绵阳房地产项目可行性研究报告.docx
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绵阳房地产项目可行性研究报告
第一章项目概况与背景
一、项目概况
项目名称：
XX建设项目
项目业主：
XX有限公司
项目地址：
XX
工程设计单位：
XX有限公司
项目施工单位：
XX有限公司
项目监理单位：
XX有限公司
项目位于XX，老游仙路从项目南边经过，项目南临老游仙路，西临华兴上街，东临核工业二四建设公司，北侧为久远花园。
项目所在地段及周边地域已被绵阳市政府规划为住宅区，交通便捷，相关基础配套设施齐备。
项目占地面积为32315.9平方米（48.47亩）,其中建筑占地9434.4平方米，道路广场占地面积12770.19平方米，绿地水体面积9577.6平方米（中心绿地2100平方米）；总建筑面积53869平方米，其中商业用房建筑面积1480平方米，住宅建筑面积52029平方米，配套公共服务设施建筑面积360平方米。
共计550套，车位230个。
建筑密度29.6%，容积率1.68，绿化率30%。
二、项目建设背景及必要性
绵阳地处四川省西北部，古称涪城，距省会城市成都98千米，总面积20281平方千米，总人口529万。
其历史悠久，自公元前201年汉高祖设置涪县以来，已有2200多年的历史，自古以来就是川西北的重要门户，历代兵家必争之地，史称“控扼川西”的“蜀道咽喉”。
绵阳交通发达，是川西北重要的交通枢纽，宝成铁路、成绵高速、绵广高速、108国道、205省道从市郊通过；加上绵阳市区至各县（市）的高等级公路，构成了四通八达的交通运输网络；绵阳南郊机场已经开通了至北京、上海、广州、西安、昆明、深圳、青岛等10余个国内重要城市的航班。
（一）、绵阳城镇化发展，为房地产业带来巨大市场容量，也为本项目带来良好市场环境。
按城市总规和《绵阳科技城发展纲要》规划，到2010年，绵阳科技城建成区面积增加到80平方公里，这将提供近15平方公里的土地供给，其中用于房地产开发的约4平方公里，这就为绵阳房地产长期的发展提供坚实的基础；到2010年，城市人口将增长到80万人，人口的增加必然会拉动住房的需求,加快城市要素集聚，有效扩大城市规模，从而给绵阳房地产业带来巨大的市场容量。
（二）绵阳经济发展为房地产开发奠定了经济基础。
绵阳是四川经济增长最快、最具活力和发展潜力的地区之一，经济综合实力位居全省第二，名列西部12省城市的第五位。
2007年绵阳市国民经济继续保持了较快发展势头，全市实现GDP303.8亿元，增长13%；规模以上工业企业净增83户，达到733户，完成增加值92.7亿元，总产值310.1亿元；实现财政总收入29.4亿元，增长56.3%；科技城建设取得新进展，县域经济再上新台阶，百万人口大城市建设掀起新高潮，对外开放取得新的突破，全市到位内资87.3亿元，增长23.8%；到位外资11730万美元，增长86.01%，名列全省第二位。
绵阳“十一五”计划：
GDP要力争突破1000亿元，财政收入要力争实现100亿元，使绵阳成为西部地区率先进入现代化的城市之一，绵阳经济发展为房地产开发奠定经济基础。
（三）、绵阳本地族及新参加工作购房群体、外地人到城区购房群体是绵阳主要购房群体，而九院已成为绵阳城区购买房产的新力军。
目前九院职工收入普遍高于绵阳的平均水平，但由于单位提供了住房，这一群体的购买潜力目前还没有被发掘出来。
由于2004年已终止福利分房，使得一部分人特别是新参加的职工没有住房，从而产生购房需求；而现有住房的职工由于单位住房存在户型不合理、居住面积小、外部环境差等问题，为了改善居住条件，也会有再次购房的需求，因而九院丰富的购买力资源已逐步流入市场，成为绵阳城区购买房产的新力军。
第二章 公司基本情况简介
一、公司基本情况
XX有限公司注册地址在XX，前身为XX有限责任公司，于2002年12月10日成立，营业执照注册号为XXX号,注册资本为人民币408万元（川贡会验2002字第XX号）。
2007年3月，根据公司股东会决议和修改后章程规定，经四川华天会计师事务所川华天会验（2007）字（020）号《验资报告》审验，增加了公司股东及注册资本现金400万元，变更后注册资本为人民币808万元，根据（游）名称变核私字（207）第468号《企业名称变更核准通知书》，变更企业名称为XX有限公司。
公司股权结构变更情况表单位：
万元
股东名称
实缴注册资本
变更前
本次增加额
变更后
金额
比例
金额
比例
XX
400
98.04
