土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案22.docx

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土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案22

一、案例分析题2题，请阅读，并根据有关前提综合分析回答问题

1.某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。

该估价机构收集到有关资料如下：

（1）A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。

（2）该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。

（3）该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。

（4）在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：

实例B：

2370元/m2

实例C：

2730元/m2

实例D：

2500元/m2

A宗地上建成后的房地产与上述三个对比实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例前提与待估房地产的对比，负号表示案例前提比待估房地产差，正号表示案例前提优于待估房地产。

影响因素修正指数表

对比因素

A宗地

对比实例B

对比实例C

对比实例D

交易时间

100

-1

-5

-4

交易情况

100

-1

区域因素

100

-2

个别因素

100

+10

使用年期

100

-3

-1

根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

答案：

先用市场对比法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。

第一步：

采用市场对比法确定不动产总价

（1）分别计算三个案例的试算价格：

（2）采用算术平均求取不动产总价：

单位面积不动产价=（2518.35+2587.09+2557.12）元/m2/3=2554.19元/m2

不动产总价=2554.19元/m2×2000m2×4=2043.352万元

第二步：

计算建筑成本费用及利润

（1）建筑费=600万元

（2）专业费=600万元×6%=36万元

（3）不可预见费：

600万元×4%=24万元

（4）利息=（600+36+24）×[（1+11%）1-1]+地价×[（1+11%）2-1]=72.6+0.2321×地价

或：

利息=（600+36+24）×50%×[（1+11%）1.5-1]+（600+36+24）×50%×[（1+11%）0.5-1]+地价×[（1+11%）2-1]=73.6+0.2321×地价

（5）税金=2043.352万元×6%=122.60万元

（6）开发利润=2043.352万元×15%=306.50万元

第三步：

计算土地价格

地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润

=2043.35-600-36-24-72.6-0.2321×地价-122.60-306.50

1.2321地价=881.65万元

地价=715.57万元

单位地价=715.57万元/2000m2=3577.85元/m2

2.某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。

其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，因为规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，因为缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。

上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。

请根据以上情况，回答下列问题：

1．市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。

试问：

2．为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。

3．根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：

如何确定补偿价格?

4．根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据。

5．该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。

6．市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：

（1）该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估?

（2）可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料?

答案：

1．该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。

因为：

（1）因为土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有必定的土地收益权。

（2）因为土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。

2．

（1）划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。

（2）划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。

评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场对比法、收益还原法。

3．对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。

（1）土地用途应设定为商业。

土地使用权年限应为出让剩余年限35年。

（2）可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场对比法、剩余法等方法。

4．对宗地D应由政府无偿收回，因为：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。

5．作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必需以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。

各出让方式的基本特征如下：

招标：

由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。

拍卖：

先由出让方公布拍卖土地的使用前提及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。

挂牌：

由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易前提和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。

6．

（1）估价机构接受评估委托后，应按后指出错误并说明原因

1.下面是一份土地估价技术报告的市场对比法测算说明部分（标注“略”的为正常内容），请阅读后回答相关问题（答案写在题目下方空白处）。

1．对比案例的选择

根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为对比对象，基本情况见下表。

基本情况

待估宗地

实例A

实例B

实例C

交易时间

2007年12月

2007年4月

1006年9月

2007年10月

交易情况

正常

交易方式

转让

挂牌出让

转让

土地用途

商业

成交地价/（元/m2）

待评估

3445

3510

3880

付款方式

一次性支付

总用地面积/m2

2504.1

5035.8

3302.9

2003.6

容积率

3.6

2.9

3.7

4.3

土地使用年限/年

2．建立价格可比基础（略）3．因素前提说明整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与对比实例的因素前提列表表示，详见下表。

基本情况

待估宗地

实例A

实例B

实例C

交易时间

2007年12月

2007年4月

2006年9月

1007年10月

交易方式

转让

挂牌出让

转让

成交地价

待评估

3445

3510

3880

商业繁华程度

有一级商服中心

交通前提

混合型主干道为主有5条公交线路

生活型主干道为主有3条公交线路

混合型主干道为主有4条公交线路

总用地面积/m2

2504.1，适中

5035.8，较适中

3302.9，适中

2003.6，适中

宗地形状

规则

临街宽度

临街深度

4．编制对比因素前提指数表根据待估宗地和对比案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各对比因素前提指数如下表。

