写字楼的电梯研究.docx

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写字楼的电梯研究

前言

电梯的性能和配备是判定写字楼物业等级的硬性指标之一，而电梯配备充足、性能良好，也有利于提高入住客户的办公效率，因此，本报告着重从上海甲级写字楼的电梯品牌、落成时间不同的甲级写字楼的电梯配备情况以及电梯品牌在上海甲级写字楼集聚的六大板块的分布情况进行分析，并从中得出现阶段上海甲级写字楼在电梯配备上的一些共性特点，以期实现对日后甲级写字楼的开发提供可行的借鉴价值。

1.上海甲级写字楼电梯品牌情况

统计结果显示，目前上海甲级写字楼的配备电梯的品牌多集中在三菱、OTIS、日立和迅达等品牌，其中日本三菱所占甲级写字楼市场份额较多，达到了40％左右，紧随其后的是OTIS品牌。

值得一提的是，甲级写字楼的电梯基本都是配备进口的品牌电梯，国产的同品牌电梯极少被采用。

上海甲级写字楼电梯品牌情况

资料来源：

上海中原研究咨询部

⏹1990－2000年建成的甲级写字楼电梯品牌情况

在1990－2000年间建成的甲级写字楼的电梯基本采用的是日本三菱和美国OTIS品牌，这2个电梯品牌占据了当时甲级写字楼市场份额的41％和29％，而日立品牌也占到了21％左右。

应该来说，在这段时间里，甲级写字楼的电梯品牌还是相对比较集中的。

1990－2000年建成的甲级写字楼电梯品牌情况

资料来源：

上海中原研究咨询部

⏹2001－2005年建成的甲级写字楼电梯品牌情况

在2001－2005年建成的甲级写字楼中，日本三菱依然占据着市场的较大份额，所占比例达到了36％，不过较之之前的份额则有所回落；而瑞士迅达则异军突起，窜升至第二位，所占市场份额达到了24％；之前比较受欢迎的美国OTIS品牌则出现较大回落，所占份额仅有16％，另外，一些边缘品牌也逐渐成为市场的新宠，比如日本东芝、韩国LG等。

2001－2005年建成的甲级写字楼电梯品牌情况

资料来源：

上海中原研究咨询部

2.上海甲级写字楼电梯服务面积情况

统计结果显示，目前上海甲级写字楼的电梯配备相对不足。

通常情况下，甲级写字楼的每部电梯的服务面积约为4000～5000平方米，而目前上海甲级写字楼中满足这个标准的仅占到25％，加上一些服务面积低于4000平方米的11％，上海甲级写字楼市场电梯配备相对充足的仅有36％。

同时，每部电梯服务面积在5000－8000平方米之间的占31％左右，每部电梯服务面积在8000平方米以上的甲级写字楼占到市场的33％左右，这一比例表明，目前上海甲级写字楼的电梯配备从整体上来看表现不足，这便对日后甲级写字楼的开发，提出了更高的要求，随着甲级写字楼评判便准的不断提高，电梯服务面积这一硬性指标，也将相应随之提高。

上海甲级写字楼电梯服务面积情况

资料来源：

上海中原研究咨询部

⏹1990－2000年建成的甲级写字楼的电梯服务面积情况

在1990－2000年建成的甲级写字楼中，能够满足每部电梯服务面积在5000平方米以下的占市场份额的27％，而每部电梯服务面积在8000平方米以上的甲级写字楼占市场份额的40％，服务面积在5000－8000平方米之间的占到33％。

由此可以看出，在1990－2000年建成的甲级写字楼，从整体上来看，电梯配备较少，不能满足甲级写字楼的正常办公需求。

1990－2000年建成的甲级写字楼电梯服务面积情况

资料来源：

上海中原研究咨询部

⏹2001－2005年建成的甲级写字楼的电梯服务面积情况

在2001－2005年建成的甲级写字楼中，每部电梯的服务面积低于5000平方米的所占市场份额达到48％，比例相对1990－2000年建成的甲级写字楼有较大幅度的增加；每部电梯服务面积在8000平方米以上的占到市场的24％，比例相对1990－2000年建成的甲级写字楼有较大幅度的回落，这表明，2001－2005年建成的甲级写字楼在电梯配备上逐渐区域合理，体现出新建写字楼的优越性，这一特点也符合建成较早的甲级写字楼越来越远离甲级写字楼评判标准，而新建甲级写字楼紧随评判标准的趋势。

