批大型骨干优势企业。
在经济发展的同时，精神文明建设和各项社会事业全面发展，先后荣获全国创建文明城市工作先进市、全国双拥模范城、全国卫生城、全国园林绿化先进城市等国家荣誉称号。
2003-2008唐山市地区生产总值
200320042005200620072008
近年来唐山市不断加大国际交流与合作。
2005、2006、2007
年利用外商投资的项目数分别为69、34、38项，合同外资额分别为50363万美元、12672万美元和34287万美元。
2007年新注册外资企业26户，注册资本为20907万美元，实际利用外资达66690万美元，其中外商直接投资为64230万美元，为上年
的131.6%。
不断加强国际交流是一座城市对外开发寻求发展的手段，是经济发展、社会进步的动力源泉之一。
唐山市在建设全国科学发展观示范区的过程中，进一步传承和弘扬唐山文化，
努力建设新港名城，打造人民安居乐业文明祥和的特色城市。
2.2曹妃甸国际生态城水上餐厅建设背景
《河北省城市化“十一五”发展规划》中提出，把城市群作为推进城市化的主体形态，着力培育沿海城市发展带，加快培育和构建直接沿海地区以国际生态城为增长极、以沿海县城和建制镇为基础的城镇发展带。
唐山市发挥老工业基地优势，突出发展临港产业和海洋经济，促进经济重心向沿海转移，成为京津冀城市群重要一极。
这对曹妃甸提出了新的要求，曹妃甸不仅是个港口，也不能止步于工业园区的开发和建设。
随着曹妃甸开发，未来人口将急剧膨胀，因此需要建立河北省第一个真正临海城市来支撑。
规划中曹妃甸国际生态城将建设成为环渤海重要的国际港口城市，冀东南部沿海中心城市。
规划到2020年，曹妃甸国际生态城建设用地面积74.3平方公里，人口80万人。
曹妃甸国际生态城将以建设低碳宜居城市为目标，围绕“生态、科技、创新”的主题，推进“五区开发”，形成起步区城市的基础框架。
科教城区、创新产业区、央企服务区、临港工业区和旅游度假区五区的建设步伐在不断加快，其中水上餐厅为旅游度假区的重要建筑之一，将其建成别具一格的水上接待中心，与相应的假日酒店遥相呼应，达到能接待400人国际会议的能力。
并积极谋划游艇俱乐部、曹妃殿、高尔夫球场、F3赛车场、私人飞机训练基地等旅游休闲项目，构筑高端休闲度假平台。
本项目就是在这种大的社会背景之下产生的。
第三章建设规模及建设内容
项目拟进行中国唐山曹妃甸国际生态城水上餐厅建设。
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亩）。
总建筑面积5540平方米，建设水上会馆（包括会议室、餐厅、茶休场所、办公区以及其他辅助用房）；另有人工岛60460平方米、防浪堤13124平方米、游艇码头3306平方米、护岸8747平方米、沙滩13468平方米以及停车场8688平方米等。
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第四章项目选址和建设条件
4.1项目选址
文化公园选址位于唐山市曹妃甸国际生态城，滨海大道南侧内海的内外堤之间。
项目采用半海上半陆地样式，临海方向吹填海沙，该址交通便利，给排水、供电等配套设施能够保证供应，适宜本项目建设。
4.2项目所在地概况
开发建设曹妃甸国际生态城，是唐山市委贯彻落实胡锦涛总书记“把曹妃甸建设成为科学发展示范区”、温家宝总理“把曹妃甸建设成为现代化的港口、港区和港城”的指示精神做出的重大战略决策，是唐山“四点一带”、“四大主体功能区”和“唐山湾”开发战略的重要组成部分，目标是建设服务于曹妃甸新区的现代化未来生态城市，成为“唐山南部副中心城市、环渤海区域中心城市”。
唐山曹妃甸国际生态城，总体规划面积150平方公里，位于曹妃甸新区东部，西距曹妃甸工业区5公里，至曹妃甸港口25公里，东距海港开发区25公里；毗邻京津冀城市群，距北京220公里、天津120公里、唐山80公里、秦皇岛170公里；交通区位条件优越。
京山、京秦、大秦等铁路干线贯通东西，唐遵、滦港、迁曹等铁路支线南北相连；京沈、唐津、唐港高速和沿海、唐承、唐曹高速网状互通；曹妃甸港口通向全国及世界各地；随着北京－天津－唐山的城际铁路建设，曹妃甸国际生态城将融入与北京、天津、唐山30分钟城市圈内，可以形成方便迅捷的交通体系。
曹妃甸生态城开发建设分为三个阶段：
近期（2008年-2010年），为基础设施和起步区建设阶段，起步区规划面积12平方公里，坚持依港建城、以城促港，快速推进基础设施建设，初步形成6万人左右的人口规模。
中期（2011—2020年），为加速建设阶段，在74.3平方公里的建设区内完成生态城建设示范模式，构建起唐山南部核心城市的雏形，形成80万人左右的人口规模。
远期（2020年以后），全面完成曹妃甸国际生态城建设规划内容，城市功能进一步完善，形成100万人口、150平方公里面积的城市规模。
2007年1月，唐山市委、市政府启动曹妃甸生态城的勘测选址、规划设计等工作，同时委托北京清华城市规划设计研究院、瑞典SWECS司编制了可行性研究报告和城市详细规划。