对比因素

待估宗地

实例A

实例B

实例C

交易时间

108

104

100

107

交易方式

100

商业繁华程度

100

交通前提

100

总用地面积/m

100

宗地形状

100

临街状况

100

临街宽度

100

104

102

临街深度

100

5．计算比准价格

将交易实例中的地价和待估宗地与对比实例的因素修正系数代入计算公式，则

比准地价A=3445元/m2×（108/104）×（100/96）×（100/98）×（100/104）×（100/96）

=3808.71元/m2

比准地价B=3510元/m2×（108/100）×（100/96）×（100/102）×（100/98）

=3950.33元/m2

比准地价C=3880元/m2×（108/107）×（100/99）×（100/92）×（100/98）

=4387.56元/m2

通过对上述三个比准价格的分析对比，确定单位土地面积地价为（3808.71+3950.33+4387.56）元/m2/3=4048.87元/m2

请根据以上情况，回答下列问题：

1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性前提，请问这一前提性前提是什么?

2．对比案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理?

为什么?

试对比一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。

3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明（只有1个选项）。

A．以案例B作为对比基准

B．案例B所在时点是地价指数基期

C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致

D．案例B与评估对象对比市场价格相差为零

4．该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方?

答案：

1．隐含的前提性前提是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。

2．没有对挂牌出让价格进行修正不合理。

因为挂牌是一种特殊的交易方式，交易结果可能偏离正常市场水平，只有挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致的情况下才能确定可以不修正。

土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的区别：

①挂牌供给土地数量有限，供需不易平衡。

②挂牌时间有限制。

③挂牌场地少（交易场地少，缺乏灵活性）。

④挂牌土地信息有限。

3．C

4．存在错误和不完善的地方如下：

①编制对比因素前提指数表中，缺少地价指数和各因素前提指数的编制依据。

②未进行容积率修正。

③未进行使用年期修正。

④未说明由3个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。

2.下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误点并说明原因。

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估。

二、委托估价方

××市中级人民法院。

三、受托估价方（略）

四、估价目的

根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。

现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。

五、估价依据

1．《中华人民共和国土地管理法》及实施条例

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》

3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

4．《城镇土地估价规程》

5．《城镇土地分等定级规程》

6．委托方及案件当事人提供的有关资料

7．委托评估函

8．《国有土地使用证》[××字（2003）第×××××号]

9．《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号]

10．《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》[××计投××号]

11．《建设用地规划许可证》[××规地×第×××号]

12．其他有关资料

13．估价人员实地勘察、调查资料

六、估价基准日

2009年7月5日。

七、估价日期

2009年7月5日～7月14日。

八、地价定义

本报告提供的土地价格是2009年7月5日住宅用地使用权市场价格。

九、估价结果

经评估，待估宗地于估价基准日在现状前提下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：

土地单价：

4562元/m2

总价：

10237128元；

大写：

壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整（人民币元）。

十、需要特殊说明的事项

1．本估价报告提供的评估结果是在全部限制前提下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下前提可取得的合理价格。

（1）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。

（2）有一段合理交易时间。

（3）在此期间土地市场保持稳定。

（4）房地产买卖程序符合国家法律规定。

2．因为待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。

3．本报告的评估价格系全部限制前提下求得的。

根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由××市中级人民法院查封。

考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。

4．本报告自估价基准日起一年内有效。

十一、土地估价师签字

姓名土地估价师资格证书号签字

王××××××（签字）

李××××××（签字）

12、土地估价机构（章）

2009年7月14日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地登记状况

根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》．该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。

该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。

估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2006年11月19日至2077年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。

2．土地权利状况

根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为：

××××，图号：

××××，地号为：

××××，规划用途为住宅用地，土地总面积为1020.0m2，处于基准地价三级区域。

国有土地使用证号：

××××××。

3．土地利用状况

（1）规划指标。

根据土地使用权出让合同，项目批准建造4层公寓式商品住宅两幢，总建筑面积为2244m2

（2）地块目前尚未开发，除沿××路还有3户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平。

二、地价影响因素分析

1．一般因素

（略）。

2．区域因素

估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4km，四周多为2层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。

3．个别因素

评估地块基本规则．面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。

第三部分土地估价

一、估价原则

本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。

二、估价方法和估价过程

因为估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场对比发达，有较多的成交实例可以选择，根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）并结合估价对象的具体特点，选择市场对比法及成本逼近法进行评估。

