经纪制度.docx

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经纪制度

经纪制度与政策

一、单选题:

1、法律的解释权属于（）。

A．全国人民代表大会

B．全国人民代表大会常务委员会

C．国务院

D．最高人民法院

标准答案：

b

解析:

法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会。

2、在我国，宪法（）。

A．是国家的根本大法

B．由全国人大及其常委会经由特殊程序制定和修改

C．具有最高法的效力的一种法

D．具有最高的法律效力，其他一切法律、行政法规、地方性法规和部门规章都不得同宪法相抵触

标准答案：

b

解析:

在法律中，宪法由国家最高权力机关，即由全国人大经特殊程序制定和修改。

3、行政法规是由（）依法制定和公布的有关行政管理和管理行政事项的规范性法文件的总称。

A．国务院各部委

B．省、自治区、直辖市人大及其常委会

C．国务院

D．全国人大及其常委会

标准答案：

c

解析:

行政法规是由国务院依法制定和公布的有关行政管理和管理行政事项的规范性法文件的总称。

4、（）是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性法文件的总称。

A．宪法

B．法律

C．地方性法规

D．行政规章

标准答案：

d

解析:

行政规章是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性文件的总称。

5、下列关于行政规章，表述错误的是（）。

A．行政规章分为部门规章和政府规章两种

B．部门规章的制定主体是国务院各部、委、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构

C．政府规章的制定主体只是省级人民政府

D．政府规章除不得与宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得与上级和同级地方性法规相抵触

标准答案：

c

解析:

政府规章是有权制定地方性法规的地方的人民政府制定的，既包括省级人民政府，也包括较大市的人民政府。

二、多选题:

6、中国现行法的渊源包括（）。

A、法律

B、行政法规

C．地方性法规

D．国际条约

E、技术规范

标准答案：

a,b,c,d

解析:

中国现行法的渊源包括：

宪法、法律、行政法规、地方性法规（自治条例）、行政规章、特别行政区法和国际条约等。

7、下列有关法的效力问题，表述正确的是（）。

A．宪法具有最高的法律效力

B．一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触

C．法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章

D．行政法规的效力高于地方性法规、规章

E．地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章

标准答案：

a,b,c,d

解析:

地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。

8、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是（）。

A．由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定

B．由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会常务委员会裁决

C．国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定

D．国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决

E．国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决

标准答案：

a,e

解析:

地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。

9、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的（）关系的法律规范的总称。

A．合同关系

B．财产关系

C．人身关系

D．社会关系

E．经济关系

标准答案：

b,c

解析:

民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。

10、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的（）关系。

A．财产所有权关系

B．财产流转关系

C．财产形成权关系

D．人格权关系

E．身份权关系

标准答案：

a,b

解析:

财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的财产所有权关系和财产流转关系。

三、案例分析题:

11、2005年3月，B县P房地产公司（以下简称P公司通过招标方式，取得一住宅建设项目土地使用权。

2007年3月，H公司经批准预售该住宅。

H公司委托D中介公司代理销售该商品房。

张某出资20万元以李某名义购买住房—套，并与D中介公司签订《商品房买卖合同》（D中介公司以H公司的名义）。

1、D中介公司代理销售该商品房，属于（　　）代理。

A、委托代理　　　

B、法定代理　　　

C、指定代理　　　

D、复代理

2、在H公司委托D中介公司代理销售该商品房的代理关系中，李某与D中介公司签订的《商品房买卖合同》中，被代理人是（　　）。

A、H公司　　　

B、D中介公司　　　

C、张某　　　

D、李某　　　

3、在H公司委托D中介公司代理销售该商品房的代理关系中，李某与D中介公司签订的《商品房买卖合同》中，代理人是（　　）。

A、H公司　　　

B、D中介公司　　　

C、张某　　　

D、李某　　　

4、按照规定，D中介公司作为法人，应具备的条件包括（　　）。

A、依法成立　　　

B、有必要的财产或经费　　　

C、有良好的信誉　　　

D、有自己的名称、组织机构和场所　　

E、能独立承担民事责任

标准答案：

A,A,B,ABDE

解析:

2.在H公司委托D中介公司代理销售该商品房的代理关系中，代理人为D中介公司，H公司为“他人”、被代理人、“本人”，李某为第三人、“相对人”。

3.在H公司委托D中介公司代理销售该商品房的代理关系中，代理人为D中介公司，H公司为“他人”、被代理人、“本人”，李某为第三人、“相对人”。

4.