2001－2005年建成的甲级写字楼电梯服务面积情况

资料来源：

上海中原研究咨询部

3.上海各甲级写字楼聚集区域的电梯配备情况

目前在上海甲级写字楼的电梯品牌中，日本三菱和美国OTIS所占市场份额较多，接下来，我们将着重分析一下，这2个电梯品牌在上海甲级写字楼聚集的六大板块内的分布情况。

⏹日本三菱电梯在六大板块的分布情况

从下图中我们可以看出，日本三菱电梯在人民广场板块、淮海中路板块和小陆家嘴板块得到了较多的运用，而南京西路板块、虹桥开发区板块和徐家汇板块运用的较少。

日本三菱电梯在六大板块的分布情况

资料来源：

上海中原研究咨询部

⏹美国OTIS电梯在六大板块的分布情况

从下图中我们可以看出，美国OTIS电梯在小陆家嘴区域的运用较大，占据了半壁江山，所占比例达到了51％，另外在人民广场板块也得到了较多的运用，而在其它区域被运用的比例相对较少。

美国OTIS电梯在六大板块的分布情况

资料来源：

上海中原研究咨询部

4.上海各甲级写字楼聚集区域的电梯服务面积情况

从下图中我们可以看出，虹桥开发区各个电梯服务面积段比较平均，而且没有每部电梯服务面积超过10000平方米的甲级写字楼。

淮海中路是电梯服务面积相对最好的板块，其区内每部电梯服务面积在5000平方米以下的甲级写字楼占较大比例，并且8000平方米以上的每部电梯服务面积已经很少，没有超过10000平方米的每部电梯服务面积。

南京西路电梯服务面积情况则呈现两级分化现象，每部电梯服务面积在5000平方米以下和8000平方米以上的甲级写字楼都较多，而且没有每部电梯服务面积在5000－7000平方米的甲级写字楼。

人民广场板块的每部电梯服务面积多集中在5000－8000平方米，另外每部电梯服务面积在8000－10000平方米的相对较多，每部电梯服务面积在10000平方米以上的甲级写字楼较少。

徐家汇板块的每部电梯服务面积相对比较集中，大多在4000－8000平方米之间。

小陆家嘴板块的每部电梯服务面积比较平均，在4000平方米以上的各个面积段的甲级写字楼数相差不多，同时小陆家嘴板块内无每部电梯服务面积低于4000平方米的甲级写字楼。

值得一提的是，在小陆家嘴板块，由于甲级写字楼多数属于近几年新建的写字楼，电梯配备情况相对比较合理。

电梯服务面积在六大板块的分布情况

资料来源：

上海中原研究咨询部

5.结论

⏹上海甲级写字楼电梯配备的品牌仍然以日本三菱、美国OTIS等为主，但瑞士迅达电梯在近几年异军突起，另外越来越多的电梯品牌开始涌入市场，今后的电梯品牌将会逐渐出现百家争鸣的格局。

⏹目前上海甲级写字楼的电梯配备相对不合理，距离甲级写字楼每部电梯服务面积4000－5000平方米的标准还存在一定的距离，在日后的甲级写字楼的开发过程中，应该引起开发商的重视。

电梯计算公式:

为计算电梯台数,先计算出一台电梯5分钟内的输送能力.

P=300R/T

式中:

R为底层出发时预计进入电梯的人数=电梯额定载客人数*80%

T为每部电梯往返一周的运行时间

需要的电梯数N=PZ/P

式中:

PZ（5分钟内需要输送的人数）=建筑物内乘梯总人数*集中率

对于办公楼,同时上班的集中率=16~25%,非同时上班的集中率=12.5~16%,

验算发梯间隔时间：

RT=T/N

高档写字楼的发梯时间可取30~60S，中低档写字楼的发梯时间可取60~120S。

根据《高层办公综合建筑设计》中的计算，每个客梯位服务的办公部分面积在100~150平米左右。

根据《建筑设计资料集》计算，以人均10平米办公面积计，每部电梯的服务办公部分建筑面积在2000平米左右，每一个客梯位服务的办公部分面积在100平米左右。

按照高层建筑防火规范：

标准层每1500平米设一台消防电梯。

消防梯可兼为货梯。

《民用建筑设计通则》以及国家和专业部门颁布的有关设计标准、规范和规定：

六层及六层以上办公建筑应设电梯。

建筑高度超过75m的办公建筑电梯应分区或分层。

甲级写字楼标准

国内至今尚无的甲级写字楼的标准，根据甲级写字楼市场的研究及甲级写字楼规格的具体情况，同时参考国际上对甲级写字楼的标准，我们从硬件设施、装饰装修、商业配套、及软件服务四个方面对甲级写字楼的标准进行了初步归纳：

