广西防城港高端会所评估报告DOC.docx

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广西防城港高端会所评估报告DOC

防城港会所评估报告

一、成立会所背景

广西防城港是广西壮族自治区下辖的地级市，是一座滨海城市、边关城市、港口城市，位于中国大陆海岸线的最西南端，广西南部边陲，背靠大西南，面向东南亚，南临北部湾，北连南宁市，东接钦州，西南与越南接壤，海岸线580公里，陆地边界100.895公里，是北部湾畔唯一的全海景生态海湾城市，被誉为“西南门户、边陲明珠”，是中国氧都、中国金花茶之乡、中国白鹭之乡、中国长寿之乡、广西第二大侨乡。

至爱酒业广西分公司就设在这里。

至爱红酒广西总代理陈总，目前在整个广西各县市都有经销商，同时每年广西至爱系列红酒收入超过2百万。

陈总以及爱人符总此前在政府部门工作，后下海经商。

符总目前是防城港最大的柴油供货商，主要针对邮轮和大型机械设备企业供货。

陈总主要负责广西区域的红酒销售。

同时陈总还是国内著名的白酒和茶叶的广西总代理，每年公司营业额在两千多万。

陈总和符总夫妇在当地有一定的影响力和人脉，所以人际交往比较频繁。

当地除了一家五星级酒店外，没有能提供陈总和符总的接待和关系联络的地方。

陈总在与至爱公司魏总沟通得知，至爱集团目前也在大力发展酒店行业，而陈总刚好在其住所小区内有一个会所闲置出售。

所以陈总希望借助至爱公司的力量，看能否合作经营该会所。

二、会所的介绍

会所位于北部湾海岸路阳光海岸4期，在小区后门出口的左侧，正前方是**路和**湖。

会所共三层，一楼是接待大厅，规划有产品展示区，咖啡厅，红酒雪茄吧和就餐间，二楼和三楼规划为客房，根据现有的建筑结构，一楼大堂有一个向上通顶的架空层，所以二楼和三楼使用面积不大，考虑会员的舒适性，客房要有一定的面积，不至于给客人压抑的感觉。

所以通过初步规划和设计，每层楼只能规划为8间客房，共计16间客房。

三、会所投资的建议

会所占地三亩，建筑面积共计约3000平方，当地房地产商上报价为5500元/平方，如果购买将需要1650万元。

另外还需要设计、改造、装修、装饰等预计在300万左右，则此项目需要投入约2000万左右。

当地最好的五星级酒店客房售价在三百多，会所客房定价在每天三百元/间左右，会所客房数量共有16间，就算是每天满房，一年的客房收入为175万，除开成本最少需要十五---二十年才能收回投入，所以资金投入太大和收入较少，造成投入产出不成比率，回收成本时间太长。

总结：

由于至爱红酒总代理陈总预期计划在会所的投资不超过两百万，同时陈总的考虑是通过会所来获取会所经营本身以外的价值，也就是说不以会所经营盈亏来衡量会所的价值，而作为会所的投资方和营运方，更多的是考虑会所是否能获取盈利。

如果单纯做会所营运，建议暂不考虑公司对该项目的投入。

建议：

由于购买该会所使用资金较大，而至爱集团只是利用酒店作为平台来引流和宣传品牌文化，如果该会所可以采用租赁的形式，建议陈总可以考虑，请专业的人士对此项目进行规划、重新装修。

至爱公司可以采取冠名的形式进行补贴，或者其他的形式进行合作，给予陈总支持同时也能达到至爱品牌在当地落地和宣传。

如果费用比较高，建议寻找其他价格合适的物业。

如果符合至爱酒店的要求，可以同陈总一起参与合作，在支持当地代理商的同时也完成至爱酒店的战略布局。

附：

会所（非酒店）经营方案

一、会所介绍

1.1.1、会所的品牌定位

会所为会员构筑一个政治、经济、文化、时尚、信息、社会名流、交流交际的多元化平台，我们在设计装修风格、经营方针路线、规范化企业管理、完美优质的服务使会员在精神、心理上得到寄托和经典的享受，充分体验到“至爱”的关怀，感受到“至爱”的情谊。

“打造防城港顶级商务私人会所”

1.1.2、会所的经营定位

会所是一所高级不对外实行VIP会员制度的私人会所。

用广西乃至全国最贴心，最周全，最真诚的服务去感动每一位会员！

！

！

为企业家政治家富豪，各类经济富足的女性提供集商务交流、休闲娱乐为一体的综合性商务私人会所.