一、单选题:

1、民事法律关系是指由民法确认和保护的（　　）关系。

A、人身　　　

B、社会　　　

C、经济　　　

D、财产

标准答案：

b

10.00分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分

解析:

民事法律关系是指由民法确认和保护的社会关系。

2、参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的（）。

A．主体

B．客体

C．内容

D．形式

标准答案：

a

10.00分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分

解析:

民事法律关系的主体又称民事主体或者民事权利义务主体，是指参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人。

3、民事法律关系的（）是指民事主体间民事权利义务所共同指向的对象，包括物、行为、智力成果等。

A．主体

B．客体

C．内容

D．形式

标准答案：

b

10.00分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分

解析:

民事法律关系的客体是指民事主体间民事权利义务所共同指向的对象，包括物、行为、智力成果等。

4、根据（），民事权利可分为财产权和人身权。

A．权利标的的不同性质

B．权利的作用

C．权利效力的不同

D．权利是否具有转移性

标准答案：

a

10.00分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分

解析:

根据权利标的的不同性质，民事权利可分为财产权和人身权。

5、知识产权法律关系的客体是（　　）。

A、物　　　

B、行为　　　

C、智力成果　　　

D、社会关系

标准答案：

c

10.00分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分

解析:

智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体。

二、多选题:

6、民法中的人身关系包括（）关系。

A．财产所有权关系

B．财产流转关系

C．财产形成权关系

D．人格权关系

E．身份权关系

标准答案：

d,e

解析:

人身关系包括人格权关系（如姓名、名称、名誉等）和身份权关系（如收养、监护等）。

7、根据权利的作用，民事权利可分为（）。

A．专属权

B．支配权

C．请求权

D．形成权

E．抗辩权

标准答案：

b,c,d,e

解析:

根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。

8、下列属于形成权的是（）。

A．解除权

B．追认权

C．选择权

D．异议权

E．人身权

标准答案：

a,b,c

解析:

人身权属于支配权，抗辩权又称异议权。

形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。

9、法律根据自然人不同的认知能力，将自然人分为（）3种。

A、有条件的限制民事行为能力人

B、限制民事行为能力人

C．完全民事行为能力人

D．无民事行为能力人　　

E、完全无民事行为能力人

标准答案：

b,c,d

解析:

法律根据自然人不同的认知能力，将自然人分为3种：

完全民事行为能力人、限制民事行为能力人和无民事行为能力人。

10、在中国，下列属于限制民事行为能力人的包括（）。

A．18周岁以上的成年人

B．10周岁以上的未成年人

C．不满10周岁的未成年人

D．不能完全辨认自己行为的精神病人

E．不能辨认自己行为的精神病人

标准答案：

b,d

解析:

在中国，10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人。

一、单选题:

1、在国民经济产业分类中，房地产业属于（）。

A．第一产业

B．第二产业

C．第三产业

D．第四产业

标准答案：

c

解析:

在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。

2、狭义的房地产法一般仅指（）。

A．《城市房地产管理法》

B．调整房地产产权及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规章

C．调整房地产开发经营及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规章

D．调整房地产交易管理及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规章

标准答案：

a

3、下列关于房地产法的调整对象，说法错误的是（）。

A．房地产法有着特定的调整对象

B．房地产法不是调整一般的民事关系

C．房地产法是调整一般的民事关系

D．房地产法不是调整普通的商品交易关系

标准答案：

c

解析:

房地产法不是调整一般的民事关系。

4、下列不属于房地产法律体系的是（）。

A．宪法

B．全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律

C．高级人民法院的司法解释

D．地方性法规

标准答案：

c

5、《房屋登记办法》属于（）。

A．法律

B．地方性法规

C．部门规章

D．政府规章

标准答案：

c

6、行政法规须经国务院常务会议讨论并以（）的形式发布。

A．国务院令

B．国务院总理令

C．国务院会议纪要

D．国务院文件

标准答案：

b

7、下列关于"买卖不破租赁"的解释不正确的是（）。

A．私有房屋在租赁期内，因买卖发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

B．私有房屋在租赁期内，因买卖发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主无效。

C．私有房屋在租赁期内，因赠与发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

D．私有房屋在租赁期内，因发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

标准答案：

b

解析:

私有房屋在租赁期内，因买卖发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

8、下列关于用益物权的特点，说法错误的是（）。

A．用益物权的标的物是不动产

B．用益物权的标的物是动产　

C．用益物权是一种他物权　

D．用益物权以对物的使用、收益为主要内容，重在取得物的使用价值

标准答案：

b

解析:

