丹东市基准地价更新调整应用说明.docx
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丹东市基准地价更新调整应用说明
丹东市2008年基准地价更新调整应用说明
一、基准地价设定内涵
1、基准地价定义
基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，对现状利用条件下不同级别或者均质区域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高出让年期国有土地使用权的平均价格。
2、基准地价内涵的构成
基准地价内涵的构成包括土地取得成本、土地开发成本和土地纯收益三部分。
3、基准地价设定的条件
①基准地价的基准日为2008年1月1日；
②基准地价的使用年期为各类用地出让使用权的法定最高年限，即商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年；
③根据丹东市实际土地利用状况和城市规划对各类用地要求及不同的土地开发状况，设定土地开发程度标准为商业用地设定为“六通一平”，住宅用地设定为“七通一平”，工业用地设定为“五通一平”。
④宗地内部土地开发状况为已在使用的开发完好的熟地状态；
⑤容积率设定：
商业用地容积率为1.5，住宅用地容积率为1.5，工业用地容积率为1.0；
⑥土地还原利率：
商业用地为8%、住宅用地为7.5%、工业用地为7%；
各类用地的地价影响因素均为一般状态。
二、基准地价标准
表2-1丹东市基准地价标准
土地级别
商业
住宅
工业
Ⅰ级
2577
1403
620
Ⅱ级
1891
1082
461
Ⅲ级
1139
780
383
Ⅳ级
885
560
288
Ⅴ级
585
420
三、基准地价范围
表3-1商业用地定级四至范围表
范围
级别
具体界线
一级
东：
大沙河、兴东街、柴草市街，
西：
丹东铁路专用线、花园河，
南：
鸭绿江，
北：
山上街（国铁）。
二级
①东：
丹东火车站铁路线，
西：
白房河，
南：
防洪坝，
北：
铁路线、山上街；
②东：
曙光路，
西：
大沙河、兴东街、柴草市街，
南：
鸭绿江，
北：
大沙河。
三级
①东：
白房河，西：
福春街，南：
福春街，北：
桃源街；
②东：
曙光路，西：
鸭绿江岸，南：
鸭绿江岸，北：
东平大街；
③东：
花园路，西：
胜利街，南：
桃源街（国铁），北：
山（见图）；
④东：
花园河，西：
花园路，南：
桃源街，北：
小路（见图）；
⑤东：
果园路，西：
国铁、东泰路，南：
国铁、大沙河、经山街，北：
幸福街、东窑街、山。
四级
①东：
国铁，西：
开发区，南：
河，北：
浪东路、国铁；
②东：
福春街、帽盔山、胜利街，
西：
黄海路、国铁、鹤大公路，
南：
鸭绿江岸堤，
北：
纤维南路、任家堡；
③东：
山，西：
大偏岭路、山，南：
大偏岭路南、桃源山，北：
山；
④东：
外环路，
西：
果园路、曙光路，
南：
东平大街，
北：
套外村、夏家沟、太平后街、果园沟。
五级
城区内四级以外的土地
表3-2住宅用地定级四至范围表
范围
级别
具体界线
一级
东：
大沙河、爱民街西，
西：
国铁，
南：
鸭绿江，
北：
铁路线、山。
二级
①东：
白房河，西：
国铁，南：
国铁，北：
国铁、山幼街；
②东：
市天后小学以东，
西：
爱民街西，
南：
鸭绿江，
北：
平安街、解放路、环山路以南；
③东：
曙光路、东泰路，
西：
大沙河，
南：
鸭绿江岸堤，
北：
大沙河、经山街。
三级
①东：
国铁、鸭绿江，西：
国铁，南：
外环路；北：
中和路；
②东：
山，西：
山、五道沟河，南：
福春街、国铁、山幼街，北：
第四建筑公司、山、宾馆路、第一建筑公司；
③东：
分矿路，西：
地质路，南：
国铁，北：
纤维路；
④东：
仁忠街、山，西：
爱民街、环山路西部，南：
山局路，北：
丹东丝纺工业供销公司、烈士陵园、七道桥；
⑤东：
蔡家街，西：
基督教堂以东，南：
国铁、沙河，北：
山；
⑥东：
鸭绿江，西：
曙光路，南：
江岸路，北：
太平后街；
四级
①东：
江岸路，
西：
铁路线,
南：
北环路、四冶线、鹤大公路滨江大市场段两侧，