0
400
49.50
XX
2
0.49
0
2
0.25
XX
6
1.47
0
6
0.75
XX
400
400
49.50
合计
408
100
400
808
100
2007年8月，根据公司股东会决议和修改后章程规定，经四川华天会计师事务所川华天会验（2007）字（089）号《验资报告》审验，增加公司股东及注册资本1560万元，其中增加现金800万元。
变更后注册资本为人民币2368万元，股权结构为：
XX人出资1552.4万元，占注册资本65.56％，XX出资11.70万元，占注册资本0.50%，XX出资3.9万元，占注册资本0.16％,XX出资800万元，占注册资本33.78%。
2007年12月，经四川华天会计师事务所川华天会验（2007）字（152）号《验资报告》审审验，增加注册资本20万元，其中增加现金20万元。
变更后注册资本为人民币2388万元，股权结构为：
XX人出资1552.4万元，占注册资本65.01％，XX出资11.70万元，占注册资本0.49%，XX出资23.9万元，占注册资本1.00％,XX出资800万元，占注册资本33.50%。
2008年1月公司股东会决议，同意XX人将公司股金1552.4万元转让给XX同意XX将公司股金23.9万元转让给XX，均签订《股份转让协议》，转让后注册资本仍为人民币2388万元，股权结构为：
XX出资1576.3万元，占注册资本66.01％，XX出资11.70万元，占注册资本0.49%，XX资800万元，占注册资本33.50%。
公司股权结构变更情况表单位：
万元
股东名称
实缴注册资本
变更前
本次增加额
变更后
金额
比例
金额
比例
XX
1576.3
1576.3
66.01
XX
23.9
1.00
-23.9
XX
11.7
0.49
11.7
0.49
XX
1552.40
65.01
-1552.40
XX
800
33.50
800
33.50
合计
2388
100
2388
100
2008年2月29日变更《企业法人营业执照》，注册号为XX，法定代表人XX；公司类型有限责任公司；经营范围：
房地产开发经营（三级），内燃机及内燃机零配件制造、加工、销售，建筑材料、五金交电、化工产品（不含易燃易爆易制毒品）。
组织机构代码为20XX；有效期2008年3月5日至2012年3月5日；税务登记证号为川税绵字XX号。
2007年8月公司取得三级资质房地产开发企业。
证书编号510700D040。
二、组织机构和管理模式
绵阳明佳置业有限公司由3个自然人（股东）共同出资设立。
公司设股东会，由全体股东组成，为公司的权力机构，决定公司的经营方针和投资计划。
公司设执行董事，由股东选举产生，任期3年，届满可连选连任。
执行董事为公司的法定代表人，对股东会负责，执行股东会的决议。
公司设经理，由执行董事决定聘任或者解聘，经理负责公司的生产经营管理工作，实施公司的经营方针和投资方案等。
公司设机构:
财务部、策划部、工程部、预算部、行政部、销售部、办公室。
现有职工26人，其中高级工程师3人，工程师9人，会计师2人；大学本科以上学历4人，大专文化程度13人，高中（中专）文化程度8人。
三、公司法定代表人及财务负责人情况
（一）、法定代表人：
XX，男，45岁，汉族，大学本科，工程师，1987年8月至1993年7月在XX理工作，1993年8月至2004年1月在绵阳市第六建筑工程公司任项目经理，2004年2月至2007年12月在绵阳市万兴房产公司任副总经理；2008年1月至今任绵阳明佳置业有限公司法定代表人，近年经营业绩良好，无不良记录。
（二）、财务负责人：
XX，女，38岁，本科文化程度，会计师职称，1993年8月至1998年8月任XX司任会计；1998年8月至2001年9月中外合资企XX办会计；2001年10月至2006年5月任成都新鸿达房产公司财务部经理；2006年6月至今任绵阳明佳置业有限公司财务负责人，无不良记录。
四、公司经营状况
XX责任公司，2002年12月10日成立以来，主要为绵阳新华内燃机厂加工销售内燃机及内燃机零配件，还经营建筑材料、五金交电、化工产品（不含易燃易爆易制毒品），经营正常，效益良好。
绵阳明佳置业有限公司2005-2008年1-8月损益表单位：
万元
项目
2005年
2006年
2007年
2008年1-8月
一、主营业务收入
1850
1921
1971
减：
产品销售成本
1409
1442
1478
产品销售税金级附加
11
12
89
二、产品销售利润