用益物权的标的物是不动产。

9、下列不属于留置权特征的是（）。

A．留置权是以动产为标的物的一种担保物权　

B．留置权是债权人留置债务人动产的权利

C．留置权是以不动产为标的物的一种担保物权

D．留置权是一种法定担保物权

标准答案：

c

10、担保物权不包括（）。

A．抵押权

B．质权

C．地役权

D．留置权

标准答案：

c

解析:

用益物权包括承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。

担保物权包括抵押权、质权、留置权等。

二、多选题:

11、房地产开发经营业具有（）等特点的产业。

A．单件性

B．投资大

C．周期长

D．回报率低

E．风险高

标准答案：

a,b,c,e

解析:

房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。

12、房地产中介服务业包括（）。

A．房地产投资开发

B．房地产咨询

C．房地产估价

D．房地产经纪

E．物业管理

标准答案：

b,c,d

13、下列属于限制物权的是（）。

A、用益物权　

B、所有权

C．担保物权

D．国有土地使权　

E、典权

标准答案：

a,c,d,e

14、地役权具有的特征包括（）。

A、地役权是使用他人土地的权利　

B、地役权是使自己土地便利的权利

C．地役权是不能使自己土地便利的权利

D．地役权具有从属性和不可分性　

E、地役权不具有从属性和不可分性

标准答案：

a,b,d

15、用益物权包括（）。

A．承包经营权

B．抵押权

C．建设用地使用权

D．质权

E．地役权

标准答案：

a,c,e

解析:

用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。

16、张某将其房屋卖给周某，双方签订了房屋买卖合同，该合同属于（）。

A．典型合同

B．单务合同

C．有偿合同

D．要式合同

E．双务合同

标准答案：

a,c,d,e

17、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，可将合同分为（）。

A、要式合同

B、不要式合同

C．主合同

D．从合同

E、单务合同

标准答案：

c,d

18、下列行为属于双务合同的是（）。

A．买卖

B．赠与

C．租赁

D．借用　

E、购物

标准答案：

a,c,e

19、下列合同属于无效的情形有（）。

A．一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益

B．恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益

C．未损害社会公共利益

D．损害社会公共利益

E、双方以协商的手段订立合同

标准答案：

a,b,d

20、违约责任的承担方式有（）。

A．继续履行

B．赔偿损失

C、债权人免除债务

D．给付违约金

E．定金罚则

标准答案：

a,b,d,e

三、案例分析题:

21、A省B县人民政府为加快城镇住房法制建设，根据《城市房地产管理法》、A省人大出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，建立和完善了以普通住房为主的住房供应体系，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定。

2007年1月，B县P房地产公司（以下简称P公司）建成一住宅小区。

2007年3月，孙某采取贷款方式，利用B县建设银行贷款，购买住房—套。

1．《城市房地产管理法》属于（）。

A、法律

B．地方性法规

C．地方性政府规章

D．规范性文件

2、A省人大出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于（）。

A、法律

B．地方性法规

C．地方性政府规章

D．规范性文件

3．A省政府颁布实施的的《A省商品房销售管理办法》属于（）。

A、法律

B．地方性法规

C．地方性政府规章

D．规范性文件

4、在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力最高的是（）。

A、《城市房地产管理法》

B．《A省城镇房地产开发经营管理条例》

C．《A省商品房销售管理办法》

D．《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》

5、在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力排列第三的是（）。

A、《城市房地产管理法》

B．《A省城镇房地产开发经营管理条例》

C．《A省商品房销售管理办法》

D．《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》

6、下列关于《城市房地产法》的表述中，正确的是（）。

A、《城市房地产管理法》属于实体法

B．《城市房地产管理法》属于程序法

C．《城市房地产管理法》属于特殊法

D．《城市房地产管理法》属于一般法

标准答案：

A,B,C,A,C,AD

解析:

1.解析：

《城市房地产管理法》属于全国人大常委会制定的法律。

2.解析：

省级人大制定的《XX条例》属于地方性法规，不是地方性政府规章。

3.解析：

省级政府制定的《XX办法》属于地方性政府规章，不是地方性法规。

4.解析：

《城市房地产管理法》作为全国人大常委会制定的法律，在备选项中效力最高。

5.解析：

备选项中，效力从高到低依次是：

《城市房地产管理法》、《A省城镇房地产开发经营管理条例》、《A省商品房销售管理办法》、《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》。

