中海地产建安成本29要点分析.docx

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中海地产建安成本29要点分析

29要点，中海建安成本管起来

作为靠建筑起家的中海，对建筑开发各环节了如指掌，而其对成本的控制可谓锱铢必较，并以一系列制度严格管控。

下面将按照成本科目，逐一分析中海地产各项成本的控制方法。

一、前期工程一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20~50元㎡。

场地的现状，直接决定它的成本水平。

比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。

越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。

1.场地土方工程前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。

2.围墙另一个是围墙。

曾经有个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改。

临时围墙标准化可以节省很多无谓的时间损耗。

其次在围墙设计上要注意经济性，围墙主要功用还是围护且是临时性质，局部需要营销包装，不要过于奢侈。

还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。

这是不可取的。

二、基础工程对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80~120元/㎡。

对于非桩工程，暂时录不到规律（具体地体现在建筑面积上）关联性较小。

以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600~800元/㎡。

3.地基处理这项费用，完全与场地的地质条件有关。

比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长。

相对来说，换土之后如果能利用天然地基，是相当节省的，但是，这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可以效仿的。

4.桩基础它的造价水平与桩的种类有关。

而桩的种类在多数情况下，又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。

除桩型之外，桩的长度是影响造价的重要原因，而桩长又与地质条件直接相关。

在某些情况下，抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性显著。

在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，尤其是桩长记录。

端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收。

桩基础工程，其造价上有相当的弹性，需要做专门的优化处理。

曾经某个项目的别墅桩基础工程的造价超过400元/㎡，究其原因是桩数太密，承载力太高。

其实完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。

5.非桩基础如果能够避免独立的筏板基础的话，基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板。

如果仅有筏板而无地下室的话，那筏板就可惜了。

对于低楼层建筑使用独立柱基是很经济的。

三、地下室地下室工程的造价，一般是2,200~3,000元/㎡。

目前有不少地区的地下室造价已经达到4千的水平了，非常可怕！

影响地下室造价的因素很多：

6.地下室面积单个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话，相对来说，就很经济；而如果每一栋的下面都有一个独立的地下室，而每个地下室又相互连通，象是“地道战”一样，那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。

7.地下室的层数地下室的层数多一些，比如2~3层，其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。

在场地开阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性优于单层地下室。

8.设计的经济性具体地体现上钢筋和砼的用量指标上，也是地下室建造成本控制的核心！

目前的水平是钢筋140~200kg/㎡，甚至更多；砼是1.0m3/㎡以上，影响砼用量的是底板厚度。

有500mm厚的，也有1000mm厚的。

当然跟层数也有关系，层数多，摊销下来的指标就很低。

9.顶板覆土这个因素影响很大，建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位不要安排消防通道和大型苗木。

10.基坑支护涉及到经济性，在能够保证安全的情况下，尽量优化方案，追求最大的经济性。

安全性必须要由施工单位来承诺，否则将来会面临被索赔的问题。

11.土方工程对于土方工程量较大的项目分期，需考虑到开挖土方的可利用性。

对于开挖出来的土方，尽量用于本期或该项目的前期回填；仍需外运的土方，尽可能回填，“变废为宝”，减少工程造价。

12.地下室的豪华程度豪华的表现，集中在地面处理上，其次是墙面的处理。

地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层，要视项目档次而定，建议高档楼盘才考虑面层处理。

13.人防工程影响造价较为明显，但因为具体的表现形式是在结构工程上，所以无法拆分出造价水平。

一般来说，只设计外防水，防水层不准做两道，如果怕漏从施工管理上找原因，而不准通过额外花费来补管理上的漏洞。

14.地下室设计优化

（1）方柱比圆柱便宜。

涉及到模板、抹灰等工序。

每平方米的模板和抹灰至少节省10元，甚至15元。

墙柱面在用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料。

当然，地下室地涂料一般档次的就行。

（2）天花不要抹灰，直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。

天花因为有大量的梁，所以抹灰面积一般是建筑面积的1.2倍以上，遇有顶板覆土时，因为梁需要加高，天花面积甚至会达到建筑面积的1.5倍。

每平方米的抹灰造价按12元/㎡计算，对于10,000㎡的地下室，如果天花抹灰面积是15,000㎡，仅此一项就可以节省18万。

（3）少设计几盏灯。

灯火通明是浪费。

（4）如果能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上，将会节省相当的费用。

比如各种风管和风机，就可以省掉。

另外，能使用中压的通风管就不要用高压的，因为这两种情况下使用的板厚相差较大。

（5）地下室的机电工程在设计上需要注意以下几点：

a.做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费；

b.对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法），这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制；

c.合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最适合的位置以减少各管路长度；

d.合理选用各管材：

预埋的电线管用PVC管，从桥架接至末端设备之间的管段用镀锌电线管（当地有强制规定的除外）；给排水的管材也是，PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。

