丹东市基准地价更新调整应用说明.docx

1、丹东市基准地价更新调整应用说明丹东市2008年基准地价更新调整应用说明一、基准地价设定内涵1、基准地价定义基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，对现状利用条件下不同级别或者均质区域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高出让年期国有土地使用权的平均价格。2、基准地价内涵的构成基准地价内涵的构成包括土地取得成本、土地开发成本和土地纯收益三部分。3、基准地价设定的条件基准地价的基准日为2008年1月1日；基准地价的使用年期为各类用地出让使用权的法定最高年限，即商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年；根据丹东市实际土地利用状况和城市规划对

2、各类用地要求及不同的土地开发状况，设定土地开发程度标准为商业用地设定为“六通一平”，住宅用地设定为“七通一平”，工业用地设定为“五通一平”。宗地内部土地开发状况为已在使用的开发完好的熟地状态；容积率设定：商业用地容积率为1.5，住宅用地容积率为1.5，工业用地容积率为1.0；土地还原利率：商业用地为8%、住宅用地为7.5%、工业用地为7%；各类用地的地价影响因素均为一般状态。二、基准地价标准表2-1 丹东市基准地价标准土地级别商业住宅工业级25771403620级18911082461级1139780383级885560288级585420三、基准地价范围表3-1 商业用地定级四至范围表 范围

3、级别具 体 界 线一级东：大沙河、兴东街、柴草市街，西：丹东铁路专用线、花园河，南：鸭绿江，北：山上街（国铁）。二级东：丹东火车站铁路线，西：白房河，南：防洪坝，北：铁路线、山上街；东：曙光路，西：大沙河、兴东街、柴草市街，南：鸭绿江，北：大沙河。三级东：白房河，西：福春街，南：福春街，北：桃源街；东：曙光路，西：鸭绿江岸，南：鸭绿江岸，北：东平大街；东：花园路，西：胜利街，南：桃源街（国铁），北：山（见图）；东：花园河，西：花园路，南：桃源街，北：小路（见图）；东：果园路，西：国铁、东泰路，南：国铁、大沙河、经山街，北：幸福街、东窑街、山。四级东：国铁，西：开发区，南：河，北：浪东路、国铁；

4、东：福春街、帽盔山、胜利街，西：黄海路、国铁、鹤大公路，南：鸭绿江岸堤，北：纤维南路、任家堡；东：山，西：大偏岭路、山，南：大偏岭路南、桃源山，北：山；东：外环路，西：果园路、曙光路，南：东平大街，北：套外村、夏家沟、太平后街、果园沟。五级城区内四级以外的土地表3-2 住宅用地定级四至范围表 范围级别具 体 界 线一级东：大沙河、爱民街西，西：国铁，南：鸭绿江，北：铁路线、山。二级东：白房河，西：国铁，南：国铁，北：国铁、山幼街； 东：市天后小学以东，西：爱民街西，南：鸭绿江，北：平安街、解放路、环山路以南；东：曙光路、东泰路，西：大沙河，南：鸭绿江岸堤，北：大沙河、经山街。三级东：国铁、鸭绿

5、江，西：国铁，南：外环路；北：中和路；东：山，西：山、五道沟河，南：福春街、国铁、山幼街，北：第四建筑公司、山、宾馆路、第一建筑公司；东：分矿路，西：地质路，南：国铁，北：纤维路；东：仁忠街、山，西：爱民街、环山路西部，南：山局路，北：丹东丝纺工业供销公司、烈士陵园、七道桥；东：蔡家街，西：基督教堂以东，南：国铁、沙河，北：山；东：鸭绿江，西：曙光路，南：江岸路，北：太平后街；四级东：江岸路，西：铁路线,南：北环路、四冶线、鹤大公路滨江大市场段两侧，北：中和路；东：白房河，西：五道河， 南：五道河、花园沟一建公司以北、花园路以东；七道沟烈士陵园以北、七道桥以北至各沟沟里，北：桃源街；东：大沙河