6.解析：

《城市房地产管理法》不是程序法、特殊法。

22、2005年10月，B房地产开发公司，在A县县城内建设康居住宅小区。

在报纸上刊登一则售楼广告，广告中称：

“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园……”，张某看到广告后，购买了该小区的住宅一套，该套商品房价格20万元。

按照B房地产开发公司要求，张某交付购房定金5万元，并与B房地产开发公司签订了购房合同，合同约定2006年2月交房。

至2006年10月，该房仍未竣工。

张某到现场发现，该房已更改为坡屋顶，B房地产开发公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。

张某遂要求退房，让B房地产开发公司返还定金，赔偿损失。

1．按照《担保法》规定，张某交付购房定金的数额不得超过（）万元。

A、2　

B、3　

C．4

D．5

2、如B房地产开发公司违约，根据定金罚则，张某可得到返还定金（）万元。

A．2．5

B．5

C．9

D．15

3．本例中，下列关于张某与B房地产开发公司解除合同的表述中，正确的有（）。

A．定金责任不能替代赔偿责任

B．定金责任能替代赔偿责任

C．定金责任不以实际发生的损害为前提

D．张某有实际损失时，应分别适用定金责任和赔偿损失的责任，二者可同时执行

4、根据《消费者权益保护法》规定：

张某与B房地产开发公司发生消费者权益争议的，可以通过（）的途径解决。

A、张某与B房地产开发公司协商和解

B、请求消费者协会调解或向有关行政部门申诉

C．B房地产开发公司自行裁决

D．根据与B房地产开发公司达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁　

E、张某向人民法院提起诉讼

5、张某与B房地产开发公司签订的购房合同，应属于（）。

A．典型合同

B．单务合同

C．有偿合同

D．要式合同

E．双务合同

6、按照《反不正当竞争法》规定，A县工商行政管理部门，对B房地产开发公司虚假广告行为进行查处后，可以根据情节处以一万元以上（）万元以下的罚款。

A、20

B、25

C．30

D．35

答案：

A

标准答案：

C,C,ACD,ABDE,ACDE,A

解析:

1.解析：

《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20％。

该套商品房价格25万元，20×20％=4万元。

2.解析：

根据《合同法》规定：

“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。

（4×2）+1=9万元。

3.解析：

定金责任不能替代赔偿责任。

在既有定金条款又有实际损失时，应分别适用定金责任和赔偿损失的责任，二者同时执行。

6.解析：

经营者利用广告或者其他方法，对商品做引人误解的虚假宣传的，责令停止违法行为，消除影响，可以根据情节处以1万元以上20万元以下的罚款。

一、单选题:

1、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业土地使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为（）年。

A．40

B．50

C．60

D．70

标准答案：

a

解析:

商业、旅游、娱乐用地40年。

2、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的的耕地，欲建一住宅小区。

2005年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，按照规定，C房地产开发公司应在（）日前，支付全部地价款。

A、2005年7月1日

B、2005年8月30日

C、2005年9月30日

D、2005年10月30日

标准答案：

a

解析:

未如期支付地价款的，在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。

3、1995年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业用土地使用权。

按照土地使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于（　　）申请续期。

A．2034年1月1日—2034年12月31日

B．2035年1月1日—2035年12月31日

C．2044年1月1日—2044年12月31日

D．2045年1月1日—2045年12月31日

标准答案：

a

解析:

《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。

4、B县W房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，土地使用权出让合同由（）与W房地产开发公司签订。

A．A市人民政府

B．A市人民政府土地管理部门

C．B县人民政府

D．B县人民政府土地管理部门

标准答案：

d

解析:

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

5、2005年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2005年3月1日动工开发。

后因建设资金未到位，直到2006年10月20日仍未进行。

这时土地出让者可以（　）。

A．可以无偿收回土地使用权

B．可以征收200万元以下的土地闲置费

C．可以对凤凰公司处以相当于地使用权出让金百分之二十的罚款

D．既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款

标准答案：

b

解析:

超过出让合同的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。

6、下列可无偿收回土地使用权的有（）。

A．因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的

B．因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的

C．因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的

D．因开发商自身原因导致开发商两年未动工开发的

标准答案：

d

解析:

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外

7、下列不属于划拨土地使用权范围的是（）。

A．政府大楼建设用地

B．商品房建设用地

C．经济适用住房建设用地

D．国家重点扶持的水利项目用地

标准