北：
中和路；
②东：
白房河，
西：
五道河，
南：
五道河、花园沟一建公司以北、花园路以东；七道沟烈士陵园以北、七道桥以北至各沟沟里，
北：
桃源街；
③东：
大沙河,西:
元宝山，南：
大沙河，北:
幸福街；
④东：
外环路,
西：
曙光路、东泰路，
南：
东平大街、蛤蟆塘镇中心辽东学院，
北：
山坡。
五级
城区内四级以上未包含的土地
表3-3工业用地定级四至范围表
范围
级别
具体界线
一级
东：
大沙河，西：
花园河，南：
鸭绿江，北：
国铁；
二级
①东：
花园河，
西：
五道沟河、帽盔山，
南：
鸭绿江，
北：
桃源街、国铁；
②东：
革命烈士陵园至山、市山上小学、大沙河、曙光路、东泰路，
西：
大沙河、花园路至山、铁矿路，
南：
国铁、鸭绿江，
北：
富荣街、解放路、幸福街。
三级
①东：
五道沟河、铁矿路、地质路、山，
西：
黄海路、鹤大公路、国铁，
南：
鸭绿江、桃源街，
北：
纤维南路、滨江村三组；
②东：
苗圃委员会、宏升菜农委员会，
西：
花园路至山，
南：
富荣街，
北：
宏升街；
③东：
花园村，
西：
山坡，
南：
表厂路、宾馆路，
北：
表厂沟、市钟表时间总厂；
④东：
爱民街以东、九道沟沟里，
西：
七道菜委会以西、爱民街至山、仁忠街西至山，
南：
解放路、平安街、七道桥，
北：
八道沟沟里、山；
⑤东：
九道二队，西：
九道后街西至山，南：
幸福街，北：
九道沟变电所至山；
⑥东：
鸭绿江，西：
曙光路，北：
太平后街、东平大街，南：
鸭绿江
四级
城区内三级以外的土地
四、基准地价格级别面积统计
表4土地定级面积汇总表单位：
平方公里
级别
商业
住宅
工业
Ⅰ级
4.17
4.57
7.42
Ⅱ级
8.88
10.02
11.94
Ⅲ级
8.54
8.26
11.14
Ⅳ级
14.00
22.36
91.60
Ⅴ级
86.51
76.88
合计
122.10
122.10
122.10
五、基准地价宗地计算公式
按照《城镇土地估价规程》的基本公式，此次丹东市基准地价计算公式，根据地价影响因素和宗地地价修正系数表，其计算公式：
Pls=Pib×（1+∑Ki）×K1×K2×K3×（1+K4）±A
式中：
Pls---为评估的宗地地价；
Plb---为宗地所区域的基准地价；
∑Ki---为宗地所在区域综合因素修正系数；
K1---为宗地用途修正系数；
K2---为宗地期日修正系数；
K3---为宗地年期修正系数；
K4---为宗地容积率修正系数；
A---为宗地所在区域基础设施配套程度差异值
六、基准地价修正体系
1、基准地价宗地修正因素说明及修正系数
表5-1-1商业用地修正因素指标说明表（一级）
优劣程度
优
较优
一般
较劣
劣
距最近商服中心距离
<500
500-800
800-1100
1100-1400
>1400
与火车站距离
<500
500-900
900-1300
1300-1700
>1700
与汽车站距离
<500
500-900
900-1300
1300-1700
>1700
与公交车站距离
<50
50-100
100-200
200-300
>300
道路级别
综合主干道
单一性主干道
综合性次干道
单一性次干道
支路
基础设施配套状况
六通，保证率100%
六通，保证率95%以上
六通，保证率90%~95%
六通，保证率80~90%
六通，保证率80%以下
宗地自身条件
临街状况
三面临街
二面临街
一侧临街
不临街
不临街远
临街宽度
>80
80-60
60-40
40-20
<20
宗地形状
规则
较规则
一般
较不规则
不规则
周围土地利用类型
商业用地
住宅用地
公共用地
工业用地
特殊用地
表5-2-1商业用地修正因素指标说明表（二级）
优劣程度
优
较优
一般
较劣
劣
距最近商服中心距离
<500
500-800
800-1100
1100-1400
>1400
与火车站距离
<1000
1000-1500
1500-2000
2000-2500
>2500
与汽车站距离
<1000
1000-1500
1500-2000
2000-2500
>2500
与公交车站距离
<50
50-100
100-200
200-300
>300
道路级别
