金梅源养老院可行性研究报告.docx

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金梅源养老院可行性研究报告

金梅源原生态护理养生休闲养老护理院

可行性研究报告

开发单位：

中国老龄事业发展基金会

XXX产业投资有限责任公司

河源市XXX休闲农业发展有限公司

二O一三年十月二十八日

第一章项目概况…………………………………………………………………1

1项目名称……………………………………………………………………1

2建设单位……………………………………………………………………1

3机构性质…………………………………………………………………1

4服务对象…………………………………………………………………1

5服务地区…………………………………………………………………1

6服务宗旨…………………………………………………………………1

7提供服务…………………………………………………………………1

8项目配置…………………………………………………………………2

9床位数量…………………………………………………………………2

10项目总投资………………………………………………………………2

11用地面积…………………………………………………………………2

12建筑面积…………………………………………………………………2

13拟建地点…………………………………………………………………3

13.1项目选址……………………………………………………………3

13.2优越条件……………………………………………………………3

第二章项目背景及必要性……………………………………………………4

1项目背景…………………………………………………………………4

1.1政策背景……………………………………………………………4

1.2社会背景……………………………………………………………5

2项目必要性………………………………………………………………6

2.1填补河源养老空白…………………………………………………6

2.2缓解广东养老问题…………………………………………………6

2.3帮助香港解决养老问题……………………………………………7

第三章征用土地计划…………………………………………………………8

1拟征用土地位置…………………………………………………………8

2拟征用土地面积…………………………………………………………8

3拟征用土地方式…………………………………………………………8

3.1转为国有用地………………………………………………………8

3.2租用农村土地………………………………………………………8

4拟征用土地用途…………………………………………………………8

4.1建筑用地……………………………………………………………8

4.2农业用地……………………………………………………………9

5土地征用进展情况………………………………………………………9

5.1租用土地使用权……………………………………………………9

5.2申请转为国有土地…………………………………………………9

第四章项目建设规划

1项目建筑规模……………………………………………………………10

2各项建筑功能……………………………………………………………10

2.1老年养老公寓………………………………………………………10

2.2老年疗养公寓………………………………………………………10

2.3老年医疗康健大楼…………………………………………………11

2.4老年文体活动中心…………………………………………………11

2.5老年配套餐厅………………………………………………………11

3项目配套设施建设………………………………………………………11

3.1老年配套活动广场…………………………………………………11

3.2停车场………………………………………………………………12

3.3车行道………………………………………………………………12

3.4其他配套设施………………………………………………………12

4项目配套农业建设………………………………………………………12

4.1发展林业产业………………………………………………………12

4.2发展林间产业………………………………………………………13

4.3发展水面养殖业……………………………………………………13

4.4蔬菜种植业…………………………………………………………13

第五章项目配套设备…………………………………………………………14

1生活设备…………………………………………………………………14

2办公设备…………………………………………………………………14

3医疗康健设备……………………………………………………………15

4娱乐设备…………………………………………………………………15

5餐具设备…………………………………………………………………16

6交通设备…………………………………………………………………16

7供电设备…………………………………………………………………16

第六章项目人员配备…………………………………………………………17

1管理人员…………………………………………………………………17

2工作人员…………………………………………………………………17

第七章市政条件………………………………………………………………19

1供电系统…………………………………………………………………19

2供水系统…………………………………………………………………19

3煤气系统…………………………………………………………………19

4雨污水排放………………………………………………………………19

5道路交通…………………………………………………………………19

第八章环境保护………………………………………………………………20

1大气污染…………………………………………………………………20

2噪声污染…………………………………………………………………20

3污水处理…………………………………………………………………20

4施工中的环境保护………………………………………………………20

5劳动保护与安全卫生……………………………………………………21

第九章项目建设进度规划……………………………………………………22

1项目立项…………………………………………………………………22

2项目第一期开发…………………………………………………………22

3项目第二期开发…………………………………………………………22

4项目第三期开发…………………………………………………………22