430
467
404
加：
其他业务利润
9
3
-24
减：
营业费用
11
27
29
58
管理费用
261
260
124
75
财务费用
-1
2
42
-1
三、营业利润
168
181
185
-132
加：
投资收益
补贴收入
营业外收入
2
4
减：
营业外支出
7
以前年度损益
四、利润总额
170
181
182
-132
减：
所的税
56
60
60
五、净利润
114
121
122
-132
公司2005年实现主营业务收入1850万元，净利润114万元，2006年实现主营业务收入1921万元，净利润121万元，2007年实现主营业业务收入1971万元，净利润122万元。
近年随着绵阳城市建设的飞速发展，公司所在地段及周边地域已被绵阳市政府规划为住宅区，土地增值空间较大。
为充分利用该宗土地价值，股东会在2007年3月决定公司经营转型搞房地产开发，“同XX”为该公司的首个开发项目。
2008年1-8月为项目前期准备阶段，无经营收入。
五、借款人财务管理状况
XX模式和《会计法》制定公司财务管理制度，按制度规定进行成本核算和帐务处理，编制会计报表和报表审计，由公司财务负责人具体负责，并设立统计、出纳、会计岗位，做到各负其责，严格遵守财经制度。
该公司于2007年3月更名为XX置业有限公司，其前身XX有限责任公司，2005-2006年及绵阳明佳置业有限公司2007-2008年8月财务数据如下表：
2005—2008年8月公司资产负债率分别为24.44％、26.74％、12.66％、2.64％。
流动比率分别为：
292.50％、284.78％、788.68％、3858.95％，表明公司具有一定长期偿债能力。
单位：
绵阳明佳置业有限公司2005-2008年1-8月资产负债单位：
万元
项目
2005年
2006年
2007年
2008年8月
一、资产类
1、流动资产
货币资金
113
130
183
16
其中：
现金
银行存款
应收票据
305
145
应收帐款
487
600
其他应收款
305
317
1353
791
预付帐款
304
321
10
存货
428
432
5044
4306
待摊费用
1
内部往来
46
流动资产合计
1638
1928
6901
5171
固定资产原价
1519
1519
25
54
减：
累计折旧
1078
1126
15
18
固定资产净值
441
393
10
36
固定资产合计
441
393
10
36
3、无形资产
212
207
资产类合计
2291
2528
6911
5207
二、负债类
应付票据
666
10
350
未交税金
10
11
121
-2
其他应付款
73
171
270
2
应付福利费
132
129
134
134
应付帐款
335
339
预收帐款
4
应付工资
10
预提费用
12
流动负债合计
560
676
875
134
三、所有者权益
实收资本（股本）
408
408
2388
2388
资本公积
699
699
2780
2780
赢余公积
未分配利润
624
745
868
-95
所有者权益合计
1731
1852
6036
5073
资产负债率（%）
24.44
26.74
12.66
2.64
流动比率（%）
292.50
284.78
788.68
3858.95
六、公司开户及信用情况
XX户行在绵阳市商业银行北街支行，帐号XX在贵行办理存取款、汇兑等结算业务，与贵行建立并保持良好的合作关系。
目前公司无金融机构借款,无对外担保,经济纠纷和未决诉讼等或有事项，通过人行咨询系统查询，无不良信用记录。
七、综合评价
公司主体合法，组织机构制度健全，经营符合国家产业政策，主要管理者具有管理经验，业绩较好。
公司具有一定资金实力和赢利能力，发展前景良好，财务及信用状况良好，具备优良客户条件。
第三章项目市场分析
一、全国主要区域市场现状及趋势。
自2003年开始，我国房地产业出现偏快增长的情况，并渐渐偏离理性和良性的发展轨道。
一个理性的房地产市场，其增长速度应与国民经济的发展同步，考虑到我国房地产业本轮的繁荣与1998年的住房制度改革后被长久压抑的住宅需求集中释放有关，而且目前国家处于城市化和工业化的加速阶段，因此房地产业的发展速度应在一定程度上高于国家经济的发展速度。
（一）近一年来全国楼市整体回归理性轨道。
到底什么样的形态才算理性，具体而言，现阶段我国房地产市场合理的增长指标是：