6、,西:元宝山，南：大沙河，北:幸福街；东：外环路,西：曙光路、东泰路，南：东平大街、蛤蟆塘镇中心辽东学院，北：山坡。五级城区内四级以上未包含的土地 表3-3 工业用地定级四至范围表 范围级别具 体 界 线一级东：大沙河，西：花园河，南：鸭绿江，北：国铁；二级东：花园河，西：五道沟河、帽盔山，南：鸭绿江，北：桃源街、国铁；东：革命烈士陵园至山、市山上小学、大沙河、曙光路、东泰路，西：大沙河、花园路至山、铁矿路，南：国铁、鸭绿江，北：富荣街、解放路、幸福街。三级东：五道沟河、铁矿路、地质路、山，西：黄海路、鹤大公路、国铁，南：鸭绿江、桃源街，北：纤维南路、滨江村三组；东：苗圃委员会、宏升菜农委员会

7、，西：花园路至山，南：富荣街，北：宏升街； 东：花园村，西：山坡，南：表厂路、宾馆路，北：表厂沟、市钟表时间总厂； 东：爱民街以东、九道沟沟里，西：七道菜委会以西、爱民街至山、仁忠街西至山，南：解放路、平安街、七道桥，北：八道沟沟里、山；东：九道二队，西：九道后街西至山，南：幸福街，北：九道沟变电所至山； 东：鸭绿江，西：曙光路，北：太平后街、东平大街，南：鸭绿江四级城区内三级以外的土地四、基准地价格级别面积统计表4 土地定级面积汇总表 单位：平方公里级别商业住宅工业级4.174.577.42级8.8810.0211.94级8.548.2611.14级14.0022.3691.60级86.51

8、76.88合计122.10122.10122.10 五、基准地价宗地计算公式按照城镇土地估价规程的基本公式，此次丹东市基准地价计算公式，根据地价影响因素和宗地地价修正系数表，其计算公式：Pls=Pib（1+Ki）K1K2K3（1+K4）A式中：Pls-为评估的宗地地价；Plb-为宗地所区域的基准地价；Ki-为宗地所在区域综合因素修正系数；K1 -为宗地用途修正系数；K2 -为宗地期日修正系数；K3 -为宗地年期修正系数；K4 -为宗地容积率修正系数；A -为宗地所在区域基础设施配套程度差异值六、基准地价修正体系1、基准地价宗地修正因素说明及修正系数表5-1-1 商业用地修正因素指标说明表 (一

9、级)优劣程度优较优一般较劣劣距最近商服中心距离1400与火车站距离1700与汽车站距离1700与公交车站距离300道路级别综合主干道单一性主干道综合性次干道单一性次干道支路基础设施配套状况六通，保证率100%六通，保证率95%以上六通，保证率90%95%六通，保证率8090% 六通，保证率80%以下宗地自身条件临街状况三面临街二面临街一侧临街不临街不临街远临街宽度8080-6060-4040-2020宗地形状规则较规则一般较不规则不规则周围土地利用类型商业用地住宅用地公共用地工业用地特殊用地表5-2-1 商业用地修正因素指标说明表 (二级)优劣程度优较优一般较劣劣距最近商服中心距离1400与火

10、车站距离2500与汽车站距离2500与公交车站距离300道路级别综合主干道单一性主干道综合性次干道单一性次干道支路基础设施配套状况六通，保证率100%六通，保证率95%以上六通，保证率90%95%六通，保证率8090% 六通，保证率80%以下宗地自身条件临街状况三面临街二面临街一侧临街不临街不临街远临街宽度8080-6060-4040-2020宗地形状规则较规则一般较不规则不规则周围土地利用类型商业用地住宅用地公共用地工业用地特殊用地表5-3-1 商业用地修正因素指标说明表 (三级)优劣程度优较优一般较劣劣距最近商服中心距离1400与火车站距离7500与汽车站距离7500与公交车站距离300道