四、地面以上建筑以住宅层的单体造价为例，目前一般是1,650~1,850元/㎡（不含户内装饰），比2006年平均水平高出300~400元/㎡。

从物业类型上看，小高层与高层、超高层的造价差别并不大，这一点，可能巅覆了大家的常识。

我们现在的住宅设计都是要求不露梁不露柱，所以在结构上基本都是“框剪”体系，而与层数无关，所以在钢筋和砼的含量上相异不明显；但是对于别墅这类低层建筑来说，就完全没有必要设计“剪力”或“短肢”了，太浪费！

而带电梯的住宅比不带地电梯的住宅每平方米高50元/㎡。

15.建筑工程此处的建筑工程，已经剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目，所以，影响造价水平的因素集中在设计的经济性上，即钢筋和砼的用量，以及屋面造型。

影响钢筋和砼用量指标的，还有一个隐性的因素，即“赠送面积”。

如果有“赠送面积”的，应说明赠送的部位和面积数量，以便于判断成本本身的合理性。

目前的水平，钢筋45~60kg/㎡，砼0.35~0.45m³/㎡，钢筋的施工单价约为5.50~6.00元/kg，每节约5kg的钢筋，就可以节省成本约30元/㎡。

C30砼的价格约为350元/m3，每节约0.1m³/㎡砼的用量，也可以省35元/㎡。

屋顶造型影响单方造价水平显明，越是层数少的建筑物，分摊的成本越高。

16.防水工程此项摊至地上建筑面积一般约为20~30元/㎡（仅厨卫与屋面），外墙不一定要做防水，有些地区外墙全部做防水，造价增加至少40元/㎡。

17.入户门工程如果是木质入户门，其造价与木材的种类有关，另外，装饰性的边条，如果是整块木料加工而成，造价昂贵，相反如果是多块木片叠合而成，则相对便宜。

这一项费用刚性明显，一般均价在2000-3000元/樘，高档一点的在5000元/樘左右，“最高记录”是联排别墅的3万/樘。

18.外立面门窗工程这一项刚性和弹性都很明显。

目前，外立面的门窗与建筑面积（仅限所在楼层）之比，即“窗积比”约为0.25~0.3（北方一般在0.25左右），尽量控制在0.25。

影响门窗造价的主要是门窗的功能。

比如隔热、双玻、较好的五金件、玻璃的种类，如果门窗用后装法施工，将出现附框的费用，相当于每平方米建筑面积增加造价10~15元。

铝门窗的替代品，仅塑钢一种，虽然其具有良好的隔热性，但塑钢的档次明显低于铝门窗。

所以，在铝门窗工程上，只能从其档次上注意节约，比如内开内倒形式的门窗造价是普通的3倍（以350元/㎡为基数）。

若以0.3的窗积比计算，相当于地上物业的单方造价将增加210元/㎡（以地上建筑面积计），若按可售，增加的造价将会更高！

19.保温工程属于地方性工程，与地区气候条件有关。

目前以50mm~110mm苯板保温为主，华东地区是采用内外两道保温砂浆，总的来讲，每平方米建筑面积的造价在80~100元/㎡。

20.外立面装饰这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要因素。

一是外立面装饰面积与建筑面积之比，我们称为“墙积比”，普遍的数字是1~1.3；对于联排别墅或独栋别墅来讲，墙积比目前大部分在1.8~2.1之间，甚至更高。

在设计上，控制立面的层次将会大大地降低墙积比。

二是装饰的档次，就是用料。

以面砖为例，集中采购的普通档次的面砖是22元/㎡，面砖施工的单价为45元/㎡，那么外立面的造价是67元/㎡，按墙积比1.2折算成建筑面积，其单方造价是80.40元/㎡。