综合主干道
单一性主干道
综合性次干道
单一性次干道
支路
基础设施配套状况
六通，保证率100%
六通，保证率95%以上
六通，保证率90%~95%
六通，保证率80~90%
六通，保证率80%以下
宗地自身条件
临街状况
三面临街
二面临街
一侧临街
不临街
不临街远
临街宽度
>80
80-60
60-40
40-20
<20
宗地形状
规则
较规则
一般
较不规则
不规则
周围土地利用类型
商业用地
住宅用地
公共用地
工业用地
特殊用地
表5-3-1商业用地修正因素指标说明表（三级）
优劣程度
优
较优
一般
较劣
劣
距最近商服中心距离
<500
500-800
800-1100
1100-1400
>1400
与火车站距离
<4500
4500-5500
5500-65000
6500-7500
>7500
与汽车站距离
<4500
4500-5500
5500-65000
6500-7500
>7500
与公交车站距离
<50
50-100
100-200
200-300
>300
道路级别
综合主干道
单一性主干道
综合性次干道
单一性次干道
支路
基础设施配套状况
六通，保证率100%
六通，保证率95%以上
六通，保证率90%~95%
六通，保证率80~90%
六通，保证率80%以下
宗地自身条件
临街状况
三面临街
二面临街
一侧临街
不临街
不临街远
临街宽度
>80
80-60
60-40
40-20
<20
宗地形状
规则
较规则
一般
较不规则
不规则
周围土地利用类型
商业用地
住宅用地
公共用地
工业用地
特殊用地
表5-4-1商业用地修正因素指标说明表（四级）
优劣程度
优
较优
一般
较劣
劣
距最近商服中心距离
<500
500-800
800-1100
1100-1400
>1400
与火车站距离
<8500
8500-9500
9500-10500
10500-11500
>11500
与汽车站距离
<8500
8500-9500
9500-10500
10500-11500
>11500
与公交车站距离
<50
50-100
100-200
200-300
>300
道路级别
综合主干道
单一性主干道
综合性次干道
单一性次干道
支路
基础设施配套状况
六通，保证率100%
六通，保证率95%以上
六通，保证率90%~95%
六通，保证率80~90%
六通，保证率80%以下
宗地自身条件
临街状况
三面临街
二面临街
一侧临街
不临街
不临街远
临街宽度
>80
80-60
60-40
40-20
<20
宗地形状
规则
较规则
一般
较不规则
不规则
周围土地利用类型
商业用地
住宅用地
公共用地
工业用地
特殊用地
表5-5-1商业用地修正因素指标说明表（五级）
优劣程度
优
较优
一般
较劣
劣
距最近商服中心距离
<500
500-800
800-1100
1100-1400
>1400
与火车站距离
<11000
11000-13000
13000-15000
15000-17000
>17000
与汽车站距离
<11000
11000-13000
13000-15000
15000-17000
>17000
与公交车站距离
<50
50-100
100-200
200-300
>300
道路级别
综合主干道
单一性主干道
综合性次干道
单一性次干道
支路
基础设施配套状况
六通，保证率100%
六通，保证率95%以上
六通，保证率90%~95%
六通，保证率80~90%
六通，保证率80%以下
宗地自身条件
临街状况
三面临街
二面临街
一侧临街
不临街
不临街远
临街宽度
>80
80-60
60-40
40-20
<20
宗地形状
规则
较规则
一般
较不规则
不规则
周围土地利用类型
商业用地
住宅用地
公共用地
工业用地
特殊用地
表5-1-2商业用地修正系数表（一级）
优劣程度
优
较优
一般
较劣
劣
距最近商服中心距离
7.50%
3.75%
0
-3.75%
-7.50%
与火车站距离
2.00%
1.00%
0
-1.00%
-2.00%
与汽车站距离
2.00%
1.00%
0
-1.00%
-2.00%
与公交车站距离
2.00%
1.00%