房地产开发投资增幅应保持在15-25%之间（如2006年的21.8%），且不宜超过全社会固定资产投资增速；房价增幅应与人均可支配收入相符合，而且应该略低于人均可支配收入增速，目前而言，房价年均增幅不应超过10%（可比价格），2007年商品住宅价格涨幅超过17%，许多大城市的增幅超过30%，深圳、北京等超过40%，明显偏离理性轨道；从需求性质看，自住需求应成为市场主导，投资、投机需求不应超过总成交量的20%。
2007年深圳投资、投机性购房占比高达70%左右，可谓炒房成风，泡沫明显。
经过持续的宏观调控，从去年第四季度开始，我国房地产市场出现调整的迹象，今年以来，楼市由过快增长向理性回归的形势越来越明显，首先表现在各地的房屋成交量有一定幅度的下降，其次是深圳、广州等部分城市的房价开始下跌。
今年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比上涨0.0%，这是近几年首次出现月度环比不再增长，按目前全国楼市趋势，接下来很快会变为负增长。
实际上，更能反映市场真实情况的二手住宅价格环比增幅，今年5、6两个月已开始连续出现负增长。
“国房景气指数”主要反应的是房地产开发的景气度，这一指数从2007年4月开始持续上涨，于11月达到高点，然后转头向下，今年6月下降至103.08，下半年有可能跌进不景气区间（100以下）。
综上所迹，形势比较明朗，目前全国楼市正在降温，逐步回归理性。
（二）今年上半年全国主要区域市场现状及趋势。
就全国房地产市场而言，进入2008年以来，市场下行的速度加快，尤其是成交量同比去年明显萎缩。
由于全国区域之间的经济和楼市发展周期，以及发展成熟度不太一样，在房地产市场总体低迷的形势下，还存在区域之间的细微差别。
接下来分析一下全国主要区域市场的表现。
从市场供应和成交量上看。
大部分城市上半年市场供应量与去年同期持平甚至有所增长，但上半年全国各大城市住宅成交量较去年同期均出现大幅下降。
大部分城市被“腰斩”，福州、武汉市场成交量萎缩幅度最大，同比分别下跌了73%和61%。
北京、沈阳两城市成交量下降程度较小，同比下跌36%和31%。
区域
城市
2008年上半年
供应面积
（万平方米）
同比增长
成交面积
（万平方米）
同比增长
华东区
上海
622.6
5%
504
-52%
南京
347.6
-3%
252
-50%
杭州
174.5
5%
114
-55%
华北区
北京
642.5
24%
486
-36%
天津
396.9
-16%
258
-47%
沈阳
440.8
24%
396
-31%
华南区
深圳
256.5
6%
144
-43
福州
112.4
-56%
62.4
-73%
中西部
成都
486.1
-4%
276
-53%
重庆
374.3
-19%
468
-33%
武汉
383.0
-22%
240
-61%
6月份，与往年同期相比，全国一二线城市成交量仍处于较低水平，与5月份相比，成交出现明显分化，大部分城市出现“淡季不淡”的特征，成交量环比上升或持平。
北京、南京市场成交量环比大幅上涨；上海、天津、西安、沈阳等城市成交量与上月基本持平；成都、重庆、深圳、福州等城市受到地震或暴雨的影响，成交量出现较大幅度下滑。
从成交价格上分析。
今年上半年在成交量低迷的情况下，成交价格一直保持增长的趋势，上半年70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2％，涨幅比上年同期高4.2个百分点。
从区域情况看，6月，主要城市房地产价格依旧保持前期趋势，价格坚挺的城市仍未显现出明显的打折现象，广州、深圳市场也未出现降价幅度继续扩大的迹象。
主要城市5、6月市场成交均价情况表
区域
城市
商品住宅成交价格（元/平方米）
2008年6月
2008年5月
成交均价
环比增长
成交均价
环比增长
华东区
上海
17116
20%
14305
-9%
南京
6719
-1%
6808
-1%
杭州
14124
5%
13474
-15%
华北区
北京
12677
-4%
13222
-2%
天津
7086
-3%
7335
4%
沈阳
3384
-4%
3532
1.4%
华南区
深圳
14802
33%
11143
-7%
福州
7485
-2%
7633
-1%
中西部
成都
6004
2%
5860
4%
重庆
5096
4%
4893
-2%
武汉
5195
-10%
5791
16%
二、我国房地产市场长期向好趋势并未改变
（一）目前我国处于快速工业化和城市化阶段，工业化不仅带动经济快速增长，也会推动城镇化进程。