第十章项目投资规划…………………………………………………………23

1租用集体土地投资………………………………………………………23

2交纳土地出让金…………………………………………………………23

2.1河源市基准地价……………………………………………………23

2.2项目建筑面积………………………………………………………23

2.3需要交纳土地出让金………………………………………………23

2.4申请减免……………………………………………………………23

3项目建筑总投资…………………………………………………………23

4项目配套设施投资………………………………………………………24

5项目配套农业投资………………………………………………………24

6项目配套设备投资………………………………………………………25

6.1生活用品投资………………………………………………………25

6.2办公用品投资………………………………………………………26

6.3医疗康健设备投资………………………………………………26

6.4娱乐设备投资………………………………………………………27

6.5餐具设备投资………………………………………………………27

6.6交通设备投资………………………………………………………27

6.7供电设备投资………………………………………………………28

第十一章项目投资来源………………………………………………………29

1立项期……………………………………………………………………29

2建设期……………………………………………………………………29

3优化期……………………………………………………………………29

第十二章项目财务分析………………………………………………………30

1项目运营成本……………………………………………………………30

1.1人工费………………………………………………………………30

1.2经营成本……………………………………………………………30

1.3融资利息……………………………………………………………31

2项目经营收入……………………………………………………………31

1.1主营业务收入………………………………………………………31

1.2其他业务收入………………………………………………………31

3项目经营净利润…………………………………………………………31

4投资回收期………………………………………………………………31

第十三章项目不确定性因素分析……………………………………………32

1项目盈亏平衡分析………………………………………………………32

2项目敏感性分析…………………………………………………………32

3项目不确定因素评价……………………………………………………33

第十四章社会效益评价………………………………………………………34

1社会效益估算……………………………………………………………34

2国民经济评价……………………………………………………………34

3家庭效益评价……………………………………………………………34

第十五章结论及建议…………………………………………………………35

第一章项目概况

1、项目名称

金梅源原生态护理养生休闲养老护理院

2、建设单位

2.1中国老龄事业发展基金会

2.2XXX养老产业投资有限责任公司

2.3河源市XXX农业发展有限公司

3、机构性质

中国老龄事业发展基金会指导下的，“统一名称、统一标识、统一理念、统一功能设施、统一服务规范”的民办机构，是中国老龄事业发展基金会在全国“爱心护理院”的试点基地。

4、服务宗旨

帮天下儿女尽孝，替世上父母解难，为党和政府分忧。

5、服务对象

4.1自理、半自理、全自理、特护老年人护理养老。

4.2离退休老年人休闲疗养。

6、服务地区

粤港澳地区及全国各大城市老年人。

7、提供服务

老年人护理养生、休闲养老、休闲疗养、文化娱乐、运动健身、医疗服务多功能为一体的养老服务。

8、项目配置

项目配置为：

老年公寓、休闲疗养公寓、医疗大楼、老年文体活动中心、老年餐厅、办公大楼、员工宿舍等。

9、床位数量

床位数量暂定为6000个，其中：

护理养老房间2000个，赡养老人数量4000人；休闲疗养公寓1000个，赡养老人数量2000人。

10、项目总投资

拟建项目总投资约10亿元，分为三期6年开发：

第一期投资8亿元，第二期投资1亿元，第三期投资1亿元

11、用地面积

拟建项目总用地面积约2278亩，约151万平方米。

其中：

水面面积约30亩，约2万平方米；山林地面积约1800亩，约120万平方米；山地面积约448亩，约30万平方米。

其中：

建设用地20万平方米：

房屋、道路、广场等；农业用地131万平方：

水面养殖、山林种植、蔬菜种植等。

12、建筑面积

拟建项目总建筑面积约27.1万平方米，其中：

老年养老公寓6万平方米，老年疗养公寓15万平方米，老年医疗康健大楼1万平方米，老年文体活动中心1.5万平方米，各类老年餐厅1万平方米，办公大楼1万平方米，员工宿舍1.2万平方米，洗衣房0.4万平方米。

13、拟建地点

13.1项目选址

项目拟建于广东省河源市紫金县临江镇叶屋袁屋坑，位于广东省东北部，河源市东江经济开发区境内；项目距河源市区15公里、距广州170公里，距深圳150公里，距香港和澳门160公里和180公里，处于珠三角两小时经济生活圈内，项目区与通往河源的河紫路相接，并融入珠三角高速公里网，交通便利。

13.2优越条件

项目区处于东经114°47′，北纬23°43′，属亚热带季风气候，气温偏高，年平均气温21.0℃，全年气温变化不大，高温日数多；年平均降水量1742.0毫米,降水时空分布不均；年平均日照总时数1733.9小时，时空分布不均。

地属山地丘陵地区，山岭与盆地相间，地势较为起伏，海拔高度为60~350m。

项目区内满目青翠，绿水长流，空气清净，环境优美，群山绵延起伏，挺拔俊秀，最高峰为铜鼓祭，海拔325米，绿树常青，四季景色宜人，是天然的氧吧。

项目区内风景秀丽，生态优美，拥有一流水质、一流空气、一流森林。

河源市江河水质始终保持国家地标水1-Ⅱ类标准，空气质量常年保持在一级水平，森林覆盖率达70.3%，居全省第一位。

园区内有天然的森林，自然形成的竹林，以及溪水等天然景观，是老年人休闲、疗养、护理养老的最佳场所。

第二章项目背景及必要性

1、项目背景

1.1政策背景

1.1.1国务院于2013年9月6日下发了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（〔2013〕35号），《意见》要求“支持社会力量举办养老机构。