一、硬件设施

目前市场上的甲级写字楼硬件方面分以下几个方面，特点是体现科技与创新。

1.建筑类型：

框架或钢结构，抗震在8级地震以上；

2.办公空间：

能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；

3.标准层高：

室内净高2.6m以上（楼层吊顶后净高）；

4.标准承重：

楼板承重在2.5KN/m2以上；

5.供电系统：

双路供电（配备后备电力供应设施），办公面的供电容量在80W/m2以上；

空调系统：

国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上；

1.电梯：

国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨•台,候梯时间不超过30秒钟；

2.停车位：

每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理；

3.供水系统：

24冷热水供应，并有中水处理系统；

4.智能化系统：

达到5A级标准；

办公（OA）：

预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；

通信（CA）：

计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。

楼宇（BA）：

主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；

消防（FA）：

防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；

保安（SA）：

保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。

二、装饰装修

1.外立面：

铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。

2.大堂：

有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；

3.电梯厅：

采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；

4.走廊：

高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；

5.卫生间：

进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；

6.办公间：

墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；

7.生态空间：

一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。

三、商业配套

甲级写字楼应该以下商务配套、生活设施：

1.职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅

2.提供多项服务的商务中心

3.多功能厅/会议室

4.邮局、银行、票务中心

5.小型商场、快递服务。

一个称得上甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。

四、软件服务

写字楼软性服务体现在两个方面：

1.高效全面的物业管理，拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司，服务水准达到五星级酒店标准。

2.体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。

比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等

电梯的运载能力即写字楼内的电梯每5分钟能可运走多少人。

这与电梯的梯速和载重量有关。

一般只要电梯运载能力在11％－16％之间即可，而达到16％则是相当不错的甲级写字楼。

5分钟内电梯可运走人数÷（大厦预计总人数×实际出租率）％＝电梯运载能力

我国国家标准将电梯分为：

乘客电梯、客货两用电梯、病床电梯、载货电梯及杂物电梯五大类。

目前社会上普遍使用的是乘客电梯。

　　乘客电梯的配置及相关数据的选择很有讲究，国内一般是根据建筑的性质、规模、高度、使用人数的多寡以及舒适度等诸因素综合确定。

国外乘客电梯的配置是按科学公式计算出来的。

它是按照项目规模、折算成使用人员的数量，再结合高峰时段的等待时间来决定，一般甲级办公楼人员高峰时的等待时间不超过30秒，住宅的等待时间不超过90秒。

根据计算，等待时间过长则需增加电梯数量或调整其相应规格；等待时间过短则表示电梯数量富余，在平面布置中已造成交通面积偏大的浪费。

一般而言，建筑的规模小，层数低时采用速度低、容量小的电梯，反之则采用高速度、大容量电梯。

以办公楼和宾馆为例，一般6至15层梯速1.5～2.5米/秒，15至25层梯速为2.5～3.5米/秒，超高层建筑往往会采用5～10米/秒的高速电梯。

　　除了速度外，电梯的扬程和停站数也是非常重要的。

对此，有许多措施，一般性的措施是设置奇偶数停靠方式，以减少停靠站数；也有实行上下分区停靠，在高区可以不考虑低区电梯的井道，以增加建筑实用率；还可设置空中大堂，自首层至空中大堂有专用高速电梯直达、空中大堂以上区段则由上方电梯接驳送达。

此外，像停靠站的归类提示可有选择地将到达同站的乘客相对集中，从而减少电梯停靠耗时。

电梯的群控、过载提示、满载时的层际跨越、误按层站的取消等措施对于电梯的快速而有效运行均是必备的基本性能。

　　随着计算机技术的普及与发展，类似指纹识别系统的高科技已出现。

它可使住宅电梯直接进户，令电梯厅或前室的公共空间变成户内空间，其经济及舒适性效果十分明显。

随着社会的发展，这一技术必将进入千家万户。

真正意义的“上上下下的享受”已不是什么奢望。

参考——宾馆酒店电梯选择

中国电梯行业的技术和质量现在已经进入世界中上水准，特别是不少国际品牌和知名品牌电梯技术和质量达到世界先进水平。

中国的电梯出口量2004年突飞猛进，比以往任何时间增长的平均水平高出3.6倍之多。

特别不少国外的四星以下宾馆已经在中国采购电梯，甚至有的国家5星级宾馆也在中国采购电梯。

而中国宾馆目前除了上海、北京、广东等地外，民营建设的宾馆已经占大多数，档次一般在二星以下，目前中国三星以下民营和私营建设的宾馆酒店已经超过85%，电梯如何选择已经影响了宾馆酒店的档次以及以后宾馆酒店开业后的服务质量。

