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房地产报告doc

2008-2009年中国房地产市场趋势

2009年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比2008年出现负增长。

2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。

报告摘要

总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。

从去年年底开始，中国房地产市场开始

调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，房地产价格也随之开始回落。

从区域上看，

以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。

通过分区域研究，我们发现：

东部地区深度调整。

其中珠三角地区：

全国房价“重灾区”，

今年以来，房价已下跌20-40%；长三角地区：

今年以来，成交量巨量萎缩，第三季度出现

价格拐点；环渤海地区：

各城市分化，北京下跌空间较大，沈阳波澜不惊。

中部地区成交量

明显下降，房价开始小幅下跌，武汉形势比较严峻。

西部地区成交量下降20-40%，房价比

较稳定，下跌空间不大。

低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销。

我们归纳如下：

第一类，打折力度较大的知名

企业的大盘，比如恒大、万科、富力等。

第二类，超小户型单身公寓。

第三类，近郊经济型

房源。

第四类，综合类特色产品，比如万达开发的综合性商业项目。

今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。

我们认为：

2008年房屋成交量同比2007年

将出现大幅下滑，估计萎缩3-4成，但由于全国房价拐点出现在第三季度，因此2008年全

年房价同比2007年，依然呈正增长，不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到

5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。

至于2009年，全国房屋成交量

将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比2008年出现负增长。

2010年全国楼市触底反弹的

可能性最大。

前言

今年9月以来，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷

危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。

在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第

三季度GDP增幅回落至9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下

滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见。

11月中央力度空前出台的“4万亿投资计划”，

吹响了拯救经济的号角。

在国内外经济形势不容乐观的情况下，我国楼市走向更加引人关注。

今年以来，多数城

市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。

针对这种情况，从5

月份开始，成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市，而财政部和央行亦在10

月22日出台相关救市措施。

那么，目前我国房地产市场形势到底如何，未来一段时间又会

走向何方，为此，上海易居房地产研究院研究部特意成立了课题组，依托易居中国·CRIC中

国房地产决策咨询系统的信息和数据，对此进行了全面、深入、及时的研究。

一、全国房地产市场总体形势不容乐观

从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，

随之房地产价格也开始回落。

从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，

接着长三角、华北、中西部也开始调整。

总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。

接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。

第一个指标是“国

房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。

由下

图可知，2007年11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47

点，比去年同期回落6.06点，步入不景气区间。

前三季度，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.5%，相比2007年31.8%

的增幅，明显回落。

住宅完成投资15508亿元，增长28.7%。

其中，经济适用住房投资638

亿元，增长19.9%，说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。

全国房地产开发

企业完成土地开发面积1.79亿平方米，同比下降1.6%。

前三季度，全国房屋施工面积24.04亿平方米，增长20.3%，比2007年的21.5%稍稍回

落。

其中，住宅施工面积19.07亿平方米，增长21.2%；办公楼施工面积8150万平方米，

增长8.3%，比2007年的12.5%明显回落；商业营业用房施工面积25026万平方米，增长12%。

截止到9月末，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。

其中，空置商

品住宅6641万平方米，增长14.1%。

这是非常值得担心的一个指标，空置房面积的明显增

长，意味着滞销房屋增加，企业资金回笼影响较大。

第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数。

由于我国的房地产销售均价

与房屋成交结构关系较大，不能较好地反映房价短期演变轨迹。