截止目前，已完成150平方公里概念性整体规划，起步区30平方公里概念性详细规划和12平方公里城市建设详细规划。
《唐山市曹妃甸新城总体规划（2008-2020年）》已于2008年12月获得河北省政府正式批复。
按照“世界一流、中国气派、唐山特色”的生态新城要求和“港口、港区、港城”协调发展理念，生态城已展开大规模的城市开发建设。
在规划设计中，学习借鉴瑞典可持续发展理念和技术，科学制定了141项指标体系，构建了水利用及处理、垃圾处理及利用、新能源开发及利用、交通保障、绿化生态、公用设施、城市景观、绿色建筑等“八个方面”的技术体系；在城市发展方向上，重点发展科技研发、休闲会展、金融贸易、技术服务、教育培训、城市服务业“六大产业”和企业总部区、行政商务区、科技研发区、体育健康示范区、科教园区、生态生活服务区、产业服务区“八大行政功能板块”。
2009年，曹妃甸生态城谋划建设项目35个，总投资977亿元，预计完成
206.7亿元，初步建成“路网格局展开、城市环境明显改善、配套设施基本健全、项目建设全面开工”的30平方公里的生态城起步区雏形。
重点建设项目包括通港大道、滦曹公路、人工运河、海岸花园、行政中心、科教城、循环经济示范区等。
随着基础设施建设全面展开，水、电、路、讯日趋完善，曹妃甸国际生态城为投资商提供各种便利条件，已经成为海内外客商投资的热土。
曹妃甸国际生态城定位于“蓝色港湾、生态城市”，在不久的将来，将建成一座高度开放、高度繁荣、高度文明的未来之城，一座文化创新、体制创新、环境创新的创新之城，一座产业协调、资源协调、生活协调的生态之城，一座经济发达、科技发达、服务发达的幸福之城！
生态城规划要点：
1）宜居的城市曹妃甸的规划采取连续的城市肌理。
明确界定的开放空间与建筑环境相结合，它们连接了不同的城区。
多功能和复合式城市形态使曹妃甸成为一个适合步行游览的城市，增强了人们的交流，同时减少交通拥堵。
生态城各处的密度有所不同，一定程度的紧凑性是其整体特征。
混合使用是另一个重要特征，即居住、办公、商业和文化服务等的结合。
大范围的街区都具有各种各样的特点，它们相互交织，把整个城市创建成了一个有魅力的混合体。
每个地区中都有城市节点，这些节点具有混合的功能，并各具特色。
曹妃甸的规划鼓励不同程度的混合。
一个例子是开放型大学功能与城市功能（如居住、办公、商业和文化服务等）的充分互动。
生态城尽可能营造这样的机会，以创造一个更活跃和有利于创新的环境。
2）创新的城市宜居的生态城混合了各种城市功能和城市密度，营造了一个有利于经济和文化发展的创新性环境。
城市节点创造了开放的氛围，为各种商业活动提供机会。
3）交通便利的城市
一个轻轨和快速公交系统（BRT是城市的脊梁，它也连接
了火车站和工业区，保证生态城与主要大城市北京、唐山和天津之间的便利联系。
在城内，轻轨直接行驶在城市街道上，而在城外较宽的道路上，则设有单独的轻轨车道，必要时可以局部高架。
这样配置方便了乘客，增强了交通的灵活性。
城市节点则强调行人优先于任何交通工具的原则。
尽管允许使用小汽车，但步行和公共交通会是最方便的出行方式。
街道被作为重要的公共空间进行设计，特别是将快速公交街道与“城市地毯”的理念相结合。
出行管理中心包含一系列的服务设施，例如自行车中心、汽车合乘中心，电动车辆充电站（用太阳能供电或是能够迅速更换电池的汽车的服务站）。
订购服务（在城市节点的展示店订购体积较大或较重的消费品，然后送货到家）也有助减少交通量，因为步行到城市节点购物比驾车到城外的购物中心更方便。
高架的单轨系统连接可持续中心和资源管理中心，也连接了一些特别场所和目的地如绿色建筑的展示项目。
4）绿色和蓝色的城市
公共领域的一个组成部分是贯穿整个规划区域的绿色（公园，球场，游乐场）和蓝色（河道，池塘，河流）网络。
绿色和蓝色网络与城市整体的道路网格形成对比，它遍布整个城市，渗透到城市的各个街坊并连接在一起。
开放空间中有适合于步行和骑自行车的路线，成为城市出行系统的一部分。
根据不同的土壤盐碱化程度，开放空间的风格从北部柔和的自然形态，过渡为南部以硬质铺装为主，配有规整植被的形态。
蓝色系统包含一个咸水水渠网络，它与30平方公里北部一个新建的淡水水渠相隔离。
在雨水集中的季节，这个新的淡水水渠将接纳现有的河流溢出的水量，过量的雨水将进一步排放到通常以咸水为主的运河。
与西部城市森林相邻的湿地区域是这个有组织的溢流系统的一部分。
城市咸水河道作为城市的水景特色之一，提高了生态城各个区域的视觉和物质环境品质。
人工建设的雨水系统可以处理整个规划区的雨水，用于当地的灌溉（公园、城市农场）。
邻里街区所配备的就地存储与城市节点层级的公共存储相结合，使降水得到循环利用。
多余的水帮助恢复现有河口以及它们微妙的生态环境。
为防范渤海湾的极端水位波动，保护生态城的安全，已经计划建设两个堤防。
内堤被设计为由一条景观道路联系的一组大型岛屿，这些岛屿将形成浮动街区。
5）气候中性的城市曹妃甸旨在最终成为一个气候中性的城市，可再生能源使用率60％以上，二氧化碳和其他温室气体零排放
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