业主大会议事规则参考文本.docx

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业主大会议事规则参考文本

业主大会议事规则

（参考文本）

第一章总则

物业名称：

业主大会名称：

业主委员会办公地址：

物业管理区域范围（详见附图）：

东至：

西至：

南至：

北至：

物业管理区域概况：

占地面积：

     　平方米，房屋总建筑面积：

         平方米，其中住宅     平方米，      套，非住宅          平方米。

第一条为保障本物业管理区域内业主大会的规范设立、运作，维护业主的共同利益与合法权益，根据国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《福建省物业管理条例》和《漳州市物业管理规定》等相关法规和政策规定，制定本物业管理区域内的业主大会议事规则（以下简称本规则）。

第二条本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自治、自律性文件，是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。

第三条业主大会代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；监督协助物业管理企业，开展物业管理服务活动，保障物业的合理、安全使用，维护公共秩序和优良环境；组织、发动广大业主，共同建设和维护整洁、舒适、安全、文明的居住和工作环境，推进社区建设“三个文明”协调发展。

第四条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第二章业主大会

第五条业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

    （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

    （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

    （五）选聘和解聘物业服务企业；

    （六）筹集和使用专项维修资金；

    （七）改建、重建建筑物及其附属设施；

    （八）改变共有部分的用途；

    （九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

    （十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定以上其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

第六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第七条采用集体讨论形式议事的,本业主大会选择以下第      种方式：

（一）由全体业主参加业主大会会议；

（二）由业主推选业主代表参加会议。

推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式如下：

1、按（幢、单元、楼层）为单位，由该部分业主推选产生。

2、按         户推选一个业主代表；

3、

第八条业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。

凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主代表大会投票时如实反映。

业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

第九条本业主大会采用以下第     种形式进行表决：

（一）设投票箱：

在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内（经业主签名，并注明业主所住房号），经业主委员会（业主大会筹备组）统计汇总，公布表决结果。

（二）专人送达、回收意见：

由业主委员会（业主大会筹备组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见（业主意见须经业主签名，并注明业主所住房号），经业主委员会（业主大会筹备组）统计汇总，公布表决结果。

统计汇总计票要有不少于名非业主委员会委员的业主及1/2以上业主委员会委员参加，并对计票有关情况予以书面签字认可。

已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为                         （反对、弃权）。

第十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会每    年的第        季度召开一次定期会议。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

    （三）

第十一条业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备工作

业主委员会（业主大会筹备组）做好开会前的准备工作。

根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。

（二）发布公告

业主大会召开会议前15日，由业主委员会（业主大会筹备组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

发生重大事故或紧急事件等需要及时处理时，也要及时通知和公告；并同时告知街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会。

（三）征询意见或投票表决

采用书面征求意见形式的，业主委员会（业主大会筹备组）应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。

（四）回收统计意见

业主委员会（业主大会筹备组）根据第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。

（五）通报大会议事决定

业主委员会（业主大会筹备组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。

业主委员会（业主大会筹备组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

业主委员会（业主大会筹备组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。

第十二条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第十三条业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

（一）业主是自然人，且因故不能参加业主大会会议的，应书面委托代理人参加，并行使投票权，但代理人不享有被选举权；

（二）不具有民事行为能力的业主，由其监护人代为行使有关权利,但该监护人不享有被选举权。

（三）业主是单位法人的，其单位可以书面授权本单位员工参加业主大会会议或者业主委员会。

第十四条业主大会对所提议案已经作出决定的，业主不得在          月内（最短不得少于一年）以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第十五条召开业主大会，应当有本物业管理区域内1/2以上投票权的业主参加，业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

（一）业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结果之日为准。

（二）业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

（三）业主委员会作出决定，应当经全体委员1/2以上同意。

（四）业主大会尊重物业管理企业的合法权益，涉及到物业管理企业的，就有关事项进行事前协商。

（五）业主大会、业主委员会依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定，不得作出与物业管理无关的决定。

第十六条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散，在解散前，业主大会、业主委员会要在当地主管部门和街道办事处（镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

业主大会解散前，业主共同财产清算结束后30日内，业主委员会按规定向有关部门办理业主委员会备案、印章等注销手续，并将保管的其他档案资料移交当地社区居委会。

第三章业主委员会

第十七条业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

    （三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

    （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

    （五）监督管理规约的实施；

    （六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

    （七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

    （八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第十八条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

    （三）物业服务合同；

    （四）专项维修资金的筹集、使用情况；

    （五）物业共有部分的使用和收益情况；

    （六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

    （七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

    （八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第十九条业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

    （三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

    （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

    （五）具有一定的组织能力；

    （六）具备必要的工作时间。

第二十条业主委员会实行任期制，每届任期5年。

委员任期同业主委员会任期相同，可连选连任。

业主委员会的组成成员及其近亲属不得在本区域内物业管理企业中兼职。

业主委员会由      名委员（5-11人单数）组成，设主任1名，副主任      名。

无法按本规则规定的人数足额选出业主委员会委员，按实际选出的人数（5-11人单数）为准确定业主委员会委员名额。

第二十一条业主委员会委员的产生：

（一）由业主大会筹备组提名推荐的人选，或由到届的业主委员会提名推荐的人选，一并提交全体业主推荐（业主可以自荐），按照被推荐人得票多少为序和差额比例取足业主委员侯选人数；