优美的会所环境及完善的硬件设施、优越的地理位置来满足会员的需求，并吸引更多的会员加入。

1.1.3、会所目标人群

银行行长、证券公司高管、期货公司高管、政府相关主管人员、企业高管、协会会长、社会名流、名媛、各行业代表：

比如房地产业、红酒业、物流业等高层次人士

1.2、会所长远目标

将按国际化标准打造广西商务会所旗舰品牌。

营造真正意义上的“家外之家”。

会所集娱乐、休闲、餐饮、商务洽谈、文化交流、古玩鉴赏、红酒展示、酒会PARTY、商品销售、SPA养生及生活私人空间等全方位、立体化的综合服务性能为一体的服务机构。

同时为我们的会员构筑政治、经济、文化、时尚信息、社会名流、交流交际的多元化平台。

让我们的会所从真正的意义上成为上层商务人士休闲、娱乐、生活、工作交流上不可或缺的心灵寄托港湾和最佳获得财富的地方。

同时成为一家顶级私人会所的尊贵会员也是个人身份、地位的象征和自我价值的最高体现。

1.3、会所的成立的意义

找朋友交知己

寻机遇求商机

寻找合作伙伴

寻找适合人才

分享行业资讯

寻找新的人脉资源

交流心得解决问题

享受高品质生活

寻找心灵的港湾

第1章、会所服务介绍

2.1、大厅服务咖啡茶艺法式西餐红酒雪茄钢琴音乐

2.2、包间服务SPA（五行理疗食疗）（1个）

五行SPA

设计风格：

既具有艺术灵性又根据金、木、水、火、土五行元素，还有现代都市的奢华之风

整体面积：

营业时间：

上午10：

00－凌晨02：

00

主题：

平衡五行，和谐身心，演绎五行流转，聚合生命健康之道。

定价属于：

高档次

服务特色：

●将西方的SPA服务理念与东方的五行养生理论形态和高科技SPA设备，进行完美的结合

●真正将五行所对应的五感六觉，听觉、味觉、触觉、嗅觉、视觉，通过五行音乐、五行茶、五行蔬菜汤、五行养生汤、五行理疗手法、五行养生理疗、五行理疗设备、五行能量天然精油、五行颜色特点功能房间，进行了神来之笔的完美结合。

●训练有素的管理人与资深美疗顾问、经验丰富的美疗理疗技术为您提供至善至美的服务，和朋友坐在充满艺术灵性和奢华之风的五行SPA馆里，品着至爱系列的葡萄酒，尽享尊贵品质生活。

咖啡西餐（1个）

红酒雪茄吧（1个）

棋牌（2个）

会议室（1个）

KTV包房（1个）

汗蒸房足浴按摩（5个）

客房（5个）

2.3、交流活动

金融资本方面交流

设定金融理财投资服务

主要针对那些投资理财方面的资金和项目的运作与管理。

并提供全方位的营销策划方案：

CIS系统的建立、营销策划诊断

一、完成资金与项目实体的对接。

本商务会所为会员之间搭建资金与实体项目对接的桥梁，让资金找到最有投资价值、回报率可观的项目实体；让苦于资金压力的项目实体寻找到成本最低廉的资金；让陷于企业现金流压力无法自拔的企业找到稳固的现金流保障。