0
-1.00%
-2.00%
道路级别
4.00%
2.00%
0
-2.00%
-4.00%
基础设施配套状况
3.00%
1.50%
0
-1.50%
-3.00%
宗地自身条件
临街状况
3.00%
1.50%
0
-1.50%
-3.00%
临街宽度
2.00%
1.00%
0
-1.00%
-2.00%
宗地形状
2.00%
1.00%
0
-1.00%
-2.00%
周围土地利用类型
2.50%
1.25%
0
-1.25%
-2.50%
表5-2-2商业用地修正系数表（二级）
优劣程度
优
较优
一般
较劣
劣
距最近商服中心距离
6.50%
3.25%
0
-3.25%
-6.50%
与火车站距离
1.80%
0.90%
0
-0.90%
-1.80%
与汽车站距离
1.80%
0.90%
0
-0.90%
-1.80%
与公交车站距离
2.50%
1.25%
0
-1.25%
-2.50%
道路级别
3.80%
1.90%
0
-1.90%
-3.80%
基础设施配套状况
2.80%
1.40%
0
-1.40%
-2.80%
宗地自身条件
临街状况
3.50%
1.75%
0
-1.75%
-3.50%
临街宽度
2.40%
1.20%
0
-1.20%
-2.40%
宗地形状
2.40%
1.20%
0
-1.20%
-2.40%
周围土地利用类型
2.50%
1.25%
0
-1.25%
-2.50%
表5-3-2商业用地修正系数表（三级）
优劣程度
优
较优
一般
较劣
劣
距最近商服中心距离
6.00%
3.00%
0
-3.00%
-6.00%
与火车站距离
1.60%
0.80%
0
-0.80%
-1.60%
与汽车站距离
1.60%
0.80%
0
-0.80%
-1.60%
与公交车站距离
3.00%
1.50%
0
-1.50%
-3.00%
道路级别
3.50%
1.75%
0
-1.75%
-3.50%
基础设施配套状况
3.20%
1.60%
0
-1.60%
-3.20%
宗地自身条件
临街状况
3.70%
1.85%
0
-1.85%
-3.70%
临街宽度
2.20%
1.10%
0
-1.10%
-2.20%
宗地形状
2.20%
1.10%
0
-1.10%
-2.20%
周围土地利用类型
3.00%
1.50%
0
-1.50%
-3.00%
表5-4-2商业用地修正系数表（四级）
优劣程度
优
较优
一般
较劣
劣
距最近商服中心距离
5.50%
2.75%
0
-2.75%
-5.50%
与火车站距离
1.40%
0.70%
0
-0.70%
-1.40%
与汽车站距离
1.40%
0.70%
0
-0.70%
-1.40%
与公交车站距离
2.50%
1.25%
0
-1.25%
-2.50%
道路级别
4.00%
2.00%
0
-2.00%
-4.00%
基础设施配套状况
3.70%
1.85%
0
-1.85%
-3.70%
宗地自身条件
临街状况
4.00%
2.00%
0
-2.00%
-4.00%
临街宽度
2.20%
1.10%
0
-1.10%
-2.20%
宗地形状
2.20%
1.10%
0
-1.10%
-2.20%
周围土地利用类型
3.10%
1.55%
0
-1.55%
-3.10%
表5-5-2商业用地修正系数表（五级）
优劣程度
优
较优
一般
较劣
劣
距最近商服中心距离
5.00%
2.50%
0
-2.50%
-5.00%
与火车站距离
1.20%
0.60%
0
-0.60%
-1.20%
与汽车站距离
1.20%
0.60%
0
-0.60%
-1.20%
与公交车站距离
3.00%
1.50%
0
-1.50%
-3.00%
道路级别
4.50%
2.25%
0
-2.25%
-4.50%
基础设施配套状况
3.80%
1.90%
0
-1.90%
-3.80%
宗地自身条件
临街状况
3.80%
1.90%
0
-1.90%
-3.80%
临街宽度
2.00%
1.00%
0
-1.00%
-2.00%
宗地形状
2.00%
1.00%
0
-1.00%
-2.00%
周围土地利用类型
3.50%
1.75%
0