而拿这一房价指数做分析，

更能反映房价真实走势。

分析上图可知，以月度房价同比涨幅来看，2008年1月达到高点，同比去年1月增长

11.3%，其后增幅加速递减，今年10月已降至1.6%，预计11月或12月份，将由正增长变

为负增长。

由于同比的时间跨度是一年，并不能反映近况，相较而言，月度房价环比增长情

况更能说明近期走势，环比增幅的高点出现在去年9月，其后递减，直至今年8月份首次由

正增长变为负增长，价格拐点正式出现，也即全国房价正式开始下跌，9月份继续下滑，这

一下跌态势将会持续到明年下半年，甚至2010年。

二、全国一二三线城市形势有所差异，但皆有比较明显的下跌

接下来，分析一下全国主要区域房地产市场的情况，为了研究的方便性，在此把城市分

为三类，一线城市、二线城市和三线城市。

根据上海易居房地产研究院CRIC中国房地产决

策咨询系统数据，在30多个大中城市中，半数以上城市9月成交量较8月出现了不同程度

的反弹，但反弹力度普遍较小。

而另一半城市成交量不升反跌，成交继续萎缩。

整体来看，

绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”，市场低迷程度可见一斑。

价格表现方面，全国

大部分城市房价均出现了下滑的迹象，打折优惠幅度有所增大。

华南区域各城市更出现了新

一轮的降价浪潮，在前期价格已下跌较大幅度的背景下，9月很多楼盘再次祭起降价大旗，

优惠幅度均在10%左右。

1、一线城市成交量萎缩五成，房价继续下跌

从商品住宅供应量上分析，除上海略降之外，北京、深圳、广州今年前三季度供应量

皆有明显增长。

尤其是9月份，一线城市供应量均出现了大幅的上升，上海、北京、深圳供

应量环比增长明显，深圳增长幅度较大，同比增加了123.57%。

但成交情况非常不理想，前三季度一线城市商品住宅成交量普遍下降五成左右。

9月广

州、深圳等城市成交量出现了回暖迹象，主要是前期价格下降明显，但上海、北京两城市成

交仍处于极度低迷，与去年同期相比成交量严重萎缩。

从价格上分析，一线城市房价继续下跌。

上海二手房价格指数8月份首次由涨变跌，9

月份上海商品住宅价格下滑迹象明显，全月共有50多个楼盘有新增推案上市，纷纷采取了

平开或低开的策略，并有一定的优惠折扣。

北京房价下跌势头明显，楼盘打折力度再度扩大。

深圳和深圳延续了降价的势头，新上市的大部分项目优惠幅度在原有基础上再增加5-10%。

2、二线城市：

成交量降幅较大，房价稳中有降

从商品住宅供应量分析，前三季度和9月份大部分二线城市商品住宅市场新增供应量出

现了较大幅度的上涨。

但成交量却比较低迷，大部分城市成交量同比去年降五成左右，绝大

部分是东部城市；少数城市降幅稍小，比如沈阳、西安部分中西部城市。

而9月份，成交表

现相当不容乐观，大部分城市成交量仅为去年同期二三成水平，合肥、福州、武汉等城市同

比下降幅度均超过了70%，南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在80%左右。

从成交价格分析，9月份，大部分二线城市价格松动更为明显，部分城市降价幅度再度

扩大，房价下跌趋势较为明显。

华东除合肥仍能保持价格一定的稳定外，其他二线城市基本

都已进入价格下降通道，尤以南京下调趋势最为明显。

华北区域内大部分二线城市目前房价

相对仍保持平稳，但天津降价趋势已经较为明了。

华南福州出现了新一轮降价的风潮。

中西

部除郑州等个别城市房价仍较为坚挺外，武汉、西安、成都、重庆等城市房价继续下跌，特

别是在恒大、万科、中海等品牌开发企业大幅下调价格的带动下，周边项目开始跟进，导致

各城市房价下跌幅度明显加大。

3、三线城市：

市场成交继续低迷

在经历了连续两个月成交持续走低之后，大部分三线城市在9月份并未能迎来销售大幅

反弹。

在易居中国跟踪的11个城市中，有6个城市成交量出现小幅反弹，而其他5个城市

成交量继续下滑。

徐州、南昌、长春等城市环比下滑幅度超过20%，市场低迷程度进一步

加重。

徐州、长春、海口等城市本月房价仍保持了相对的稳定，但开发商硬扛价格的结果是

成交量萎缩，在临近年底还款高峰的压力下，预计在未来几个月内这些城市房价体系也将出

现松动，在市场基本面没有发生重大改变的情况下，降价补跌将不可避免。

三、东部地区深度调整，中部地区情况分化，西部地区下调空间不大

1、东部地区：

主要城市成交量下降40-70%，房价明显下降

（1）珠三角地区：

全国房价“重灾区”，今年以来，房价已下跌20-40%

珠三角是我国房地产市场发展较成熟的区域之一，2007年以广州、深圳为代表的珠三

角城市群，房地产市场经历了一个快速发展期后，又率先进入调整的态势。

由于国内外宏观

经济形势的变化，珠三角以出口导向为主体的制造业正经历着历史上最大规模的结构调整，

导致中小企业大量倒闭和外迁，劳动就业开始出现下滑，直接影响到该区域的房地产市场。

2007年珠三角区楼市几经曲折，经历了从沸点到冰点的转变。

上半年去化良好，基本

上项目开盘即获得较高的去化，购房者追涨，开发商惜售，土地竞价踊跃。

从四季度开始，

成交力度开始走弱，成交量逐月下降。

年底受宏观调控影响，开发商资金压力加大，出于快

速回笼资金的目的，主要城市住宅市场出现供应放量现象。

全年珠三角区域商品住宅价格呈

稳步上扬态势，年底开始走弱。

2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出

现地价标王和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大，并呈现加速提

升趋势。

但到年末，受国家政策调控和楼市成交量萎缩等原因影响，土地流标现象屡次上演。

2008年以来，珠三角楼市处于调整期，降价或打折促销现象普遍，观望氛围较浓。

供

应量明显下降，住宅市场成交量也大幅萎缩。

降价措施也由暗降转为明降。

商品住宅成交量

小幅微升，但购房者持币观望情绪依旧浓厚，市场以刚性需求消费者为主，低总价、经济型

的中小户型单位消化最快。

土地市场反应冷淡，开发商进入观望状态，拿地变得谨慎，招拍

挂土地出让价格也渐趋理性，土地市场流标现象仍然频现。

典型城市分析：

深圳楼市，房价第三波下跌开始

（2）长三角地区：

今年以来，成交量巨量萎缩，第三季度出现价格拐点

近年来以上海为代表的长三角房地产市场总体显示出平稳发展的势头，市场交易价格互

相支撑。

2007年二季度开始，各主要城市增量房、存量房交易量和房价经历了井喷式的上

升行情，