11、路级别综合主干道单一性主干道综合性次干道单一性次干道支路基础设施配套状况六通，保证率100%六通，保证率95%以上六通，保证率90%95%六通，保证率8090% 六通，保证率80%以下宗地自身条件临街状况三面临街二面临街一侧临街不临街不临街远临街宽度8080-6060-4040-2020宗地形状规则较规则一般较不规则不规则周围土地利用类型商业用地住宅用地公共用地工业用地特殊用地表5-4-1 商业用地修正因素指标说明表 (四级)优劣程度优较优一般较劣劣距最近商服中心距离1400与火车站距离11500与汽车站距离11500与公交车站距离300道路级别综合主干道单一性主干道综合性次干道单一性次干道支

12、路基础设施配套状况六通，保证率100%六通，保证率95%以上六通，保证率90%95%六通，保证率8090% 六通，保证率80%以下宗地自身条件临街状况三面临街二面临街一侧临街不临街不临街远临街宽度8080-6060-4040-2020宗地形状规则较规则一般较不规则不规则周围土地利用类型商业用地住宅用地公共用地工业用地特殊用地表5-5-1 商业用地修正因素指标说明表 (五级)优劣程度优较优一般较劣劣距最近商服中心距离1400与火车站距离17000与汽车站距离17000与公交车站距离300道路级别综合主干道单一性主干道综合性次干道单一性次干道支路基础设施配套状况六通，保证率100%六通，保证率95

13、%以上六通，保证率90%95%六通，保证率8090% 六通，保证率80%以下宗地自身条件临街状况三面临街二面临街一侧临街不临街不临街远临街宽度8080-6060-4040-2020宗地形状规则较规则一般较不规则不规则周围土地利用类型商业用地住宅用地公共用地工业用地特殊用地表5-1-2 商业用地修正系数表(一级)优劣程度优较优一般较劣劣距最近商服中心距离7.50%3.75%0-3.75%-7.50%与火车站距离2.00%1.00%0-1.00%-2.00%与汽车站距离2.00%1.00%0-1.00%-2.00%与公交车站距离2.00%1.00%0-1.00%-2.00%道路级别4.00%2.0

14、0%0-2.00%-4.00%基础设施配套状况3.00%1.50%0-1.50%-3.00%宗地自身条件临街状况3.00%1.50%0-1.50%-3.00%临街宽度2.00%1.00%0-1.00%-2.00%宗地形状2.00%1.00%0-1.00%-2.00%周围土地利用类型2.50%1.25%0-1.25%-2.50%表5-2-2 商业用地修正系数表(二级)优劣程度优较优一般较劣劣距最近商服中心距离6.50%3.25%0-3.25%-6.50%与火车站距离1.80%0.90%0-0.90%-1.80%与汽车站距离1.80%0.90%0-0.90%-1.80%与公交车站距离2.50%1.

15、25%0-1.25%-2.50%道路级别3.80%1.90%0-1.90%-3.80%基础设施配套状况2.80%1.40%0-1.40%-2.80%宗地自身条件临街状况3.50%1.75%0-1.75%-3.50%临街宽度2.40%1.20%0-1.20%-2.40%宗地形状2.40%1.20%0-1.20%-2.40%周围土地利用类型2.50%1.25%0-1.25%-2.50%表5-3-2商业用地修正系数表(三级)优劣程度优较优一般较劣劣距最近商服中心距离6.00%3.00%0-3.00%-6.00%与火车站距离1.60%0.80%0-0.80%-1.60%与汽车站距离1.60%0.80%

16、0-0.80%-1.60%与公交车站距离3.00%1.50%0-1.50%-3.00%道路级别3.50%1.75%0-1.75%-3.50%基础设施配套状况3.20%1.60%0-1.60%-3.20%宗地自身条件临街状况3.70%1.85%0-1.85%-3.70%临街宽度2.20%1.10%0-1.10%-2.20%宗地形状2.20%1.10%0-1.10%-2.20%周围土地利用类型3.00%1.50%0-1.50%-3.00%表5-4-2 商业用地修正系数表(四级)优劣程度优较优一般较劣劣距最近商服中心距离5.50%2.75%0-2.75%-5.50%与火车站距离1.40%0.70%0