我国正处于城镇化加速发展时期，城市化率从1996年的29.37%，增至2007年的44.9%，年均增长1.41%。
理论界有一条著名的“纳什姆曲线”：
城市化率达到30％以后，城市化进程及对房地产需求将迎来快速增长阶段，会一直持续到城市化率达到60％，预计到2020年会达到60％。
（二）人均收入快速增长，带来持续的房地产需求。
2002年以来，我国城镇居民人均可支配收入保持年均10%的增长速度，在我国宏观经济持续向好的大环境下，现阶段居民旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求旺盛。
另外，随着我国经济的发展以及城市家庭模式的变化，城镇家庭小型化的趋势越来越明显，包括婚房在内购房需求在一定程度上也属于改善性需求。
（三）人口红利使得购房动力强劲。
人口红利是指在一个时期内，生育率迅速下降，少儿与老年抚养负担均相对较轻，总人口中劳动适龄人口比重上升，从而在老年人口比例达到较高水平之前，形成一个劳动力资源相对比较丰富，人口红利带来的高储蓄率、高投资率以及其他好处有力地推进了宏观经济和房地产行业的高增长。
美国从战后到20世纪60年代中期的“婴儿潮”为美国70—80年代的经济快速发展和房地产行业的持续上涨提供了坚实基础。
中国人口自然增长率的高峰期从1962年一直持续到1978年，期间人口自然增长率维持在25%左右，在近20年的生育高峰期中，中国新增人口2.8亿，目前其所处年龄段在30—47岁之间，收入水平是他们一生当中较高的，对于房地产的需求旺盛。
2006年末中国处于15-64岁的壮年人口占到总人口的63%，处于红利期。
按目前的乐观估计，中国人口红利可延续至2020年，悲观估计也能保持到2015年。
（四）目前全国很多地方的的城市建设处于快速发展时期，尤其是旧城改造及其它城市建设（如修建轨道交通等）造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。
三、项目区域经济分析
（一）、绵阳城市基本概况
地理：
绵阳市位于成都平原北端，距四川省会成都市98公里。
辖区面积20249平方公里（其中：
绵阳城区50平方公里），辖涪城区、游仙区、绵阳（国家）高新技术产业开发区和三台县、安县、梓潼县、盐亭县、平武县、北川县，代管江油市、省政府科学城办事处。
城市环境：
近几年来，通过创建活动，绵阳城市设施不断完善，城市建设取得了巨大成就，先后被评为联合国改善人居环境示范城市、全国园林绿化先进城市、全国文明城市、国家卫生城市，城市绿化覆盖率达32.48%，人均绿地面积6.15平方米，水资源充盈，河流清澈，居住条件优良。
2005年12月22日，在由零点研究咨询集团与《商务周刊》杂志联合编制的国内首个城市宜居性综合评价的量化指数——《2005中国城市宜居指数报告》中，绵阳居于大连、厦门之后，排在全国第三位。
人口：
辖区总人口529万（其中：
已基本建成的城区总人口约50万，常住人口约44万），2004年人口自然增长率约为0.75‰。
按照《绵阳科技城2005—2010年发展规划》，绵阳市区人口拟在2010年达到100万人。
综述：
从居住环境来看，绵阳城区极为丰富的水资源与浅丘、台地等自然地形共同形成特色化的山水城市，居住环境极为优越。
从人口情况来看，绵阳市城区人口增长率较低且流动人口较少，使房地产产品市场容量受到一定程度上的限制，但从科技城未来5年建成100万人口城市的发展目标来看，市场潜力巨大。
（二）、绵阳宏观经济情况
1、总体情况：
绵阳是以电子工业为主导的新兴工业城市，现阶段已形成以电子、机械、食品、冶金、建材为支柱的工业体系，创立了长虹彩电、湖山音响、九州共享天线、华西B超、剑门内燃机等一批知名品牌，是中国最大的彩电生产基地。
2002年，电子工业占全市工业总产值的45.1%，科技产业链已初步形成，现阶段已拥有中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心和中国燃气涡轮研究院等国防科研院所18家，有西南科技大学等大专院校7所，有长虹、九洲和东材国家级技术中心3个及双马、新华等省级技术中心10个，形成了以长虹、九洲、华丰、久远等为主导的高科技电子信息产业，以长钢、新华、东材、华晨、华润、富临、丰谷、太极、双汇、双马等为支柱的工业结
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