四星或以上的宾馆酒店的电梯选择，可以考虑国际品牌或进口电梯，但是已经不用强求全部进口。

比如一四星级标准宾馆共需要25层乘客电梯6台，自动扶梯2台，载货电梯2台，餐饮用电梯4台；电梯如何选择呢？

根据项目情况，乘客电梯必须考虑电梯使用情况和电梯发展情况，可采用速度2.0M/S-2.5M/S的豪华节能乘客电梯。

如果采用国内制造的品牌，可采用进口无齿轮主机，32位微机，串行通讯，群控，监控系统及豪华装饰轿厢；但是载货电梯建议使用国内品牌，变频的无机房载货电梯；自动扶梯建议选择国内品牌即可；而餐饮用电梯完全考虑国内的品牌即可。

这样既达到了宾馆的档次需要，也节约了电梯采购成本，而且可以做到设计施工方便，土建成本降低，同时可以符合国家未来电梯政策的要求。

一位民营的宾馆老板在某旅游区建设一个5000平米8层的宾馆，建设档次考虑2-3星，乘客电梯使用2台。

则可使用国产的无机房节能电梯。

宾馆电梯选择应该：

1.不能一味追求价格低，如果追求价格过低，那么选择的电梯配置和使用情况一定不会好，无论选择什么品牌也一样。

因为宾馆的经营需要电梯正常运行以及电梯使用和维修费用。

所以采购宾馆电梯的时候以适用为最重要。

2.也不要一味追求进口电梯，特别不应该选择日本进口的电梯。

目前国外不少品牌不向中国提供最先进的电梯，日本不向中国提供节能电梯。

所以电梯选择上绝对需要杜绝媚洋，更不能由于想出国一躺而选择到国外考察而选择国外品牌（国内就有这样情况，为出国一趟，采购国外品牌电梯，结果价格高了50%，电梯质量却很糟糕）。

3.在国内采购电梯时不能只考虑品牌，主要是先了解电梯技术的现状和国内电梯品牌的变化。

目前中国电梯生产企业有280多家，能够适用4星以上，速度2.0M/S至4.0M/S的电梯一般均可以适用。

目前可以提供的国内品牌大概有10-15家；如果宾馆是2-3星，则中国B级电梯制造资质的电梯企业一般均可以提供，关键是选择配置和功能。

不含星级的宾馆，在选择电梯时候，可以考虑自己的档次，选择配置比较适合自己的电梯即可。

4.电梯配置的选择：

A.目前选择电梯首先应该考虑的是否是节能。

因为电梯运行费用是宾馆单独承担的，所以节能的重要性可能比其他更重要；

B.要选择微机控制和串行通讯的电梯控制和通讯技术，因为电梯的功能不断增加，技术不断更新，要对以后电梯的部分控制升级留余地。

C.主机的选择：

一般无齿轮主机为宾馆电梯的首选，因为这种主机节能，而且噪音小，运行更舒适。

当然还可以考虑选择其他节能型并噪音小的主机。

D.安全系统的选择：

选择电梯必须按照国家标准进行。

双向安全系统已经是国家标准所必须要求的。

同时还应该考虑电梯控制系统对电梯乘客安全的保障。

比如影象监控，远程监控等。

E.电梯轿厢装饰：

一般宾馆采用的乘客电梯轿厢装饰为发纹不锈钢即可，除非您的建筑是古典式的或其他形式的，可以考虑钛金蚀刻等。

F.门系统：

选择宾馆用的电梯，门系统必须是变频的。

要在现在门系统时候对门板的要求可以高一点，特别是钢板厚度。

因为一些小企业的门板会比较薄。

G.停电救援：

宾馆电梯建议要采用停电救援功能。

目前停电救援功能有几种。

我们建议，三星以下的电梯采用简单UPS，在停电时利用UPS用手动按钮即可（价格大约在2000-3000元）。

四星以上可以采用自动救援（7000-12000元）。

当然宾馆酒店电梯主要是乘客电梯。

但是载货电梯也不少，所以我们建议采用无机房电梯，目前国内无机房电梯可以做到3000KG（WALESS可以提供3000KG以下的无机房电梯，通力和OTIS可以提供1600KG以下的无机房电梯），已经完全符合要求。

自动扶梯选择就很多。

但是不能强求价格太低。

以变频的自动扶梯为选择对象比较