各地要根据城乡规划布局要求，统筹考虑建设各类养老机构。

在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。

”《意见》提出了对养老机构“完善投融资政策”，“完善土地供应政策”，“完善税费优惠政策”，“完善补贴支持政策”，“完善人才培养和就业政策”，“鼓励公益慈善组织支持养老服务”。

1.1.2国务院于2011年11月17日下发了《中国老龄事业发展“十二五”规划》（国发〔2011〕28号）和《社会养老服务体系建设规划（2011－2015年）》（国办发〔2011〕60号），《规划》提出了“加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构”的精神。

“发挥市场在资源配置中的基础性作用，打破行业界限，开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务、补助贴息等多种模式，引导和支持社会力量兴办各类养老服务设施。

”

1.1.3民政部于2013年6月28日下发了《养老机构管理办法》（民政部第47号），《办法》要求“民政部门应当会同有关部门采取措施，鼓励、支持企业事业单位、社会组织或者个人兴办、运营养老机构。

”并对养老机构提出了具体可行的管理办法，使养老机构的管理有法可依。

1.1.4民政部于2013年6月28日下发了《养老机构设立许可办法》（民政部第48号），《办法》对养老机构的设立提出了详细的流程，为养老机构的设立提出了法律依据。

1.1.5广东省政府于2011年11月16日下发了《广东省2011-2015年社会养老服务体系建设规划》（粤民福〔2011〕51号），《规划》提出了“政府主导，社会参与”，“以人为本，协调发展”，“城乡统筹，促进公平”，“分类指导，加快推进”的指导思想。

《规划》提出了“到2015年，建立与我省经济社会发展相协调，与我省老年人口服务需求增长相适应的社会养老服务体系。

全省基本实现90%的老年人在社会保障体系和服务体系支持下通过家庭照顾养老，7%左右的老年人可由社区提供日间照料和托老服务；3%的老年人可入住养老机构。

”

1.2社会背景

1.2.1我国人口老龄化已成社会问题

据国务院统计，在我国“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。

从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。

未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，达到4亿人以上，老龄事业发展任重道远。

1.2.2区域人口老龄化严重

据广东省《广东省2011-2015年社会养老服务体系建设规划》统计，至2010年底，全省60岁以上老年人口达1072万人，预计到2015年老年人口将达到1167万人。

受人口惯性规律的作用，20世纪50～70年代生育高峰期出生的人口将在2015年～2035年陆续进入老年，是老年人口数量增长最快的时期，2035年65岁及以上老年人口将达到2100万人。

支持和鼓励各种方式的养老，已成各级政府的重要难题。

2、项目必要性

2.1填补河源养老空白

河源市地处广东省内陆，现有人口358万人，由于境内多山地，经济欠发达，现有省级贫困县5个。

由于经济的落后，严重限制了当地养老事业的发展，直到目前，全市还没有一家规模较大的养老院。

拟设立的项目位于河源市紫金县，是省级贫困县，填补了河源市养老事业的空白。

2.2缓解广东养老问题

广东省2015年老龄人口将达到1167万元，而全省共有各类养老机构2561家，养老床位11.18万张，收养老人约7.44万人，只占老年人口的1%，既远低于发达国家的5%至7%，也落后于发展中国家2%至3%的水平，与全国1.6%的平均水平差距也较大。

广州到60岁以上老龄人口占总人口比例在2012年已达到15.4%，高于全国1.9个百分点。

目前，广州市60岁以上人口超过160万。

广州市现共有10家公办养老院，市级1家，区级9家；民办养老院约150家左右，分散在各区，但养老床位严重供不应求。

深圳市到2010年60岁以上的户籍老人将增加到20万以上，再加上超过60万的非户籍老人，深圳的老人数量可能会超过80万。

深圳市各养老院的排队等床位的老人达到1000多人。

罗湖区福利中心为了缓解“入院难”问题，通过内部挖潜，将两人房、三人房改造成四人房、五人房，终于让部分老人提早入住养老院，但却牺牲了服务质量。

2.3帮助香港解决养老问题

根据香港政府统计，香港现有人口740万左右，末来30年人口将达到847万，其中65岁以上的老年人达到250万，人口老龄化将对香港社会各方面带来严峻挑战。

由于香港没有健全的养老机制，为解决养老问题，香港政府向老年人发放“长者生活津贴”加倍增至每月2200港元；长者医疗券由明年开始倍增至1000港元，将令40万老人受惠。