如果墙积比提高到1.4，则增加建筑面积的造价是13元。

如果要用较好的外墙砖，比如台资厂或日资厂，材料价格估计是50元/㎡，相当于增加建筑面积造价33.6元/㎡。

如果用涂料，目前来说，30元/㎡的造价可以做到较好的合资产品。

设计选型的时候应注意，能用国产就不用进口。

目前来看，高档的联排别墅整项造价以地上建筑面积计约350元/㎡以下，小高层、高层物业的外立面装饰造价在110元/㎡左右，高档的在160元/㎡左右。

21.大堂装饰豪华装饰一个需要50万元，普通装饰，一个只需要不到5万元。

目前《限额审批意见》中提到的档次标准是3500、2500、1500元/㎡，此项的单方指标受层数的影响较大，但一般在10~20元/㎡，最高不超过25元/㎡。

22.公共部位装饰主要是电梯厅。

装饰标准一般是地面和墙面使用抛光砖，或者加配一些石材装饰线条。

电梯门套普通用石材。

造价水平是50~60元/㎡建筑面积。

以公共部位的面积来计，造价水平约为980元/㎡，设计时尽量减少公共部分空间。

对于中低档项目，在选材上，一定要选小规格产品，这样比较经济。

另外就是取消石材点缀，比如踢脚线、波打线等。

23.机电系统工程对于毛坯住宅来说，造价显得刚性。

合计约为200元/㎡以下，不包括特殊地区的采暖、中水等系统。

对于给排水系统的优化：

一是管材的材质，比如排水系统要选用UPVC，而不是金属管材；上水管道要选用普通材质而不是昂贵的新产品；二是系统的功能要讲究，比如不要选用造价昂贵的同层排水。

24.安防工程造价有相当的弹性。

主要表现在功能上，尽量不要用噱头一类的功能，另外一点就是可视对讲显示器是黑白还是彩色。

彩色的贵一倍多。

25.电梯工程其造价高低一是功能，太多的功能没有必要；另外一点是选配的标准，比如层门是用不锈钢还是普通的喷漆钢板？

还有一点要注意，不要盲目地去追新产品。

新产品普通存在功能不稳定、价格高，维修运营费用高的特点。

电梯工程的单方造价的高低，与其所服务的面积直接相关，对于一个10层左右的小高层来说，如果是一梯两户，其电梯摊销的成本非常高，如果是一梯三户或四户，则成本成倍地下降。

目前对于100米高层住宅来说，住宅层电梯造价50元/㎡是正常的。

26.建筑物的泛光照明工程安装在屋顶上的灯光，每栋5万元造价是适当的，普通的项目不需要设置泛光照明。

27.配套设施控制的标准是学校1600元/㎡全包，会所3500~4000元/㎡全包（含建造与装修）。

28.配套工程可优化的项目是变配电工程，主要体现在设计上，以KVA为指标，每一单位的成本是2000元/KVA左右。

但是，其造价水平，又与地方土政策有关，可注意以下几点：

（1）高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要，能用合资的就不用进口的，能用国产的就不用合资的；

（2）对于电缆，能用四芯满足要求的就不要用五芯电缆（包括插接母线），能用阻燃的就不要用耐火的，这个存在很大的造价差异；

（3）对于地库面积很大的地库，将发电机房分成多个发电机低压房，虽然增加了低压柜，但总造价是要减少很多；

（4）室外管网工程需要在分判的时候划分好合同范围，对于室外工程的土石方开挖与回填分判给一家单位去做。

29.室外工程主要包括两方面，一是景观工程，二是小区围墙工程。

景观工程，是现代地产行业的一张王牌！

目前室外工程的造价水平，一般控制在每平方米建筑面积100~120元/㎡，以空地面积来计，整个室外工程的造价水平是400~500元/㎡。

个别项目占地小，空地面积也小的情况下，室外工程造价略高，可能在550~750元/㎡。

（1）控制景观工程造价

a.软的多，硬的少：

软景与硬景的比例，要尽量偏于软景。

硬景太多，除了造价昂贵之外，给人的印象也脱离不了“石屎森林”；

b.普通的多，名贵的少：

对于植物，品种和规格的价格差异非常大。

一颗海枣要几万甚至10万，而一颗本地的榕树或樟树，估计就是3~5000元，相差十倍。

c.控制水景：

水景造价昂贵，运营费用高，即耗电又耗水，后期不能经常使用，就变成摆设了。

（2）小区围墙工程要注意用料尽量地少，漏空多一些，灯光少一些。

此外就是注意门楼。

门楼也可以说是无底洞，一个门楼花100多万，并不罕见。