（一）市场对比法

根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已产生交易的类似土地实例进行对照对比，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域和个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。

其计算公式为

1．选择对比实例

估价人员收集了多宗土地成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的3个土地出让实例作为对比实例，对比实例及评估地块情况见下表。

评估地块

实例A

实例B

实例C

交易情况

市场价格

正常出让

土地用途

住宅

土地面积/m2

1020.0

5526

8200

6610

容积率

2.4

1.9

2.4

2.2

交易日期

2009.07.05

2008.03.20

2006.3.9

2007.4.21

熟地价/（元/m2）

6210

4554

4968

区域因素

地理位置

接近

公共交通

好

公共设施

齐全

环境质量

安静、多绿化住宅区

个别因素

基础设施前提

配套工程未产生

红线外六通一平

红线外三通一平

红线外六通一平

临街因素

巷内

一面临街

使用年限/年

67.33

2．收集地价指数据市统计局发布的资料，2005年以来的物价指数见下表。

年份

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年7月

物价指数

100

101

102

104

106

3．容积率与修正系数的瓜葛根据当地容积率与地价的瓜葛，容积率每提高0.1，修正指数提高5，容积率与修正指数的瓜葛见下表。

容积率

1.8

4.9

2.0

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5

修正指数

100

105

110

115

120

125

130

135

4．土地因素前提指数根据估价对象和对比实例因素前提及地价指数、容积率修正指数，确定土地因素前提指数见下表。

待估宗地

实例A

实例B

实例C

交易情况

100

105

期日因素

106

104

101

102

区域因素

地理位置

100

公共交通

100

公共设施

100

环境质量

100

个别因素

基础设施前提

100

110

105

110

临街因素

100

102

容积率

130

105

130

120

各因素对比说明：

期日因素：

委估对象相对对比实例A、B、C为不同时期的价格，2005年至今住宅用地出让价格平稳上升。

交易情况修正：

A、B、C为正常出让地价（市场价格）；估价对象土地为市场价格，考虑到法院对估价对象土地的处理，交易情况略向下修正。

区域因素修正：

该项因素主要包括地理位置（土地等级）前提、道路交通通达程度和环境，委估对象及对比实例均处××区内，但估价对象较实例B、C略差，进行修正。

个别因素修正：

主要包括临街因素、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。

对比因素分值计算见下表。

实例A

实例B

实例C

成交价格/（元/m2）

4120

4754

4968

交易情况

100/105

期日因素

106/104

106/101

106/102

区域因素

地理位置

100/100

公共交通

100/100

公共设施

100/100

环境质量

100/100

个别因素

基础设施前提

100/110

100/105

100/110

临街因素

100/100

100/102

容积率

130/105

130/130

130/120

实例修正后价格

4501

4437

4748

5．确定待估宗地的比准价格

经测算，三个对比实例经修正后的价格分别是4501元/m2、4437元/m2和4748元/m2，取三个对比实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元/m2

（二）成本逼近法

成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上必定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益（土地使用权出让金）来确定土地价格的估价方法。

1．计算公式

土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益（土地出让金）

2．土地取得费

（1）评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，每户居民平均为12万元。

则：

居民拆迁安置费为：

12万元/户×（51-3）户=576万元

（2）土地开发费用。

场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未产生土地开发费。

（3）管理费及不可预见费。

计3%

576万元×3%=17.28万元

（4）利息。

利率按银行一年期贷款利率5.85%计，该地块动拆迁于2007年3月开始，拆迁周期约0.5年，计算利息为：

576万元×5.85%×0.5=16.85万元

（5）利润。

评估目的为法院处置用，利润不计。

（6）税费。

未产生经营收入，税费不计。

（7）土地增值收益。

土地出让金以××房地产发展有限公司与市国土资源局于2006年11月签订的土地出让合同载明的出让金57.18万元（70年土地使用期限）并扣除2年零8个月的土地增值收益计：

（57.18×67.33/70）万元=55万元。

（8）成本逼近法计算土地价格为：

（576+0+17.28+16.85+0+0+55）万元=665.13万元。

单位土地面积单价=665.13万元/1020m2=6520.88元/m2

三、地价的确定

1．地价的确定方法

成本逼近法估价结果为6520.88元/m2，市场对比法估价结果为4562元/m2，说明××房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大（容积率受控制，可建面积仅为2244m2）

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