但由于香港住房、生活等价格较高，老年人的养老问题仍然没有彻底解决。

拟建项目用良好的服务、完善的设施、低廉的价格，吸纳香港老年人，帮助香港政府解决部分老年人养老问题。

第三章征用土地计划

1、拟征用土地位置

拟用土地位于广东省河源市紫金县临江镇叶屋袁屋坑。

2、拟征用土地面积

拟征用土地总面积2278亩，约151万平方米。

其中：

水面面积约30亩，约2万平方米；

山林地面积约1800亩，约119万平方米；

山地面积约448亩，约30万平方米。

3、拟征用土地方式

拟征用土地采用转为申请转为国有土地和租用集体土地两种方式：

3.1转为国有用地

项目拟征用土地20万平方米，征用后向国土部门申请转为国有出让（或划拨）医卫慈善用地，作为项目的建设用地。

3.2租用农村土地

项目租用农村集体土地131万平方米，性质为农村集体土地，作为项目的配套农业发展用地。

4、拟征用土地用途

4.1建筑用地

项目需要建筑用地20万平方米，其中：

4.1.1建筑物用地12万平方米，主要用于建造老年养老公寓、老年疗养公寓、老年医疗大楼、老年文体活动中心、办公大楼、职工宿舍、洗衣房、餐厅及其他配套建筑。

4.1.2广场、道路用地8万平方米，主要用于项目所需中心广场、停车场、老年活动场地、道路、林间小路、老年登山小路等。

4.2农业用地

项目配套农业用地131万平方米，其中：

4.2.1水面约2万平方米，主要用于养鱼、养鹅、养鸭等有机养殖业。

4.2.2山林地约99万平方米，主要用于种植松树、竹林、果树、葡萄、绿化植物、有机蔬菜等

4.2.3山地约30万平方米，主要用于林木种植。

5、土地征用进展情况

5.1租用土地使用权

项目开发方河源市金梅源休闲农业发展有限公司已与临江镇叶屋袁屋坑签订了《紫金县临江镇袁屋坑农村经济合作社村民代表项目用地意向决议》和《征地补偿协议》及《补充协议》，向村民征用了2278亩集体土地使用权，已向村民补偿了征地各项费用，并支付了租金。

5.2申请转为国有土地

将其中的20万平方米集体土地使用权，向国有土地管理部门申请转为国有出让（或划拨）医卫慈善用地。

第四章项目建设规划

1、项目建筑规模

项目总建筑面积27.1万平方米，功能及分项建筑面积如下：

功能

建筑面积

老年养老公寓

60,000.00

老年疗养公寓

150,000.00

老年医疗康健大楼

10,000.00

老年文体活动中心

15,000.00

老年配套洗衣房

4,000.00

老年配套餐厅

10,000.00

办公大楼

10,000.00

员工宿舍

12,000.00

合计

271,000.00

2、各项建筑功能

2.1老年养老公寓

老年养老公寓总建筑面积6万平方米，是老年人主要生活用房，每位老年人的房间建筑面积30平方米，提供房间数量2000个，可同时赡养4000位老年人。

2.2老年疗养公寓

老年疗养公寓总建筑面积15万平方米，可建设1000套，每套老年疗养公寓建筑面积150平方米，可同时赡养2000位老年人。

老年疗养公寓隐藏在苍松翠柏和竹林之间，是针对各级政府的退休老干部和对社会有突出贡献的特殊人才，为方便其学习、研究和生活，为社会发挥余热，而特别定制的疗养型公寓。

2.3、老年医疗康健大楼

老年医疗康健大楼建筑面积1万平方米，是专为老年人准备的医疗场所。

医疗大楼内配备医生、护士和各类医疗设备、必备常用药品，各类运动器械、可提供250个床位，为患病的老年人提供及时的治疗，并为老年人提供锻炼和恢复健康。

2.4、老年文体活动中心

老年文体活动中心建筑面积1.5万平方米，是为老年人提供的学习和娱乐场所。

老年文体活动中心内配备各类书报、乐器、扑克、麻将、笔墨纸砚等，根据老年人的不同爱好，可以自由选取不同的活动方式，满足老年人兴趣需要。

2.5、老年配套餐厅

老年配套餐厅建筑面积1万平方米，是为老年人提供饮食的场所。

餐厅内配备各类不同风格的饮食，满足不同口味的老年人的不同需要，并为患病老年人提供特殊食品服务。

3、项目配套设施建设

3.1老年配套活动广场

3.1.1各类老年活动广场2万平方米，包括；老年活动中心广场1万平方米，老年氧吧广场0.6万平方米，特护老年人活动场所0.4万平方米。

3.1.2登山小道、林间小道2万平方米，分布于水面、林木、果树、竹林间的人行道路，道路平坦顺畅，方便老年人登山、游玩、强身健体。