17、-0.70%-1.40%与汽车站距离1.40%0.70%0-0.70%-1.40%与公交车站距离2.50%1.25%0-1.25%-2.50%道路级别4.00%2.00%0-2.00%-4.00%基础设施配套状况3.70%1.85%0-1.85%-3.70%宗地自身条件临街状况4.00%2.00%0-2.00%-4.00%临街宽度2.20%1.10%0-1.10%-2.20%宗地形状2.20%1.10%0-1.10%-2.20%周围土地利用类型3.10%1.55%0-1.55%-3.10%表5-5-2 商业用地修正系数表(五级)优劣程度优较优一般较劣劣距最近商服中心距离5.00%2.50%0-

18、2.50%-5.00%与火车站距离1.20%0.60%0-0.60%-1.20%与汽车站距离1.20%0.60%0-0.60%-1.20%与公交车站距离3.00%1.50%0-1.50%-3.00%道路级别4.50%2.25%0-2.25%-4.50%基础设施配套状况3.80%1.90%0-1.90%-3.80%宗地自身条件临街状况3.80%1.90%0-1.90%-3.80%临街宽度2.00%1.00%0-1.00%-2.00%宗地形状2.00%1.00%0-1.00%-2.00%周围土地利用类型3.50%1.75%0-1.75%-3.50%表5-6-1住宅用地修正因素指标说明表(一级)优劣

19、程度优较优一般较劣劣距市商服中心距离300距区级商服中心距离300与汽车站距离300道路通达度综合性主干道单一性主干道综合性次干道单一性次干道支路供热情况市政集中供热网前段市政集中供热网后段小区日供热8小时小区日供热8小时土暖供热供水情况保证率90-100%保证率90-80%保证率70-80%保证率70%以下没有自来水排水情况市政排污管道密集,分工明确,排污通畅市政排污管道密集,有分工,排污比较通畅有市政排污管道,雨污合流有市政排污设施,明沟排水没有市政排污设施与中学距离重点中学辐射半经200米非重点中学辐射半经400米与小学距离重点小学辐射半经200米非重点小学辐射半经400米与医院距离80

20、0米与公园距离800米与附近大气污染距离800米600-800米400-600米200-400米800米600-800米400-600米200-400米200米周围绿地覆盖率20%以上15%10%5%1%以下工程地质情况没有限制基本没有限制一般限制限制限制严重地形起伏没有限制基本没有限制一般限制限制限制严重宗地自身条件朝向正南东南,西南东、西东北、西北北宗地形状规则较规则一般较不规则不规则表5-7-1住宅用地修正因素指标说明表(二级)优劣程度优较优一般较劣劣距市商服中心距离1000距区级商服中心距离300与汽车站距离1000道路通达度综合性主干道单一性主干道综合性次干道单一性次干道支路供热情况

21、市政集中供热网前段市政集中供热网后段小区日供热8小时小区日供热8小时土暖供热供水情况保证率90-100%保证率90-80%保证率70-80%保证率70%以下没有自来水排水情况市政排污管道密集,分工明确,排污通畅市政排污管道密集,有分工,排污比较通畅有市政排污管道,雨污合流有市政排污设施,明沟排水没有市政排污设施与中学距离重点中学辐射半经200米非重点中学辐射半经400米与小学距离重点小学辐射半经200米非重点小学辐射半经400米与医院距离800米与公园距离800米与附近大气污染距离800米600-800米400-600米200-400米800米600-800米400-600米200-400米200米周围绿地覆盖率20%以上15%10%5%1%以下工程地质情况没有限制基本没有限制一般限制限制限制严重地形起伏没有限制基本没有限制一般限制限制限制严重宗地自身条件朝向正南东南,西南