二、让资金最高效运转在金融理财产品之间。

随着经济大环境的变化，金融市场的起伏，金融理财产品投资收益回报率同样面临起伏。

本商务会所专业理财顾问会指导会员将资金投入到最理想的金融理财产品当中去。

三、提供最鲜活的金融市场信息。

本会所为所有会员提供最鲜活的金融市场信息，由金融理财师进行科学准确地分析，为会员的金融投资行为作出最科学的投资理财决策。

让会员能够在第一时间掌握市场讯息，寻找到最理想的投资机会。

项目产品推广

定期举办产品项目推荐会交流会

文化（佛学道家易经西方神学高层的培训）

行业交流

本会所拥有的会员均为社会意见领袖，在社会上有着一定的社会地位，本会所为会员建立牢固的社会关系、利用社会各界资源准备了平台，为会员的事业提供最大化帮助与支持。

书画艺术交流音乐会

工作之余感受身心放松的氛围。

本会所为会员创造舒适、高雅的交流环境，会员置身其中让身心得以全面解放，让会员的身心从日常繁忙的工作环境束缚之中解脱出来

第2章、会员制度及其内部管理

3.1、会员制度

3.1.1、会员基本条件

每个会员综合性资产在300万以上

在社会上有一定的社会影响力

3.1.2、入会方法

1、个人会员和家庭会员需提交下列资料：

⑴居民身份证、近期二寸免冠彩照一张。

⑵个人履历。

⑶社会成功社团、企业、工司或知名人士之推荐书。

⑷其他能够提交的资料。

2、公司会员需提交下列资料：

⑴公司营业执照副本。

⑵持卡人居民身份证、近期二寸免冠彩照一张。

⑶企业经营状况资信证明。

⑷社会成功社团、企业、公司或知名人士推荐书。

⑸其他能提交的资料。

3、如实填写入会申请书。

4、接受俱乐部会籍管理委员会资格审核。

5、在收到被接纳为会员的通知书后，于一个月内一次性交纳会费。

6、由俱乐部总经理颁发会员卡及会员证书。

3.1.3、会员会籍

名誉会员0元

个人会籍3万元（送一张金卡储蓄卡里面有1万的消费储蓄）

公司会籍5万元

非会员需会员介绍审核方可加入会员。

会员总数不超过300人

服务储蓄卡可充当以后消费用预存消费且消费享有一定的折扣

3.2、会员消费级别的分类

整个采取服务储蓄卡

级别

价格

折扣

金卡会员

1万

9.5折

白金卡会员

3万

9折

钻石卡会员

5万

8.5折

蓝金卡会员

7万

8折

蓝钻卡会员

10万

7折

会员积分机制

根据每个人的消费情况制定出一整套积分制度和服务制度（详见会所管理服务制度）

会员所享有的权利

1根据储蓄卡级别的不同所享有的折扣和服务。

2享有使用会员专用设施之权力。

3会员在俱乐部前台登记入住，可免交住房抵押金。

4免费获赠俱乐部生日礼物。

5免费代定、预定确认车票、机票、船票。

6免费参加由俱乐部举办之各类会员定期聚会。

6享有推荐申请人入会的资格。

7免费代办预订全国至爱酒店。

8免费使用俱乐部图书室及其它设施。

9享有交朋友，拓展人脉的权利

10会员所携嘉宾在俱乐部消费均享受相应折扣优惠。

11会员在会所指定洗衣店、加油站、咖啡馆、西餐厅、酒吧、茶秀等均可享受同等的高品质服务和折扣。

12免费获赠俱乐部的各种信息资料及会员俱乐部会刊。

13会员消费积分到一定程度，可享受年底分红。

3.3、内部管理

3.3.1、内部服务人员管理

高品质高素质高要求

3.3.2、内部的销售策略

根据不同的活动和时期制定出相应的销售策略。

第3章、市场推广营销策略

4.1、市场目标人群现状不知

4.2、行业现状不知

4.2、市场推广营销策略

4.2.1、外部营销策略

1）媒体广告：

电视，电台，报纸，杂志，专业性网站

2）在企业家政治家富豪各类经济富足的女性进行宣传。

3）以书信请柬的形式向个政府要员、大型企业领导专程寄送。

4）印制会所刊物，对潜在会员赠送高档的纪念礼品。

5）和银行、移动、联通、航空、高尔夫、俱乐部及五星级酒店达成贵宾活动联盟。

6）商业活动品牌互动（与奢侈品牌合作推广）

7）口碑（会员间流传推广）

人员营销：

1） 成立专门的公司推广部，对外联系会员，并对现有会员做售后服务和联谊

2） 对外推广公司品牌（具体模式由管理团队制定）

4.2.2、内部营销策略

1）稳定现有会员人数，并经常性举办会员联谊和活动

2）促进会员间沟通和接纳新会员，高水准的服务和高品质的享受，让人流连忘返。

3）建立会员咨询和服务体系，例如：

某会员咨询会籍部或管理人员：

XX国际会所是否有某某银行的会员？

我想和他们谈点事情，我们就要做到给予介绍，并约定时间和地点，让两者沟通。

还比如：

某些项目需要资金，某些任需要项目投资，某些项目产品需要推广，我们会全面帮助会员完成。

4）发挥会籍顾问的潜力，拉动其他非会员入会

现阶段一个企业的品牌和成长，很大一部分靠品牌效应和自身的对顾客服务的运营，我们做营销的直观目标是：

不管是成功人士还是普通消费人群，你可以不来这个商务会所，但你觉对不可以不知道这个会所！

做为这家会所的会员是身份的象征！

届时我们管理团队会相应制定广告及营销方案上报董事会，管理团队有大量广告，策划，PARTY，品牌推广等成功案例，并有丰富的相关人脉基础。

对于至爱会所的品牌推广，管理团队有足够的信心和应验，会拿出多种方案供董事会选择。

4.3、推广最终效果及其目标

将以最好的服务打造防城港商务会所旗舰品牌。

营造真正意义上的“家外之家”。

第4章、资金预算

5.1、资金的投入

商务会所总投资800万

5.2、资金的收益

第5章、风险与对策

6.1、项目的风险

6.2、项目的风险对策

第七章、会所的发展战略