（二）在业主代表大会召开日前张榜公示业主委员会侯选人基本情况及名单；

（三）业主大会会议选举业主委员会委员，实行选举，经与会业主所持投票权1/2以上通过，且得票多的当选。

侯选人得票相等不能排序当选的，对得票相等的侯选人再次选举确定。

（四）业主委员会委员因故缺额时，在下一次业主大会会议召开时予以补选，缺额人数超过%的，及时召开业主大会会议补选，补选的委员任期随本届业主委员会届满终止。

（五）选举票数，多于投票人数的无效，等于或少于投票人数的有效。

选举结果当场宣布。

第二十二条业主委员会主任及副主任选择以下方式产生：

（一）业主委员会选举产生之日起7日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任和副主任。

业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，依法履行以下职责：

（一）负责召开业主委员会会议，主持业主委员会工作。

（二）模范遵守本业主大会议事规则，业主委员会规定及物业管理法律、法规和政策规定。

（三）执行业主委员会的决议，协调各种关系，处理各种矛盾及完成业主委员会交办的工作。

（四）管理业主大会和业主委员会印章、档案资料。

（五）接受物业管理行政主管部门的培训和指导。

（六）业主委员会副主任协助主任工作。

第二十三条业主委员会委员参加业主委员会会议等有关活动，参与业主委员会有关事项的决策，执行业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作。

第二十四条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。

经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

    业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

    业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

第二十五条业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

（一）业主大会、业主委员会的会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

    （三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

    （四）业主委员会选举及备案资料；

    （五）专项维修资金筹集及使用账目；

    （六）业主及业主代表的名册；

    （七）业主的意见和建议。

 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

。

第二十六条有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

    （三）依法被限制人身自由的；

    （四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第二十七条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

    （三）利用委员资格谋取私利的；

    （四）拒不履行业主义务的；

    （五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第二十八条业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。

业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第二十九条业主委员会任期届满前要完成换届选举工作。

其届满3个月前，组建换届选举筹备组；换届选举筹备组由本届业主委员会委员或（单元代表/楼层代表/幢代表）中推选的部分非委员业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员会代表组成。

换届选举筹备在当地物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）及社区居民委员会的指导下，在业主委员会任期届满前3个月内召开业主大会会议，进行换届选举。

换届选举中本届业主委员会应当报告任期内的工作情况。

业主委员会任期届满之日起10日内，要将保管的资料档案、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。

第四章相关事项

第三十条业主大会会议选举产生业主委员会后，业主委员会要按照法规、政策的规定，与有关单位办理物业相关移交手续。

第三十一条业主大会做出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会应当在30日内与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

第三十二条本物业管理区域内的业主建立专项维修资金，保障物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，其缴存标准、管理、使用和监督按有关规定执行。

（一）使用专项维修资金原则由物业管理企业提出年度使用方案，经业主大会依法批准，并报物业管理主管部门备案后，由专户管理银行将年度所需资金划到物业管理企业账户。

（二）一幢或一户房屋的专项维修资金不足首次维修资金的30%时，由业主委员会向该幢或该户房屋业主续筹专项维修资金。

（三）对不按规定缴存、续筹专项维修资金的业主，由业主委员会在物业管理区域内予以公告，并代表其他业主依法对当事人予以起诉。

第三十三条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以由业主大会决定业主委员会提出的分配、使用方案。

第三十四条业主大会和业主委员会的工作经费（不得要求物业管理企业提供）筹集、管理、和使用办法，由业主大会决定，由全体业主承担， 其来源采用下列第       种筹集方式：

（一）每一业主每月按每平方米建筑面积交纳      元；

（二）共用部位、共用设施设备经营收益的    %合计   元；

（三）                                              。

经费收支帐目由           　　　代为管理，经费收支帐目每 　月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

第三十五条业主大会和业主委员会的工作经费收支帐目内容如下：

（一）业主大会、业主委员会会议开支，计        元/年；

（二）必要的日常办公等费用，计       元/月；

（三）

第三十六条业主委员会按政府有关规定建立健全印章管理制度。

印章由业主委员会负责管理，并按规定使用。

除业主委员会会议通知和业主大会授权范围内的审查动用物业专项维修资金、审查物业服务费标准、签订物业服务合同等以外需要使用印章的，由业主委员会会议决定。

违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应责任。

第五章附则

第三十七条本规则未尽事项由业主大会另作补充。

第三十八条业主及业主代表关于对本议事规则的修改建议，可向业主委员会反馈，适当时召开业主大会进行修改。

第三十九条本规则已在物业管理区域内公示，经年月日（小区名称）第届业主大会会议全体业主所持投票权1/2以上通过，自通过之日起生效。

第四十条制定和修改业主大会议事规则，按规定报当地物业管理主管部门和街道办事处（或镇人民政府）备案。

第四十一条本规则业主各执1份，业主委员会保存3份，当地物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）和社区居民委员会各1份。

第四十二条本规则由业主大会负责解释。

年月日

物业管理区域平面图：