-1.75%
-3.50%
表5-6-1住宅用地修正因素指标说明表（一级）
优劣程度
优
较优
一般
较劣
劣
距市商服中心距离
<50
50-100
100-200
200-300
>300
距区级商服中心距离
<50
50-100
100-200
200-300
>300
与汽车站距离
<50
50-100
100-200
200-300
>300
道路通达度
综合性主干道
单一性主干道
综合性次干道
单一性次干道
支路
供热情况
市政集中供热网前段
市政集中供热网后段
小区日供热>8小时
小区日供热<8小时
土暖供热
供水情况
保证率90-100%
保证率90-80%
保证率70-80%
保证率70%以下
没有自来水
排水情况
市政排污管道密集,分工明确,排污通畅
市政排污管道密集,有分工,排污比较通畅
有市政排污管道,雨污合流
有市政排污设施,明沟排水
没有市政排污设施
与中学距离
重点中学辐射半经<200米
重点中学辐射半经>200米
非重点中学辐射半经<200米
非重点中学辐射半经200-400米
非重点中学辐射半经>>400米
与小学距离
重点小学辐射半经<200米
重点小学辐射半经>200米
非重点小学辐射半经<200米
非重点小学辐射半经200-400米
非重点小学辐射半经>400米
与医院距离
<200米
200-400米
400-600米
600-800米
>800米
与公园距离
<200米
200-400米
400-600米
600-800米
>800米
与附近大气污染距离
>800米
600-800米
400-600米
200-400米
<200米
与噪声污染源距离
>800米
600-800米
400-600米
200-400米
<200米
周围绿地覆盖率
20%以上
15%
10%
5%
1%以下
工程地质情况
没有限制
基本没有限制
一般限制
限制
限制严重
地形起伏
没有限制
基本没有限制
一般限制
限制
限制严重
宗地自身条件
朝向
正南
东南,西南
东、西
东北、西北
北
宗地形状
规则
较规则
一般
较不规则
不规则
表5-7-1住宅用地修正因素指标说明表（二级）
优劣程度
优
较优
一般
较劣
劣
距市商服中心距离
<400
400-600
600-800
800-1000
>1000
距区级商服中心距离
<50
50-100
100-200
200-300
>300
与汽车站距离
<400
400-600
600-800
800-1000
>1000
道路通达度
综合性主干道
单一性主干道
综合性次干道
单一性次干道
支路
供热情况
市政集中供热网前段
市政集中供热网后段
小区日供热>8小时
小区日供热<8小时
土暖供热
供水情况
保证率90-100%
保证率90-80%
保证率70-80%
保证率70%以下
没有自来水
排水情况
市政排污管道密集,分工明确,排污通畅
市政排污管道密集,有分工,排污比较通畅
有市政排污管道,雨污合流
有市政排污设施,明沟排水
没有市政排污设施
与中学距离
重点中学辐射半经<200米
重点中学辐射半经>200米
非重点中学辐射半经<200米
非重点中学辐射半经200-400米
非重点中学辐射半经>>400米
与小学距离
重点小学辐射半经<200米
重点小学辐射半经>200米
非重点小学辐射半经<200米
非重点小学辐射半经200-400米
非重点小学辐射半经>400米
与医院距离
<200米
200-400米
400-600米
600-800米
>800米
与公园距离
<200米
200-400米
400-600米
600-800米
>800米
与附近大气污染距离
>800米
600-800米
400-600米
200-400米
<200米
与噪声污染源距离
>800米
600-800米
400-600米
200-400米
<200米
周围绿地覆盖率
20%以上
15%
10%
5%
1%以下
工程地质情况
没有限制
基本没有限制
一般限制
限制
限制严重
地形起伏
没有限制
基本没有限制
一般限制
限制
限制严重
宗地自身条件
朝向
正南
东南,西南
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